COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Novembre 2016

RG : 15/02567

FM/MN

Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d’Instance de CHAMBERY en date du 17
Novembre 2015, RG 11-14-249

Appelant

M. X Y, né le XXX à XXXZ demeurant
XXXXXXXXX AIX LES
BAINS

assisté de M^e El Hem SELINI, avocat au barreau de
CHAMBERY

Intimé

OPAC DE LA SAVOIE, dont le siège social est sis 9 rue Jean Girard-Madoux 73000 CHAMBERY pris en la personne de son représentant légal

assisté de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 septembre 2016 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier, en présence de Bastien Bouvier assistant de justice

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier
Président

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— Monsieur Gilles BALAY,
Conseiller,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1^er septembre 1994, l’OPAC de la Savoie a donné à bail à Monsieur X Y un appartement de type 2 au deuxième étage d’une maison d’époque dénommée ' le Port aux filles ' à
Aix les Bains (73), 22 bd du Port aux Filles, moyennant un loyer de 395,59 euros.

Depuis 1999, monsieur X
Y sollicite de son bailleur qu’il réalise un certain nombre de travaux et mette fin aux nuisances qu’il dénonce.

Par courrier du 6 décembre 2010, l’OPAC de la Savoie indiquait à monsieur X Y qu’il avait pris en compte les désagréments allégués et lui rappelait lui avoir proposé plusieurs offres de relogement restées sans réponse.

N’étant pas satisfait des interventions de l’OPAC de la
Savoie, monsieur X Y l’a fait assigner, par acte d’huissier du 11 mars 2014, à comparaître devant le tribunal d’instance de
Chambéry poursuivant sa condamnation à :

— effectuer les réparations nécessaires à une jouissance paisible de l’appartement,

— lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts avec une pénalité de retard de 100 euros par jour de retard,

— lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Par jugement du 17 novembre 2015, le tribunal a débouté monsieur X
Y de l’intégralité de ses prétentions, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné monsieur X Y aux dépens.

Monsieur X Y a fait appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour du 15 décembre 2015.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2016, monsieur X
Y demande à la Cour de :

— condamner l’OPAC de la Savoie à lui payer les sommes de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— ordonner à l’OPAC de la Savoie de le reloger dans des conditions strictement similaires à l’appartement dont il a la jouissance depuis 1993,

— ordonner à l’OPAC de la Savoie de construire une ouverture au deuxième étage de la cage d’escalier, de colmater les interstices formés sur le lambris du plafond de son appartement et d’imperméabiliser les bordures en bois des fenêtres de son logement,

— condamner l’OPAC de la Savoie à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’OPAC de la Savoie aux dépens y compris les timbres fiscaux.

Monsieur X Y estime être victime de l’inaction de son bailleur n’ayant pas respecté ses obligations en ne lui assurant pas une jouissance paisible du bien loué y compris quand le trouble est le fait d’autres locataires manquant à leurs obligations issues de leurs contrats de bail.

Il se plaint des incivilités, de la violence verbale et physique des locataires de la maison (insultes à caractère racial, violences physiques ayant donné lieu à condamnation pénale, colle dans la serrure de sa boîte aux lettres, crevaisons de ses pneus de voiture, déjections canines).

Il invoque également l’insalubrité de son logement (fissure de deux mètres sur le mur de sa chambre, fissures du lambris du plafond de sa chambre laissant pénétrer les frelons, absence d’étanchéité de ses fenêtres) et des parties communes (défaut de ventilation de la cage d’escalier, encombrement des parties communes, fumée de cigarette dans la cage d’escalier pénétrant dans son appartement et ayant un effet néfaste sur sa santé).

L’OPAC de la Savoie ne serait jamais intervenu efficacement.

Les trois offres de relogement qui lui ont été faites étaient inadaptées à sa situation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2016, l’OPAC de la Savoie demande à la Cour de :

— déclarer la demande de relogement de monsieur
X Y irrecevable en ce qu’elle est nouvelle en appel,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner monsieur X
Y à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Monsieur X Y n’établirait pas, au moyen de pièces probantes, être victime de troubles anormaux de voisinage ; ses allégations non justifiées ne seraient au demeurant pas fondées, ainsi qu’a pu le constater un inspecteur A-salubrité-sécurité-incendie de la mairie.

L’OPAC produirait de nombreuses attestations contredisant les allégations de monsieur X
Y.

Des plaintes auraient été déposées contre monsieur X Y par ses voisins pour des faits de violences morales.

L’OPAC de la Savoie aurait néanmoins tout fait pour essayer de le satisfaire : lettres aux locataires sur la fumée de cigarette, sur l’encombrement des parties communes, mise en place d’une ventilation mécanique sur la fenêtre du premier étage des parties communes, numérotation des places de parking, création d’un local à vélos.

Elle défend le caractère parfaitement décent et salubre du logement donné à bail à monsieur
X
Y dont les allégations seraient là encore inexactes ou auraient donné lieu à réparation (telle la fissure du plafond), elle souligne avoir toujours répondu aux récriminations de monsieur X
Y.

Elle souligne que monsieur X
Y a déjà refusé quatre propositions de relogement correspondant à ses exigences.

La clôture de la procédure est intervenue le 29 août 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

Les parties sollicitent que l’ordonnance de clôture soit révoquée et que cette dernière soit fixée au jour des plaidoiries, avant l’ouverture des débats et ce, afin que leurs dernières écritures respectives, notifiées après la clôture initialement fixée, soient déclarées recevables.

Sur la jouissance paisible et la décence du logement

Il résulte de l’application combinée de l’article 1709 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent, l’entretenir dans cet état et lui en assurer une jouissance paisible.

L’article 1725 du code civil dispose, quant à lui, que le bailleur n’est pas tenu de garantir son locataire du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, mais il est constant que, les locataires de logements appartenant au même bailleur dans le même immeuble n’ayant pas la qualité de tiers au sens de ces dispositions, le bailleur doit garantir son locataire des troubles de jouissance causés par un autre locataire.

Ainsi que le relève à juste titre le tribunal, monsieur X Y produit un nombre de pièces important dont la très grande majorité est constituée de courriers de sa part à l’OPAC de la Savoie, au préfet de la Savoie, au Comité National Contre le
Tabagisme, de plaintes déposées au commissariat ou entre les mains du procureur de la République sans indication quant à leurs suites, de photographies éparses dont on ignore qui les a prises et à quelle date ; toutes pièces dénuées de valeurs probantes car elles émanent de lui même, des fautes qu’il reproche soit à l’OPAC de la
Savoie, soit à d’autres locataires dont l’OPAC devrait le garantir.

Néanmoins, il produit quelques pièces nouvelles en appel établissant certaines de ses allégations.

S’agissant des exactions qu’il reproche à ses voisins, l’épisode de violence physique dont il a été victime le 8 avril 2006 a donné lieu à la condamnation pénale de ses auteurs et à l’allocation de dommages et intérêts à monsieur X Y, sans que ce dernier allègue ne pas avoir été intégralement indemnisé du préjudice que lui ont causé ces faits.

Ces violences, indiscutablement caractérisées, n’ouvrent donc plus droit à réparation pour monsieur
X Y.

Sont également produites des attestations établissant que sa boîte aux lettres aurait été endommagée par de la colle mise dans sa serrure, qu’une étoile de David a été dessinée sur le givre du pare brise de son véhicule, que le dispositif empêchant l’utilisation de sa place de parking a été dégradé, sans que ces différents faits puissent être imputés à des colocataires dont l’OPAC de la Savoie pourrait être le garant.

En revanche, il verse aux débats une attestation de madame B C ayant assisté en mars 2009 à un épisode, survenu sur le parking de l’immeuble, à l’occasion duquel madame D
E, une voisine du rez-de-chaussée, l’aurait menacé d’un balai et l’aurait traité de ' pourriture de
Roumain ', tandis que l’ami de cette dernière, monsieur
F, l’aurait menacé de le tuer s’il portait plainte, propos inadmissibles par lesquels la colocataire a contrevenu à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués sans porter atteinte à la jouissance des locataires.

L’OPAC de la Savoie doit garantie du trouble ainsi causé à la jouissance paisible de monsieur X
Y.

Monsieur X Y établit également les nuisances olfactives affectant la montée d’escalier auxquelles l’OPAC de la Savoie n’a pas remédié efficacement.

Dès le 13 février 2008, l’OPAC de la Savoie indiquait, en effet, à monsieur X Y prendre ce problème en considération et malgré cela, le 7 juin 2012, monsieur G H, inspecteur
A et Salubrité de la commune d’Aix-les-Bains écrivait au bailleur :

« Néanmoins, subsiste un problème de l’aération et d’odeurs nauséabondes des communs qui proviennent des étages inférieurs puisque les locataires (personnes en difficultés) disposent de chiens, de chats auxquels nous ajouterons vapeurs d’alcool et odeurs de tabac (que j’ai bien évidement constaté ce jour).

Une petite ventilation mécanique a bien été fixée sur la fenêtre du premier étage mais semble peu efficace.

Les locataires du bas se refusant, par ailleurs, à ouvrir cette fenêtre. »

Madame I, nièce de monsieur X Y, décrit de manière très détaillée et circonstanciée, cette atmosphère nauséabonde de la montée d’escalier qui pénétrait dans l’appartement de son oncle, qu’elle a personnellement constatée (pièce 66).

Madame J K atteste également avoir constaté que la montée d’escalier était envahie d’une épaisse odeur de fumée de cigarette, pénétrant également dans l’appartement de monsieur
X Y.

L’OPAC de la Savoie conteste ce trouble en invoquant un autre courrier de monsieur G H, datée du 7 février 2011, qui relate n’avoir constaté ' aucune odeur nauséabonde ', mais ce constat concerne l’intérieur du logement de monsieur X Y et non les parties communes qui font l’objet du constat du 13 février 2008.

Ainsi la contradiction entre ces éléments ne porte que sur la pénétration de ses odeurs dans l’appartement de monsieur X Y, qui ne devait se produire que de temps à autre.

Par lettre du 25 juin 2012, au maire d’Aix-les-Bains, l’OPAC de la Savoie indique également ne pas pouvoir faire de trappe d’aération supplémentaire pour des raisons de sécurité-incendie, sans que cela le dispense de mettre en oeuvre une solution permettant de mettre fin à l’atmosphère nauséabonde régnant dans la montée d’escalier.

L’OPAC de la Savoie, dont il est incontestable qu’il est intervenu à de nombreuses reprises pour remédier aux différents problèmes invoqués par monsieur X Y, n’a pas apporté à celui-ci

de réponse de nature à mettre fin à cet indiscutable trouble de jouissance.

Que ce soit de son propre fait, ou au titre de la garantie de faits d’autres locataires, l’OPAC de la
Savoie doit indemniser monsieur X
Y de ce préjudice.

En réparation de ces deux troubles de jouissance, le second perdurant depuis plusieurs années sans qu’il y soit remédié, l’OPAC de la Savoie sera condamné à payer à monsieur X Y la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il ne pourra, en revanche, être fait droit à la demande de monsieur X Y, sans doute trop précisément formulée, de construire une ouverture au deuxième étage de la cage d’escalier, dans la mesure où cette solution ne semble pas possible.

Force est, par ailleurs, de constater que monsieur X Y ne produit aucune pièce de nature à établir de désordre rendant son appartement indécent ou insalubre, l’OPAC de la Savoie établissant à l’inverse, par le courrier de monsieur G H du 7 février 2011 déjà cité, que monsieur
X Y dispose d’un logement fort agréable au bord du lac du Bourget et à l’intérieur d’une maison fort coquette et que ce logement n’est pas insalubre.

Monsieur X Y sera donc débouté de ses demandes relatives au colmatage des interstices du lambris de son plafond et à l’imperméabilisation de l’encadrement de ses fenêtres.

Sur le relogement de monsieur X Y

Il convient, en premier lieu, de constater que monsieur
X Y ne fonde pas sa demande de condamnation de l’OPAC de la Savoie à le reloger et ce d’autant qu’il poursuit sa condamnation à le reloger ' dans des conditions strictement similaires à l’appartement dont il a la jouissance depuis 1993 " alors qu’il a été vu (courrier de monsieur
L H du 7 février 2011 et les multiples photographies produites) qu’il dispose actuellement d’un appartement F2, fort agréable donnant sur le lac du Bourget et les montagnes, avec une terrasse de 20 m², dans une coquette maison, moyennant un loyer résiduel, en août 2016, de 139,59 euros.

L’OPAC de la Savoie justifie avoir adressé quatre propositions à monsieur X
Y, refusées par ce dernier, qui conteste avoir reçu la plus intéressante d’entre elles sans en justifier.

Il expose, en outre, avoir disposé, en 2015, sur
Aix-les-Bains d’un nombre de logements à attribuer cinq fois inférieur aux demandes sur ce secteur et, surtout, ne disposer d’aucun autre appartement, ' strictement similaire’ à celui actuellement occupé par monsieur X Y.

Ce dernier, n’établissant donc pas de faute de l’OPAC de la Savoie au titre du relogement qu’il sollicite, sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur les demandes annexes

L’équité et la teneur de la décision commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; monsieur X Y et l’OPAC de la Savoie seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Chacune des parties conservera la charges des dépens exposés pour son compte.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Révoque l’ordonnance de clôture,

Fixe la clôture à la date des plaidoiries, avant l’ouverture des débats.

Déclare recevables les conclusions notifiées par les parties les 30 août et 7 septembre 2016.

Réforme partiellement le jugement déféré,

Mais statuant à nouveau sur l’ensemble des demandes et y ajoutant,

Condamne l’OPAC de la Savoie à payer à monsieur X Y la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute monsieur X
Y de l’ensemble de ses autres demandes,

Déboute monsieur X
Y et l’OPAC de la Savoie de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera la charges des dépens exposés pour son compte en première instance et en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 10 novembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN,Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND,
Greffier.