NH/SL

N° Minute

1C25/334

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 27 Mai 2025

N° RG 21/02127 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G2U5

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 25 Mai 2021

Appelant

M. [S] [P]

né le 09 Septembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Bérangère HOUMANI, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RIO II représenté par la SARL AGENCE GAVARD, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 avril 2025

Date de mise à disposition : 27 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte du 6 août 2003 M. [S] [P] a acquis un studio, lot n°58, et une cave, lot n°4, au sein de l’ensemble immobilier Le Rio II sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par courriers recommandés des 13 août 2018 et 4 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II a mis en demeure M. [P] d’avoir à lui payer des arriérés de charges de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II a établi un décompte arrêté au 8 mars 2021, au terme duquel il estime M. [P] redevable de la somme de 4 158,02 euros au titre des charges échues et frais exposés par le syndic pour le recouvrement des sommes dues.

Parallèlement, par plusieurs courriers recommandés adressés au syndicat des copropriétaires, M. [P] a sollicité la réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde de la cave qu’il possède dans l’ensemble immobilier.

Aucun paiement n’est intervenu et aucun arrangement amiable n’a pu être trouvé entre les parties.

Par acte d’huissier du 11 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II a fait assigner M. [P] devant le tribunal d’instance de Chambéry notamment aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 4062,10 euros au titre des charges de copropriétés.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Dit que les créances du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II nées antérieurement au 31 décembre 2008 sont prescrites ;

— Déclaré en conséquence irrecevable l’action en paiement des charges de copropriété diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II à l’encontre de M. [P], pour les charges de copropriété antérieures au 1er janvier 2009 ;

— Dit que les charges de copropriété courant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 ne sont pas exigibles ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 1.266,45 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, date de l’assignation, au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2017 et le 18 février 2021 ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, la somme de 95,92 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 150 euros de dommages et intérêts ;

— Débouté M. [P] de sa demande au titre de l’exception d’inexécution ;

— Débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté M. [P] de sa demande au titre dc procédure abusive ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble Le Rio II la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision

— Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les créances antérieures au 31 décembre 2008 sont prescrites aucune reconnaissance interruptive de prescription n’étant établie ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II ne démontre pas avoir notifié à M. [P] les procès-verbaux des assemblées générales concernant les comptes pour les années 2009 à 2016 alors qu’il n’était pas présent lors de ces assemblées générales et qu’il conteste avoir reçu les notifications en question, dès lors, le délai de contestation des assemblées générales n’a pas couru et les charges de copropriété relatives aux années 2009 à 2016 ne sont pas exigibles ;

En refusant de façon répétée de s’acquitter de ses charges de copropriété sans raison valable, M. [P] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires ;

M. [P] ne démontre pas que les venues d’eau dans sa cave soient causées par un défaut d’entretien des parties communes imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II et l’autorisant à invoquer l’exception d’inexécution ;

M. [P] ne démontre ni le défaut d’entretien ni la faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II fondant sa demande de dommages intérêts.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 27 octobre 2021, M. [P] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 1.266,45 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, date de l’assignation, au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2017 et le 18 février 2021 ;

— condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, la somme de 95,92 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

— condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 150 euros de dommages et intérêts ;

— débouté M. [P] de sa demande au titre de l’exception d’inexécution ;

— débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouté M. [P] de sa demande au titre de procédure abusive ;

— condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble Le Rio II la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées M. [P].

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 28 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [P] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Débouter purement et simplement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II représenté par son syndic en exercice ;

— Constater qu’il est propriétaire du bien depuis le 6 août 2003 ;

— Constater qu’il a déclaré son sinistre auprès du syndic ;

— Constater que le syndic considère que l’origine de la fuite se situe dans une partie commune pour avoir confirmé la désignation d’un expert ;

— Dire et juger que son action en exception d’inexécution est recevable ;

En consé uence, au regard de ce qui précède,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II représenté par son Syndic au paiement de la somme de 39.000 euros entre ses mains au titre de la réparation de son préjudice économique du fait de la faute commise et de l’exception d’inexécution ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II représenté par son Syndic à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] fait notamment valoir que :

Il ne peut être tenu des charges pour les exercices antérieurs à l’acquisition du bien ;

La prescription s’oppose au paiement des charges antérieures à janvier 2009 ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut poursuivre le recouvrement des charges sans justifier de l’approbation des comptes et de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale ;

Dans la mesure où la copropriété n’exécute pas les travaux qui lui incombent pour faire cesser les infiltrations dans sa cave, et ce malgré ses nombreuses demandes et les conclusions de l’expert qu’elle a mandaté, la gravité de l’inexécution est suffisamment caractérisée pour justifier qu’il refuse de s’acquitter des charegs correspondantes ;

Il démontre l’existence d’un préjudice financier et de jouissance en raison de l’état de sa cave, imputable à la négligence du syndic.

Par dernières écritures du 28 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 25 mai 2021 en ce qu’il a :

— dit que les créances du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II nées antérieurement au 31 décembre 2008 sont prescrites,

— déclaré en conséquence irrecevable l’action en paiement des charges de copropriété diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II à l’encontre de M. [P], pour les charges de copropriété antérieures au 1er janvier 2009,

— dit que les charges de copropriété courant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 ne sont pas exigibles ;

— Le confirmer pour le surplus ;

En conséquence et statuant à nouveau,

Condamner M. [P] à lui payer :

— la somme de 2.425,66 euros au titre des charges de copropriété suivant un décompte arrêté au 24 janvier 2025, représentant les charges échues impayées au 24 janvier 2025, étant entendu que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 août 2018, date de la mise en demeure, ou à défaut à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil, outre les charges échues au jour de l’audience ;

— Rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles de M. [P] ;

— Condamner M. [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II fait notamment valoir que :

Les charges sont exigibles dès le vote des budgets et l’approbation des comptes par l’assemblée, indépendamment de la notification des procès-verbaux ;

Il est en tout état de cause justifié de la notification du procès-verbal de l’assemblée du 29 juin 2016 ;

M. [P] n’a jamais contesté être redevable de ces charges, notamment pour les années pour lesquelles il tente de soulever la prescription décennale, alors que le copropriétaire qui a reconnu sa dette à défaut de contester les charges, ne peut invoquer la prescription ;

En raison de l’attitude de M. [P], il s’est trouvé privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de la copropriété, cette faute a causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, direct et certain justifiant l’allocation de dommages-intérêts ;

M. [P] ne peut, ni en droit, ni en fait, lui opposer l’exception d’inexécution, et il est redevable des charges de copropriété qui ont été approuvées par les assemblées générales ;

Aucune faute ne peut lui être reprochée dans la gestion de la copropriété, particulièrement complexe et dont l’équilibre financier est compromis.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2025.

Motifs de la décision,

I – Sur les demandes portant sur la période antérieure au 1er janvier 2009

La demande pour cette période est formée sans détail d’échéances et vise un solde de reprise global au 1er décembre 2009 de 1.189,61 euros, il ne peut être sérieusement soutenu que des sommes seraient dues par M. [P] pour une période à laquelle il n’était pas propriétaire du bien qu’il a acquis le 6 août 2003. Pour autant aucune des pièces produites ne permet de déterminer les dates auxquelles se rapporte le solde de reprise alors que cette preuve incombe au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, ainsi que l’a retenu le premier juge, la prescription applicable aux créances nées avant le 1er janvier 2009 est décennale, en application combinée des articles 42 de la loi du 23 novembre 2018 et 2222 et 2224 du code civil.

