ARRET N°128/2026

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIV7M

AFFAIRE :

M. [Z] [H]

C/

M. [P] [D]

GV/IM

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 22 AVRIL 2026

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Le VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [Z] [H],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michel LABROUSSE de la SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C870852025005964 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 25 mars 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur [P] [D]

né le 05 Septembre 1957 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 Mars 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseillère, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. L’avocat est intervenu au soutien des intérêts de son client.

Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2017 à effet au même jour, monsieur [P] [D] a donné en location à monsieur [Z] [H] un appartement sis à [Localité 2] (19) moyennant un loyer de 300 € par mois.

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018 à effet au même jour, monsieur [D] a donné en location à monsieur [Z] [H], le même appartement, mais comportant deux pièces supplémentaires pour un loyer de 450 euros par mois.

Monsieur [Z] [H] a été incarcéré du 12 novembre 2020 au 17 mai 2022.

Madame [E], parente d’un co-détenu de monsieur [H], a occupé les lieux loués de juin 2021 au 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2023, monsieur [D] a fait délivrer à monsieur [H] un commandement de lui payer la somme principale de 4 565 € outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivrée le 26 juin 2023, monsieur [D] a fait assigner monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brive, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer son expulsion.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

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Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, monsieur [D] a fait assigner monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brive, statuant au fond, aux fins de voir condamner monsieur [H] à lui payer la somme de 9 845 € au titre des loyers impayés, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner son expulsion.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2024, monsieur [H] a informé monsieur [D] qu’il rencontrait des difficultés concernant le logement loué l’empêchant d’en jouir paisiblement. Il lui a rappelé qu’en sa qualité de bailleur, il devait lui délivrer un logement décent. Il l’a invité à procéder ensemble au constat des défauts de conformité le 16 avril 2024 à 10h.

Par lettre du 13 mai 20244, monsieur [H] a informé monsieur [D] qu’une fuite d’eau s’était produite dans la cave et il lui a demandé de prendre toute disposition utile.

A la demande de monsieur [H], l’association SOLIHA a effectué une visite non contradictoire des lieux loués le 8 octobre 2024. Elle a rendu un rapport en date du 25 octobre 2024 concluant à des anomalies électriques importantes ainsi qu’à l’absence de garde-corps justifiant ainsi la présomption d’habitat indigne.

Par jugement contradictoire en date du 25 mars 2025, le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

— déclaré la demande recevable,

— condamné monsieur [H] à payer à monsieur [D] la somme de 15 605 € au titre des loyers et charges dus au 25 février 2025, terme de février 2025 inclus,

— prononcé à effet au 25 mars 2025 et aux torts de mnsieur [Z] [H] la résiliation du contrat de location qui lui a été consenti par monsieur [D] en date du 1er mars 2018 à effet au même jour, portant sur un logement sis [Adresse 3],

— ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par monsieur [H] à monsieur [D] au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges, soit la somme de 480 € à la date de prononcé du présent, révisable comme le loyer, et ce, à compter du 26 mars 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné monsieur [H] à payer à monsieur [D] ladite indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné monsieur [H] à payer à monsieur [D] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté monsieur [H] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné monsieur [H] aux dépens.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 2 septembre 2025, monsieur [Z] [H] a interjeté appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 28 janvier 2026.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2025, monsieur [Z] [H] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise,

— juger que monsieur [D] a manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux,

— juger que monsieur [D] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent,

— juger fondée l’exception d’inexécution excipée par monsieur [H] et l’accueillir,

— condamner monsieur [D] sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à réaliser des travaux de mise en conformité du logement à savoir :

' contrôler l’état des cheminées par un professionnel qualifié avec consolidation si nécessaire ou présentation d’une attestation d’absence de danger,

' reprise du mastic des menuiseries ou remplacement,

' sécurisation de l’installation électrique par suppression des douilles métalliques, en porcelaine ou de chantier,

' mise en place des dispositifs de connexion luminaire,

' sécurisation de l’installation électrique par la mise à la terre des bornes terre,

' installation d’un tableau électrique conforme dans le logement, compris dispositif de protection à haute sensibilité en tête de ligne et dispositif de coupure général à moins de 1,80 m de hauteur,

' sécurisation des personnes par l’installation d’un dispositif de protection à haute sensibilité en tête de ligne,

' remplacement de la prise fondue,

' suppression du ou des dominos apparent et mise sous boîtier de raccordement,

' fournir un DPE en cours de validité,

' fourniture et mise en place d’un DAAF fonctionnel,

' rouvrir les bouches d’aération basses et nettoyer les aérations hautes,

' remplacer le mitigeur du lavabo,

' remettre en état la cheminée et les surfaces impactées par les infiltrations

' sécuriser la fenêtre par la mise en place de garde-corps à hauteur conforme au droit des allèges,

' remise en état du chauffage électrique,

' mise en place d’une ventilation suffisante mise en 'uvre des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau,

' mise en 'uvre d’un traitement anti-capricorne,

' réparation de la fuite d’eau.

— suspendre sans consignation le paiement des loyers, jusqu’à complète exécution des travaux,

— condamner monsieur [D] à payer à monsieur [H] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— débouter monsieur [D] de ses demandes de résiliation du bail et de condamnation au paiement de loyers impayés,

— débouter monsieur [D] de toute demande plus ample ou contraire aux présentes,

— condamner monsieur [D] à payer à monsieur [H] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Monsieur [H] fait valoir que monsieur [D] n’a pas respecté ses obligations de bailleur, celle de garantir la jouissance paisible des lieux loués fondée sur l’article 6, b) de la loi du 6 juillet 1989, l’obligeant à garantir le preneur contre les agissements des tiers, et celle relative à la délivrance d’un logement décent.

Concernant l’obligation de garantir la jouissance paisible du preneur, notamment contre les agissements des tiers, monsieur [H] expose que le logement a été occupé par madame [E], une parente de son co-détenu, sur une période allant de juin 2021 au 1er juillet 2023. Il affirme ne pas avoir donné les clés à madame [E] et avoir essayé de reprendre les lieux, ce dont il justifie par une facture de serrurier, un constat d’huissier et un courrier adressé à la CAF dans lequel il nomme madame [E] « la squatteuse ». De cette occupation des lieux, monsieur [H] retient qu’elle a des conséquences sur le bail en ce que l’état des comptes locatifs présentés par monsieur [D] ne tient pas compte du versement d’un loyer mensuel de 300 € que lui a versé madame [E] durant son occupation des lieux. Par ailleurs, cette occupation par un tiers, manifestement acceptée par le bailleur, atteste de ce que monsieur [D] n’a pas respecté son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués à son locataire.

Concernant l’obligation de délivrance d’un logement décent, monsieur [H] produit notamment un constat de l’association SOLIHA faisant état de divers désordres et défauts de conformité. Il expose également l’existence d’une importante fuite d’eau au niveau de la cave. Sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il demande en conséquence la suspension du paiement du loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, monsieur [P] [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— condamner monsieur [H] à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.

Monsieur [D] soutient en premier lieu que le montant de la dette locative est de 15 605 € arrêtée à la fin du mois de février 2025. La résiliation du bail est justifiée, d’une part, par l’absence de paiement des loyers et, d’autre part, par l’absence d’occupation des lieux loués puisque monsieur [H] est domicilié à une autre adresse ([Adresse 4], à [Localité 1]).

Monsieur [D] souligne la particulière mauvaise foi de monsieur [H] en ce que madame [E] est entrée dans le logement sur les indications de ce dernier qui lui a remis les clés.

Concernant les demandes de monsieur [H] relatives au logement indécent, monsieur [D] fait observer qu’il n’a reçu aucune doléance de la part de monsieur [H] avant l’assignation au fond en date du 4 mars 2024. De plus, les éléments produits aux débats par monsieur [H] sont insuffisants car non contradictoires. Au surplus, les désordres allégués ne peuvent pas conduire à une remise en cause de l’habitabilité du logement car il ne s’agit que d’éléments d’inconfort modérés et temporaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’obligation du bailleur de garantir une jouissance paisible des lieux au locataire

L’article 1719 du code civil dispose que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

…

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail…".

De même, l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué.

Monsieur [H] qui se plaint de l’occupation des lieux loués par madame [E] pendant sa détention indique lui-même dans ses conclusions qu’elle était parente de son co-détenu. C’est donc par son seul intermédiaire qu’elle a pu prendre possession des lieux. Si à sa sortie de détention, elle s’est maintenue dans les lieux contre la volonté de monsieur [H], l’obligeant à changer les serrures, cela n’est pas le fait de monsieur [D]

Ainsi, comme justement indiqué par le premier juge, monsieur [H] ne peut pas se prévaloir d’un défaut de jouissance paisible des lieux loués, alors qu’il est lui-même à l’origine de cette situation.

