COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 824

Rôle N° RG 22/13913 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKF3O

[K] [J]

C/

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS

M^e Elisabeth ESTIVAL WELLAND

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Draguignan en date du 11 octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03682.

APPELANT

Monsieur [K] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/8700 du 09/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 29 octobre 1956 à [Localité 3] (Algérie), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

S.A. D’HLM LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, agissant poursuites de son Directeur en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth ESTIVAL – WELLAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de bail en date du 29 avril 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré du Var Le Logis Familial Varois a donné à bail à M. [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 450,84 euros, charges comprises.

Le 13 janvier 2022, la société Le Logis Familial Varois a fait signifier à M. [J] un commandement de payer la somme de 2 152,24 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2021 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société Le Logis Familial Varois a, par exploit d’huissier du 17 mai 2022, assigné M. [J] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 11 octobre 2022, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mars 2022 ;

ordonné en conséquence à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision ;

dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Le Logis Familial Varois pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

condamné M. [J] à payer à la société Le Logis Familial Varois la somme de 4 317,03 euros, à titre provisionnel, arrêtée au 8 août 2022 inclus à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

condamné M. [J] à verser à la société Le Logis Familial Varois, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mars 2022 d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 490,01 euros, et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par acte transmis au greffe le 19 octobre 2022, la société Le Logis Familial Varois a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises le 29 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [J] sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, qu’elle :

lui accorde les plus larges délais de paiement ;

suspende les effets de la clause résolutoire ;

statue ce que de droit sur les dépens ;

Dans ses dernières conclusions transmises 19 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Le Logis Familial Varois sollicite de la cour qu’elle :

déboute M. [J] de ses demandes ;

confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

condamne M. [J] à lui verser la somme de 4 493,10 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 décembre 2022 inclus ;

le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamne aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Elisabeth Estival-Welland, avocat sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé au titre XV des conditions générale du contrat qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, du supplément de loyer, des provisions pour charges ou pour non versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit ou si bon semble au bailleur, deux mois après notification à personne ou à domicile d’un commandement de payer rappelant la clause et demeuré infructueux, même partiellement.

Le commandement de payer du 13 janvier 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 2 152,24 euros correspondant à des échéances impayées de mai à décembre 2021, échéance de décembre 2021 incluse.

M. [J] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s’élevant à la somme non contestée de 2 674,42 euros à la date du 14 mars 2022.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 14 mars 2022.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 6 décembre 2022, quittancement du mois de novembre 2022 inclus, il apparaît que M. [J] est redevable d’un arriéré locatif d’un montant non contesté de 4 493,10 euros.

Compte tenu de l’actualisation par l’intimée de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] à payer à la société Le Logis Familial Varois la somme provisionnelle de 4 317,03 euros arrêtée au 8 août 2022 inclus à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et il sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 4 493,10 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 décembre 2022, quittancement du mois de novembre 2022 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. [J] est redevable de la somme provisionnelle de 4 493,10 euros arrêtée au 6 décembre 2022, quittancement du mois de novembre 2022 inclus.

En l’absence de communication de décompte actualisé tout au long de l’année 2023, la cour ignore si le compte de M. [J] est toujours débiteur ou créditeur.

A l’examen des seuls décomptes versés aux débats, il apparaît, qu’alors même que M. [J] occupe le logement litigieux depuis le 6 mai 2019, ce dernier a rencontré des difficultés à honorer son engagement premier en tant que locataire, à savoir régler ses loyers et charges, à compter du mois de mai 2021. En effet, le quittancement du mois de mai 2021 ne sera réglé qu’en même temps que le quittancement du mois de juin 2021 tandis que les quittancements des mois de juillet et août 2021 ne seront que partiellement réglés en septembre 2021 par un paiement de 400 euros. Or, alors même que M. [J] était bénéficiaire d’une allocation pour le logement et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité d’un montant de 240 euros par mois environ, la part résiduelle de loyer laissé à sa charge s’élevant à environ 240 euros en août 2021, ces aides seront suspendues à compte du quittancement du mois de septembre 2021. Aucune des échéances de 488,67 euros puis 490,01 euros ne seront réglées par M. [J] à compter de septembre 2021, excepté celle de février 2022, qui donnera lieu à deux paiements de 490,01 euros et 100 euros le 9 mars 2022. A compter du quittancement du mois de mars 2022, il apparaît que les droits de M. [J] à l’allocation pour le logement et la réduction appliquée au titre du loyer solidarité seront rétablis à hauteur de 150 euros par mois environ, la part résiduelle de loyer laissé à la charge de M. [J] étant d’environ 335 euros. Il apparaît qu’au cours de cette période, M. [J] a réglé 400 euros en août, septembre et octobre 2022, le quittancement d’octobre 2022 n’ayant pas fait l’objet de paiement, pas plus que celui du mois de novembre 2022, sous réserve toutefois d’un décompte actualisé à une date postérieure au 6 décembre 2022, M. [J] ayant procédé au règlement des 400 euros vers le 10 des mois concernés.

Or, M. [J], qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, justifie percevoir de revenus stables que depuis le mois de juillet 2022 à raison de 1 225 euros au titre de sa retraite, sachant qu’il n’a déclaré que la somme 4 451 euros au titre de ses revenus annuels perçus en 2021, soit 371 euros par mois, contre celle de 7 248 euros au titre de ses revenus annuels perçus en 2022, soit 604 euros par mois.

Alors même M. [J], qui était bénéficiaire d’une allocation d’aide pour le logement d’environ 110 euros par mois et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité d’un montant d’environ 40 euros par mois, à la fin de l’année 2022, justifie de sa capacité financière, depuis le mois de juillet 2022, à assumer des échéances de 460 euros environ par mois, soit un loyer résiduel d’environ 335 euros, outre 125 euros par mois pour apurer sa dette locative de 4 493,10 euros en 36 mensualités, le dernier décompte versé aux débats s’arrête au 6 décembre 2022, de sorte que l’intimée ne démontre pas suffisamment que M. [J] a continué à ne pas régler les échéances aux termes convenus, dès lors que seul le quittancement du mois d’octobre 2022 n’apparaît pas avoir fait l’objet de paiement en novembre 2022, le non-paiement du quittancement du mois de novembre 2022 n’étant pas démontré en l’état d’un décompte arrêté au 6 décembre 2022 et de paiements effectués vers le 10 du mois.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [J] les plus larges délais de paiement.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par M. [J] de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et M. [J] sera tenu de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges et déduction faite du montant de la réduction mensuelle applicable au titre du loyer solidarité, le montant des charges locatives et de la réduction loyer solidarité pouvant être révisé, soit à la somme de 450,03 euros arrêtée au mois de novembre 2022 (490,01 euros ' 39,98 euros), en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle n’a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de M. [J] conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné M. [J] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d’appel seront laissés à la charge de M. [J], avec distraction au profit de M^e Elisabeth Estival-Welland, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise du 11 octobre 2022 en toutes ses dispositions critiquées sauf ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 mars 2022 ;

dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [K] [J] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [K] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré du Var le Logis Familial Varois la somme provisionnelle de 4 493,10 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 décembre 2022, quittancement du mois de novembre 2022 inclus ;

Autorise M. [K] [J] à se libérer de sa dette en 36 mensualités de 125 euros le 10 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour M. [K] [J] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' M. [K] [J] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 450,03 euros, avec possibilité de révision s’agissant des charges locatives et de la réduction appliquée au titre du loyer solidarité ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. [K] [J] aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Elisabeth Estival-Welland, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente