N° Minute : 2C25/188

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Mercredi 07 Mai 2025

N° RG 24/00589 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HO7G

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 22 Mars 2024, RG 1123000131

Appelante

Mme [G] [R]

née le 16 Mai 1969 à [Localité 6] – MAROC, demeurant [Adresse 1]

Représentée par la SELARL ADAMO-ROSSI SYLVIE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

L’ASSOCIATION SAVOYARDE D’ACCUEIL DE SECOURS DE SOUTIEN ET D’AIDE ET D’ORIENTATION LA SASSONN, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Christelle GRENECHE, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 18 février 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 septembre 1998, l’office public d’aménagement et de construction (OPAC) de [Localité 4] a donné à bail à M. [P], président de l’association la Galoppaz un logement à usage d’habitation siuté [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 531,54 francs outre les charges.

Par avenant du 4 octobre 2012, ledit bail a été donné par l’OPAC, devenu [Localité 4] Alpes Habitat, à l’association La Sasson (anciennement association la Galoppaz).

Par contrat du 23 mai 2017, l’association la Sasson a donné le-dit logement en sous-location à Mme [G] [R] pour une participation financière, selon cette dernière, de 194 euros.

Se prévalant de loyers impayés de la part de sa locataire, l’association la Sasson a fait signifier le 6 janvier 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Faute de paiement spontané, par acte du 14 avril 2023, l’association la Sasson a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de Chambéry notamment aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de location, voir procéder à l’expulsion de Mme [R] et la voir condamner aux sommes dues.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

prononcé la résiliation du contrat conclu le 23 mai 2017 entre l’association la Sasson et Mme [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 1er avril 2023,

en conséquence, ordonné à Mme [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut pour Mme [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association la Sasson pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant ave le concours d’un serrurier et de la force publique,

fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné Mme [R] à payer à l’association la Sasson la somme de 5 702,80 euros au titre des loyers comprenant le mois de mars 2023 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

condamné Mme [R] à payer à l’association la Sasson la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 26 avril 2024, Mme [R] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 26 juin 2024, Mme la Première Présidente de la cour d’appel de Chambéry a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [R] demande à la cour de :

— reformer le jugement déféré en ce qu’il

a prononcé la résiliation du contrat conclu le 23 mai 2017 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à compter du 1 er avril 2023 et lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

a dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association la Sasson pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

a fixé l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

l’a condamnée à payer à l’association la Sasson la somme de 5 702,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mars 2023, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

l’a condamnée à payer à l’association la Sasson la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

a rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— débouter l’association la Sasson de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’association la Sasson à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’association la Sasson demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

prononcé la résiliation du contrat conclu le 23 mai 2017 entre l’association la Sasson et Mme [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] à compter du 1er avril 2023,

ordonné à Mme [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,

dit qu’à défaut pour Mme [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association la Sasson pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant ave le concours d’un serrurier et de la force publique,

fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné Mme [R] à payer à l’association la Sasson la somme de 5 702,80 euros au titre des loyers comprenant le mois de mars 2023 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

condamné Mme [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné Mme [R] à payer à l’association la Sasson la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [R] à payer à l’association la Sasson la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’existence d’une créance de Mme [G] [R] envers l’association la Sasson concernant le contrat d’hébergement au [Adresse 3]

Mme [G] [R] prétend que le contrat d’hébergement litigieux était conclu contre un loyer de 194 euros alors qu’elle dit avoir payé entre le 3 mai 2017 et le 30 mai 2018 une somme supérieure. Elle dit que, dès lors, elle se trouvait, au moment de son départ des lieux le 31 mai 2018, créancière envers l’association la Sasson d’une somme de 650,52 euros que celle-ci ne lui a jamais remboursée malgré ses demandes réitérées.

L’association la Sasson estime pour sa part que le montant mensuel dû était bien de 247 euros et non de 194 euros et explique que c’est en raison du fait que Mme [G] [R] aurait exigé d’être hébergée dans un studio avec cuisine et non dans une simple chambre, de sorte que le prix du loyer est plus élevé. Elle dit que sur le contrat la mention '194« a été barrée et remplacée par la mention '247 » de sorte que c’est la bonne somme qui a été payée par la locataire. Elle explique avoir mentionné ces informations à Mme [G] [R] dans une lettre recommandée avec avis de réception adressée le 14 septembre 2018 et souligne que l’appel à cotisation versée par la locataire porte bien la somme de 247 euros et que celle-ci a payé sans aucune contestation la somme en question jusqu’à son départ.

Sur ce :

La cour observe que Mme [G] [R] et l’association la Sasson produisent un exemplaire du contrat d’hébergement litigieux. Ce contrat n’est, dans chaque exemplaire, signé que par la seule locataire et précise qu’il a été établi en deux exemplaires dont l’un remis à la personne hébergée. Or il est constant que, si l’exemplaire produit par l’association la Sasson (pièce n°3) porte en marge de l’article 5 'participation financière’ un mot illisible suivi de la mention '247 ' (charge)' à hauteur du prix figurant dans le texte '194 '', celui produit par Mme [G] [R] (pièce n°1) est dépourvu d’une telle mention. Dès lors l’ajout figurant dans le seul exemplaire du bailleur ne peut pas être opposable à la locataire. En ce sens il convient de retenir que le prix du loyer était bien de 194 euros par mois.

Au regard du décompte que Mme [G] [R] produit (pièce n°3) et qui n’est, du reste, pas contesté par l’association la Sasson, celle-ci a été bénéficiaire d’un trop perçu de 650,62 euros peu important qu’elle n’ait pas contesté le montant payé pendant la durée du bail ni que l’appel à participation faisait figurer un loyer de 247 euros. Il convient donc de considérer qu’à son départ de l’hébergement en question, Mme [G] [R] était créancière envers l’association la Sasson d’une somme de 650,62 euros.

2. Sur le bail portant sur le logement situé [Adresse 1]

2.1 Sur l’existence du bail

La cour observe qu’aucun contrat instrumentum n’est produit aux débats. L’association la Sasson ne peut pas, à cet égard, se fonder sur le contrat d’hébergement précédent qui vise expressément un autre logement comme vu ci-dessus. Elle ne démontre par ailleurs pas ses allégations selon lesquelles Mme [G] [R] aurait refusé de signer le nouveau contrat dans la mesure où elle ne produit au soutien de ses prétentions qu’un courrier qu’elle a elle-même rédigé (pièce n°8).

Toutefois, en droit commun, applicable en l’espèce, selon le dernier alinéa de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article 1714 du code civil admet la régularité d’un bail verbal. Or, en l’espèce, ni Mme [G] [R] ni l’association la Sasson ne contestent l’existence d’un contrat de bail en sous-location portant sur un logement sis [Adresse 1] à effet au 1er juin 2018.

2. Sur le montant de la contrepartie financière

L’association la Sasson estime que ce contrat était conclu contre une participation mensuelle de 388,44 euros, charges comprises puis à 410,97 euros après indexation. Mme [G] [R] expose pour sa part que, faute de contrat, elle ne connaît pas le montant exact du loyer mis à sa charge. Elle se réfère à un courriel interne à l’association la Sasson selon lequel la participation de la locataire serait fixée à 335,89 euros (pièce locataire n°4). Il convient de noter que, faute d’écrit, l’association la Sasson n’est pas en mesure de démontrer que le montant de la participation de Mme [G] [R] est celui qu’elle affirme et mentionne dans ses commandements de payer. En revanche, le document interne à l’association la Sasson, en date du 24 avril 2028 soit environ un mois avant l’entrée dans les lieux de Mme [G] [R], mentionne en objet 'situation de Mme [R]', puis le type de logement 'T1 bis’ et l’adresse '[Adresse 1]'. Il vise ensuite un montant de 335,89 euros correspondant au loyer. La cour considère que ce document permet suffisamment de rapporter la preuve du montant souhaité contre la mise à disposition du logement. En revanche, la preuve de l’existence d’une clause ou d’un mécanisme d’indexation n’est pas rapportée et il convient donc d’écarter toute indexation (cass. civ 3ème, 4 octobre 1995, n°93620.461). Il convient donc de retenir la somme de 335,89 euros au titre de la contrepartie financière mensuelle due par Mme [G] [R].

2.3 Sur les impayés

L’association la Sasson a fait notifier à Mme [G] [R] un commandement de payer le 6 janvier 2023 (pièce intimé n°11). Elle réclame alors un montant d’impayé total de 4 975,79 euros pour la période allant de juin 2018 à novembre 2022, montant prenant en compte les sommes perçues de la CAF. Le montant mensuel retenu varie de 289,87 à 414,97 euros. Mme [G] [R] ne prétend ni ne démontre avoir réglé directement la moindre somme sur cette période.

En se référant au dernier tableau de décompte versé par l’association la Sasson (pièce n°28, colonne de droite) dont les montants des appels de participation ne sont pas cohérents avec les premiers tableaux, notamment le décompte figurant dans le commandement de payer, il convient de constater que les sommes réclamées à Mme [G] [R] sont finalement inférieures à celle retenue ci-dessus. En effet le décompte retient :

— de juin 2018 à décembre 2018, 297,65 euros par mois, soit 2 083,55 euros ;

— en 2019, 301,37 euros par mois, soit 3 616,44 euros ;

— en 2020, 305,98 euros par mois, soit 3 671,76 euros ;

— en 2021, 308 euros par mois, soit 3 696 euros ;

— en 2022, 309,30 euros par mois, soit 3 711,60 euros ;

— en 2023, 320,12 euros par mois, soit 3 841,44 euros ;

— en 2024, 331,33 euros par mois, soit 3 975,96 euros.

Mme [G] [R] est donc redevable pour la période d’un montant total de 24 596,75 euros.

Il résulte du même décompte que l’association la Sasson a perçu directement de la CAF un montant total de 23 080 euros, réduisant ainsi le montant dû par Mme [G] [R] à la somme de 1 516,75 euros. Il convient encore, par application du mécanisme de la compensation, de déduire de cette somme celle dont Mme [G] [R] est créancière envers l’association la Sasson soit 650,62 euros ramenant la dette locative de Mme [G] [R] à la somme de 866,13 euros.

Il résulte de ce qui précède que le manquement de Mme [G] [R] à son obligation de paiement ne constitue pas en l’espèce une inexécution suffisamment grave de nature à permettre la résiliation du contrat de bail. En effet, le bailleur s’est montré particulièrement négligent en ne régularisant aucun contrat écrit avec sa locataire laquelle pouvait donc légitiment avoir des interrogations sur les sommes qu’elle devait à l’association la Sasson. Ceci est d’autant plus avéré que les propres décomptes produits à hauteur d’appel par le bailleur ne sont pas cohérents entre eux, les montants des appels à participation étant variables sur les mêmes périodes.

2.4 Sur les autres violations du contrat de bail

L’association la Sasson reproche à Mme [G] [R] un certain nombre de manquements à ses obligations de locataire telles qu’elle résulteraient expressément d’un contrat de séjour. Elle rappelle que les contrats qu’elle conclut sont à visée sociale et comportent des dispositifs d’accompagnement auxquels les locataires doivent adhérer. L’association la Sasson reproche à Mme [G] [R] de refuser l’accès des travailleurs sociaux à son logement, de ne pas justifier de son assurance responsabilité civile, d’utiliser le logement à des fins professionnelles, de menacer les autres occupants et le représentant du propriétaire des logements (la société Cristal Habitat). Elle rappelle lui avoir délivré un commandement aux fins de cesser les troubles, commandement auquel elle n’aurait pas donné suite.

Mme [G] [R] prétend que l’association la Sasson ne rapporte aucune preuve de ce qu’elle affirme et estime qu’il est impossible de lui opposer des obligations contractuelles issues d’un précédent contrat qui a pris fin. Sur l’utilisation du logement à des fins professionnelles elle précise avoir créé une activité d’accompagnement, traduction et interprétariat qu’elle a, en effet, domicilié chez elle en ayant demandé, par écrit, une autorisation à son bailleur qui n’a pas répondu. Selon ses voisins, aucune clause du contrat de bail ne stipulerait une interdiction de domiciliation. Elle ajoute enfin être en cessation d’activité depuis 2022.

Sur ce :

La cour relève qu’à l’appui de ses demandes, l’association la Sasson produit :

— un projet personnalisé d’accompagnement social (pièce n°4) ; ce dernier n’est toutefois pas opposable à Mme [G] [R] dans la mesure où il date du 21 septembre 2017 et concerne donc le précédent contrat de bail ;

— un règlement de fonctionnement du centre d’hébergement dont Mme [G] [R] a pris connaissance en mai 2017 (pièce n°5) ; ce document concerne également le précédent bail ;

— un extrait K-bis portant sur l’immatriculation d’une SAS à associé unique présidée par Mme [G] [R] et dont l’adresse du siège est fixée à celle du logement litigieux (pièce n°10) ; toutefois, en l’absence de tout contrat écrit, l’association la Sasson ne démontre pas qu’il était fait interdiction à Mme [G] [R] de fixer le siège social d’une société à son adresse personnelle ;

— un commandement d’avoir à cesser les troubles (pièce n°12) lequel ne fait que décrire des fautes reprochées à Mme [G] [R] sans aucune démonstration à l’appui ;

— un courriel en date du 18 juin 2021 d’une conseillère sociale adressé à l’association la Sasson (pièce n°15) précisant 'Bonjour, madame délire de plus en plus, elle est persécutante envers les locataire et menaçante Pourriez vous me dire si vous avez pu aller la voir merci du retour’ ; si Mme [G] [R] est bien désignée en objet du courriel, le contenu de ce dernier est bien trop vague pour pouvoir lui reprocher une faute susceptible d’entraîner la résiliation de son bail ;

— un courriel d’un membre de l’association la Sasson en date du 27 juin 2018 faisant état d’un incident au cours duquel Mme [G] [R] aurait déchiré un document de prise en charge ; à nouveau ce seul incident, qui n’est corroboré par aucun autre élément, ne peut être constitutif d’une faute justifiant la résiliation du bail.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’aucune cause de résiliation du bail ne peut être retenue contre Mme [G] [R]. Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions et l’association la Sasson déboutée de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion de Mme [G] [R] et de fixation d’une indemnité d’occupation.

4. Sur la condamnation au paiement des arriérés locatifs

L’association la Sasson précise que Mme [G] [R] est redevable d’une somme de 7 892,22 euros au titre des arriérées de redevance. Elle demande sa condamnation au paiement de cette somme, outre intérêts.

Il a été jugé ci-dessus que la dette de loyer de Mme [G] [R] était d’un montant 866,13 euros arrêté fin décembre 2024. Elle justifie en outre avoir versé entre octobre et décembre 2024 une somme totale de 653,04 euros sur un compte Carpa à destination du bailleur. Cette somme n’a pas été prise en compte dans les relevés produits par l’association la Sasson. Dès lors la dette de loyer restant pour l’année 2024 s’élève à la somme de 213,09 euros. Mme [G] [R] sera donc condamnée à payer cette somme à l’association la Sasson, outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2025, les sommes étant dues au 31 décembre 2024.

5. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’association la Sasson qui succombe au principal sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera, dans le même temps, déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par l’association la Sasson partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par Mme [G] [R] en appel. L’association la Sasson sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute l’association la Sasson de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion de Mme [G] [R] et de fixation d’une indemnité d’occupation,

Condamne Mme [G] [R] à payer à l’association la Sasson une somme de 213,09 euros au titre des arriérés locatifs, outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2025,

Condamne l’association la Sasson aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute l’association la Sasson de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association la Sasson à payer à Mme [G] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 07 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

07/05/2025

la SELARL ADAMO-ROSSI SYLVIE

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M^e Christelle GRENECHE

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