COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Février 2020

N° RG 18/00939 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F6XC

FM-PG/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY en date du 30 Novembre 2017, RG 14/00154

Appelants

M. C X

né le […] à […],

et

M^me D E épouse X

née le […] à […] […]

Représentés par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL YDES, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimées

SARL AFG IMMOBILIER, dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocat au barreau d’ANNECY

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES GRANGES sis 74540 GRUFFY représenté par son syndic LA SAS COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMO, dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

SA AXA FRANCE IARD dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL JULIETTE COCHET-BARBUAT LEXAVOUE CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 25 juin 2019 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente qui a procédé au rapport

—  Madame Isabelle OUDOT, Conseiller,

—  Monsieur H I, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur C X et Madame D X sont propriétaires d’une maison située lieu-dit Les Granges à […].

La SARL AFG immobilier s’est portée acquéreur du terrain limitrophe à la propriété des époux X et a obtenu le 27 octobre 2003 un permis de construire autorisant la construction d’un immeuble collectif et la rénovation de 4 logements.

Le 11 février 2004, les parties ont régularisé un protocole d’accord qui a été intégré au règlement de copropriété de l’immeuble 'Résidence Les Granges', selon lequel :

— la société AFG attribue aux époux X une bande de terrain en jouissance privative de 3 mètres de large tout le long de leur propriété ;

— il leur est attribué, en outre, en jouissance privative un terrain en forme de triangle de 10 m de long le long de la départementale rejoignant l’angle de leur propriété ;

— la société AFG réalisera à ses frais un muret de 1 à 2 moellons surplombé d’un grillage, le long de la bande de terrain attribuée en jouissance privative et à planter une haie le long du muret ;

— elle s’engage à planter quelques arbres coupe-vue à l’aplomb des jardins privatifs, à supprimer les parkings n° 32 et 33 et à réaliser à la place un espace vert avec plantation d’arbres coupe-vue à l’aplomb de la terrasse X ;

— elle s’engage à installer deux portillons d’accès aux deux extrémités de la bande de terrain attribuée ;

— les travaux doivent être réalisés fin juin 2005.

Par ordonnance de référé du 30/01/2006, M. Z a été commis en qualité d’expert aux fins de vérifier la réalisation des aménagements prévus dans la convention.

Dans son rapport du 23/07/2007, il aboutit aux conclusions suivantes :

— la haie vive a été remplacée par des plantations dans l’emprise de la bande de terrain attribuée aux époux X ;

— les places de parking 32 et 33 devenues n° 34 n’ont pas été supprimées ;

— la bande de terrain présente une déclivité, suite aux travaux de terrassement et il conviendrait de la remblayer ;

— les arbres coupe-vue n’ont pas été plantés ;

— un seul portillon a été réalisé.

Par ordonnance du 22/12/2008, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy a condamné sous astreinte la société AFG à effectuer les travaux non réalisés dans les trois mois de la signification de la décision, qui est intervenue le 16/01/2009.

Par jugement du 03/05/2010, le juge de l’exécution de ce tribunal a liquidé l’astreinte à la somme de 15.000 euros, condamnant 'la société Immalpes dont l’enseigne est AFG Immobilier'.

Par jugement du 15/03/2011, il a liquidé l’astreinte contre la société Immalpes à la somme de 36.800 euros et fixé à l’encontre de cette société une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant trois mois à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la significationi du jugement.

Par arrêt du 03/11/2011, la Cour d’appel de Chambéry a relevé que la décision rendue par le juge de l’exécution l’avait été à l’encontre d’une personne morale non concernée par l’astreinte.

Suite à l’ordonnance de référé du 21/03/2014 ayant désigné M^me F G en qualité d’expert,à la requête des sociétés AFG et Immalpes, au contradictoire des époux X, du syndicat des copropriétaires Les Granges et de la compagnie AXA, assureur de la société SAVOIE TP, celle-ci a déposé un rapport le 04/08/2014 dont les conclusions sont les suivantes :

— les époux X ont fait remblayer par la société Savoie TP la bande de terrain de trois mètres de large, de façon à ce qu’elle soit au même niveau que leur propriété ;

— le remblaiement opéré arrive à fleur de l’arase du mur de clôture, qui n’a pas été renforcé ;

— or, celui-ci n’est pas apte à supporter le poids des terres apportées, d’autant qu’aucun drain n’a été installé et qu’il a été affaibli par le passage d’engins de chantier, générant un risque réel d’écroulement à court terme sur les parkings de la copropriété ;

— il convient de déposer le muret existant, de créer un mur de soutènement doté d’un drain et de chaînages verticaux, avec reprise des réseaux et regards mis en place par les époux X, pour un coût de 96.140,02 euros HT, outre bornage (1.489 euros HT), réfection de la pelouse (480,25 euros HT), pose d’un nouveau grillage (3.069 euros HT) et travaux d’urgence déjà réalisés (259,60 euros HT) ;

— la pose d’un mur végétalisé n’est pas possible, car empiétant trop sur les parkings ;

— de même, la liaison du muret avec un nouveau mur présente l’inconvénient de laisser le muret dans une mauvaise implantation, la largeur de 3 mètres étant dépassée à plusieurs endroits, au détriment de la copropriété.

