MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Novembre 2024

N° RG 22/01243 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBBN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 17 Février 2022

Appelantes

Mme [F] [Z]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Mme [T] [Z]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

Représentées par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par M^e Elsa GIANGRASSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimé

Me [B] [X]

né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

Représenté par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 septembre 2024

Date de mise à disposition : 26 novembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon acte reçu le 12 juin 2019 par M. [B] [X], notaire au sein de la SCP Bron-Fulgraff, Lasserre et [X], Mmes [F] et [T] [Z] et Mme [R] [L] ont signé une promesse unilatérale de vente de leur appartement sis [Adresse 12] à [Localité 7], au prix de 348 000 euros, au bénéfice de M. [S] [E] et de Mme [H] [G] demeurant [Adresse 10]).

La promesse a été conclue selon les seules conditions suspensives de droit commun, en l’absence de prêt bancaire et comprenait une indemnité d’immobilisation. Le délai d’expiration de la promesse a été fixé au 14 septembre 2019.

Aux termes de la promesse, M. [X] a été désigné en qualité de séquestre de celle-ci et devait remettre l’indemnité d’immobilisation à qui il appartiendra, promettant ou bénéficiaire.

Toutefois, cette indemnité n’a pas été versée à la date du 22 juin 2019. La signature de l’acte définitif a été fixée le 9 août 2019 puis reportée au 3 septembre 2019, toutefois, faute pour les acquéreurs de réunir les fonds nécessaires, la signature n’a pas eu lieu.

Par acte du 26 février 2020, Mmes [F] et [T] [Z] et Mme [V] ont assigné M. [X] devant le tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains notamment aux fins de voir dire et juger que M. [X] a commis des fautes professionnelles ayant entrainé leur préjudice.

Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Débouté Mme [F] [Z], Mme [T] [Z] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Mme [F] [Z], Mme [T] [Z] et Mme [L] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Aucun manquement du notaire ne peut être retenu sur le devoir de conseil et l’absence d’efficacité de l’acte ;

La promesse litigieuse ayant été établie par acte authentique, il ne peut être reproché au notaire un défaut d’enregistrement qui n’était pas nécessaire ;

M. [X] a commis une faute en n’ayant pas recherché et mentionné l’adresse des bénéficiaires dans la promesse unilatérale de vente, toutefois, celle-ci ne permet pas de constater lien de causalité avec les éventuels préjudices relatifs à l’immobilisation du bien ou au préjudice tenant à la faiblesse du montant de l’indemnité d’immobilité ou l’absence de clause pénale ;

Les promettantes ont souhaité poursuivre la relation contractuelle après avoir appris que les bénéficiaires n’avaient pas procédé à la consignation du dépôt de garantie ;

Mme [F] [Z], Mme [T] [Z] et Mme [L] ne justifient donc pas du défaut d’information qu’elles reprochent à M. [X], ni en quoi il serait à l’origine des préjudices qu’elles invoquent.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 4 juillet 2022, Mmes [F] et [T] [Z] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 30 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mmes [F] et [T] [Z] sollicitent l’infirmation la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Juger que Me [X] a commis des fautes professionnelles ayant entraîné leur préjudice;

— Condamner Me [X] à les indemniser à hauteur de la somme de 37 765,78 euros ;

— Condamner Me [X] à leur payer la somme de 5 000 euros chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Me [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Condamner Me [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mmes [F] et [T] [Z] font valoir notamment que:

Le notaire a manqué à son obligation de garantir l’efficacité de l’acte authentique en l’absence d’adresse personnelle des bénéficiaires ;

Le notaire a manqué aux obligations de séquestre à défaut d’avoir encaissé l’indemnité d’immobilisation et à défaut d’avoir informé les promettantes du non versement decelle-ci ;

Ces diverses fautes ont entraîné l’impossibilité pour les requérantes de remettre le bien à la vente dès le 22 juin 2019 et l’immobilisation de celui-ci pendant 4 mois au bénéfice d’acquéreurs défaillants, mais également, la perte de chance totale de percevoir l’indemnité d’immobilisation qui aurait dû leur être acquise incontestablement au terme de la promesse à hauteur de 17 400 euros.

Par dernières écritures du 15 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] sollicite de la cour de :

— Dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par Mmes [F] et [T] [Z] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 17 février 2022 ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 17 février 2022 ;

— Condamner solidairement Mmes [F] et [T] [Z] à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] fait valoir notamment que :

Les bénéficiaires de la promesse n’avaient pas d’adresse précise, situation parfaitement connue des promettantes ;

Mmes [F] et [T] [Z] ont expressément renoncé au versement du dépôt de garantie ;

Il a informé Mmes [F] et [T] [Z] du non-versement du dépôt de garantie dans les délais ;

Mmes [F] et [T] [Z] avaient donc la possibilité dès le 22 juin 2019 de se considérer comme libérées de leur engagement et de remettre leur bien en vente ;

Mmes [F] et [T] [Z] ne justifient pas que le défaut d’information qu’elles lui reprochent soit à l’origine des préjudices qu’elles invoquent.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 13 mai 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 septembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile professionnelle peut être retenue à la condition que soit établie l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité entre les manquements invoqués et le préjudice allégué.

C’est à l’issue d’un analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que les premiers juges ont retenu que :

— l’article 5 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 énonce que’L'identité, l’état et le domicile des parties, s’ils ne sont pas connus du notaire, sont établis par la production de tous documents justificatifs. Ils peuvent exceptionnellement lui être attestés par deux témoins ayant les qualités requises par l’article 4.' ;

— en contravention avec cet impératif, l’adresse des bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente n’a pas été mentionnée, seule une domiciliation au centre communal d’action sociale étant indiquée, il est toutefois possible de retenir au crédit de Me [X] qu’il a procédé à des vérifications ayant conduit à rectifier la nationalité des acquéreurs, puisque l’agence immobilière intermédiaire leur avait par erreur attribué une nationalité anglaise ;

— la chambre interdépartementale des notaires avait pu indiquer aux vendeuses dans un courrier du 13 novembre 2019 que M. [X] reconnaissait 'n’être en possession d’aucun numéro de téléphone permettant aujourd’hui de prendre attache avec votre acquéreur’ et que 'il semblerait que votre acquéreur n’ait pas d’adresse précise puisque ce dernier habitait lors de la signature de l’avant-contrat dans un hôtel meublé et qu’il n’y réside plus’ ;

— la faute du notaire est bien constituée ;

Il convient d’ajouter que les diligences pour obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation apparaissent insuffisantes, seul un 'virement international vers un autre compte’ émanant de la société [8] du 24 juin 2019 de 17 900 euros est versé aux débats, et un autre 'standing order’ de la société [14],banque suisse, accompagnés d’un mail de l’acquéreur au notaire du 2 juillet 2019 'we write this email to confirm il you have received the wire transfer of 17 900 euros as payment for the apartment and expenses. Please find attached the receips of the wire transfers, we did two from different banks to be sure it worked', sans que M. [X] ne fournisse d’explications sur les raisons ayant conduit à l’échec de ces ordres de virements, que les acquéreurs peuvent avoir annulés, et sans que le notaire ne démontre avoir informé les vendeuses de la difficulté ;

— or, les deux ordres de virement versés aux débats étaient déjà réalisés avec retard, le 24 juin, alors que le virement devait être réalisé au plus tard le 22 juin 2019 à la comptabilité du notaire, et que, la promesse devait être considérée comme caduque, ou du moins, les promettantes avaient possibilité de se délier de leur engagement en l’absence de paiement de la somme de 17 400 euros ;

— qu’une deuxième faute du notaire, qui ne justifie pas avoir immédiatement informé, le 22 juin 2019, ou dans les jours suivants, de l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation, est constituée.

Il n’est pas plus justifié que les promettantes aient été informées le 8 août 2019 de l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation, puisque le notaire informait les vendeuses, alors que l’acte authentique de vente était supposément sur le point d’être signé, de ce que 'je n’ai par contre toujours pas reçu le prix de la part de vos acquéreurs', et que le message transféré des acquéreurs permettait de déduire qu’il ne pouvait être question que du prix de vente 'now they have asked us to justify the orige of the funds as they come outside France and it is an important amount'. Si Mme [T] [Z] répondait en conséquence le 9 août 2019 'merci pour ce retour, nous attendons', et 'dites à nos acheteurs que je les comprends, j’ai eu moi-même, le mois dernier, un problème de paperasserie avec ma banque lors de l’achat d’un appartement qui au dernier moment, a fait reporter la signature et m’a causé beaucoup de tracas !', acceptant par là de prolonger le délai pour signer l’acte authentique de vente jusqu’à début septembre, rien ne permet d’affirmer que cette décision était prise en connaissance de l’absence de détention par le notaire de l’indemnité d’immobilisation.

A l’inverse, les propos tenus par Mme [T] [Z] dans ses mails du 12 septembre 2019 démontrent manifestement de sa surprise et d’une certaine colère d’apprendre que l’indemnité d’immobilisation n’était pas détenue dans la comptabilité du notaire 'je suis atterrée par votre naïveté, pour ne pas dire incompétence (…) Pensez-vous sans hésiter que si la vente n’a pas lieu, M. [S] paiera les pénalités alors qu’à cause de votre négligence, il n’a déjà jamais versé les 5% d’engagement obligatoires écrits dans la promesse de vente '', et 'vous n’avez pas exigé, à la signature, ni plus tard d’ailleurs, le dépôt de garantie qui doit être obligatoirement apporté par l’acquéreur dans le cas d’une promesse de vente. Et 'oublié’ de nous en informer.'

Il est dès lors certain que les appelantes ont perdu une chance d’opter pour la caducité de la promesse unilatérale de vente qu’elles avaient consentie, et ce, à la date du 22 juin 2019, ce qui a conduit à l’immobilisation du bien jusqu’au début du mois d’octobre 2019, et que l’absence de mention des coordonnées des acquéreurs et l’absence de diligences suffisantes pour obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation a rendu son recouvrement auprès des consorts [S]-[H]-[G] définitivement impossible. Si le bien n’a été reproposé à la vente qu’en janvier 2020, les vendeuses ont réalisé diverses démarches auprès de l’étude notariale et de la chambre interdépartementale des notaires pour tenter d’obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Eu égard à la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation due par les bénéficiaires, l’intimé sera condamné à en régler 90%, correspondant à ce préjudice, somme qui sera arrondie à 16 000 euros.

Il n’existe en revanche pas de lien entre le paiement des frais de copropriété et la diminution du prix de vente, dans la mesure où la promesse unilatérale de vente emporte pour la vendeur l’aléa de l’option qui sera exercée par le bénéficiaire, qui peut refuser d’acquérir le bien en sacrifiant l’indemnité d’immobilisation

Succombant au fond, M. [X] supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [B] [X] à payer à Mme [F] et Mme [T] [Z] la somme de 16 000 euros en indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de recouvrer l’indemnité d’immobilisation du bien immobilier sis [Adresse 13],

Condamne M. [B] [X] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [B] [X] à payer indivisément à Mme [F] [Z] et à Mme [T] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 26 novembre 2024

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

Copie exécutoire délivrée le 26 novembre 2024

à

M^e Clarisse DORMEVAL