06/04/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/04211 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NGUB

CBB/CD

Décision déférée du 9 Septembre 2019 – Président du TGI de TOULOUSE ( 19/01547)

M^me X

SAS IDEAL MENUISERIE

SCI EMGUIRA

C/

SCI MAELMA

SARL AGENCE PALOMAR

SAS THOMAS STORE

SAS CHEZ MO'

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GAROSSOS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTES

SAS IDEAL MENUISERIE poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI EMGUIRA poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

SCI MAELMA prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL AGENCE PALOMAR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS THOMAS STORE prise en la personne de son représentant en exercice et domicilité en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS CHEZ MO’ prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANT VOLONTAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE GAROSSOS, pris en la personne de son syndic l’agence PALOMAR

Représentée par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

La SCI Maelma et la SCI Emguira sont copropriétaires de la Résidence de Garossos, sise […], à Beauzelle. La SCI Maelma est propriétaire des lots 2,3,4 et 7 dont elle loue une partie du rez-de-chaussée à la société Thomas Store qui y exerce une activité de fournisseur de portails et clôtures, et l’étage à la société Chez Mo’ qui exploite un institut de beauté.

La SCI Emguira, propriétaire des lots 1,5 et 6, pour les avoir acquis de la Banque Populaire Occitane, ancien copropriétaire en Avril 2018,

loue ses locaux à la SAS Ideal Menuiseries.

La Société Agence Palomar exerce les fonctions de Syndic de la copropriété.

Par une décision du 13 février 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté à la majorité absolue une demande de la Banque Populaire Occitane d’autorisation de travaux sur les parties communes à usage privatif.

Suivant constat d’huissier du 26 août 2019 il est apparu que les travaux étaient en cours de réalisation, les commerçants se trouvant à proximité se plaignant des désagréments engendrés.

PROCÉDURE

Par acte du 29 août 2019, la SCI Maelma, la SARL Thomas Store,

la SARL Chez Mo’ et la SARL Agence Palomar ès-qualités de syndic de la copropriété ont assigné la SCI Emguira devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, sur le fondement des articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile, pour obtenir la cessation du trouble manifestement illicite généré par les travaux entrepris par la SCI Emguira sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance du juge des référés, ainsi que la remise en l’état de la parcelle.

Par ordonnance contradictoire du 9 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Ideal Menuiserie,

— constaté que la demande d’arrêt des travaux est devenue sans objet,

— ordonné à la SCI Emguira de procéder à la remise en état de la parcelle de 274 m² dont l’usage privatif est accordé au lot 1 lui appartenant dans la copropriété Garossos, par :

'la suppression du totem,

'l’enlèvement de la dalle en goudron mise en place,

'la remise en place des bordures et espaces verts,

dans les trois mois suivant la signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

— condamné la SCI Emguira à régler à chacune des demanderesses la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné la SCI Emguira à payer à la SCI Maelma la somme de

323,64 euros correspondant aux frais de rédaction de constat d’huissier du 26 août 2019,

— condamné la SCI Emguira aux dépens.

Par déclaration en date du 25 septembre 2019, la SCI Emguira et la SAS Ideal Menuiserie ont interjeté appel de la décision, contestant l’ensemble des chefs de la décision critiqués.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS Ideal Menuiserie et la SCI Emguira dans leur dernières conclusions en date du 13 janvier 2020, demandent à la cour au visa des articles 31 et 378 du Code de Procédure Civile, de :

In limine litis :

— surseoir à statuer dans l’attente de l’assemblée générale appelée à voter sur la réalisation des travaux réalisés par la SCI Emguira.

A titre subsidiaire :

— constater que l’assignation n’a pas été délivrée par le Syndicat des copropriétaires lequel n’est pas dans la cause,

— dire et juger que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires est irrecevable faute de dépôt de conclusions d’interventions volontaires conformes aux dispositions des articles 960 et 961 du Code de procédure civile,

— déclarer la SCI Maelma, la SARL Agence Palomar, la SAS Thomas Store, la SARL Chez Mo irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir et les débouter en conséquence.

A titre infiniment subsidiaire :

— accorder un délai de six mois à la SCI Emguira pour régulariser la situation par l’homologation des travaux en assemblée générale.

En toute hypothèse :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et dire n’y avoir lieu à référé des demandes de la SCI Maelma, la SARL Agence Palomar,

la SAS Thomas Store, la SARL Chez Mo,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI Maelma, la SARL Agence Palomar, la SAS Thomas Store, la SARL Chez Mo’ et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SARL Palomar dans leurs dernières conclusions du 19 janvier 2020, demandent à la cour au visa des articles 15 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 31, 73, 378 et 809 du code de procédure civile et du décret du 29 avril 2010, de :

- dire et juger recevable et bien fondée l’action du Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic l’Agence Palomar, de la SCI Maelma, de la société Thomas Store, de la société Chez Mo',

- confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

- dire irrecevable la demande de sursis à statuer présentée par la société Ideal Menuiserie et la SCI Emguira, à défaut les en débouter,

- débouter la société Ideal Menuiserie et la SCI Emguira de leurs fins moyens et prétentions,

- condamner la société Ideal Menuiserie et la SCI Emguira au paiement de la somme de 1800 € sous le visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le sursis à statuer

La SCI Emguira et la SAS Ideal Menuiseries soutiennent avoir réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de

l’assemblée générale des copropriétaires mais l’avoir saisie postérieurement pour régularisation conformément à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, d’une part, cette demande est irrecevable pour ne pas avoir été formulée avant toute défense au fond mais à l’occasion de leur second jeu de conclusions le 13 janvier 2020.

D’autre part, elles produisent elles-mêmes en pièce 16 le procès verbal

d’assemblée générale du 27 février 2020 qui en sa disposition n° 13 rejette la demande mise à l’ordre du jour relative à la validation a posteriori des travaux d’aménagement réalisés : revêtement de sol de la partie rattachée au lot 1 appartenant à la SCI Emguira. Il importe peu qu’une action au fond soit

engagée en nullité de l’ assemblée générale en raison de l’aléa important pesant sur la solution du litige puisque les travaux ont déjà été refusés par une précédente assemblée générale du 13 février 2018.

Sur la recevabilité de l’action engagée par la SARL Palomar, la SCI Maelma, la SAS Thomas Store, la SARL Chez Mo’ et le syndicat des copropriétaires

L’assignation initiale devant le juge des référés a été délivrée notamment par la SARL Palomar sans mention en en-tête de l’acte ni dans les modalités de remise de l’acte par l’huissier, qu’elle agissait ès-qualités de syndic de la copropriété.

Dès lors, l’intervention volontaire du syndicat de copropriétaires pris en la personne de son syndic la SARL Palomar devant la cour par conclusions du 17 janvier 2020 notifiées par RPVA, est recevable puisqu’il n’était pas partie en première instance. Et les conclusions d’intervention volontaire sont conformes aux exigences des articles 960 et 961 en ce qu’elles précisent la forme, la dénomination, l’adresse et l’organe qui représente le syndicat des copropriétaires soit la SARL Palomar, dont il est précisé également l’immatriculation au RCS de Toulouse et son adresse.

Les travaux contestés concernent la modification de l’enseigne par un totem et la réalisation d’une dalle béton ou goudron le long du bâtiment, coté Est sur les parties communes ; dès lors qu’ils portent sur une partie commune même affectée à l’usage privatif d’un copropriétaire, mais que les autres copropriétaires et occupants de l’immeuble invoquent des préjudices distincts de ceux de la copropriété, leur demande est recevable.

En l’espèce, l’autre copropriétaire la SCI Maeva invoque un préjudice esthétique affectant ses lots et les locataires invoquent un préjudice commercial durant les travaux. Ils invoquent donc des préjudices distincts de celui subi par la copropriété de sorte que leur action qui visait la cessation d’un trouble manifestement illicite est recevable.

Sur le fond

La SCI Emguira et la SAS Ideal Menuiseries sollicitent subsidiairement un délai de 6 mois pour régulariser sa situation.

Or cette demande équivaut en fin de compte à obtenir le sursis qui lui a été précédemment refusé en raison de l’aléa pesant sur la solution de l’action qu’elle aurait engagée au fond pour voir annuler l’ assemblée générale du

27 février 2020 qui a refusé de ratifier des travaux précédemment refusés le 13 février 2018.

Et elle demande « l’infirmation de l’ordonnance compte tenu de la régularisation à intervenir ». Elle ne conteste donc aucunement les motivations de la décision qui par des motifs pertinents que la cour adopte a jugé que :

— la demande d’arrêt des travaux de revêtement de la partie de 274m² affectée à l’usage privatif du lot n°1 appartenant à la SCI Emguira constituant une partie commune affectée à son usage exclusif était devenue sans objet puisqu’il est constant qu’ils sont achevés,

— en l’absence de dispositions particulières figurant au règlement de copropriété les dispositions des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables et donc, la SCI Emguira devait obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux sur cette surface,

— elle avait parfaitement connaissance de la nécessité d’une telle autorisation préalable mais également du refus de cette autorisation par l’assemblée générale du 13 février 2018 remise lors de l’acquisition de ses lots en avril 2018,

— elle n’a pas saisi le juge pour obtenir l’autorisation refusée,

— elle est passée outre en toute connaissance de cause puisqu’ayant avisé le syndic le 19 avril 2018 de son intention de réaliser ces travaux puis le 25 juillet 2018 de leur exécution imminente, elle n’a pas attendu sa réponse intervenue le 26 août, reconnaissant qu’à cette date ils étaient en cours d’achèvement ; ainsi, il ressort du bref délai entre l’acquisition du fonds et la réalisation des travaux, qu’elle n’a même jamais eu l’intention d’obtenir une autorisation préalable faisant le choix d’une ratification postérieure qui au demeurant lui a été refusée,

— dès lors, ces travaux qui affectent une partie commune réalisés malgré le refus de l’ assemblée générale s’analysent comme une violation évidente de la règle de droit, constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire.

La décision doit donc être confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Déclare la demande de sursis à statuer irrecevable.

— Déclare recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence de Garossos.

— Déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence de Garossos, la SARL Palomar, la SCI Maelma, la SAS Thomas Store et la SARL Chez Mo'.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 9 septembre 2019 en toutes ses dispositions.

— Condamne la SCI Emguira et la SAS Ideal Menuiseries à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence de Garossos, la SCI Maelma, la SAS Thomas Store et la SARL Chez Mo’ la somme de 1000€ à chacun.

— Condamne la SCI Emguira et la SAS Ideal Menuiseries aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER C.BENEIX-BACHER