COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 22/07156

N° Portalis DBV3-V-B7G-VRJO

AFFAIRE :

[Y] [D]

C/

[O] [I] épouse [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2022 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 20/04655

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [D]

né le 04 Juillet 1939 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

présent

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

APPELANT

****************

Madame [O] [I] épouse [T]

née le 10 Juin 1928 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

M. [Y] [D] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (78), qu’il a donné à bail, par contrat du 28 octobre 2008, à Mme [O] [T]. Ce bail d’habitation a été régulièrement renouvelé à ses échéances successives.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 16 mars 2020, M. [D] a notifié à Mme [T], au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour vendre, indiquant à la locataire que ce congé emportait à son profit offre de vente au prix de 350000 euros payable comptant.

Par courrier recommandé en réponse du 2 avril 2020, Mme [T] déclarait accepter l’offre de vente sans condition suspensive d’obtention d’un prêt. Par la suite, elle chargeait son notaire, Me [K], de procéder à la rédaction de l’acte de vente. Ce dernier se rapprochait du vendeur, par courrier du 10 avril 2020, afin d’obtenir la transmission des pièces nécessaires à l’établissement de l’acte.

Par courrier du 23 avril 2020, M. [D] prenait acte de la demande du notaire mais, invoquant notamment des incertitudes en lien avec la survenance de la crise sanitaire, indiquait que l’examen de la proposition de Mme [T] était en cours.

Puis par un nouveau courrier du 12 mai 2020, il expliquait à Mme [T] qu’il entendait porter le prix de vente, précédemment sous-évalué, à 375 000 euros.

Et par lettre recommandée du 25 mai 2020, M. [D] notifiait à Mme [T] un nouveau congé pour vendre au prix de 382 500 euros, « annulant et remplaçant » le précédent congé, au motif que le prix antérieurement proposé était manifestement sous-évalué.

A cette même date, Me [K] relançait Me [E], notaire du vendeur, pour la transmission des pièces nécessaires à la rédaction de l’acte.

Par courrier en réponse du 3 juin 2020, Mme [T] indiquait à M. [D] s’en tenir au congé valant offre de vente au prix de 350 000 euros, valablement notifié le 16 mai 2020, et tout aussi valablement accepté par lettre recommandée du 2 avril suivant.

Et se prévalant du caractère parfait de la vente lettre recommandée de son conseil en date du 8 juillet 2020, elle mettait en demeure M. [D] de fournir les documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique. En réponse, M. [D] indiquait être tenu par le seul congé notifié le 25 mai 2020.

Aucun rapprochement amiable n’a pu intervenir entre les parties.

Par acte du 20 août 2020, publié au service de la publicité foncière le 5 octobre 2020, Mme [T] a fait attraire M. [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement en date du 2 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré parfaite la vente intervenue entre M. [D] et Mme [T] portant sur les lots n°10 et les 125/2000èmes des parties communes générales et le lot n°9 et les 1/2000èmes des parties communes générales, de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 2] cadastré section AT n°[Cadastre 3], au prix de 350 000 (trois -cent-cinquante-mille) euros, à effet au 1er décembre 2020,

— ordonné à M. [D] de procéder à la signature de l’acte de vente dans les 15 jours de la sommation qui lui en sera faite à l’initiative de Mme [T],

— dit qu’à défaut de signature de l’acte de vente dans les 2 mois suivant la signification du présent jugement, le présent jugement vaudra vente,

— condamné M. [D] à payer à Mme [T] la somme de 14 863,80 euros, au titre des loyers réglés du 1er décembre 2020 au 1er janvier 2022, et dit que cette somme s’imputera, avec les règlements postérieurs effectués par Mme [T] sur le prix de la vente,

— débouté M. [D] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné M. [D] aux entiers dépens et à verser à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 2 décembre 2022, M. [D] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 3 août 2023 de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel et ses prétentions,

— infirmer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes formées par Mme [T] et déclarer recevables et bien fondées l’ensemble de ses demandes,

— statuer sur la résiliation du bail conclu entre lui, bailleur, et Mme [T], preneur, portant sur un appartement situé [Adresse 2], par l’effet du congé pour vendre, notifié par le premier, le 25 mai 2020,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son fait,

— statuer ce que de droit sur le sort des meubles,

Très subsidiairement, au titre du compte entre les parties,

— condamner Mme [T] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et provisions sur charges contractuels, soit la somme de 10 040,52 euros (février 2023 inclus), sauf à parfaire, jusqu’à son départ effectif des lieux, subsidiairement, à lui rembourser, les taxes et charges de copropriété avancées, soit la somme de 11 119,92 euros (février 2023 inclus), sauf à parfaire, jusqu’à la publication de la vente (taxe) et notification au syndic de la vente (charges).

En tout état de cause,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec bénéfice à M^e Debray, du recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile, et à lui payer la somme de 7 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel,

— rejeter la demande de Mme [T] au titre des frais de procédure.

Par dernières écritures en date du 11 mai 2023, Mme [T] prie la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer M. [D] irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 10 040,52 euros subsidiairement portée à 11 119,92 euros,

— condamner M. [D] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

SUR QUOI :

Sur la validité du congé

C’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont établi la perfection du congé pour vendre envoyé par M. [Y] [D] le 16 mars 2020 et sa résistance injustifiée devant l’acceptation parfaite de Mme [O] [T].

La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d’éléments nouveaux qui justifieraient l’infirmation du jugement sur ces dispositions, et adoptera les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal, auxquels elle n’a rien à ajouter sauf que c’est de façon incompréhensible que M. [Y] [D] continue d’affirmer que la date de réception de l’acceptation Mme [O] [T] à la première offre contenue dans ce courrier du 16 mars 2020 n’est pas certaine alors que l’intimée en produit l’accusé de réception du 9 avril 2020.

De même, ses assertions selon lesquelles la vente serait 'illégale’ pour être au-dessous du prix du marché sont sans fondement aucun et au demeurant, contredites par son attestation immobilière versée aux débats en première instance d’une hauteur de 338 000 euros.

En conséquence, le tribunal a dit la vente parfaite et la cour le confirme.

Sur les conséquences financières de la vente

Le tribunal a fixé au 1er décembre 2020 la date d’effet de cette vente, temporalité non contestée ni par l’intimée, ni par l’appelant à titre subsidiaire si la vente était confirmée.

Il a condamné M. [Y] [D] à payer -par imputation sur le prix- la somme de 14863,80 euros à Mme [O] [T] au titre des loyers réglés du 1e décembre 2020 au 1er janvier 2022.

A hauteur d’appel, M. [Y] [D] réclame dans ses écritures le paiement de la somme de '11 119,52 euros, février 2023 inclus sauf à parfaire', sans précision du point de départ de la dette et en assurant que celle-ci est 'non contestée ni dans son principe ni dans son quantum’ ce qui est inexact puisque d’une part, l’intimée demande la confirmation du jugement déféré et d’autre part, oppose une fin de non-recevoir tenant au caractère nouveau de la demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 566 les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [Y] [D] invoque l’exception de compensation en ces termes : 'la dette de loyers/indemnités d’occupation croise celle des charges'.

La cour admet dans le principe l’accueil de sa demande d’indemnisation au titre de cette exception au principe mais constate qu’au soutien de cette prétention, M. [Y] [D] ne fournit qu’une liasse d’appels de fonds et d’extraits de relevés de compte émanant du syndic, le cabinet Sivan, et une page de tableaux réalisée par ses soins énumérant des sommes toutes prétendument dues par Mme [O] [T] depuis 2020 de nature diverse : non précisée pour 11 285,92 euros, représentant des taxes foncières pour 3123 euros et des charges dites récupérables pour 901,36 euros (sa pièce 11) .

Par un calcul non explicité, d’une totale confusion et non accompagné d’un rappel des paiements de charges déjà effectués par l’intimée, l’appelant parvient à une double dette de Mme [T], représentant des sommes différentes soit comme locataire soit comme propriétaire. Suivent deux autres tableaux 'pour mémoire’ tout aussi obscurs dans leur signification.

M. [Y] [D] doit être débouté de ses demandes indemnitaires et les sommes versées par Mme [T] à compter du 1er décembre 2020 seront, par confirmation du jugement déféré, soustraites du montant total du prix de vente lors du paiement final.

Succombant, M. [Y] [D] doit être condamné à payer à Mme [O] [T] une indemnité de procédure d’un montant de 4000 euros et à supporter les entiers dépens d’appel alors que les dispositions de ces mêmes chefs ordonnées en première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme l’ensemble des dispositions du jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute M. [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [Y] [D] aux dépens d’appel,

Condamne M. [Y] [D] à payer à Mme [O] [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,