MR/SL

N° Minute

1C25/224

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Avril 2025

N° RG 22/00976 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HABW

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 05 Mai 2022

Appelants

M. [V] [M]

né le 28 Septembre 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Mme [S] [N] épouse [M]

née le 22 Janvier 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représentés par la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [G] [D] [B]

né le 06 Février 1965 à [Localité 11] (Allemagne), demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

Mme [C] [Z] [T] [E] épouse [B]

née le 14 Novembre 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

Représentés par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 février 2025

Date de mise à disposition : 08 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte notarié des 6 et 8 juillet 2019, M. [V] [M] et Mme [S] [N] (ci-après les époux [M]) ont consenti à M. [G] [B] et Mme [C] [E] (ci-après les époux [B]) une promesse de vente portant sur un immeuble leur appartenant sis [Adresse 2] à [Localité 10], sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Un dépôt de garantie d’un montant de 26.000 euros a été séquestré chez le notaire instrumentaire par les époux [B].

Par courrier recommandé du 03 octobre 2019, le notaire a invité les époux [B] à lui transmettre sous 8 jours les offres de prêt.

Par courrier recommandé du 21 octobre 2019, les époux [B] ont écrit au notaire pour se prévaloir de la caducité de la promesse de vente et solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée.

Par courrier recommandé en date du même jour, les époux [M] ont indiqué aux époux [B], qu’ils avaient manqué à leurs obligations contractuelles, que la condition suspensive d’obtention des prêts était réputée défaillie, qu’ils n’avaient pas levé l’option et qu’en conséquence ils s’estimaient délivrés de leur promesse de vente. Ils proposaient également une prorogation des délais d’obtention de l’offre de prêt, de levée de l’option et de signature de la vente, jusqu’au 15 novembre 2019, à condition que les époux [B] indemnisent les frais liés au relogement.

Par courrier du 7 novembre 2019, les époux [B] ont refusé l’offre, indiquant que la promesse de vente était caduque et ont exigé la restitution du dépôt de garantie séquestré.

Par courrier en date du 15 novembre 2019, les époux [M] ont mis en demeure les époux [B] d’avoir à leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat d’un montant de 52.000 euros.

Par acte d’huissier du 16 mars 2020, les époux [M] ont assigné les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Chambéry, notamment aux fins de les faire condamner à leur payer la somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Dit que la condition suspensive est défaillie, sans faute de la part des époux [B] ;

— Dit que la promesse de vente conclue les 6 et 8 juillet 2019 entre les époux [M] d’une part et les époux [B] d’autre part est caduque ;

— Débouté les époux [M] de leur demande tendant à ce que les époux [B] soient condamnés à leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 06 juillet 2019 ;

— Dit que la somme de 26.000 euros séquestrée entre les mains de Me [I], notaire, sera libérée au profit des époux [B] ;

— Condamné les époux [M] à payer aux époux [B] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les époux [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les époux [M] aux entiers dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les époux [B] justifient avoir effectué de nombreuses diligences dès avant la signature de la promesse de vente pour obtenir les prêts mais que l’opération a pris du temps en raison de plusieurs facteurs de complexité tenant d’une part à la nécessité d’opérer un montage juridique pour l’obtention d’un prêt relai et la vente de biens immobiliers et d’autre part à des éléments d’extranéité, de nombreux documents devant être traduits de l’allemand au français. Il ne saurait donc leur être reproché d’être restés inactifs et d’avoir seulement tenté d’obtenir un prêt au mois d’octobre 2019 ;

La condition est défaillie, sans faute de la part des époux [B], et la promesse de vente conclue les 6 et 8 juillet 2019 entre les époux [M] et les époux [B] est caduque.

Par déclaration au greffe du 3 juin 2022, les époux [M] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 31 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [M] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Condamner solidairement les époux [B] à leur régler la somme de 52.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 6 juillet 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2019, date de mise en demeure ;

— Condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel ;

En tout état de cause,

— Rejeter l’intégralité des prétentions des époux [B].

Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] font notamment valoir que:

Les époux [B] n’ont déposé et n’ont justifié d’aucune demande de prêts dans les délais prévus à la promesse et conforme aux caractéristiques de la promesse ;

Les époux [B] n’apportent pas la preuve qu’une demande de prêts conforme aux caractéristiques de la promesse aurait été en tout état de cause refusée ;

L’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale et que les parties se sont même mis d’accord à la promesse pour considérer que ladite indemnité ne pourrait pas être requalifiée comme clause pénale et que son montant ne pourrait être modifié judiciairement.

Par dernières écritures du 3 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [B] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry ;

A titre subsidiaire,

— Requalifier en clause pénale la clause de la promesse de vente en date des 6 et 8 juillet 2019 stipulant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 52.000 euros ;

— Réduire comme excessive le montant de la pénalité stipulée en la fixant à la somme de 520 euros ;

En tout état de cause,

— Dire en tant que de besoin que la somme de 26.000 euros qu’ils ont versée à titre de dépôt de garantie et restituée par Me [I], notaire à [Localité 5], leur restera définitivement acquise ;

— Condamner les époux [M] au paiement des entiers dépens de l’instance d’appel ;

— Condamner les époux [M] à leur payer la somme de 4.800 euros au titre des frais irrépétibles exposés lors de l’instance d’appel non compris dans les dépens;

— Rejeter toute demande contraire comme injuste et mal fondée.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [B] font notamment valoir que :

A défaut de levée d’option et de réitération de la vente dans les délais fixés à l’acte, la promesse de vente conclue les 6 et 8 juillet 2019 est caduque ;

Ils apportent la preuve des diligences accomplies afin d’obtenir un financement correspondant à leurs capacités financières ou aux stipulations de l’avant-contrat ;

Il convient de requalifier ladite clause en clause pénale et, en tant que de telle, d’exercer son pouvoir de modération, en effet, la pénalité stipulée ne correspond à aucun préjudice raisonnablement estimé et encore moins démontré.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 18 novembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la caducité du compromis et le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. L’article 1304-3 alinéa 1 du code civil prévoit quant à lui que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

La caducité de la promesse, liée à l’absence de réalisation de la condition suspensive dans les délais convenus, qui a été constatée par le premier juge, est admise par les parties en cause d’appel. Les prêts sollicités n’ont en effet, pas pu être obtenus avant l’expiration du délai prévu pour la levée de l’option, qui expirait le 8 octobre 2019 à dix-huit heures.

L’acte du 6 juillet 2019 prévoit à cet égard, en sa page 6 :

'2°/ conventions relatives à la réalisation de la condition suspensive légale

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu, savoir :

a) qu’elle sera réalisée par l’obtention d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes:

1°/prêts relais : vente de deux maisons

organisme prêteur : tous établissements bancaires

montant maximum : deux cent soixante deux mille euros (262 000,00 ')

durée : 2 ans

conditions financières : 1,5% hors assurance

2°/ prêt immobilier

organisme prêteur : tous établissements bancaires

montant maximum : cent cinquante mille euros (150 000,00 ')

durée : 20 ans

conditions financières : 1,10% hors assurance

Le bénéficiaire s’oblige à déposer les demandes de prêts dans les meilleurs délais et à en justifier au promettant dans un délai de un (1) mois à compter des présentes. (…)

c) que l’obtention des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive instaurée par l’article L313-41 susvisé, intervenir au plus tard le 10 septembre 2019.

Les présentes seront caduques de plein droit huit jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le promettant au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à la condition dans les termes prévus ci-après au d). Pour la bonne compréhension des présentes, le délai de huit jours courra à compter de la première présentation de la lettre recommandée.

d) l’obtention ou la non obtention du ou des prêts demandés devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par télécopie, courrier ou courrier électronique au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.'

Selon une jurisprudence constante, il appartient dans une telle hypothèse à l’acquéreur qui sollicite la restitution de son dépôt de garantie de démontrer qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt et, en particulier, qu’il a effectivement sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente liant les parties (Cour de cassation, Civ 1ère, 13 novembre 1997, n°95-18.276 P), ou de ce que la banque lui aurait de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cour de cassation, Civ 3ème, 12 septembre 2007, n°06-15.640 P).

En l’espèce, M. [B] et Mme [E] versent aux débats les pièces suivantes :

— une attestation du courtier ABCO Conseil ('vous financer'), indiquant à M.et Mme [B] le 26 juin 2019 'nous vous confirmons bien volontiers que vous avez déposé une demande pour le prêt suivant : prêt taux fixe -25 ans, montant : 493 863 ' sur 300 mois, et ce pour financer : ancien sans travaux (habitation principale) [Adresse 2] [Localité 10]' ;

— un courrier du Crédit Agricole des Savoie, daté du 5 octobre 2019, attestant que les bénéficiaires 'ont déposé auprès de notre établissement, en date du 5/10/2019, une demande de financement pour leur projet immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes :

lieu d’investissement : [Localité 10] [Adresse 2]

objet : acquisition d’une maison

à titre de résidence principale

montant total : 380 215,00 euros,'

une mention manuscrite étant rajoutée : 'NB: ce dossier n’a pu être finalisé qu’aujourd’hui compte tenu de l’attente des différentes traductions (allemand français) ouverture du compte le 2/08/2019";

— un mail de Mme [R], appartenant à la société de courtage précitée relatant la recherche de financement de M.et Mme [B] avec une rencontre le 10/06/2019, la réception d’un avis favorable du Crédit Agricole le 26 juin 2019, un rendez-vous avec le Crédit Agricole le 04/08 'afin de valider le plan de financement, récupérer l’ensemble des pièces nécessaires. Cette étape sur la constitution du dossier et des pièces obligatoires a été plus compexe qu’à l’accoutumée puisque certains documents sont en allemand, donc besoin de traduction ainsi que la justification de l’apport et de la vente de l’un des deux biens', un nouveau rendez-vous le 7/09 pour 'récupérer un certain nombre de justificatifs et finaliser le montage du prêt du fait de la mise en place d’un prêt relais lié à la vente de la RP de M. [B]', et un dernier rendez-vous le 5/10 'afin de signer la demande de prêt qui fait suite aux dernières modifications notamment liées à l’apport dans le projet et la modification des couvertures d’assurance’ ;

— deux propositions de prêts du Crédit Agricole, la première datant du 7/09/2019 portant sur deux prêts, un prêt relais de 159.000 euros au taux de 1,50%, sur un an, et un prêt amortissable sur 300 mois (25 ans) de 202.149 euros au taux de 1,15%, la seconde datant du 2/10/2019 et prévoyant un prêt relais identique au précédent, et un prêt amortissable sur 300 mois (25 ans), de 221.215 euros, au taux de 1,15%.

Il convient d’observer en premier lieu que le montant des sommes à emprunter était un montant maximum, et qu’en l’espèce, le montant sollicité globalement en octobre 2019, 380.215 euros était, in fine, moindre que les 412.000 euros prévus dans la condition suspensive et moindre également que les 407.000 euros prévus dans les mentions sur le coût global de l’opération figurant en page 5 de la promesse. Le dépôt, par les bénéficiaires de la promesse d’une demande de prêt incluant un taux d’intérêt supérieur au taux figurant dans l’acte notarié, pour le prêt amortissable, de 1,15%, au lieu des 1,10% ne peut en outre jouer en leur défaveur, ceux-ci ayant accepté les conditions émises par l’établissement bancaire afin de ne pas se voir opposer un refus.

S’il est certain que tant le montant – 221.215 euros – que la durée – 300 mois soit 25 ans – du prêt amortissable sollicité étaient supérieurs aux modalités du prêt amortissable envisagé dans l’acte de promesse – 150.000 euros et 20 ans, les modifications ont manifestement été acceptées par les bénéficiaires candidats à l’emprunt afin d’éviter un refus du Crédit Agricole des savoie. Il apparaît en effet que l’établissement bancaire a consenti une offre portant sur un prêt relais d’un montant moindre que celui envisagé, ce qui a conduit inévitablement renchérir le montant du prêt amortissable, entraînant l’augmentation du taux d’intérêts et celle du montant des mensualités, qui ne pouvaient être supportées que par l’allongement de la durée de remboursement.

Il ne peut qu’être déduit de l’examen de ces pièces que les intimés justifient clairement avoir fait le nécessaire pour obtenir deux prêts correspondant au plus près aux conditions stipulées dans la promesse de vente, alors qu’une demande exactement conforme aux stipulations de la promesse de vente aurait inévitablement été rejetée.

La décision de première instance qui a considéré que les époux [B] étaient fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie de 26 000 euros versé entre les mains du notaire sera confirmée.

II – Sur les demandes accessoires

En tant que parties perdantes, les époux [U] seront solidairement condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M.et Mme [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée de ce chef par les appelants sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 5 mai 2022,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [M] et Mme [S] [N] aux entiers dépens exposés en cause d’appel,

Condamne M. [V] [M] et Mme [S] [N] à payer à M. [G] [B] et Mme [C] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par M. [V] [M] et Mme [S] [N].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 08 avril 2025

à

la SCP LE RAY BELLINA DOYEN

la SELARL ENOTIKO AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 08 avril 2025

à

la SELARL ENOTIKO AVOCATS