De plus, l’article 4 n) de la même loi prévoit qu’est réputée non écrite toute clause du bail qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui. Ainsi, monsieur [D] ne pouvait pas s’opposer à l’hébergement de madame [E] par monsieur [H].

Monsieur [H] doit donc être débouté de ses demandes fondées sur le manquement de monsieur [D] à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement loué.

— Sur l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent

Selon l’article 1719 1° code civil « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 alinéa 1er dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 20-1 de la même loi prévoit que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».

Comme relevé par le premier juge, monsieur [H] ne s’est jamais plaint depuis 2017 que le logement loué était indécent, si ce n’est par lettre recommandée avec accusé réception du 9 avril 2024, postérieure à l’assignation en paiement et résiliation-expulsion délivrée par son bailleur le 4 mars 2024 , étant observé que cette lettre a été distribuée le 17 avril 2024, soit postérieurement à la date du rendez-vous fixé avec monsieur [D] au 16 avril 2024, rendant ainsi impossible cette rencontre pour constater les défauts de conformité du logement.

En tout état de cause, il appartient à monsieur [H] de rapporter la preuve de l’indécence de ce logement. Or, pour ce faire, il produit :

— une fiche renseignée par lui-même en date du 27 février 2024 adressée au « Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne »,

— un rapport SOLIHA du 25 octobre 2024 suite à une visite du 8 octobre 2024, postérieur à la dernière assignation du 4 mars 2024.

Ces éléments n’ayant pas été établis de façon contradictoire, ils sont insuffisants pour démontrer le caractère indécent du logement loué.

Par ailleurs, les procès-verbaux de constat de commissaire de justice établis les 8 et 12 juin 2023 d’une part, et 17 avril 2024 d’autre part, ne sont destinés qu’à démontrer les dégradations commises par madame [E], et non l’indécence du logement. Ils sont donc sans objet sur ce point.

En conséquence, faute de rapporter la preuve de l’indécence de son logement, monsieur [H] n’est pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution.

Il sera donc débouté de ses demandes présentées à ce titre.

— Sur le paiement des loyers

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire".

Monsieur [D] produit un décompte arrêté au 28 février 2025 selon lequel monsieur [H] lui est redevable de la somme de 15'605 euros correspondant aux loyers et charges impayés depuis novembre 2020.

Il convient de remarquer que :

— figure à ce décompte la déduction des montants payés par monsieur [H] depuis le mois de novembre 2020 jusqu’en décembre 2022,

— monsieur [D] inclut dans son décompte le paiement de charges à hauteur de 30 euros par mois, soit un montant de 480 euros dû par mois, au lieu de 450 €.

Or, cette provision de 30 euros par mois ne figure pas aux contrats de bail, que ce soit le premier ou le second.

En conséquence, il convient de déduire du montant des sommes dues la somme de 30 € par mois de novembre 2020 à février 2025, soit 30 € x 52 mois = 1 560 €, soit un solde dû de 15'605 € – 1 560 € = 14 045 €.

Monsieur [H] sera donc condamné à payer à monsieur [D] le montant de cette somme.

— Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1224 du code civil et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résiliation du bail du 1er mars 2018, qui a remplacé celui du 1er août 2017, doit être prononcée, le défaut de paiement des loyers par monsieur [H] à hauteur de 14'045 € constituant un manquement suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef avec toutes conséquences de droit, notamment l’expulsion de monsierur [H].

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] succombant à l’instance, doit être condamné aux dépens.

Il est équitable en outre de le condamner à payer à monsieur [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brive le 25 mars 2025, sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] [H] à payer à M. [P] [D] la somme de 15'650 € au titre des loyers et charges dus au 28 février 2025 ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE monsieur [Z] [H] à payer à monsieur [P] [D] la somme de 14'045 € au titre des loyers impayés à la date du 28 février 2025.

DÉBOUTE monsieur [P] [D] de sa demande en paiement au titre des charges.

CONDAMNE monsieur [Z] [H] à payer à monsieur [P] [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur [Z] [H] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.