Par acte en date du 9 septembre 2011, la SARL AFG Immobilier et la SARL Immalpes ont assigné devant le tribunal de grande instance les époux X aux fins de voir :

— constater qu’elle a satisfait son engagement résultant de la convention d’édifier un mur surmonté d’un grillage le long de la limite séparative de la bande de terrain entre le parking et leur propriété,

— l’autoriser à mettre en place des bacs de fleurs au lieu et place d’une place de stationnement n°34,

— l’autoriser à planter une haie vive le long du muret séparatif côté parking et à installer un occultant vert sur l’extrémité de ce muret permettant de laisser libre accès aux escaliers d’un copropriétaire,

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance d’Annecy a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dit que faute de qualité démontrée à l’opération de construction, de lien contractuel avec les époux X et de faute délictuelle alléguée, de confusion démontrée avec la société AFG Immobilier, la SARL Immalpes doit être mise hors de cause,

— dit que la société AFG Immobilier n’a plus à satisfaire son engagement résultant de la convention de 2004 d’édifier un mur surmonté d’un grillage le long de la limite séparative de la bande de terrain entre le parking et leur propriété, du fait de la modification des lieux par les époux X, qui a rendu la convention de 2014 caduque en ce qui concerne l’édification du muret,

— dit que la société AFG Immobilier est responsable au plan délictuel des vices affectant le mur à hauteur d’un tiers comme n’ayant pas, en sa qualité de professionnel, proposer en connaissance de cause des solutions pérennes et viables aux problèmes de modelage du terrain posés par ses constructions et au plan contractuel en n’ayant pas appliqué la convention initiale de bonne foi et dans les délais raisonnables,

— dit que la place de stationnement n°34 doit être supprimée et remplacée par un espace vert, aux frais de la société AFG Immobilier sans remplacement par des bacs de fleurs à peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter du jugement,

— dit que la place de stationnement 43 sera matérialisée au sol entre les bâtiments A et B,

— dit la demande de paiement de l’intégralité des frais liés à l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété irrecevable comme indéterminée en son quantum et ne permettant pas de discussion et le contrôle,

— autorisé la société AGF Immobilier à planter une haie vive le long du muret séparatif côté parking à ses frais et en cas d’impossibilité à installer à ses frais un occultant vert sur l’extrémité de ce muret qui devra permettre de laisser libre accès aux escaliers d’un copropriétaire,

— dit que les frais d’adaptation du portillon resteront à la charge de la société AFG Immobilier,

— homologué en toutes ses dispositions le rapport de Madame F A,

— constaté que les désordres signalés consistant dans l’inaptitude du mur à sa destination de soutien du remblai ressort de la responsabilité des époux X, auteurs des travaux modificatifs, à hauteur de 2/3,

— condamné solidairement les époux X à payer à la société AFD Immobilier la somme de 76 655,64 euros au titre de leur part à la reprise du mur de clôture devenu par leur fait mur de soutènement,

— dit que la société TP Savoie a manqué à son devoir de conseil à l’égard des époux X et à un devoir de prudence impliquant avant les travaux des études préalables de la nature des sols et de la résistance du mur existant,

— dit que la société TP Savoie devra, au vu de ses fautes contractuelles, relever et garantir les époux X in solidum à hauteur de 2/3 des condamnations prononcées à leur encontre,

— condamné la société AXA France Iard à relever et garantir in solidum la société TP Savoie des condamnations mises à sa charge, après déduction de la franchise contractuelle de 3 075 euros,

— débouté la société AXA France Iard de sa demande de relève et garantie dirigée contre la société AFG Immobilier,

— dit que la société AFG Immobilier devra faire procéder préalablement aux travaux :

' à une délimitation préalable des lieux par un géomètre de son choix à ses frais,

' à une étude du sol qui concernera notamment l’écoulement des eaux sauf à vérifier par un professionnel que des drains ont déjà été mis en place par la société TP Savoie,

— dit que les travaux devront intervenir à l’initiative de la société AFG Immobilier dans un délai de quatre mois à compter du paiement effectif du coût des travaux, ce à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard, sauf à la société AFG Immobilier de faire procéder à ses frais provisionnels aux travaux compte tenu de l’urgence et du danger pour les personnes signalés par l’expert,

— dit que le syndicat des copropriétaires ne pourra pas s’opposer aux travaux de reprise (sauf passage d’engins et poids lourds sur le parc de stationnement) ce à peine d’astreinte de 400 euros par jour en cas d’entrave constatée),

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société AFG Immobilier aux dépens dans la proportion d’un tiers et les époux X dans la proportion de deux tiers (exceptés les frais d’expertise Z qui seront supportés par la société AFG et les frais d’expertise F A qui seront supportés par les époux X relevés par leur assureur dans la proportion de 2/3).

Les époux X ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour en date du 7 mai 2018.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2019, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la société AFG n’a pas respecté ses obligations contractuelles,

— la condamner à réaliser les travaux et ceci sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à parfaite réalisation, conformément au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z et à l’engagement pris par AFG en novembre 2007,

— autoriser la société AFG à procéder auxdits travaux en passant par la copropriété Résidence Les Granges,

— au besoin, condamner le syndicat des copropriétaires à une astreinte de 400 euros pour chaque jour d’entrave à ladite réalisation des travaux,

— condamner la société AFG à payer aux époux X la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices et perte de jouissance, et à leur rembourser les frais résultants des constats effectués,

— condamner la société AFG à la réfection du mur séparatif,

— juger qu’il lui appartiendra de verser la somme correspondante au montant fixé par la Cour, au syndicat des copropriétaires, propriétaire du mur actuel,

— juger que la copropriété devra faire réaliser la réfection dudit mur, conformément à la décision rendue,

A titre subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation à l’encontre des époux X,

— condamner in solidum la société AFG et la société AXA France Iard, assureur de la société Savoie TP à relever et garantir les époux X intégralement de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre,

Sur le quantum des travaux,

— rejeter le devis de la société Brovelli et accueillir celui proposé par la société AXA,

— juger nulles toutes les constatations faites par l’expert sur le mesurage de la parcelle et ses appréciations en découlant notamment quant au coût de réfection du mur,

— rejeter la demande de bornage et juger qu’il n’y a pas lieu au déplacement du mur,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société AFG et le syndicat des copropriétaires Les Granges ainsi que la société AXA à la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AFG à payer l’ensemble des frais résultant des expertises rendues, ainsi qu’à rembourser les frais de constat effectué par les époux X,

— condamner in solidum la société AFG et le syndicat des copropriétaires Les Granges ainsi que la société AXA aux entiers dépens y compris les frais d’expertise de Madame F A, distraits pour les dépens d’appel au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés.

Les époux X s’opposent aux demandes de la société AFG tenant à l’aménagement de la convention signée en 2004 et sollicitent son application pure et simple.

La société AFG serait tenue d’exécuter les travaux tels que résultant de la convention, et selon les préconisations et modalités prévues dans le rapport d’expertise de Monsieur Z.

La responsabilité contractuelle de la société AFG serait engagée en raison des manquements à ses obligations concernant la plantation de la haie vive, la réalisation d’un espace vert sur la place de parking n°34, ainsi que l’implantation des arbres coupe-vue, la réparation du portillon posé et la pose du portillon côté CD 31.

La société AFG aurait fait preuve de mauvaise foi dès le début de la relation transactionnelle, justifiant sa condamnation à exécuter les travaux sous astreinte et au versement de dommages et intérêts aux appelants en réparation de leurs nombreux préjudices.

Les époux X estiment n’avoir commis aucune faute en effectuant les travaux d’apport de terre et d’installation des drains nécessaires pour pallier l’inexécution contractuelle de la société AFG et faire cesser leur trouble de jouissance et les désordres inhérents. En réalisant ces travaux, ils n’auraient fait qu’appliquer leurs prérogatives de propriétaires, étant précisé qu’ils ont été confiés à un professionnel.

Le changement de nature du mur n’aurait pas pour cause efficiente et déterminante la finalisation de l’apport de terre effectuée en 2012 par les époux X, mais effectivement le réhaussement du mur par l’entreprise Yucel mandatée par la société AFG en 2010.

La solidité du mur de séparation ne permettrait pas d’assurer la sécurité des résidents du syndicat des copropriétaires.

Les époux X contestent leur condamnation à payer des travaux sur l’unique base d’un rapport d’expertise rendu au mépris du principe du contradictoire. En outre, les travaux préconisés par l’expert ne seraient pas justifiés.

La demande en bornage formulée par le syndicat des copropriétaires serait infondée, ne reposant sur aucun élément justificatif.

Les époux X seraient fondés à solliciter d’être relevés et garantis par la société AFG, et par l’assureur de la société Savoie TP, la société AXA, en cas de condamnation.

En, réplique, par conclusions adressées par voie électronique le 6 novembre 2018, la société AFG Immobilier demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— juger que la société AFG a satisfait son engagement résultant de la convention signée avec les époux X s’agissant de l’édification du muret surmonté d’un grillage,

— juger que la société AFG installera des bacs de fleurs dans lesquels seront plantés des arbustes au lieu et place de la place de parking n°34,

— juger qu’elle plantera une haie vive le long du muret séparatif, côté parking, et à installer un occultant vert sur l’extrémité de ce muret afin de laisser libre accès aux escaliers de l’un des copropriétaires,

— condamner les époux X et la syndicat des copropriétairesLes Granges à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel, avec distraction au profit de la SELARL Mugnier-Lyonnaz-Puy, avocat.

La société AFG expose avoir passé avec les époux X en 2004 une convention qui leur attribuait, moyennant renonciation à tout recours sur le permis de construire, la jouissance d’une bande de terrain privative de 3 mètres tout au long de leur propriété, un terrain en triangle d’une longueur de 10 mètres et prévoyait l’édification aux frais de la société AFG d’un muret de 1 à 2 moellons surplombé d’un grillage, la suppression de la place de stationnement 34 et l’implantation d’une haie vive coupe vue et de deux portillons d’accès.

Elle explique que certains travaux en application de la convention s’étaient révélés irréalisables, et n’avoir pu réaliser les travaux mêmes prévus par l’expert Z du fait de leur caractère irréalisable pour certains et du fait d’une opposition persistante au passage sur la copropriété par le syndicat des copropriétaires.

La société AFG s’oppose à la mise à sa charge des travaux de reprise du mur de soutènement en faisant valoir qu’elle a bien respecté l’esprit de la convention de 2004 en édifiant un mur de clôture d’au moins 2 moellons. Le remblaiement effectué par les époux X serait à l’origine du changement de nature du mur, de sorte que le risque d’écroulement ne lui est pas imputable.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— condamner in solidum la société AFG, les époux X (entre eux solidairement) et la société AXA à lui payer la somme de 119 904,89 euros (121 691,69 euros – 1 786,80 euros correspondant au coût du géomètre), outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2015, date de la notification des conclusions de 1^re instance du syndicat des copropriétaires,

— condamner in solidum les mêmes à lui payer la coût de mise en place et de location jusqu’à l’enlèvement des barrières Heras sur simple présentation de la facture par le syndicat,

— juger que la haie vive devra être mise en place par la société AFG, côté époux X, et qu’elle ne sera implantée que sur la partie du muret longeant le parking de la copropriété et au plus près du muret surélevé,

— juger que la place de parking n°43 sera matérialisée au sol entre le bâtiment A et le bâtiment B,

— condamner la société AFG à procéder au paiement de l’intégralité des frais liés à l’établissement d’un modificatif au règlement de la copropriété et tous frais annexes, notamment, établissement d’un plan de masse etc…,

— condamner la même à payer le coût de la matérialisation au sol du nouvel emplacement du parking n°43,

— juger que la plantation des arbres coupe-vue sur l’emplacement de l’ancienne place de parking n°34 sera subordonnée à la condition préalable du modificatif de règlement de copropriété aux frais de la société AFG et à la réalisation du nouvel emplacement de la place n°43 par la société AFG,

— condamner in solidum la société AFG, les époux X et la société AXA à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les honoraires de l’expert Madame F G.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux X ont fait remblayer leur bande de terrain sans autorisation préalable par la société TP Savoie, comblant le muret existant, constitué de nombreux moellons excédant les deux moellons prévus. Ce remblaiement aurait eu pour conséquence d’aggraver la pente, de rendre une partie de la convention de 2004 obsolète et de rendre le mur existant impropre à retenir le talus.

Il résulterait de l’expertise de Madame A un risque d’écroulement du mur de clôture devenu mur de soutènement par accumulation de divers matériaux de gravats, concassés et de terre, nécessitant la réfaction du mur.

Le chiffrage de l’expert aurait été remis en cause contradictoirement avant le dépôt du rapport d’expertise.

La responsabilité des époux X serait nécessairement engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Le mur édifié par la société AFG aurait présenté des signes de fragilité antérieurement au remblaiement effectué par les époux X, de sorte que les responsabilités des sociétés AFG et Savoie TP se trouvent engagées à l’égard du syndicat des copropriétaires, engageant par la même la garantie de l’assureur de cette dernière, la compagnie AXA.

L’implantation de la haie vive serait impossible tant du côté du jardin privatif du bâtiment B que du côté du chemin d’accès au bâtiment C, de sorte que le syndicat sollicite que l’implantation se fasse côté des époux X.

Le point 5 de l’accord concernant la place de parking n°34 ne pourrait être exécuté qu’à condition qu’intervienne un modificatif au règlement de copropriété avec établissement d’un nouveau plan masse.

Par conclusions adressées par voie électronique le 18 janvier 2019, la société AXA France Iard demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée,

— juger que la société AFG ou toute autre partie, porte la responsabilité exclusive des dommages causés au mur limitrophe,

— mettre hors de cause la société Savoie TP et son assureur la compagnie AXA,

— rejeter toutes les demandes présentées à son encontre,

A titre subsidiaire, si la cour entendait retenir la responsabilité de la société Savoie TP et la garantie de son assureur,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la somme de 76 655,54 euros à la charge des époux X au titre de leur part concernant les travaux de reprise du mur de clôture,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que la société Savoie TP devait au titre des fautes contractuelles commises, relever et garantir les époux X à hauteur de deux tiers des condamnations prononcées, garantie pour cette condamnation par son assureur,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de la compagnie AXA au titre de l’opposabilité de sa franchise contractuelle de 3 075 euros,

— juger irrecevables et mal fondées toutes autres demandes à son encontre,

A titre très subsidiaire,

— juger qu’elle n’a pas à supporter une indemnité supérieure à la reprise de l’ouvrage de son assuré,

— juger qu’elle n’a pas à supporter la charge des indemnités nécessaires au paiement ou au remboursement des éléments suivants :

' la différence entre le chiffrage des sociétés Novageo et Solusol et le devis de l’entreprise Brovelli actualisé à la TVA à 20 %, soit 115 368,02 euros – 63 175,20 euros = 52 192,83 euros TTC,

' le bornage de la partie commune à jouissance privative des époux X : 1 789,80 euros TTC,

' les travaux de reprise des espaces verts et du grillage puisque la solution technique proposée par la concluante évite ce préjudice : 576,30 euros + 3 682,80 euros TTC (TVA à 20 %),

— juger que toute condamnation sera limitée à la somme de 63 452,97 euros TTC,

— juger que la franchise actualisée de 3 075 euros sera déduite de toutes condamnations,

A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où une condamnation in solidum pour le tout est prononcée à l’encontre d’AXA,

— condamner in solidum la société AFG et la SARL Immalpes et les époux X à relever et garantir la compagnie AXA de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens aux fins qu’il en reste pas à sa charge une somme supérieure à 63 452,97 euros,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AFG, la SARL Immalpes et les époux X à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Cochet Barbuat Lexavoue Chambéry, société d’avocats.

La société AXA indique n’être concernée par ce litige que du fait des travaux de terrassement de son assurée la société Savoie TP, travaux ayant prétendument endommagé l’ouvrage. Ce mur limitrophe aurait dû faire l’objet de travaux préalables afin de devenir un mur de soutènement. Si ces travaux avaient été réalisés, le mur n’aurait pas subi de désordres du fait des opérations de terrassement. Ainsi, nulle responsabilité ne pourrait être imputée à la société Savoie TP, de sorte que les garanties de la compagnie AXA ne sauraient être mobilisées.

Subsidiairement, la compagnie AXA ne conteste pas la mise en jeu de sa garantie contractuelle en cas de condamnation de la société Savoie TP. Elle sollicite l’application d’une franchise contractuelle et demande à être, elle-même, relevée et garantie par la société AFG, la SARL Immalpes et les époux X.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le mur de clôture délimitant la bande de terrain à usage privatif des époux X

Aux termes de la transaction conclue entre le promoteur AFG Immobilier et les époux X le 11/02/2004, ces derniers se sont vus reconnaître la jouissance privative d’une bande de terrain tout au long de leur propriété, la séparant ainsi des parkings et d’un immeuble neuf à construire, le bâtiment B, de la copropriété. Il s’agit du lot n° 21 selon l’état descriptif de division.

Le promoteur s’est engagé à délimiter cette parcelle par un muret d’une hauteur de un à deux moellons surmonté d’un grillage.

Suite à l’expertise Z du 23/07/2007, la société AFG s’est engagée par lettre du 20/11/2007 envers les époux X à rehausser le muret avec apport de terre afin de reprendre la pente existant initialement. Il est apparu en effet que, pour construire l’immeuble et les parkings de la copropriété, il avait été procédé à un décaissement du terrain, générant ainsi un dénivelé entre les parkings, le bâtiment B et la bande de terrain.

L’expertise F G du 04/08/2014 a mis en évidence que ces travaux ont bien été réalisés, le muret ayant été fortement rehaussé par la pose de plusieurs rangs de moellons.

Pour autant, ce mur n’a conservé qu’une fonction de délimitation de la bande de terrain du reste de la copropriété, en n’ayant qu’un rôle de clôture, supportant du reste un grillage.

Puis, suivant devis du 28/09/2012, les époux X ont fait réaliser par la société Savoie TP les travaux objets de la facture du 08/11/2012, à savoir :

— la mise en place d’un drain pour canaliser les eaux du mur et d’un drain côté habitation avec regard et raccordement ;

— la mise en place de matériaux drainants ;

— la mise en place de terre végétale (20 m3) et de gravier 0,80 (60 m3), pour un prix de 5.000 euros HT.

Les matériaux mis en place l’ont été contre le mur de clôture, et ont permis aux époux X de disposer d’un terrain plat, situé au même niveau que leur propriété. Toutefois, il apparaît d’une part,

que le terrain originel n’avait jamais été à ce niveau, car avant les travaux de construction de l’immeuble voisin, il existait une déclivité, la bande de terrain dont l’usage a été concédé aux époux X étant en pente, même si celle-ci était légère.

D’autre part, à aucun moment dans la convention conclue entre le promoteur et les époux X, il n’a été indiqué que la bande de terrain devait être plate. L’expert Z dans son rapport relève à ce titre (page 12) que le plan signé annexé à la convention ne comporte aucune cote altimétrique, alors que le plan masse modificatif indique un niveau de parking à 80,60 m et un niveau rez-de-chaussée du bâtiment B à 80,75 m, ce qui a été effectivement réalisé, comme le montre le 'plan de comparaison’ établi par M. B, géomètre expert (pièce 9 syndicat).

Un examen attentif des plans aurait ainsi pu permettre aux époux X de s’apercevoir que le terrain à construire allait être décaissé.

Enfin, si le promoteur a reconnu devoir rehausser le muret, c’est certes pour que soit réduite la pente de cette zone, mais non pour qu’elle soit à niveau du fonds X.

Dans ces conditions, le rajout de la terre comme l’ont fait faire les époux X ne peut être considéré des travaux destinés à pallier l’inexécution par le promoteur de ses engagements. En réalité, il s’agit de la construction d’un véritable ouvrage, dont les époux X doivent assumer la responsabilité.

L’expertise a mis en évidence que le muret, n’ayant été prévu que pour faire fonction de clôture, avait désormais un rôle de soutènement des terres rapportées. Or, il n’a pas été conçu pour ce faire et doit ainsi être impérativement renforcé.

S’agissant d’un ouvrage situé sur l’emprise de la copropriété Les Granges, dont les désordres compromettent le bon usage des parkings, le syndicat des copropriétaires est ainsi recevable à agir contre les responsables des désordres, en réclamant l’indemnisation de son dommage, les indemnités obtenues devant lui servir à faire effectuer les travaux de reprise. En effet, c’est au syndicat des copropriétaires de les faire faire, étant seul maître d’ouvrage pour les travaux relevant des parties communes, le règlement de copropriété prévoyant, page 25, que font partie des parties communes générales 'l’ensemble des ouvrages de clôture de l’ensemble Immobilier', le caractère général de cette formulation incluant en conséquence, les clôtures internes à l’ensemble et ne la limitant pas aux clôtures séparant la copropriété des fonds voisins.

Le syndicat des copropriétaires a dirigé son action à la fois contre le promoteur, les époux X et l’assureur de la société Savoie TP.

Concernant la société AFG Immobilier, sa responsabilité ne peut être engagée, puisque si elle a construit un simple muret et non un mur de soutènement, ce n’était que pour que cet ouvrage ne fasse que délimiter les parkings de la bande de terrain concédée aux époux X. Elle n’avait ainsi pas, conformément à la convention conclue avec ces derniers et insérée dans le règlement de copropriété, donc opposable au syndicat des copropriétaires, à prévoir un mur renforcé. Elle sera ainsi mise hors de cause.

Concernant les époux X, si les copropriétaires peuvent faire dans leur lot tous travaux sans autorisation particulière, ceux-ci ne doivent pas affecter l’intégrité des parties communes.

Par ailleurs, les époux X étaient autorisés par le règlement de copropriété à 'réaliser tout ouvrage en surplomb de cette bande de terrain et d’utiliser celle-ci comme bon leur semble, sauf à réaliser des constructions inamovibles'.

S’ils étaient ainsi en droit de remblayer l’espace situé derrière le muret, ils devaient en revanche faire en sorte que les travaux réalisés à leur initiative soient conformes aux règles de l’art. Faute de l’avoir fait et parce que le mur litigieux connaît des désordres tels que le risque d’effondrement qu’il présente empêche l’usage partiel de places de parkings, ils ont engagé leur responsabilité vis à vis du syndicat des copropriétaires.

Concernant la compagnie AXA France Iard, celle-ci voit sa responsabilité recherchée en sa qualité d’assureur de la société SAVOIE TP, réalisatrice des travaux incriminés, en vertu d’une police 'constructeur BTPlus'. Celle-ci couvre les sinistres causés aux tiers, (article 2.17 des conditions générales).

Elle doit ainsi sa garantie pour les désordres considérés. Toutefois, sa garantie a été engagée sur un fondement extra-contractuel (les travaux ont été faits sur le lot X et ont endommagés un mur partie commune, lui-même empêchant le bon usage de certains parkings). Dès lors, la franchise stipulée à la police, d’un montant de 3.075 euros est opposable aux tiers.

La société Savoie TP ayant rajouté sans précaution de la terre et du gravier derrière un muret inapte à supporter le poids de ces matériaux est responsable du désordre, faute pour elle d’avoir conseillé aux maîtres d’ouvrage de faire renforcer au préalable le muret.

Ainsi, les époux X et la société Axa France Iard seront, elles, condamnées in solidum à indemniser le syndicat des copropriétaires du dommage subi.

Celui-ci est tout d’abord constitué par les travaux de reprise du muret.

L’expert, pour préconiser une démolition de celui-ci et son remplacement par un mur de soutènement, s’est fondé sur le fait que le muret implanté par le promoteur n’était pas tout à fait à la place qui aurait dû être la sienne, la bande de terrain qu’il délimite ayant une largeur à divers endroits supérieure à trois mètres.

Toutefois, il convient de relever que cette délimitation a été fait d’un commun accord entre le promoteur et les époux X, qu’elle n’a jamais été remise en cause, que ce soit par la société AFG ou le syndicat des copropriétaires, qui, du reste, précise dans ses conclusions page 13, qu’il n’est pas opposé à ce que la reconstruction du mur s’effectue sur son emplacement actuel.

En conséquence, il convient de retenir la solution technique la plus simple et la plus adaptée pour remédier aux désordres.

En l’occurrence, à l’initiative de l’assureur AXA, un devis a été recueilli auprès de la société Novageo, d’où il résulte qu’il est possible de créer un ouvrage de soutènement, sur la bande de terrain à usage privatif côté X, en :

— étayant les zones les plus fissurées ;

— évacuant les terres ;

— réalisant une semelle de fondation en béton armé ;

— construisant un mur de soutènement, avec des liaisonnements scellés au mur actuel de clôture, en béton armé de 20 cm d’épaisseur ;

— procédant ensuite au remblaiement.

Ces travaux, moins importants que ceux préconisés par l’expert, aboutissent au même résultat et ont moins d’impact sur l’usage des parkings de la copropriété. Dès lors, cette solution sera retenue par la Cour pour chiffrer le montant de l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires, étant observé que c’est seul celui-ci, de par sa qualité de maître d’ouvrage, qui a la charge de réaliser les travaux et peut les faire effectuer à sa convenance, suivant le mode opératoire qu’il aura lui-même choisi.

Ils s’élèvent au montant suivant (un taux de TVA de 10 % étant retenu) :

— confortement du mur (devis Novageo du 19/06/2014) 52.120 euros TTC

— drain, évacuation des eaux usées/eaux vannes 5.280 euros TTC

— maîtrise d’oeuve (devis Solusol) 5.775 euros TTC

— travaux d’urgence réalisés 277 euros TTC

— réfection de la pelouse 528 euros TTC

— pose d’un grillage et d’un brise vue 3.375 euros TTC

Soit un total de 67.355 euros TTC.

Cette somme sera allouée au syndicat des copropriétaires, outre indexation sur l’indice INSEE BT 01 à compter de juin 2014 jusqu’à ce jour, pour tenir compte de l’évolution des prix dans l’intervalle.

En revanche, il n’est nul besoin de faire intervenir un géomètre aux fins de délimitation des parcelles en cause, le syndicat des copropriétaires n’ayant, du reste, pas formé de demande en ce sens.

De même, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande concernant la prise en charge des factures de location de barrière 'Heras', car il lui appartenait de les verser aux débats en temps utile, une condamnation imprécise ne pouvant être prononcée par la Cour.

Dans les rapports des coobligés entre eux, les époux X seront intégralement relevés et garantis de cette condamnation par l’assureur (sauf franchise). En effet, ils n’ont revêtu, en l’espèce, que la qualité de maître d’ouvrage profane en matière de construction et c’était à la seule société Savoie TP d’attirer leur attention sur la nécessité de prévoir pour réaliser les travaux envisagés de construire un mur de soutènement, le fait de n’avoir pas recouru à un maître d’oeuvre ou à un bureau d’études spécialisé en structures ne pouvant être imputé à faute.

Enfin, les époux X devront faire leur affaire de la pose de deux portillons, puisque c’est de leur fait que la convention transactionnelle n’a pu être respectée sur ce point, les travaux nécessaires à l’édification du mur de soutènement obligeant en tout état de cause la dépose du portillon existant. Quant au second portillon, il ne peut plus être installé par la société AFG, puisque il serait nécessairement déposé à l’occasion des travaux.

Sur les demandes des époux X

* la haie vive

Selon l’article 4 de la 'convention transactionnelle’ du 11/02/2004, la société AFG s’est engagée ' à procéder à la plantation le long du muret d’une haie vive dont l’entretien sera à la charge de la copropriété ce qui sera prévu expressément au règlement de copropriété qui va être établi', l’article 7 précisant que les époux X seront consultés sur le choix des végétaux.

Si des arbustes ont bien été plantés, ils l’ont été côté X, sur la bande de terrain dont l’usage a été concédé par la convention, alors qu’en réalité, pour que cette bande soit utilisable sur sa largeur de 3 mètres, il faut que la haie soit implantée côté parking et bâtiments de la copropriété.

Dès lors, il sera fait droit à la demande en son principe.

La société AFG se propose de réaliser ces travaux, ce qui est accepté par le syndicat des copropriétaires. Elle sera donc condamnée à implanter la haie vive côté parking, à ses frais, et un délai d’un an lui sera imparti, passé lequel une astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard sera encourue.

Concernant les travaux, la convention transactionnelle a été conclue de façon à permettre au promoteur de pouvoir réaliser son projet de construction, les époux X s’étant engagés, quant à eux, à renoncer à saisir la juridiction administrative de tout recours à l’encontre du permis de construire. Ainsi, l’intention des parties était de prévoir des travaux, dans la mesure où ils ne rendraient pas impossible la construction ou son usage par ses habitants. Or, il résulte du dossier que la pose d’une haie n’est pas possible au droit de l’immeuble édifié, puisqu’à cet endroit, se situe l’escalier d’accès à un appartement, comme le montre notamment la photo n° 24 (pièce appel). Dans ces conditions, il convient de dire, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires, que la haie ne sera implantée que sur la partie du muret longeant le parking, et au plus près du muret surélevé, avec installation d’un occultant choisi de concert avec les époux X au droit de l’escalier.

* la place de parking n° 34

Il résulte du plan annexé à la convention transactionnelle que 'la société AFG Immobilier s’engage à procéder à la suppression de la charreterie et des places de parking n° 32 et 33 (..) au bénéfice de la réalisation d’un espace vert avec plantation d’arbres coupe-vue à l’aplomb de la terrasse de la propriété X', une mention manuscrite en marge paraphée par les parties indiquant qu’il s’agit de la place 34 suivant plan annexé.

Ce plan, signé par les parties, est lui-même annexé au rapport d’expertise Z (annexe n° 7). La place n° 34 est celle la plus proche de la bande de terrain concédée, l’expert Z indiquant qu’il en a été tenu compte dans le modificatif de l’état descriptif de division. Le syndicat des copropriétaires confirme dans ses conclusions que cette place a bien fait l’objet d’une suppression dans l’acte modificatif, la place 34 étant remplacée par une place 43, le long du bâtiment A, mais qu’en réalité, cet emplacement ne peut convenir, s’agissant d’une entrée de bâtiment et proposant son déplacement entre les bâtiments A et B.

Or, l’examen du procès-verbal de constat dressé le 19/06/2009 (pièce appelant n° 20) montre que cette place de parking existe, qu’elle est numérotée et revêtue d’un enrobé. La société AFG n’a ainsi pas respecté son engagement.

Celle-ci propose d’installer des bacs dans lesquels seront plantés des arbustes. Cette proposition n’apparaît pas comme satisfactoire et ne sera pas retenue par la Cour, en l’absence de démonstration

sérieuse de l’impossibilité de respecter la convention transactionnelle.

Toutefois, la société AFG n’est plus en mesure d’intervenir dans la copropriété, seul le syndicat des copropriétaires étant habilité désormais à le faire. Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce que la société AFG intervienne, mais entend subordonner cette intervention au déplacement préalable d’une place de parking avec l’accomplissement de diverses formalités.

Concernant cette action récursoire du syndicat des copropriétaires contre la société AFG, le syndicat ne peut imposer à celle-ci un déplacement d’une place de parking, pour des seules raisons de convenance et de facilité d’usage et ne peut ainsi subordonner l’exécution de son engagement à la modification du plan masse et de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Il convient en conséquence d’enjoindre à la société AFG de procéder à la plantation d’arbres coupe-vue, aucune contrainte technique n’empêchant l’enlèvement de l’enrobé pour y planter des arbres coupe-vue et de réaliser un petit espace vert. Un délai d’un an lui sera imparti, passé lequel une astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard sera encourue.

* le préjudice de jouissance

Seul celui afférent à l’absence de haie vive et d’espace vert sur l’emplacement de parking n° 34 sera pris en considération. Ce préjudice s’avère très limité, puisque en pratique il n’est pas démontré que la place 34 ait été utilisée. Par ailleurs, la maison X donnant sur la copropriété ne présente que peu d’ouverture, son mur étant quasiment aveugle.

Dans ces conditions, ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 1.000 euros, au paiement de laquelle sera condamnée la société AFG.

Sur les autres demandes

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, l’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Quant aux dépens, chacune des parties supportera les frais qu’elle a exposés, les frais d’expertise Z étant supportés par la société AFG Immobilier, ceux de l’expertise F G l’étant par la compagnie AXA France Iard.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la Loi,

INFIRME partiellement le jugement déféré mais statuant sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision,

DIT que la société AFG Immobilier était fondée à installer un muret ne faisant pas fonction de mur de soutènement ;

CONDAMNE in solidum les époux X et la compagnie AXA France Iard, assureur de la société Savoie TP, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 67.355 euros TTC en réparation des désordres affectant le mur, outre indexation sur l’indice INSEE BT 01 à compter de juin 2014 jusqu’à ce jour ;

DIT n’y avoir lieu à déplacement du muret ;

DIT que les époux X devront faire leur affaire de la pose de deux portillons ;

CONDAMNE la société AFG Immobilier à effectuer dans le délai d’un an, sous astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard, pour chacun des travaux à réaliser, les travaux suivants :

— implantation d’une haie vive le long du mur, hormis au droit de l’escalier donnant accès au bâtiment C, côté parking de la copropriété Les Granges, après choix des végétaux en accord avec les époux X ;

— implantation d’un espace vert et d’arbustes ou arbres brise-vue sur l’emplacement de parking n° 34 après choix des végétaux en accord avec les époux X ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Granges ne pourra pas s’opposer aux travaux indiqués ci-avant ;

CONDAMNE la société AFG Immobilier à payer aux époux X la somme de 1.000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que chacune des parties supportera les frais et dépens qu’elle a exposés, les frais d’expertise Z étant pris en charge par la société AFG Immobilier, les frais d’expertise F G étant supportés par la compagnie AXA France Iard ;

Ainsi prononcé publiquement le 20 février 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur H I,
Conseiller pour le Président légalement empêché et Madame Sylvie DURAND, Greffier.