Si en application de l’article 2240 du code civil, 'la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription', cette reconnaissance ne peut se déduire d’une absence de contestation mais doit être expresse et univoque (ex Civ. 3e, 7 janv. 2021, n° 19-23.262 – Civ. 1re, 18 oct. 2017, n° 16-22.678). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’indiquer qu’en ne contestant pas être redevable des charges, M. [P] aurait reconnu les devoirs et ne justifie d’aucun acte positif du copropriétaire caractérisant une reconnaissance expresse et non équivoque. La prescription encourue n’a dès lors pas pu être interrompue.

L’action en paiement des charges antérieures au 1er janvier 2009 a donc valablement été déclarée prescrite et le jugement sera confirmé sur ce point.

II – Sur l’exigibilité des charges postérieures

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obligation de paiement des charges et énonce que ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,'prévoit que 'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.'.

L’article 19-2 alinéa 1 et 2 de cette loi dispose en outre que «'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; (…).».

L’exigibilité des charges régulièrement votées n’est pas soumise à la notification des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels. L’absence de notification n’a en effet pas pour effet de rendre la décision inopposable, mais seulement de ne pas faire courir le délai raccourci de contestation de deux mois et les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée, sans exigence de notification. (Civ. 3e, 29 avr. 1987, no 85-18.656).

Il incombe dès lors au syndicat des copropriétaires, pour justifier du bien fondé de ses demandes, de rapporter la preuve du respect des dispositions de l’article 14-1 précité en produisant les procès-verbaux des assemblées générales qui ont approuvé les comptes des exercices au titre desquels il réclame paiement.

En l’espèce, sont produits :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 qui a approuvé les comptes des exercices 2012, 2013 et 2014 et voté le budget prévisionnel 2016, outre travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2016 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2015 et voté le budget prévisionnel 2017, outre travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2018 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2017 et voté les budgets prévisionnels 2018 et 2019, outre travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 octobre 2019 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2018 et voté les budgets prévisionnels de l’exercice 2020, outre travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2021 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2019, ajusté le prévisionnel 2020 et voté le budget prévisionnel 2021, outre travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, qui a rejeté la résolution 4, tendant à l’approbation des comptes de l’exercice 2022, actualisé le budget 2023 et adopté le budget prévisionnel 2024, cette assemblée a également voté en faveur de la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse située au dessus de la cave de M. [P],

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2024, qui a approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, et rejeté les résolutions tendant à la réactualisation du budget prévisionnel 2025 et à l’adoption du budget prévisionnel correspondant. Cette assemblée a également voté en faveur du recours à un maître d’oeuvre pour la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse située au dessus de la cave de M. [P].

Aucune pièce justificative de la régularité et du montant des charges n’est versée aux débats pour les années 2009, 2010 et 2011 et aucune créance ne peut être retenue pour ces 3 exercices.

Pour le reste soit les exercices 2012 à 2023, les charges et appels échus, régulièrement votés, sont exigibles.

S’agissant des exercices 2024 et 2025, seul le budget prévisionnel 2024 a été adopté et, faute de paiement des charges échues après mise en demeure, les provisions appelées pour cet exercice sont dues. Le budget prévisionnel 2025 n’ayant pas été adopté, aucune provision en peut être réclamée à M. [P].

Pour les exercices 2012 à 2024, il convient de distinguer entre les sommes dues au 18 février 2021, date retenue par le premier juge pour arrêter sa décision, et les sommes dues postérieurement.

Les pièces produites par l’intimé permettent de constater :

— pour 2012 : des charges appelées pour un total de 492,93 euros et des frais facturés à raison de 34,99 le 26 janvier pour une mise en demeure, 34,99 euros le 19 novembre pour une mise en demeure, 44,99 euros le 12 décembre pour un dernier avis avant poursuite et 50 euros le 14 décembre 'relance comminatoire'. Aucun des actes/courriers facturés n’est produit aux débats et ne peut dès lors être retenu de ,sorte qu’il convient de fixer à 492,93 le montant qui était valablement dû pour l’année 2012,

— pour 2013, des charges appelées pour un total de 130,92 euros et des frais facturés pour 47,84 euros le 11 janvier 2013 'facture [Z]' et 67,65 euros le 21 janvier 'facture [B]', dont il n’est aucunement justifié. Il sera retenu que les sommes dues pour 2013 par M. [P] s’élevaient à 130,92 euros.

— pour 2014, un solde dû de 192,71 euros qui sera retenu.

— pour 2015, un différentiel entre les charges et avances travaux ou fonds travaux appelés et les sommes versées, de 192,34 euros en faveur de M. [P].

— pour 2016, des charges appelées et dues de 353,86 euros.

— pour 2017, des charges appelées de 196,20 euros et des frais de relance facturés pour 30 euros le 22 novembre 2017. En l’absence de contrat de syndic pour cette période et de justificatif de l’envoi d’une mise en demeure, ces frais ne peuvent être mis à la charge de M. [P] qui était donc débiteur pour cette période, de la somme de 196,20 euros.

— pour 2018, des charges appelées pour 374,58 euros et des frais portés au débit à raison de 30 euros au titre de frais de relance le 10 août 2018 pour lesquels la mise en demeure et le contrat de syndic confirmant le coût sont produits, et de 65,92 euros le 4 décembre 2018 au titre de 'facture [F]' pour lesquels la facture de l’avocat et l’envoi d’un courrier recommandé de ce-dernier sont versés aux débats. M. [P] était donc débiteur en 2018 de la somme de 470,50 euros.

— pour 2019, des charges appelées, après régularisation, pour un montant de 139,05 euros et des frais portés au débit du compte pour 172,28 euros le 12 mars 2019 au titre des frais d’assignation qui correspondent à des dépens et ne peuvent être retenus. . La somme de 139,05 euros peut être retenue pour 2019.

— pour 2020, des charges appelées valablement pour 166,18 euros qui seront retenues.

— pour 2021, avant le 18 février, un appel de charges de 37 euros et une régularisation de 21,59 euros de sorte que reste due la somme de 15,41 euros.

Ainsi à la date du 18 février 2021, le montant des charges dues par M. [P] s’élevait à 1965,42 euros. Le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a retenu une dette de 1266,45 euros et M. [P] sera condamné à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires la somme de 1965,42 euros outre intérêts à compter du 10 août 2018 sur la somme de 1614,47 euros et à compter du 11 mars 2019 date de l’assignation en première instance, pour le surplus.

— pour 2021, à compter du 19 février, des charges appelées pour 123,28 euuros et des frais portés au débit du compte pour 72,28 euros le 4 octobre 'facture officialis’ non produite de sorte que les frais ne sont pas justifiés sur ce point et 36 euros le 29 novembre au titre de frais de relance, sans que la cour trouve trace du courrier correspondant ni de l’actualisation du contrat de syndic sur ce point. Seule la somme de 117,48 euros peut être retenue pour cette partie de l’année 2021.

— pour 2022, des charges appelées pour 198,27 euros et des frais portés au débit du compte pour 30,30 euros 'procédure contentieuse’ sans qu’aucun justificatif vienne étayer ce montant qui ne peut être retenu. Par ailleurs figurent au crédit du compte , des versements à hauteur de 2373,58 euros qui correspondent à l’exécution du jugement querellé et ne peuvent dès lors être retenus dans le décompte des charges postérieures. Sera retenue pour 2022, un montant dû de 167,97 euros.

— pour 2023, des charges appelées pour 173,38 euros et des versements opérés pour 368,92 euros de sorte que la balance est favorable à M. [P] à raison de 195,54 euros. Sont portés au débit du compte des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros le 12 septembre 2023, sans qu’il soit justifié du courrier correspondant ni de l’actualisation du contrat de syndic sur ce point, ces frais ne peuvent donc être retenus.

— pour 2024, des charges appelées pour 273,37 euros et des régularisations et versements opérés pour 370,70 euros de sorte que la balance est favorable à M. [P] à raison de 97,33 euros. Sont portés au débit du compte des frais de mise en demeure d’un montant de 36 euros le 13 février 2024, sans qu’il soit justifié du courrier correspondant ni de l’actualisation du contrat de syndic sur ce point, ces frais ne peuvent donc être retenus.

Ainsi, pour la période comprise entre le 19 février 2018 et le 31 décembre 2024, le solde entre le montant des charges, appels de travaux et provisions, dont il est justifié et les régularisations et paiements opérés par M. [P], s’élève à 7,42 euros en faveur de M. [P]. Le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors être accueilli en sa demande en paiement pour cette période.

III – Sur l’exception d’inexécution invoquée

L’article 1219 du code civil invoqué par l’appelant, dispose qu''une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'.

M. [P] soutient que la non exécution des études et travaux nécessaires à remédier au défaut d’étanchéité de sa cave n’ont pas été entrepris par le syndicat des copropriétaires auquel ils incombaient pourtant, et ce malgré ses demandes réitérées, ce qui constituerait un manquement suffisamment grave pour fonder son refus de paiement des charges appelées.

Il sera relevé en premier lieu qu’il n’existe pas d’interdépendance entre les obligations du syndicat des copropriétaires et l’obligation pour les copropriétaires de payer leurs charges de copropriété.

Par ailleurs, l’obligation aux charges édictées par les dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965, est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété ; la carence des défaillants se reportant de surcroît sur les autres copropriétaires, tenus d’avancer la part des dépenses leur revenant.

Ainsi, la jurisprudence affirme avec constance le principe selon lequel les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été judiciairement prononcée, notamment en ce qu’elles approuvent les comptes annuels et rendent dès lors exigibles les sommes dues pour leur exécution (3e Civ., 27 juin 2001, pourvoi n°99-21.731 ; 3e Civ.,3 mars 2004, pourvoi n°02-15.091). Par conséquent, l’exception d’inexécution n’est pas admise pour faire échec à l’action en paiement de charges ( 3e Civ., 19 décembre 2007, pourvoi n 06-21.012, 3e Civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-17.514).

M. [P] sera donc débouté de sa demande tendant à accueillir l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des charges.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [P]

Si le non paiement des charges est constitutif d’une faute, le syndicat des copropriétaires qui n’a pas pris en compte les éléments de contestation formulés par M. [P] et lui a par ailleurs réclamé des charges partiellement indues, n’établit pas qu’il a conçu un préjudice né de la défaillance de M. [P] et sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V – Sur la demande de dommages et intérêts dirigées contre le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat 'a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Le syndicat des copropriétaires a ainsi l’obligation de maintenir l’immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d’entretien et de réparation.

Il est acquis que M. [P] s’est à plusieurs reprises dès 2017, officiellement rapproché du syndic, représentant le syndicat des copropriétaires, pour dénoncer les infiltrations affectant la cave dont il est propriétaire. En dépit de ces courriers et de la communication du procès-verbal de constat établi le 9 mai 2019, le syndicat des copropriétaires n’a pas cru devoir faire procéder à une recherche de l’origine de ces infiltrations avant décembre 2022. Le rapport d’intervention du cabinet Polygon, mandaté en décembre 2022, a établi que l’eau s’écoule depuis la terrasse, partie commune, dans la cave de M. [P] située en dessous, confirmant les affirmations de M. [P].

C’est dans ces conditions que l’assemblée générale du 4 juillet 2023, a voté en faveur de la réalisation des travaux d’étanchéité de cette terrasse située au dessus de la cave de M. [P], pour un budget de 10.000 euros les travaux étant à réaliser 'dans l’exercice'. Les travaux n’ont cependant pas été réalisés et l’assemblée générale du 17 septembre 2024, a voté en faveur du recours à un maître d’oeuvre 'qui permettra de faire un descriptif des travaux à réaliser ainsi qu’un appel d’offres auprès des entreprises d’étanchéité'. Le budget de ce recours à un maître d’oeuvre est fixé à 3000 euros et les travaux prévus au cours de l’exercice.

Sans s’expliquer sur le délai entre le vote du 4 juillet 2023 et la modification du projet lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas non plus avoir fait diligence dans la recherche d’un maître d’oeuvre pour n’avoir reçu des propositions que les 14 janvier 2025 et 10 février 2025 selon ses écritures.

Pendant le délai injustifié de mise en oeuvre de ses obligations légales par le syndicat des copropriétaires, la cave de M [P] a été soumise aux infiltrations et il n’est pas contestable que l’appelant en a conçu un préjudice.

Il ne peut être cependant retenu que le préjudice subi correspondrait à la perte de revenus locatifs pendant plus de 10 ans à raison de 325 euros par mois. Il apparaît en effet d’abord que M. [P] ne justifie de l’apparition de ces infiltrations qu’en 2017, son premier courrier recommandé ayant été adressé au syndic en octobre, soit depuis moins de 8 ans au jour de l’audience de la cour. Il peut être retenu ensuite que l’appelant ne justifie pas de l’état du bien et de l’impossibilité de louer en l’état, même à moindre prix. L’appelant ne démontre pas par ailleurs avoir loué sa cave auparavant, ni avoir tenté de le faire et essuyé un refus et il ne peut donc invoquer une perte de revenus locatifs, mais tout au plus une perte de chance de pouvoir louer le bien, particulièrement minime en l’absence de location antérieure et de preuve d’un projet sérieux de location. Encore, le coût retenu n’est pas sérieux au regard de la nature du bien, qui n’a pas fait l’objet d’une séparation et devrait être loué d’un bloc, et du coût des loyers d’habitation dans la même zone.

Il ne peut pas davantage être retenu que le préjudice correspondrait au montant du devis de la SAS KAR, qui n’est au demeurant pas invoqué par l’appelant, dans la mesure où ce devis vise des travaux destinés à assurer l’étanchéité et non à remettre la cave en état.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de M. [P] à raison du non respect par le syndicat des copropriétaires de ses obligations, peut être fixé à 5.000 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer.

VI – Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [P] qui demande l’infirmation du chef du jugement l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts fondée sur un abus de procédure, ne développe aucun moyen à l’appui de cette prétention qui ne peut donc prospérer.

VII – Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil 'La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.'

Dès lors, la compensation opérera entre les créances réciproques des parties, à hauteur de la plus faible d’entre elles sans que la cour puisse opérer le calcul compte tenu du jeu des intérêts.

VIII – Sur les mesures accessoires

Le jugement querellé sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II supportera la charge des dépens et versera à M. [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— Dit que les charges de copropriété courant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2016 ne sont pas exigibles ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 1.266,45 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, date de l’assignation, au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2017 et le 18 février 2021 ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, la somme de 95,92 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II la somme de 150 euros de dommages et intérêts ;

— Débouté M. [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble Le Rio II la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [P] aux entiers dépens de l’instance ;

— Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Statuant à nouveau,

Condamne M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard, la somme de 1.965,42 euros outre intérêts à compter du 10 août 2018 sur la somme de 1.614,47 euros et à compter du 11 mars 2019 date de l’assignation en première instance, pour le surplus, au titre des charges de copropriété et provisions sur charge impayées outre frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtées à la date du 18 février 2021 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard, de ses plus amples demandes en paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard, à payer à M. [S] [P] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice ;

Dit que la compensation opère entre les créances réciproques des parties à hauteur de la plus faible d’entre elles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard, à payer à M. [S] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rio II, sis [Adresse 1] à [Localité 3] (73), représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard, aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 27 mai 2025

à

M^e Bérangère HOUMANI

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 27 mai 2025

à

M^e Bérangère HOUMANI