N° RG 20/05000 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NERL

Décision duTribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 19 mars 2020

(chambre 10 Cab 10H)

RG 15/4955

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 9 Janvier 2025

APPELANTE :

Mme [Z] [H]

née le 31 Octobre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par la SELARL MORELL ALART & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 766

INTIMEE :

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE OZA

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1547

Et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG, toque : 182

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Novembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Avril 2024

Date de mise à disposition : 26 septembre 2024 prorogée au 21 novembre 2024, et 9 Janvier 2025 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La société Oza.net la cité du document a exercé l’activité d’imprimerie et reprographie pendant près de 50 ans dans des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8].

Elle a bénéficié en dernier lieu de deux baux conclus le 12 février 2004, à effet rétroactif au 24 septembre 2000 :

— le premier portant sur le lot 5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée, ouvrant sur la [Adresse 11],

— le second portant sur les lots 1 et 2 du même immeuble, constitués d’un local commercial en rez-de-chaussée et d’un bâtiment de 50 mètres carrés situé dans la cour commune, ainsi que sur les lots 68 et 69 constitués de deux caves.

Elle a été placée en redressement judiciaire selon jugement du 29 juillet 1997 et a bénéficié dans ce cadre d’un plan de continuation.

Elle a été placée derechef en redressement selon jugement du 25 mars 2024 et ses éléments d’exploitation corporels et incorporels ont été cédés à la société Groupe Car, en ce inclus les deux baux commerciaux souscrits le 12 février 2004.

La société Groupe Car a transmis ces éléments d’exploitation à sa filiale, la société Nouvelle Oza, qui a poursuivi l’exploitation de l’imprimerie dans les locaux du [Adresse 3].

Mme [Z] [H] est devenue propriétaire de ces locaux selon acte du 17 mars 2004.

Par actes d’huissier signifiés le 29 mai 2013, Mme [H] a fait délivrer deux congés avec offre de renouvellement à la société Nouvelle Oza.

La société locataire n’ayant pas souhaité se maintenir dans les lieux, le bail a expiré le 31 décembre 2013 et les parties ont dressé état des lieux de sortie selon constat d’huissier de justice en date du 31 janvier 2014.

Mme [H] a fait dresser un second constat de l’état des locaux le 08 juillet 2015.

Par assignation signifiée le 23 avril 2015, Mme [H] a fait citer la société Nouvelle Oza devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins de l’entendre condamner à lui payer les sommes de 97.860 et 20.899,73 euros correspondant à des devis de remise en état émis le10 mars 2015.

Une partie des locaux a été relouée le 22 juillet 2015 à la société Les opticiens mobiles et Mme [H] s’est engagée en cette occasion à réaliser des travaux de rénovation d’une valeur de 125.004,50 euros, pour une prise de possession fixé&e au 1er octobre 2015.

La bailleresse a diligenté différents travaux de rénovation ou d’aménagement, ayant donné lieu à l’émission de factures d’un montant de 25.074,41 euros HT s’agissant du lot n° 5 ([Adresse 11]) et de 147.400,29 euros HT s’agissant des lots 1, 2, 68 et 69 ([Adresse 10]).

Dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance, Mme [H] a modifié ses prétentions à due concurrence, en sollicitant les sommes de 25.074,41 euros HT et 147.400,29 euros HT s’agissant des travaux de rénovation, ainsi que la somme de 48.792,40 euros s’agissant de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 19 mars 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— déclaré recevables les demandes de Mme [H] à l’encontre de la société Nouvelle Oza;

— condamné la société Nouvelle Oza à payer à Mme [H] les sommes de 19.756,21 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 3] (lots 1, 2, 68 et 69) et de 19.257,41 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 2] (lot 5) ;

— condamné la société Nouvelle Oza à payer à Mme [H] la somme de 4.879,24 euros au titre de son préjudice de perte de loyers ;

— condamné la société Nouvelle Oza à payer à Mme [H] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Nouvelle Oza aux dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision ;

— rejeté le surplus des demandes des parties.

Mme [Z] [H] a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 18 septembre 2020.

Par ordonnance du 30 novembre 2020, le conseiller délégué par le premier président a rejeté une demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la société Nouvelle Oza.

***

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 17 septembre 2021, Mme [Z] [H] demande à la cour de :

— confirmer les dispositions du jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 19 mars 2020 en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées à l’encontre de la société Nouvelle Oza,

— infirmer les dispositions du jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 19 mars 2020 en ce qu’il a :

condamné la société Nouvelle Oza à lui payer les sommes de 19.756,21 euros au titre du coût de remise en état du local situé au [Adresse 3] (lots 1, 2, 68 et 69) et 19.257,41 euros au titre du coût de remise en état des locaux situés [Adresse 2] (lot 5),

condamné la société Nouvelle Oza à lui payer une somme de 4.879,24 euros au titre de son préjudice de perte de loyers,

statuant à nouveau :

— condamner la société Nouvelle Oza à lui payer l’intégralité des sommes nécessaires à la remise en état des locaux, à savoir 147.400,29 euros HT s’agissant des travaux réalisés dans les locaux situés [Adresse 3] et 25.047,41 euros HT s’agissant des travaux réalisés dans les locaux situés [Adresse 2],

— condamner la société Nouvelle Oza à lui payer la somme de 48.792,40 euros à titre d’indemnité pour perte de loyer pour la période du 31 mars 2014 au 30 septembre 2015,

— rejetér l’ensemble des demandes formulées par la société Nouvelle Oza dans le cadre de ses conclusions d’appel incident,

— condamner la société Nouvelle Oza à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Nouvelle Oza aux entiers dépens de l’instance.

***

Par conclusions récapitulatives déposées le 1er octobre 2021, la société Nouvelle Oza demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 19 mars 2020 en ce qu’il a déclaré la demande de Mme [H] recevable,

— rejeter les prétentions et demandes de Mme [H] en ce qu’elles tendent à la condamnation de la société Nouvelle Oza à payer des investissements exposés pour les besoins de la création d’un magasin d’opticien-lunetier, à concurrence des montants de 147.400,29 euros HT pour les travaux réalisés au [Adresse 3] et 25.047,41 euros HT pour ceux réalisés [Adresse 11], et en ce qu’elles tendent à sa condamnation à payer la somme de 48.792,40 euros pour perte de loyers pendant la période de réhabilitation des lieux,

— débouter Mme [H] de ses demandes tendant à infirmer les dispositions du jugement du 19 mars 2020 en ce qu’il a condamné la société Nouvelle Oza à payer les sommes de 19.756,21 euros au titre de la remise en état du local du [Adresse 3] (lots 1, 2, 68 et 69), 19.257,41 euros au titre de la remise en état du local situé [Adresse 2] (lot 5) et 4.879,24 euros au titre de son préjudice de perte de loyers,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Nouvelle Oza à payer la somme de 9.756,21 euros pour les travaux de toiture réalisés [Adresse 3], relevant des articles 605 et 606 du code civil, et ce en méconnaissance des dispositions applicables à l’immeuble en copropriété, et précisément en l’absence dans la procédure du syndicat des copropriétaires,

— condamner la société Nouvelle Oza dans la limite de 9.311 euros HT correspondant aux seuls travaux de remplacement de la chaudière,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Nouvelle Oza à payer la somme de 18.395,41 euros en remboursement des travaux de peinture réalisés [Adresse 11], cependant que ces factures portent notamment sur la pose de contre-cloisons, cloisons acoustiques et d’un sol en parquet flottant,

— condamner la société Nouvelle Oza dans la limite de 9.799,13 euros HT correspondant aux seuls travaux de peinture et de 862 euros HT correspondant aux travaux de remplacement d’un WC,

— débouter Mme [H] de toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilme, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties, ainsi qu’aux développements ci-après pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui des prétentions des parties.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 09 novembre 2021 et l’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. Le délibéré a été prorogé au 09 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Mme [H] :

Quoique les écritures des parties contiennent des développements relatifs à la recevabilité des demandes de Mme [H], la déclaration d’appel ne vise pas le chef de jugement les ayant déclarées recevables et la société Nouvelle Oza n’en demande pas l’infirmation.

Il n’y a donc lieu de statuer à cet égard.

Sur les travaux réalisés dans le local situé dans la cour commune de l’immeuble :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016;

Vu l’article 1731 du même code ;

La société Nouvelle Oza soutient en premier lieu que la toiture de ce local constitue une partie commune de l’immeuble, dont elle précise qu’il se trouve soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle rappelle que tout copropriétaire souhaitant effectuer des travaux sur les parties communes doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce dont elle déduit :

— que l’examen des demandes de Mme [H] suppose que le syndicat des copropriétaires soit appelé en cause,

— qu’il ne saurait être exigé du locataire qu’il effectue, de sa propre initiative, des travaux d’entretien sur cette toiture,

— que les frais d’entretien de la toiture constituent des charges communes incombant au syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute qu’à supposer que le règlement de copropriété ait transféré le coût des travaux d’entretien à Mme [H], en contrepartie de la jouissance privative du local, l’appelante ne saurait en aucun cas exiger de sa locataire qu’elle effectue et finance des travaux dont la charge incombe à la copropriété.

Elle considère que telle est la raison pour laquelle les articles 7 des baux litigieux disposent que 'le preneur s’engage à rembourser au bailleur, sa quote-part afférente aux locaux loués dans toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien et de réparation des parties communes…', l’obligation du locataire n’étant que d’indemniser la bailleresse de travaux qu’elle seule peut réaliser, sous réserve qu’elle démontre les avoir effectivement réglés.

La société Nouvelle Oza soutient en second lieu que la clause transférant les grosses réparations de l’article 606 du code civil à la charge du preneur est d’interprétation stricte et ne peut conduire un propriétaire à exiger de son locataire la réfection totale d’une toiture, ni à transférer sur ce locataire la charge de la vétusté de l’immeuble.

Elle précise avoir toujours réglé les charges appelées par la bailleresse et observe que celle-ci ne rapporte pas la preuve de ce que la vétusté de la toiture serait le fruit d’un défaut d’entretien imputable à la société preneuse, ce dont elle déduit que la présomption de l’article 1731 du code civil se trouve combattue et ne peut être retenue au cas d’espèce.

La société Nouvelle Oza soutient en troisième lieu que les articles 3 et 7 des baux relatifs aux conditions d’utilisation des locaux et aux charges locatives sont ambigües, en ce sens que :

— dans le contrat afférent aux locaux situés [Adresse 11] (lot 5) l’article 3 dispose que les grosses réparations sont à la charge du preneur, alors que l’article 7 prévoit que le locataire remboursera au bailleur sa quote-part de charges, à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil,

— que les articles 3 et 7 des contrats doivent s’interpréter en ce sens que la bailleuresse doit d’abord exposer les dépenses d’entretien afférentes aux grosses réparations et à la vétusté de l’immeuble avant de pouvoir en solliciter le remboursement.

Or, elle considère que Mme [H] ne justifie pas avoir supporté ces dépenses.

Elle ajoute qu’elle ne saurait être rendue responsable, en 10 ans d’occupation, d’une vétusté ayant conduit à la nécessité de remplacer la toiture.

Mme [H] réplique que la rédaction de l’article 7 du bail relatif à la [Adresse 11] (lot 5) procède d’une 'coquille’ et que l’intention des parties a toujours été de transférer la charge des grosses réparations et des travaux nécessaires à pallier la vétusté progressive de l’immeuble sur le preneur, ainsi que retenu par le tribunal judiciaire.

Elle ajoute qu’il ressort de l’attestation produite par le syndic de la copropriété que le local situé dans la cour constitue une partie privative et qu’il résulte du bail que son entretien incombe à la locataire.

Elle explique qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la société Nouvelle Oza est présumée avoir pris les locaux en bon état et doit supporter la charge des travaux nécessaires à la réfection de la toiture du local litigieux, progressivement dégradée par suite d’un défaut d’entretien survenu en méconnaissance des dispositions du contrat transférant expressément cet entretien à la charge de la société locataire.

Elle soutient que la jurisprudence interdisant à un propriétaire de solliciter du preneur des travaux de remplacement ou de réfection complète d’une toiture, sous couvert du transfert conventionnel des grosses réparations de l’article 606 du code civil sur la tête du locataire, n’a point vocation à s’appliquer à la présente espèce, les travaux réalisés ne portant nullement sur un changement ou une réfection complète du toit.

Elle estime que la société Nouvelle Oza ne saurait sérieusement soutenir qu’elle ne justifierait pas avoir réglé le coût des travaux de reprise, alors qu’elle produit des factures correspondant à des travaux dûment réalisés.

Sur ce :

Conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les articles 1754 et 1755 du même code, définissant les réparations locatives à la charge du preneur et énonçant qu’aucune de ces réparations n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, ne sont pas d’ordre public.

Les parties à un contrat de bail commercial peuvent donc y déroger et transférer à la charge du preneur, tant les grosses réparations de l’article 606 du code civil que les réparations rendues nécessaires par la vétusté progressive des locaux, à la condition que ce transfert fasse l’objet de dispositions précises et expresses.

Le bail relatif aux lots 1, 2, 68 et 69 dispose en l’espèce :

article 3 (conditions d’utilisation) : 'Pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements, le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d’entretien et de réparation de toutes sortes quelles qu’en soit la nature et l’importance, et de (sic) les rendre en fin d’occupation en bon état de toutes réparation locative au sens de l’article 1754 du code civil. En outre, le preneur supportera la charge de tous travaux d’entretien et de réparation y compris ceux visés aux articles 605 et 606 du code civil. Il en sera de même des travaux de réparation et de remplacement lié à la vétusté. Les travaux de ravalement seront également à la charge du locataire'.

article 7 (charges locatives – participation aux charges de l’immeuble) : 'Le preneur s’engage… à rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part afférente aux locaux loués dans toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble dans lequel il se trouve à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion'.

Ces dispositions précises et cohérentes transfèrent à la charge du preneur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil, incluant celles visant à assurer le couvert, ainsi que la charge des travaux rendus nécessaires par l’état de vétusté de l’immeuble.

S’agissant plus spécifiquement des travaux d’entretien de la toiture du local situé dans la cour de l’immeuble, le contrat de bail est particulièrement explicite quant à l’obligation d’entretien pesant sur le preneur, puisqu’il dispose en son article 1 (désignation des lieux loués) qu’il existe ' Une construction dans la cour composée d’un rez-de-chaussée formant une pièce de 10 m environ de façade sur une profondeur de 5 m et qui communique avec le local ci-dessus et que ' La toiture de cette construction sera entretenue avec soin, le propriétaire ne sera pas responsable des dégâts qui pourraient résulter des toitures et gouttières’ (surligné par la cour).

Le bail relatif au lot 5 dispose :

article 3 (conditions d’utilisation) : 'Pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements, le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d’entretien et de réparation de toutes sortes quelles qu’en soit la nature et l’importance, et de (sic) les rendre en fin d’occupation en bon état de toutes réparation locative au sens de l’article 1754 du code civil. En outre, le preneur supportera la charge de tous travaux d’entretien et de réparation y compris ceux visés aux articles 605 et 606 du code civil. Il en sera de même des travaux de réparation et de remplacement lié à la vétusté. Les travaux de ravalement seront également à la charge du locataire'.

article 7 (charges locatives – participation aux charges de l’immeuble) : 'Le preneur s’engage… à rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part afférente aux locaux loués dans toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble dans lequel il se trouve à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion des gestion (sic) et comme il a été indiqué ci-dessus, des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement '. (la dernière partie surlignée par la cour).

Ces dispositions sont empreintes de contradiction, puisque l’article 3 met les grosses réparations et les travaux de ravalement à la charge du preneur, alors que l’article 7 dispense le preneur de rembourser au bailleur les frais afférents.

Ayant relevé cette contradiction, le premier juge a retenu par de justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte, que la lecture combinée des articles 3 et 7 de chaque contrat révélait que la commune intention des parties avait été de transférer la charge des grosses réparations et des travaux rendus nécessaires par la vétusté sur le preneur, pour ne dispenser celui-ci que des frais d’assurance et de gestion.

En revanche, il n’existe point de contradiction entre les dispositions des articles 3 prévoyant l’obligation faite au preneur de réaliser les travaux d’entretien, y compris les grosses réparations et les travaux nécessaires à pallier les conséquences de la vétusté de l’immeuble, et celles des articles 7, obligeant le preneur à rembourser au bailleur 'sa quote-part afférente aux locaux loués dans toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes afférentes tant au bien loué qu’à l’immeuble dans lequel il se trouve'.

L’article 7 intéresse en effet l’ensemble des charges, de quelque nature qu’elles soient, y compris donc les frais d’éclairage, de nettoyage ou les éventuelles taxes, ainsi que l’ensemble des travaux réalisés sur les parties communes, en ce inclus les travaux portant sur des parties communes étrangères à l’emprise du bail. Or, il ne saurait être question que le locataire paie directement ces charges ou réalise directement ces travaux, de sorte que les rédacteurs du bail ont logiquement prévu qu’ils seront remboursés au bailleur qui aura supporté sa quote-part.

Il s’ensuit que les articles 3 et 7 ne sont pas mutuellement exclusifs mais complémentaires, en ce sens qu’ils obligent le preneur à réaliser les travaux d’entretien de toute nature portant sur les locaux donnés à bail d’une part et à rembourser au bailleur sa quote-part de charges de toutes natures d’autre part.

S’agissant des travaux d’entretien portant sur des parties communes relevant de l’emprise du bail, la combinaison de ces articles et du droit de la copropriété conduit à retenir qu’ils seront accomplis par le syndic puis refacturés au preneur pour la quote-part du bailleur, à moins que le règlement de copropriété n’en fasse peser la charge exclusive sur la copropriétaire bailleresse (en contrepartie d’un droit de jouissance exclusive), auquel cas les travaux d’entretien seront réalisés directement par le preneur, une fois l’autorisation de la copropriété obtenue par la bailleresse.

La société Nouvelle Oza soutient que la toiture du local situé dans la cour constituerait une partie commune à usage privatif, mais n’en justifie pas. Elle s’est abstenue notamment de solliciter du juge ou du conseiller de la mise en état la production forcée du règlement de copropriété. Elle ne prouve donc pas contre l’attestation établie par le syndic dont il résulte que le local situé dans la cour constitue une partie privative appartenant à Mme [H] et dont l’entretien lui incombe exclusivement.

Dès lors, la réalisation et le coût des travaux d’entretien de ce local, y compris les grosses réparations et les travaux nécessaires à pallier sa vétusté progressive, pèsent sur la société Nouvelle Oza, en vertu des clauses du contrat de bail précédemment exposées, et il peut être statué en la matière hors la présence du syndicat des copropriétaires.

Or, il résulte des échanges de courriels versés aux débats, du constat d’état des lieux de sortie et du constat additionnel du 08 juillet 2015 que la toiture de ce local a connu des infiltrations en 2011 et 2012, qu’elle se trouve dégradée, à raison notamment d’une fuite sur une descente d’eau pluviale et de tuiles cassées ou mal jointées. Il en ressort également que les infiltrations ont fortement abîmé les dalles du faux-plafond.

Il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée lors de la prise de possession du preneur et celui-ci est présumé les avoir reçu en bon état de réparations. Le simple fait que des infiltrations se sont produites ne signifie point en effet qu’elles soient nécessairement le fruit d’une vétusté antérieure à l’entrée en vigueur du contrat et ne permet pas de combattre la présomption posée à l’article 1731 du code civil.

En conséquence, la simple existence d’infiltrations et de dommages affectant une toiture que l’intimée est présumée avoir reçu en bon état démontre que la société Nouvelle Oza a manqué à son obligation d’entretien, allant jusqu’à la prise en charge de la vétusté et des grosses réparations. Sa responsabilité s’en trouve engagée, l’obligeant à verser à Mme [H] une indemnité égale au coût de reprise des désordres, quand même la bailleresse ne justifierait-elle pas avoir réglé le coût des travaux idoines.

La facture VHD n° 1509F05 révèlent que les travaux de remise en état réalisés par Mme [H] portent sur sur le remplacement des tuiles et de certains chenaux, ainsi que sur le remplacement des dalles du faux-plafond.

Ces travaux correspondent parfaitement aux dommages constatés et le fait que le devis initial n’ait concerné que le remplacement des tuiles n’a aucune incidence quant à l’obligation de la société Nouvelle Oza.

La cour retient pour finir que ces travaux ne relèvent pas d’un changement ou d’une réfection complète participant de l’obligation de délivrance du bailleur, mais constituent des grosses réparations au sens de l’article 606, transférées à la charge du preneur.

Le premier juge a donc exactement répercuté le coût de ces travaux sur la société Nouvelle Oza, à concurrence de la somme de 9.756,21 euros.

Sur le surplus des travaux réalisés :

Vu l’article 1134 ancien du code civil ;

Vu l’article 1731 du même code ;

La société Nouvelle Oza fait valoir que les travaux réalisés dans les lots 1, 2, 68 et 69 dépassent largement le cadre des simples dégradations locatives, limitées à la disparition de la chaudière et au remplacement d’un radiateur, et concernent en réalité un réaménagement total des locaux, destiné à satisfaire les besoins du commerce du nouveau preneur et emportant changement d’affectation en vue de l’exercice d’une activité d’opticien-lunetier.

Mme [H] réplique que l’ensemble des travaux facturés ont été rendus nécessaires par l’état dégradé des locaux, imputable à la carence de la société Nouvelle Oza dans son obligation d’entretien. Elle précise notamment que les faux-plafonds se sont effondrés et que cet effondrement a nécessité un remplacement complet des éclairages, objet de la facture BSE.

Sur ce :

Il a été précédemment retenu :

— que la société Nouvelle Oza s’est engagée à supporter tous travaux d’entretien et de réparation des locaux, y compris les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté, ainsi qu’à restituer les lieux en bon état de toutes réparation locative,

— que la société Oza.net est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparation le 24 septembre 2000, en l’absence d’état des lieux d’entrée.

Compte tenu des 13 années écoulées entre la prise d’effet du bail et la restitution des locaux, leur éventuelle vétusté n’est pas nécessairement antérieure à la date d’effet du contrat et ne suffit en conséquence à renverser la présomption posée à l’article 1731 du code civil.

Or, l’état des lieux de sortie témoigne effectivement de la vétusté des locaux et d’une absence générale d’entretien. Il en ressort notamment :

— que les sols, en dalles ou en moquettes, sont dégradés ou usagés,

— que certaines plinthes sont décollées,

— que des plinthes extérieures en devanture sont décollées,

— que les murs sont percés ou usagés,

— que certains murs sont sales ou usagés,

— qu’un radiateur était endommagé

— que la chaudière a été enlevée.

Ces différents dommages résultent soit de dégradations locatives, soit d’un défaut d’entretien, soit de la simple vétusté des lieux. Ils participent dans chacun de ces cas de la responsabilité de la société Nouvelle Oza, telle que ressortant des termes de son engagement, ce dont il suit que l’intéressée doit en supporter le coût de reprise.

L’obligation de la société Nouvelle Oza se limite cependant au coût de reprise des dommages causés par la vétusté ou son défaut d’entretien. Elle ne s’étend point, en revanche, aux dépenses d’amélioration du local, au coût de son aménagement pour servir l’activité du nouveau preneur, ou aux frais de sa mise aux normes techniques et administratives.

La facture Aubineau correspond au changement de la chaudière et de deux radiateurs. Elle se trouve justifiée par les dommages précédemment exposés, sauf pour le remplacement d’un radiateur. Il convient en conséquence de retrancher la somme de 1.000 euros en équipement et main d’oeuvre et de mettre en compte la somme de 9.000 euros HT.

La facture BSE, correspondant à des travaux d’électricité, révèle que Mme [H] a fait procéder à un changement complet de l’installation électrique, incluant la pose d’une nouvelle armoire électrique et le changement de l’ensemble des éclairages, tant dans les locaux sur rue que dans l’atelier sur cour. Or, l’effondrement des dalles du faux-plafond s’est limité au seul atelier et la nécessité corrélative de changer les éclairages n’a concerné que ce local. Le surplus des dépenses engagées répond au constat, réalisé lors du changement de locataire, de ce que le système électrique n’était plus au normes. La mise au norme du système électrique ne relève pas des dispositions contractuelles évoquée par la bailleresse à l’appui de ses demandes et il n’y a lieu en conséquence de mettre en compte les sommes correspondantes. Au vu de la facture produite, il convient en conséquence de limiter les dépenses de remise en état à la charge de la société Nouvelle Oza à la somme de 3.082 euros HT.

Les factures émises par l’entreprise VDH l’ont été en règlement de travaux définis selon devis accepté n° 0905D15 du 12 juin 2015. L’examen de ce devis révèle que les travaux réalisés ne se sont pas limités à la simple reprise des peintures, sols et plafonds exigée par l’état du local sur rue, mais à un réaménagement complet de ce local, avec enlèvement de la mezzanine, réaménagement de l’espace intérieur, création de cloisons, installation d’une salle de douche, changement de nombreuses fenêtres, installation d’un parquet stratifié dépassant largement les prestations originelles, et réalisation de travaux de bardage dont il n’est pas justifié qu’ils aient été rendus nécessaires par l’état dégradé du local.

Ces éléments donnent foi aux affirmations de la société Nouvelle Oza, selon lesquelles Mme [H] cherche à lui faire supporter le coût des aménagements nécessaires à l’activité du nouveau preneur.

Il convient en conséquence de retrancher l’ensemble des dépenses d’amélioration, pour ne retenir que les seules dépenses nécessaires à la reprise des dommages et de la vétusté. Une fois ce retranchement opéré, les sommes correspondant à ces reprises se limitent au montant de 37.704,77 euros. Ce montant inclut une somme forfaitaire de 4.000 euros pour la reprise des sols, substituée à celle de 12.090,50 euros correspondant à la pose d’un parquet.

Au regard des éléments qui précèdent, le coût de reprise du local sur la [Adresse 10] doit être arrêté à la somme de 49.786,77 euros, auquel s’ajoute la somme de 9.756,21 euros pour la réfection de la toiture du local sur cour, soit 59.542,98 euros.

Sur les travaux réalisés dans les locaux situés [Adresse 11] (lot 5) :

Vu l’article 1134 ancien du code civil ;

Vu l’article 1731 du même code ;

La société Nouvelle Oza fait valoir que les travaux réalisés dans le lot 5 dépassent largement le cadre des simples dégradations locatives et concernent en réalité un réaménagement total des locaux, destiné à satisfaire les besoins du commerce du nouveau preneur. Elle considère notamment que la pose de nouvelles cloisons acoustiques et d’un parquet flottant ne constitue pas une simple reprise des dommages, mais une amélioration.

Mme [H] réplique que l’ensemble des travaux facturés ont été rendus nécessaires par l’état de dégradation des locaux, imputable au défaut d’entretien de la société Nouvelle Oza. Elle précise notamment que l’état dégradé des plafonds a nécessité l’enlèvement de l’ancien système électrique et son remplacement complet. Elle ajoute que le déplacement du WC et du point d’eau a été rendu nécessaire par la vétusté des locaux.

Sur ce :

Il a été précédemment retenu :

— que la société Nouvelle Oza s’est engagée à supporter tous travaux d’entretien et de réparation des locaux, y compris les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté, ainsi qu’à restituer les lieux en bon état de toutes réparations locatives,

— que la société Oza.net est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparation le24 septembre 2000, en l’absence d’état des lieux d’entrée.

Compte tenu des 13 années écoulées entre la prise d’effet du bail et la restitution des locaux, leur éventuelle vétusté n’est pas nécessairement antérieure à la date d’effet du contrat et ne suffit en conséquence à renverser la présomption posée à l’article 1731 du code civil.

Or, l’état des lieux de sortie témoigne effectivement de la vétusté des locaux et d’une absence générale d’entretien. Il en ressort notamment :

— que les sols, en dalles ou en moquettes, sont dégradés ou usagés,

— que certaines plinthes sont décollées,

— que des plinthes extérieures en devanture sont décollées,

— que les murs sont percés ou usagés,

— que certains murs sont sales ou usagés.

Ces différents dommages résultent soit de dégradations locatives, soit d’un défaut d’entretien, soit de la simple vétusté des lieux. Ils participent dans chacun de ces cas de la responsabilité de la société Nouvelle Oza, telle que ressortant des termes de son engagement, ce dont il suit que l’intéressée doit en supporter le coût de reprise.

L’obligation de la société Nouvelle Oza se limite cependant au coût de reprise des dommages et ne s’étend point aux dépenses d’amélioration du local, au coût de son aménagement pour servir l’activité du nouveau preneur, ou de sa mise aux normes techniques et administratives.

La facture FG peinture porte sur le remplacement du faux-plafond, la réalisation de menus travaux de serrurerie, la pose de cloisons isolées acoustiquement, et la pose d’un plancher flottant. Seuls le changement du faux-plafond et les travaux de serrurerie se trouvent corrélés aux dégradation ou à la vétusté du local, à l’exclusion de la pose de parois acoustiques. La pose d’un parquet flottant constitue une amélioration et la cour estime à 2.000 euros le coût de reprise des anciens sols dans les matériaux d’origine. Il convient en conséquence de limiter les sommes mises en compte à 11.846,13 euros HT.

De même, la destruction des éclairages en place, causée par le remplacement du faux-plafond, n’implique pas le changement de l’armoire électrique et des prises, provoqué par la nécessité de remettre le local aux normes. Elle nécessite en revanche le changement des luminaires correspondants. Les sommes accordées au titre de la facture JCM électricité seront par conséquent limitées à 1.880 euros HT, correspondant au coût de changement des luminaires.

C’est enfin par justes motifs, qui répondent aux conclusions des parties et que la cour adopte, que le premier juge a limité les sommes mises en compte au titre de la facture APCER au montant de 862 euros HT. La cour relève en sus qu’aucun élément n’accrédite la thèse selon laquelle la vétusté aurait nécessité le changement de localisation des toilettes et du point d’eau.

Au regard des éléments qui précèdent, le coût de reprise du local sur la [Adresse 11] doit être arrêté à la somme de 14.588,13 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Nouvelle Oza à payer à Mme [H] les sommes de 19.756,21 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 3] et 19.257,41 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 2] (lot 5).

Statuant à nouveau, il y a lieu de porter le montant de ces condamnations à 59.542,98 et 14.588,13 euros respectivement.

Sur l’indemnisation des pertes de loyers :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie et du constat additionnel réalisé le 08 juillet 2015 que l’état de vétusté des locaux ne permettait pas de les relouer sans travaux de reprise.

Ces travaux incombaient à la société Nouvelle Oza, ainsi qu’il a été précédemment retenu, au titre de son obligation d’entretien, étendue à la réalisation des travaux rendus nécessaires par la vétusté. Or, leur absence de réalisation spontanée par l’intimée a repoussé la mise en location des locaux au 21 juillet 2015, avec prise de possession au 1er octobre 2015.

Il s’est donc écoulé un délai de 21 mois entre le départ de la société Nouvelle Oza et la relocation, rendue possible par les travaux réalisés à l’initiative de la bailleresse. Mme [H] n’était cependant pas tenue d’avancer les frais correspondants et c’est par conséquent à tort que le premier juge a limité la période indemnisable à la seule durée des travaux de remise en état, soit 2 mois.

Il convient en revanche de déduire de la période de 21 mois écoulée entre le 1er janvier 2014 et le 1er octobre 2015 la durée incompressible de recherche d’un nouveau locataire d’une part et la réalisation des aménagements propres à l’activité de ces locataires d’autre part, que la cour évalue au total à 4 mois.

Il convient également d’en déduire le mois de janvier 2014, pour lequel la société Nouvelle Oza a réglé une indemnité d’occupation de 2.439,62 euros non critiquée par l’appelante.

Le retard de location imputable à la carence de la société Nouvelle Oza dans son obligation d’entretien s’élève partant à 16 mois.

L’indemnité d’occupation réglée par la société Nouvelle Oza au mois de janvier 2014 s’est établie au montant de 2.439,62 euros et l’intimée ne conteste pas qu’elle puisse servir de base au calcul de la perte locative.

Mme [H] peut ainsi prétendre à une somme de 39.033,92 euros et le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a limité cette indemnisation à la somme de 4.879,24 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Mme [H] a dû agir en justice pour obtenir satisfaction et cette circonstance commande de confirmer les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais non répétibles et aux dépens.

Chacune des parties succombe pour partie en cause d’appel. Il convient en conséquence de les condamner chacune à supporter la moitié des dépens et de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Infirme le jugement prononcé le 19 mars 2020 entre les parties par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 15/04955 en ce qu’il a condamné la société Nouvelle Oza à payer à Mme [H] les sommes de 19.756,21 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 3] (lots 1, 2, 68 et 69), 19.257,41 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 2] (lot 5) et 4.879,24 au titre de la perte de loyers ;

— Le confirme pour le surplus ;

statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant :

— Condamne la société Nouvelle Oza à payer à Mme [Z] [H] les sommes de 59.542,98 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 3] (lots 1,2, 68 et 69), en ce inclus le local sur cour, et de 14.588,13 euros au titre du coût de remise en état du local situé [Adresse 2] (lot 5) ;

— Condamne la société Nouvelle Oza à payer à Mme [Z] [H] la somme de 39.033,92 euros en indemnisation de sa perte de loyers ;

— Condamne chacune des parties à supporter la moitié des dépens de l’instance ;

— Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT