HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Novembre 2024

N° RG 22/00514 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G6KT

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 04 Février 2022

Appelante

S.A.R.L. 2A2C, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimés

M. [I] [F]

né le 04 Décembre 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Mme [W] [Y]

née le 11 Octobre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 29 Avril 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 juin 2024

Date de mise à disposition : 12 novembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, M. [I] [F] et Mme [W] [Y] ont donné mandat sans exclusivité à la société 2A2C de vendre leur maison située [Adresse 6] à [Localité 7] au prix net vendeur de 280 000 euros. Les honoraires de l’agence ont été fixés à 10 000 euros. Par acte du 1er mars 2019, M. [F] et Mme [Y] ont signé un avenant au mandat de vente aux termes duquel celui-ci est transformé en mandat exclusif de vente.

M. [F] et Mme [Y] ont vendu leur immeuble objet du mandat hors l’intervention de l’agence le 30 septembre 2019.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2021, la société 2A2C a assigné M. [F] et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins de paiement de ses honoraires.

Par jugement du 4 février 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Annulé l’avenant signé le 1er mars 2019 relatif au mandat de vente n°730016 conclu entre M. [F] et Mme [Y] et la société 2A2C le 28 octobre 2018 ;

— Débouté la société 2A2C de ses demandes ;

— Condamné la société 2A2C à payer à M. [F] et Mme [Y] la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société 2A2 au paiement des entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il résulte du mandat initial que celui-ci ne correspond pas au modèle annexé au code de la consommation mais surtout qu’il ne contient pas toutes les informations prévues par les textes ;

Compte tenu de ces irrégularités ne permettant pas aux consommateurs d’exercer correctement leur droit de rétractation, le mandat de vente n°730016 conclu entre M. [F] et Mme [Y] et la société 2A2C, le 28 octobre 2018 est nul et par voie de conséquence, il convient d’annuler l’avenant conclu le 1er mars 2019.

Par déclaration au greffe du 25 mars 2022, la société 2A2C a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société 2A2C sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Condamner solidairement M. [F] et Mme [Y] à lui payer la somme de 10 000 euros conformément au mandat de vente ;

— Débouter M. [F] et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner solidairement M. [F] et Mme [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [F] et Mme [Y] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société 2A2C fait valoir notamment que :

S’il est annexé dans le code de la consommation un modèle de formulaire de rétractation, il n’est nullement prescrit que celui-ci doit être utilisé en cette forme sous peine de nullité ;

Il est erroné d’indiquer que le coupon de rétraction prévu à l’acte ne contiendrait pas toutes les informations prévues par les textes ;

Le coupon de rétraction présent au mandat initial litigieux est parfaitement conforme aux dispositions des articles L.221-5 et R.221-1 du code de la consommation ;

La nullité du mandat n’est plus que relative et ne peut être évoquée que si le montant n’a pas été validé par des actes de gestion ultérieurs, or, M. [F] et Mme [Y] ont régularisé un avenant au contrat de mandat en date du 1er mars 2019 ;

M. [F] et Mme [Y] étaient parfaitement informés de la portée de leurs engagements et des raisons de la modifications, acceptée, du mandat initial ;

Cet avenant ne concerne que la modification de l’exclusivité au profit du mandataire, à l’exclusion de toutes autres dispositions, la clause est évidemment mise en évidence dès lors qu’il s’agit de l’unique clause modifiée au contrat de mandat ;

M. [F] et Mme [Y] ont commis une faute dans l’exécution du contrat de mandat de vente au sens de l’article 1998 du code civil.

Par dernières écritures du 29 août 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F] et Mme [Y] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Dire mal fondé l’appel interjeté par la société 2A2C à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire d’Albertville en date du 4 février 2022 ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé ;

A titre subsidiaire, si la cour de céans devait juger régulier le mandat de vente initial souscrit entre les parties le 25 octobre 2018 ensuite d’un démarchage à domicile,

— Constater la nullité de l’avenant au mandat de vente initial conclu avec la société 2A2C le 1er mars 2019 ;

— Confirmer le jugement querellé pour le surplus ;

En toutes hypothèses, y ajoutant,

— Condamner la société 2A2C à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société 2A2C aux entiers dépens de l’instance d’appel, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Collomb pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] et Mme [Y] font valoir notamment que:

L’avenant dont s’agit n’était accompagné d’aucun formulaire type de rétractation ;

Le mandat de vente sans exclusivité, souscrit à leur domicile le 25 octobre 2018 avait donc été conclu « hors-établissement » était lui aussi frappé de nullité pour violation du formalisme légal, eu égard à la non-conformité du formulaire type de rétraction qui est pourtant déterminé de façon règlementaire ;

S’il s’agissait d’un mandat exclusif de vente, il devait, pour être valide, mentionner la clause d’exclusivité en caractère très apparents ce qui n’est en l’espèce pas le cas ;

La société 2A2C apparaît objectivement avoir été passive sous le mandat de vente initial au sujet de l’organisation de visites dès lors, elle n’a pas exécuté ses obligations contractuelles.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 29 avril 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

Les parties s’opposent sur la validité du mandat de vente et sur celle de l’avenant dont la qualification est remise en cause par les mandants et en cas de validité du mandant et de l’avenant, l’agence immobilière estime que ses mandants ont commis une faute en vendant leur bien hors son intervention et qu’ils lui doivent le montant de la commission prévue au contrat.

I – Sur la validité du mandat initial et de l’avenant

' sur le mandat initial

Les parties s’entendent sur l’application des articles du code de la consommation au mandant initial conclu hors établissement.

En vertu de l’article L 221-5 dans sa version applicable à l’espèce, 'préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;

4° L’information sur l’obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d’un contrat de prestation de services, de distribution d’eau, de fourniture de gaz ou d’électricité et d’abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l’exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l’article L. 221-25 ;

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l’article L. 221-28, l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ;

6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l’utilisation de la technique de communication à distance, à l’existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’Etat'.

Par ailleurs, l’article L221-9 (dans sa version applicable) prévoit que 'Le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties.

Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5.

Le contrat mentionne, le cas échéant, l’accord exprès du consommateur pour la fourniture d’un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l’expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l’exercice de son droit de rétractation.

Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’article L. 221-5", l’article L242-1 prévoyant quant à lui que 'les dispositions de l’article L. 221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement'.

Enfin, l’article R 221-1 (dans sa version applicalble énonce 'Le formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l’article L. 221-5 figure en annexe au présent code'.

S’il est exact que le bon de rétractation n’a pas à constituer une copie servile du formulaire type susvisé, il doit en reprendre toutes les données ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le verso du bon de rétractation ne comprend pas les coordonnées de l’agence et utilise au surplus indifféremment les deux notions de rétractation et d’annulation ce qui est susceptible de créer une confusion dans l’esprit du consommateur. En outre, ce bon de rétractation stipule que l’adresse à laquelle il faut l’envoyer en cas d’utilisation est indiquée au dos, mais en réalité, cette adresse figure sur la page 3 du contrat et le verso du bon sur la page 2, sachant que la découpe du verso ampute pour partie le contrat (bas de la page 1), cette partie, contrairement à ce que soutient l’agence immobilière, contenant des mentions importantes sur la désignation du bien, son occupation , le nom du notaire du mandant ainsi que la clause sur la délégation de mandat, de sorte qu’elle ne constitue pas une partie 'détachable'.

L’obligation de remettre un bordereau détachable de rétractation conforme est sanctionnée par la nullité du contrat concerné, selon les dispositions combinées des articles L221-9 et L242-1 susvisés, outre, le cas échéant, la prorogation du délai offert au cocontractant pour se rétracter.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les irrégularités ne permettaient pas à M. [F] et Mme [Y] de comprendre précisément leur faculté de rétractation.

' sur l’avenant

Il convient au surplus de souligner que l’agence immobilière a fait signer un avenant pour substituer à un mandant de vente simple qui permettait aux vendeurs de vendre leur bien eux-mêmes et/ ou en contactant d’autres agences immobilières, un mandat exclusif qui n’autorisait les vendeurs qu’à vendre leur bien par l’agence 2A2C, ce qui modifiait les obligations à leur charge, sans qu’ils aient pu bénéficier, pour cet avenant d’une faculté de rétractation, alors même que compte tenu du changement des modalités contractuelles principales, cet avenant constitue en réalité un nouveau contrat. D’ailleurs, en la matière, les agences ont habituellement recours aux avenants pour, par exemple, modifier le prix du bien à vendre mais non pour la modification du mandat ce qui est tout à fait cohérent, puisque pour un mandat simple, les vendeurs auraient un droit de rétractation mais ne l’auraient pas pour un mandat exclusif, de sorte que la pratique de l’avenant permettrait de réduire à néant un droit important dont bénéficie le consommateur. Enfin, et contrairement à ce que l’agence allègue, la modification particulière soit le fait que le mandat initial est transformé en mandat exclusif n’apparaît pas en caractères spéciaux de nature à attirer l’attention du consommateur, étant ajouté que le courriel d’accompagnement ne précise pas non plus qu’il s’agit de la signature d’un contrat exclusif mais insiste sur le fait que cet avenant permettra à l’agence de travailler sous un angle différent.

Ainsi, l’avenant signé le 1er mars 2019 était nul nonobstant la nullité du mandat principal.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la société 2A2C de l’ensemble de ses prétentions.

II – Sur les mesures accessoires

Succombant, la société 2A2C sera condamnée aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Caroline Collomb, avocate sur son affirmation de droits et elle sera déboutée de sa demande d’indemnité procédurale.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité de M. [F] et Mme [Y] pris indivisément à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société 2A2C aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Caroline Collomb, avocate sur son affirmation de droits,

Déboute la société 2A2C de sa demande d’indemnité procédurale,

Condamne la société 2A2C à payer à M. [F] et Mme [Y] pris indivisément la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnité procédurale.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 12 novembre 2024

à

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB

Copie exécutoire délivrée le 12 novembre 2024

à

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB