RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/21736 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE2EK

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/00351

APPELANTE

SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA)

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉS

Monsieur [Z] [B] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparant, non représenté

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Madame [G] [H], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre du traité de concession du 24 juin 2015 par lequel l’établissement public territorial Plaine Commune a concédé à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) le traitement de l’habitat dégradé sur le secteur du [Adresse 13] à [Localité 10], il a été sollicité par cette dernière du préfet de la Seine-Saint-Denis l’ouverture d’une enquête publique unique regroupant une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et une enquête relative à la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme d'[Localité 10] en vue de l’aménagement du secteur susvisé.

Par arrêté n°2019-0402 du 13 février 2019, l’ouverture d’une enquête publique unique a été prescrite par le préfet de Seine-Saint-Denis. Celle-ci s’est tenue du 11 mars 2019 au 02 avril 2019.

Le secteur de [Adresse 13] à [Localité 10] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique au profit de la SOREQA, selon l’arrêté préfectoral n° 2019-3178 du 28 novembre 2019.

Est notamment concerné par l’opération M. [Z] [B] [T] en tant que propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1], d’une superficie de 202 m². Il s’agit d’un terrain à bâtir.

La SOREQA a notifié ses offres d’indemnisation à M. [Z] [B] [T] par acte d’huissier daté du 07 avril 2020, lequel a donné lieu à la rédaction d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 17 décembre 2020 et reçus le 18 décembre 2020 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de M. [Z] [B] [T].

Par un jugement du 25 novembre 2021, après transport sur les lieux le 30 septembre 2021, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 30 juin 2021 ;

Dit que l’indemnité de dépossession foncière est évaluée à la somme de 178.760 euros ;

Dit que cette somme se décompose de la façon suivante :

161.600 euros au titre de l’indemnité principale,

17.160 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Dit que cette somme est ramenée à 168.200 euros en application des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

En conséquence,

Fixer l’indemnité due par la SOREQA à M. [Z] [B] [T] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] à la somme de 168.200 euros ;

Condamner la SOREQA aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La SOREQA a interjeté appel du jugement le 14 décembre 2021 au motif que le jugement a fixé l’indemnité d’expropriation à la somme de 16800 euros, soit à un montant supérieur à l’offre de l’autorité expropriante et aux conclusions du commissaire du gouvernement , alors que le défendeur était non comparant, ce qui est une violation des dispositions légales interdisant au juge de statuer ultra petita.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 25 janvier 2022 par la SOREQA, notifiées le 21 janvier 2022 (AR intimé returné et AR CG le 24 janvier 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Constater que le jugement dont appel a statué ultra petita et ce faisant a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile et l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

Statuant à nouveau, fixer l’indemnité à revenir à l’exproprié comme suit :

Valeur vénale : 202 m² × 500 euros = 101.000 euros,

Remploi : 11.100 euros,

TOTAL = 112.100 euros.

Condamner l’intimée aux entiers dépens de l’instance.

2/ adressées au greffe le 25 janvier 2022 par la SOREQA, notifiées le 21 janvier 2022 (AR intimé retourné et AR CG le 2 4 janvier 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Constater que le jugement dont appel a statué ultra petita et ce faisant a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile et l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

Statuant à nouveau, fixer l’indemnité à revenir à l’exproprié comme suit :

Valeur vénale : 202 m² × 500 euros = 101.000 euros,

Remploi : 11.100 euros,

TOTAL = 112.100 euros ;

Condamner l’intimée aux entiers dépens de l’instance.

3/M. [Z] [B] [T], intimé, n’a pas constitué avocat.

4/ déposées au greffe le 22 avril 2022 par le commissaire du gouvernement, notifiées le 25 avril 2022 (AR appelant le 27 avril 2022 et AR intimé non distribué), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement de première instance ;

Fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 128.765 euros (202 m² × 575 euros/m² + 12.615 euros).

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SOREQA fait valoir que :

Concernant la description du bien exproprié, il est édifié sur une parcelle cadastrée H n°[Cadastre 1] d’une surface cadastrale de 202 m².

Concernant la situation d’urbanisme, au plan local d’urbanisme de la commune approuvé le 21 octobre 2010, le bien se situe en zone UA. Il s’agit d’une zone ville constituée ou à reconstituer, zonage à vocation mixte. L’environnement est peu dynamique, excentré, non loin du centre-ville.

Concernant la date de référence, conformément aux dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte s’agissant d’un secteur soumis au droit de préemption urbain, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publique, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme et définissant la zone dans laquelle est situé le bien. Le nouveau document d’urbanisme d'[Localité 10] est le PLUi de Plaine commune approuvé le 25 février 2020, exécutoire depuis le 31 mars 2020. Il remplace les plans locaux d’urbanisme jusqu’ici en vigueur dans les villes. La date de référence est le 25 février 2020.

Concernant la qualification juridique du bien exproprié, il s’agit d’une parcelle de terrain nu et libre de toute construction et de toute occupation d’une superficie cadastrale de 202 m². Ce terrain à bâtir est d’assez bonne configuration géométrique en forme de trapèze et développe une façade sur la rue du Colonel Fabien de 12 m environ. Le terrain est actuellement végétalisé, clôturé par un grillage et condamné par un portail métallique. Compte tenu de sa superficie et de son zonage au PLU, le terrain est totalement constructible.

Concernant l’absence de comparution de l’exproprié devant la juridiction de l’expropriation, l’article R 311-22 du code de l’expropriation prévoit que « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. » Non seulement l’exproprié n’a pas déposé de mémoire, mais encore il n’a pas répondu aux offres de l’autorité expropriante. Ce texte de nature réglementaire ne permet pas au juge de déroger aux dispositions du procès civil et particulièrement à l’article 4 du code de procédure civile. L’article 5 du même code vient préciser que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. » Or, en fixant une indemnité pour un montant unitaire supérieur aux écritures des parties, à savoir l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement, le premier juge, bien que cela ne soit pas formellement ainsi motivé, a retenu une valorisation « d’après les éléments dont il dispose », mais ce faisant a statué ultra petita. Or, la jurisprudence tant en droit commun qu’en matière d’expropriation sanctionne de façon constante les décisions de justice qui outrepassent ainsi les limites légales. La règle selon laquelle il est interdit au juge de l’expropriation de statuer ultra ou infra petita est une règle traditionnelle. Le juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé (Cassation 3ème Civile 19 octobre 1977 commune de Garges-lès-Gonesse bulletin civil 1977 III n° 343) Il a été jugé par la cour d’appel de céans que lorsque l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni formulé de demande, en application des dispositions de l’article R. 13-35 (actuel article R. 311-22) du code de l’expropriation ainsi que de celles de l’article 5 du code de procédure civile, le juge ne peut statuer ultra petita en se prononçant au-delà de ce qui est demandé (cour d’appel de Paris 24 juin 2004 JCP 2004 II 10147). La cour d’appel de Paris a encore jugé que le juge statue dans la limite des conclusions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement. En l’absence de réponse de l’exproprié, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose (Cour d’appel de Paris 9 décembre 2010 Jurisdata numéro 2010-024666). Mais il est constant que le juge ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’expropriant ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur (Cassation 3ème Civile 17 juillet 1973 Maire de [Localité 11] bulletin civil 1973 III n° 482).

Dès lors, le jugement dont appel, en fixant une indemnité pour un montant supérieur aux conclusions et mémoire des parties, a violé les textes susvisés et le jugement doit être infirmé. La valeur vénale doit être fixée à 500 euros/m².

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, il s’agit d’un terrain dont les références cadastrales sont H [Cadastre 1], se situant sur une parcelle de 202 m², à bâtir, nue et libre de forme trapézoïdale desservie par la voirie.

Concernant la situation géographique du bien exproprié, il est situé à 650 mètres de la mairie et à 14 min de la Gare d'[Localité 10]-[Localité 12].

Concernant l’absence de comparution de M. [Z] [B] [T], le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 25 novembre 2021, mentionne que de défendeur M. [Z] [B] [T] n’était pas comparant lors de l’audience.. Par ailleurs, aucune écriture n’a été adressé avant l’audience. L’exproprié n’a pas non plus répondu aux offres de l’autorité. Or, en l’absence de comparution de l’exproprié devant la juridiction de l’expropriation, l’article R311-22 du code de l’expropriation prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ». Par ailleurs, l’article 5 du code de procédure civile précise que : « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ». Or le juge de première instance a statué en fixant une indemnité pour un montant unitaire supérieur aux écritures des parties (expropriant et Commissaire du Gouvernement).

Concernant la valeur du bien, pour mémoire, en première instance, l’expropriant, la SOREQA a proposé une valeur unitaire de 500euros/m² en valeur occupée. Le Commissaire du Gouvernement a proposé une valeur unitaire de 750euros/m² en valeur libre. Le jugement précise que le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain est nu et libre de toute occupation. Aussi, selon la jurisprudence, le juge doit statuer dans la limite des prétentions de l’exproprié telles qu’elles résultent de son mémoire. Le Commissaire du Gouvernement proposait en effet en première instance une évaluation supérieure à celle de l’expropriant. Il convient de retenir la valeur unitaire en valeur libre. Selon le mémoire de l’exproprié en première instance la valeur unitaire proposée est de 500 euros/m² en valeur occupée, soit 575 euros/m² en valeur libre.

Concernant l’indemnité totale, elle doit être fixée à la somme de 128.765 euros se décomposant de la façon suivante :

Indemnité principale : 575 euros/m² x 202 m² = 116.150 euros,

Indemnité de remploi : 12.615 euros.

Par arrêt réputé contradictoire du 30 novembre 2023, M. [T] étant ni comparant, ni représenté, la cour a :

Déclaré recevables les conclusions des parties ;

Invité la SOREQA à :

Verser aux débats ses conclusions de première instance,

Déposer ou adresser des conclusions complémentaires pour indiquer si elle demande de fixer la valeur unitaire de 500 euros en valeur occupée ou en valeur libre ;

Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du jeudi 21 décembre 2023 à 09h00 en salle Portalis ;

Réservé les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

3/ adressées au greffe le 08 décembre 2023 par la SOREQA, notifiées le 11 décembre 2023 (LRAR intimé retourné et AR CG non reçu), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Constater que le jugement dont appel a statué ultra petita et ce faisant a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile et l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

Statuant à nouveau, fixer l’indemnité à revenir à l’exproprié comme suit :

Valeur vénale : 202 m² × 575euros = 116 150 euros,

Remploi : 12615 euros,

TOTAL = 128765 euros ;

Condamner l’intimée aux entiers dépens de l’instance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SOREQA fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Il est produit en annexe le mémoire de première instance, lequel mentionne que la valeur du terrain libre est de 2.200 euros/m² et qu’il est offert 500 euros/m² compte tenu de son état d’occupation. La mention de la valeur du terrain à 2.200 euros/m² en valeur libre résulte d’une erreur matérielle. Tout en acquiesçant au constat fait sur les lieux du caractère libre du terrain exproprié, la SOREQA maintient son appel visant à sanctionner l’illégalité du jugement entrepris, le premier juge ayant statué ultra petita. La valeur vénale libre du bien exproprié pourra être fixée à 575 euros/m², conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de la SOREQA suite à l’arrêt du 30 novembre 2023 sont recevables.

— AU FOND

L’article R 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, à sa réponse aux offres, s’il s’agit l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe les indemnités d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, M.[T] n’a pas déposé écriture et n’a formulé aucune demande en première instance.

Le premier juge indique que l’article R 311-22 n’envisage pas explicitement l’hypothèse où le montant proposé par le commissaire du gouvernement est supérieur à celui offert par l’entité expropriante ; que selon les dispositions du droit commun à la procédure civile, le juge apprécie le bien-fondé de la demande, ce qui en matière d’expropriation revient à apprécier le caractère satisfactoire de l’offre faite par l’entité expropriante en réparation de la dépossession réalisée dans le cadre de l’opération d’expropriation ; qu’en cas de défaillance de l’exproprié, cette appréciation se fait d’après les éléments dont il dispose, selon le dernier alinéa de l’article R311-22, à savoir notamment les termes de comparaison et l’évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, et cela même lorsque ce dernier est supérieur à l’offre de l’expropriant.

Le premier juge ajoute que la SOREQA a proposé un montant de 112'100 euros, tandis que le commissaire de gouvernement a proposé un montant de 166 200 euros ; après examen des termes de comparaison soumis par les parties, il a retenu trois références, et au regard de la situation géographique et de la configuration du bien, a fixé la valeur indemnitaire à la somme de 800 euros/m² en valeur libre soit une indemnité de dépossession foncière de : 800 euros X 202 m²= 161'600 euros.

Le premier juge a donc fixé l’indemnité totale de dépossession foncière à la somme de 178'760 euros, à savoir 161'600 euros d’indemnité principale et 17'160 euros au titre de l’indemnité de remploi, et a dit que cette somme est ramenée à 168'200 euros en application des dispositions de l’article R311-22 du code de l’expropriation.

La SOREQA demande l’infirmation sur le fondement de l’article R311-22 du code de l’expropriation et des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en indiquant que lorsque l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni formulé de demande, le juge ne peut statuer ultra petita en se prononçant au-delà de ce qui est demandé.

Le commissaire du gouvernement demande l’infirmation sur les mêmes fondements.

La cour par arrêt du 30 novembre 2003 à :

'déclaré recevable les conclusions des parties ;

'inviter la SOREQA à :

'verser aux débats ses conclusions de première instance,

'déposé ou adressé de conclusions complémentaires pour indiquer si elle demande de fixer la valeur unitaire de 500 euros en valeur occupée ou en valeur libre.

La SOREQA verse aux débats son mémoire de première instance lequel mentionne que la valeur du terrain libre est de 2 200 euros/m² et qu’il est offert 500 euros/m² compte tenu de son état d’occupation ; cependant, elle indique que la valeur du terrain à 2200 euros/m² libre résulte d’une erreur matérielle, laquelle a d’ailleurs été relevée par le commissaire de gouvernement dans ses conclusions d’appel, mentionnant que l’offre de l’autorité expropriante est de 500 euros/m² en valeur occupée, soit 575 euros/m² en valeur vénale libre, pour conclure pour sa part à cette valeur.

La Cour de cassation par arrêt du 23 septembre 2020 numéro 19-20 633 a cassé et annulé un arrêt rendu le 15 mai 2019 par la cour d’appel de Bordeaux en indiquant que : « pour fixer l’indemnité principale et l’indemnité de remploi comme il le fait, l’arrêt retient que, à l’instar du commissaire du gouvernement, pour tenir compte du zonage particulièrement favorable de la parcelle, il convient d’arrêter l’indemnisation des expropriés sur la base 500 euros par m².

En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tenu compte de l’évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, laquelle était supérieure à celle résultant du mémoire de l’expropriant et du mémoire des appelants déposés dans un délai de 3 mois à compter de la déclaration d’appel, seuls recevables, a violé les textes susvisés ».

En conséquence, lorsque l’exproprié n’a pas déposé écriture et n’a formulé aucune demande, même lorsque l’évaluation proposée par le commissaire du gouvernement est supérieure à celle résultant du mémoire de l’expropriant, le juge ne peut fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à un chiffre supérieur aux offres de l’expropriant.

En l’espèce, la SOREQA comme le commissaire du gouvernement ont proposé, la fixation en valeur libre n’étant pas contestée, une valeur de 575 euros/m².

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de fixer l’indemnité principale à la somme proposée par la SOREQA et par le commissaire du gouvernement :

soit 202 m² X 575 euros/m²= 116 150 euros en valeur libre.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : ( 116150- 15 000 ) x 10% = 10 115 euros

soit un total de 12615 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

116 150 euros (indemnité principale)+ 12 615 euros (remploi)= 128 765 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Vu l’arrêt du 30 novembre 2023 ;

Déclare recevables les conclusions de la SOREQA du 8 décembre 2023 ;

Statuant dans la limite des appels ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due par la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) à M. [Z] [T] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 2] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section H numéro [Cadastre 5] à la somme de 128 765 euros en valeur libre se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 116 150 euros

'indemnité de remploi : 12 615 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT