5ème Chambre

ARRÊT N°-222

N° RG 22/06501 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TIFN

S.A.R.L. MENUISERIE SEITE

C/

S.C.I. SCI DE [Adresse 2]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 JUIN 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Avril 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. MENUISERIE SEITE- [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Vincent LE LUYER de la SELARL LEXARMOR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

S.C.I. DE [Adresse 2], Société civile immobilière au capital de

7 622,45 €, immatriculée au RCS de MORLAIX sous le n° 400 073 151 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2017, la société de [Adresse 2] a donné à bail à la société Menuiserie Seite, un local commercial situé lieu-dit [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer de 30 000 euros HT par an, soit 2 500 euros HT par mois, payable an plus tard le premier jour de chaque mois, avec une réduction de 600 euros HT par mois pendant 36 mois.

Le contrat comportait également une clause d’échelle mobile, une clause résolutoire selon laquelle le refus du preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme à l’échéance du congé, l’oblige au profit du bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à trois fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard.

Au motif que la société Menuiserie Seite avait cessé de s’acquitter du loyer à compter du 1er décembre 2021, en dépit de plusieurs relances, par acte d’huissier de justice du 7 avril 2022, la société de [Adresse 2] a fait signifier un commandement de payer au preneur, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur une somme de 20 915,11 euros, outre le coût de l’acte à hauteur de 209,28 euros, soit une somme totale de 21 l24,39 euros.

Par acte du 9 juin 2022, la société de [Adresse 2] a fait assigner en référé la société Menuiserie Seite devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest.

Par ordonnance en date du 24 octobre 2022, le juge a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 9 juin 2022 soulevée par la société Menuiserie Seite,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu le 27 décembre 2017 sur les locaux situés lieu-dit [Adresse 2], à la date du 8 mai 2022,

— constaté l’occupation par la société Menuiserie Seite des locaux depuis le 8 mai 2022, sans droit ni titre,

— ordonné en tant que besoin à la société Menuiserie Seite et à tous occupants de son chef de quitter cet immeuble dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit que, faute pour elle d’y consentir amiablement, elle pourra y être contrainte avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 20 396,70 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à la date du 1er avril 2022,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 3 312,73 euros au titre du loyer impayé d’avril 2022 ,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 641,17 euros au titre du loyer impayé sur la période du 1er au 7 mai 2022,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 7 694,08 euros pour la période du 8 au 31 mai 2022,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 9 938,19 euros par mois, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 2 928,75 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2022,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Menuiserie Seite aux dépens.

Le 10 novembre 2022, la société Menuiserie Seite-[L] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 mars 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer partiellement l’ordonnance querellée :

* en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant de 7 694,08 euros pour la période du 8 au 31 mai 2022,

* en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant de 9 938,19 euros par mois, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, pour la période du 8 au 31 mai 2022 à la somme de :

* 8 mai au 31 mai = 3 312,73 – 641,14 = 2 671,59 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, pour la période du 1er juin au 10 novembre 2022 à la somme de :

* 1er juin au 31 octobre = 3 312,73 x 5 = 16 563,65 euros,

* 1er au 10 novembre = 1 104,24 euros,

total général = 20 339,48 euros,

Subsidiairement,

— modérer le montant des sommes dues en exécution de la clause pénale applicable au présent litige à hauteur de 21 000 euros pour l’indemnité d’occupation pour la période du 8 mai au 10 novembre 2022,

— condamner la société de [Adresse 2] à lui verser, une indemnité de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2023, la société de [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

— admettre l’application de l’article 18 du bail commercial résilié le 8 mai 2022,

— constater que la clause qui fixe le versement d’une indemnité d’occupation, sans titre, à la somme équivalente à trois fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, conduit au paiement d’une somme juste et proportionnée aux préjudices subis par la société de [Adresse 2],

— débouter, en conséquence, la société Menuiserie Seite de ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires, telles que présentées à l’égard de la société de [Adresse 2],

— admettre que les sommes allouées en exécution de l’article 18 du bail résilié et en réparation des préjudices subis par elle portent intérêts à compter du jugement de première instance,

— condamner la société Menuiserie Seite à lui verser une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société Menuiserie Seite aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Bailly, avocat au barreau de Rennes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance du juge des référés déférée à la cour n’est querellée qu’en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation devant être mis à la charge de la société Menuiserie Seite.

Invoquant le pouvoir modérateur d’une clause pénale du juge en application de l’article 1231-5 du code civil, la société Menuiserie Seite fait valoir qu’en l’espèce il convient de reconnaître le caractère manifestement excessif de la clause permettant au bailleur de réclamer une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer.

Elle estime que la SCI de [Adresse 2] ne justifie d’aucun préjudice annexe ou complémentaire de celui résultant du non paiement des loyers, dont elle a été payée, alors que les locaux sont désormais reloués et pour un loyer inférieur à celui qu’elle devait régler elle-même. Elle considère que le préjudice subi ne peut valoir une somme d’environ 40 000 euros, résultant de la multiplication du loyer par trois.

L’appelante demande en outre à la cour de considérer que les indemnités d’occupation ne sont dues que jusqu’au 10 novembre 2022, dans la mesure où les locaux ont été vidés, selon elle, à cette date.

La SCI de [Adresse 2] objecte tout d’abord qu’au 25 novembre 2022 il restait encore des centaines de palettes de bois entreposées sur le parking de l’entrepôt, et qu’elles n’ont été enlevées que le 7 décembre 2022 par la société Les Recycleurs Bretons, de sorte que les lieux n’ont été libérés intégralement que le 7 décembre 2022.

S’agissant de la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au bail, elle considère qu’il en a été fait une juste application en première instance, alors que ces dispositions contractuelles ont été expressément acceptées par le preneur lors de la conclusion du bail, que ce dernier a cessé de s’acquitter des loyers échus depuis le 1er décembre 2021, qu’elle a dû adresser quatre mises en demeure, puis un commandement de payer et encore deux autres lettres de relance, que cette retenue volontaire des sommes dues traduit la mauvaise foi de la société Mensuiserie Seite, et son intention de lui nuire. Elle rappelle que l’objet d’une indemnité d’occupation est de favoriser un départ rapide, et qu’il était loisible au preneur de quitter les lieux à tout moment et ne régler que le strict temps de son occupation.

Elle précise qu’un compromis de vente avait été signé entre les parties le 24 août 2021, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par la société Menuiserie Seite, que cette condition n’étant pas remplie, il est devenu caduc, et que le preneur en raison de son inexécution fautive au titre du paiement des loyers, a placé le bailleur dans une situation de blocage, ne pouvant vendre, sans recourir à une action en justice. Dans de telles circonstances, elle considère que l’application de la clause litigieuse n’entraîne aucune disproportion.

L’article 1231-5 du code civil dispose :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant de la demande de provision au titre de la clause pénale, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Seul le juge du fond peut modifier les indemnités conventionnelles. Le juge de référés peut toutefois allouer une provision sur le montant d’une clause pénale quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la demande de provision à valoir sur les indemnités d’occupation est formulée en application de la clause 18 du bail selon laquelle ' le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation l’oblige au profit du bailleur à une indemnité d’occupation sans titre qui sera fixée à la somme équivalente à trois fois le montant du loyer journalier du dernier loyer exigible par jour de retard', disposition dont les parties conviennent qu’elle comporte une clause pénale.

La date de résiliation du bail au 8 mai 2022 constaté par le juge des référés ne fait l’objet d’aucune discussion.

La société Mensuiserie Seite admet s’être maintenue dans les lieux postérieurement à cette date et donc être redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

S’agissant de la date à laquelle elle a libéré le local donné à bail, et donc de la date jusqu’à laquelle la société Menuiserie Seite est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation, la cour relève que par mail du 7 février 2023

Me [F] huissier de justice indique que 'M. [L] (gérant de la société Menuiserie Seite) m’a restitué les clés du local sur place, en date du 25 novembre 2022 ( locaux entièrement vides à l’intérieur, extérieur quelques palettes de bois)'.

La photographie versée aux débats par la SCI de [Adresse 2] prétendument prise des lieux le 24 novembre 2022, est inopérante, puisqu’antérieure.

La facture des Reclycleurs Bretons ne comporte qu’une seule date, celle de son émission le 15 décembre 2022 et non celle de l’enlèvement de marchandises ou matériels. Elle n’est donc également pas significative.

Au vu de ces éléments, il n’est donc pas sérieusement contestable que la société Menuiserie Seite est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 8 mai 2022, date de résiliation, au 25 novembre 2022, date de restitution des clés du local loué.

Les pièces produites aux débats font ressortir qu’un compromis de vente a été signé le 24 août 2021 entre la SCI de [Adresse 2] et M. [L] (par ailleurs gérant de la société Menuiserie Seite), sous condition suspensive d’un prêt à réaliser avant le 15 octobre 2021, la signature de l’acte authentique étant fixée au 15 novembre 2021 prorogeable au 1er décembre 2021. Cet acte prévoit en outre des dispositions relatives à des servitudes de passage à constituer.

Un acte notarié a été établi le 29 juin 2022 retraçant les difficultés survenues.

Il est notamment fait état dans cet acte d’une impossibilité de réalisation de l’acte en raison de la condition relative à une servitude de passage nécessitant l’intervention de mademoiselle [U], tiers à la convention. Il est noté également une difficulté quant à la réalisation de la condition suspensive de prêt, M. [L] déclarant avoir obtenu le prêt définitivement le 27 octobre 2021 et souhaitant poursuivre l’acquisition, et la SCI de [Adresse 2] faisant valoir que la condition n’a pas été réalisée, à défaut de notifier une offre de prêt avant le 15 octobre 2021.

Il ressort encore de cet acte, que le preneur a versé ses loyers entre les mains d’un notaire à compter du 1er décembre 2021 et que le bailleur a notifié à ce dernier le 20 mai 2022 son intention de renoncer à la vente par suite de l’impossibilité de réitérer avec l’intervention de mademoiselle [U].

La clause 18 du bail a pour effet de porter le montant de l’indemnité d’occupation au triple du loyer, ce qui est conséquent.

La résiliation du bail, en vertu de laquelle l’indemnité d’occupation est contractuellement due, sanctionne le non paiement des loyers par le preneur, qui est survenu en raison d’un litige né entre les parties relativement à un projet de vente des locaux donnés à bail, qui n’a pu aboutir. S’il est constant que le preneur a manqué à ses obligations de payer le loyer entre les mains du bailleur, les circonstances ayant présidé à cette attitude ne peuvent être éludées et ne peuvent être examinées que par le juge du fond.

Dans ces conditions, la cour admet l’existence d’une contestation sérieuse de nature à permettre la modération par le juge du fond de la clause pénale, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

L’existence d’une créance de ce chef n’est cependant pas contestable ; la cour fixera la provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues du 8 mai 2022 au 25 novembre 2022 à la somme de 21 000 euros ; l’ordonnance querellée est en conséquence infirmée en ce qu’elle condamne la société Menuiserie Seite au paiement d’une provision de 7 694,08 euros pour la période du 8 mai 2022 au 31 mai 2022 et celle de 9 938 euros par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu’à libération effective des lieux.

La cour ne trouve pas matière à critique de la décision de première instance condamnant la société Menuiserie Seite au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de ces dispositions en cause d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés par la SCI de [Adresse 2].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a :

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 7 694,08 euros pour la période du 8 au 31 mai 2022,

— condamné la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision, la somme de 9 938,19 euros par mois, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne la société Menuiserie Seite à verser à la société de [Adresse 2], à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues, pour la période du 8 mai 2022 au 25 novembre 2022, la somme de 21 000 euros ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes à ce titre ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI de [Adresse 2] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente