NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/655

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Novembre 2025

N° RG 23/00255 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFXD

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 04 Janvier 2023

Appelante

Société L’ARCHE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL GSA – K.H.M, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG

Intimée

S.A.R.L. COLOMBUS PATRIMOINE, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELEURL AWKIS, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 octobre 2025

Date de mise à disposition : 25 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance de M^me Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré

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Faits et procédure

Par acte notarié du 24 mars 2015, la société Fidenord a vendu en l’état futur d’achèvement à la société civile L’Arche, dont les associés sont les époux [L], une maison à usage d’habitation de type F4 numéro 69, dans un ensemble immobilier situé dans le lotissement « [Adresse 4] » à [Localité 6] (Nouvelle Calédonie). Le contact entre Fidenord et la SC L’Arche a été rendu possible par l’interventiond e la société Colombus Patrimoine.

Cette vente s’inscrit dans le cadre d’un investissement de défiscalisation immobilière sous le régime fiscal dit « Girardin ».

Par jugement du 21 août 2017, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a placé la société Fidenord en liquidation judiciaire. La villa a été achevée avec retard après intervention du garant d’achèvement.

Considérant que l’investissement opéré n’était pas conforme à ce qui était escompté, par acte d’huissier du 18 juin 2019, la SCI L’Arche a assigné la société Colombus patrimoine devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains afin de la voir condamner à réparer son préjudice financier.

Par jugement du 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Rejeté la demande d’irrecevabilité des conclusions de nullité de l’assignation, formulée par la SCI L’Arche ;

— Rejeté la demande de débouter de ses demandes de la SCI L’Arche pour défaut de moyen juridique ;

— Rejeté la demande en versement de dommages et intérêts de la SCI L’Arche ;

— Rejeté la demande tendant à ce qu’il soit donné acte à la SCI L’Arche qu’elle cédera la villa n°69 à la société Colombus Patrimoine ;

— Condamné la SCI L’Arche à verser à la société Colombus Patrimoine la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI L’Arche aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa principalement des motifs suivants lesquels d’une part la SCI L’Arche n’apporte pas la preuve qu’un contrat de conseil en investissement financier ou un contrat de conseil en patrimoine la lie à la société Colombus Patrimoine sur cette opération de sorte que la responsabilité contractuelle de cette dernière ne peut être engagée, d’autre part la demande tendant à voir opérer un transfert de propriété de la villa est dépourvue de fondement juridique.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 14 février 2023, la SCI L’Arche a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Rejeté la demande d’irrecevabilité des conclusions de nullité de l’assignation, formulée par la SCI L’Arche ;

— Rejeté la demande en versement de dommages et intérêts de la SCI L’Arche ;

— Rejeté la demande tendant à ce qu’il soit donné acte à la SCI L’Arche qu’elle cédera la villa n°69 à la société Colombus Patrimoine ;

— Condamné la SCI L’Arche à verser à la société Colombus Patrimoine la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI L’Arche aux entiers dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI L’Arche sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Juger que la société Colombus Patrimoine est intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine ;

— Juger que la société Colombus Patrimoine a manqué à ses obligations de renseignement, de conseil et d’exécution de bonne foi ;

En conséquence,

— Condamner la société Colombus Patrimoine à payer à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi une somme de 527.256 euros avec intérêts légaux à dater de l’assignation respectivement du jugement à intervenir ;

— Lui donner acte qu’elle cédera à la société Colombus Patrimoine la villa de type F4 portant le numéro 69, dans un ensemble immobilier situé dans le lotissement dénommé « Green Valley » sur la commune de [Localité 6] (Nouvelle-Calédonie) en contrepartie du règlement des condamnations à intervenir, ces condamnations constituant le prix de vente ;

— Condamner la société Colombus Patrimoine à signer l’acte de vente de la villa de type F4 portant le numéro 69, dans un ensemble immobilier situé dans le lotissement dénommé « Green Valley » sur la commune de [Localité 6] (Nouvelle-Calédonie), dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

À défaut de régularisation de l’acte de vente,

— Juger que le jugement à intervenir vaut vente entre la société Colombus Patrimoine et elle de la villa type F4 portant le numéro 69, dans un ensemble immobilier situé dans le lotissement dénommé « Green Valley » sur la commune de [Localité 6] (Nouvelle-Calédonie) au prix correspondant aux condamnations à intervenir ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Colombus Patrimoine à payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Colombus Patrimoine en tous les frais et dépens qui seront recouvrés pour ceux d’appel par la SELURL Bollonjeon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir notamment que :

' l’existence d’un lien contractuel entre les parties est avérée et n’était d’ailleurs nullement contesté par la société Colombus Patrimoine qui dénie seulement sa qualité de conseil en gestion de patrimoine ;

' Colombus Patrimoine n’est pas intervenue en qualité de mandataire de Fidenord et n’apparaît d’ailleurs pas en tant que tel dans l’acte de vente, l’existence d’un contrat de mandat ne concernant que ses relations avec la société Fidenord et étant sans effet sur son lien avec L’Arche ;

' aucune obligation de contracter par écrit ne s’imposait aux parties qui avaient déjà travaillé ensemble dans le cadre des investissements réalisés par les époux [L] ;

' les éléments versés aux débats permettent d’établir que Colmbus Patrimoine est bien intervenue en qualité de conseil en investissement financier et a minima, de conseil en gestion de patrimoine de la société L’Arche envers laquelle elle est donc tenue de respecter ses obligations ; il apparaît en effet que Colombus Patrimoine est bien référencée comme conseil en investissement financier, qu’elle a émis ses propositions sous cette appellation et a soumis sous sa propre entête la simulation de l’opération d’investissement ; que de même il n’est pas contesté que l’opération n’était pas un simple achat immobilier mais répondait bien à une volonté d’optimisation fiscale ;

' la société Colombus Patrimoine n’a pas respecté les dispositions du Code monétaire et financier concernant le conseil en investissement financier et elle a par ailleurs manqué à ses obligations de renseignements et de conseil renforcé en la contraignant à signer dans l’urgence le contrat de réservation, en lui fournissant des renseignements erronés, des photographies qu’elle a faussement présentées comme étant celle de la villa, en échangeant unilatéralement la villa initialement retenue avec une autre, disposant prétendument d’un excellent emplacement alors qu’elle se trouve à proximité immédiate d’un transformateur électrique bruyant sur lequel elle a vue et en contrebas de la route ce qui prive de desserte routière les abords immédiats ;

' la villa présente des désordres qui n’ont pas été levés ;

' cette situation ne lui permet ni de revendre ni de louer le bien et elle subit un préjudice lié à la perte de valeur locative et à l’impossibilité de revendre et ce préjudice, qui ne se limite pas à une perte de chance mais est avéré, n’est pas imputable à la liquidation judiciaire de la société Fidenord mais aux manquements de Colombus Patrimoine à qui elle a fait confiance et qui a manqué à ses obligations ;

' afin que ne puisse lui être reproché un quelconque enrichissement sans cause, la propriété de la villa devra être cédée à la société intimée en contrepartie du versement des dommages et intérêts qu’elle sollicite.

Par dernières écritures du 26 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Colombus Patrimoine demande à la cour de :

À titre principal,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé que la SCI L’Arche ne démontrait pas l’existence d’un lien contractuel avec elle ;

— débouté la SCI L’Arche de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— condamné la SCI L’Arche à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Débouter la SCI L’Arche de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— Juger que le préjudice invoqué n’est pas justifié ni dans un lien de causalité avec les manquements allégués ;

— Débouter la SCI L’Arche de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

— Condamner la SCI L’Arche aux entiers dépens de la présente instance ;

— Condamner la SCI L’Arche à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait notamment valoir que :

' la société L’Arche a directement conclu avec la société Fidenord et elle n’est elle-même intervenue à l’opération que comme mandataire de la venderesse, sans avoir créé de lien contractuel avec la société L’Arche ;

' le fait qu’elle ait effectivement eu la qualité de conseil en investissement financier et ai pu antérieurement conclure avec les époux [L] en cette qualité, ne fait pas d’elle, pour cette opération, un conseil en investissement financier ou un conseiller en gestion de patrimoine, étant précisé qu’elle n’était plus référencée en qualité de conseil en investissement financier à la date de l’opération ;

' elle n’a en tout état de cause commis aucune faute à l’égard de la société L’Arche qui était informée de l’emplacement de la villa à proximité du transformateur et a d’ailleurs obtenu une réduction de prix pour ce motif et alors que les renseignements qu’elle lui a communiqués correspondent à ceux qui lui étaient transmis par Fidenord dont elle était le mandataire et ne sont qu’indicatifs et non contractuels s’agissant de la simulation ;

' la société L’Arche est un investisseur avisé dont les associés ont déjà investi dans l’immobilier ultra-marin et ont conscience des risques d’une telle opération ;

' les désordres affectant la villa et le retard à la livraison ne lui sont pas imputables ;

' la société L’Arche ne démontre pas la moins-value qu’elle allègue et qui n’est qu’hypothétique en l’absence de revente, elle ne justifie pas plus de son préjudice lequel en tout état de cause ne pourrait consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter ;

' la demande de transfert de propriété est dépourvue de fondement juridique.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la demande tendant à voir infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’irrecevabilité des conclusions de nullité de l’assignation, formulée par la SCI L’Arche

L’article 954 du Code de procédure civile énonce que '(…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.'

Force est de constater que la société L’Arche ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande d’infirmation de sorte que la demande d’infirmation de ce chef du jugement ne saurait être accueillie.

II – Sur l’existence d’un contrat de conseil en gestion de patrimoine

En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à la société L’Arche qui se prévaut d’un contrat de gestion de patrimoine la liant à Colombus Patrimoine et des manquements de cette dernière aux obligations découlant du contrat allégué, d’en rapporter la preuve.

Ainsi que l’indique l’appelante, l’absence d’écrit ne permet pas de retenir l’inexistence du contrat dont la validité n’est soumise qu’à la rencontre de la commune volonté des parties, pour autant, la seule affirmation de l’existence du contrat est insuffisante à la démontrer et il incombe donc à l’appelante d’étayer ses affirmations par des pièces.

Elle verse à cet effet aux débats :

— le contrat de réservation et le contrat de vente en état futur d’achèvement, qui la lient à Fidenord et ne font pas mention de Colombus Patrimoine,

— le plan du lotissement et le cahier des charges,

— un échange avec la Banque de Nouvelle Calédonie et le procès-verbal de réception,

— des photographies et avis de valeur,

— des extraits du site internet de Colombus Patrimoine,

— des échanges de mails avec Colombus Patrimoine,

— une simulation de résultat fiscal à l’entête de cette dernière.

Alors qu’il n’est pas contesté par la société intimée qu’elle a proposé à la société L’Arche l’acquisition d’une villa dans le programme immobilier Green Valley dont le promoteur est Fidenord, les plans du lotissement et le cahier des charges de ce lotissement, ainsi que les plans des différents lots, sont sans effet probant sur l’existence d’un contrat entre L’Arche et Colombus Patrimoine.

Les échanges avec la Banque de Nouvelle Calédonie s’inscrivent dans le cadre de l’intervention de cette dernière comme garant d’achèvement après que Fidenord a été mise en liquidation judiciaire, et n’apportent pas d’éclairage sur l’existence d’un contrat de conseil en gestin de patrimoine par définition antérieur à la vente. Il en est de même du procès-verbal de réception.

Ce dernier, ainsi que les photographies et avis de valeur viennent soutenir la demande de dommages et intérêts pour manquement aux obligations contractuelles alléguées, sans avoir d’effet probant sur l’existence même du contrat dont le non respect est invoqué.

Le contrat de réservation et le contrat de vente en état futur d’achèvement la lient à Fidenord et ne font pas mention de Colombus Patrimoine en quelque qualité que ce soit alors que son intervention pour la mise en relation n’est pas en tant que telle contestée. La société L’Arche semble en déduire que la société Colombus Patrimoine ne pourrait dès lors soutenir qu’elle a agi en qualité de mandataire de Fidenord.

Il apparaît cependant, outre que le contrat de mandat entre Fidenord et Colombus Patrimoine pour la commercialisation de certains lots du programme Green Valley est écrit et produit aux débats et que son authenticité n’est pas contestée, ce contrat confère mission au mandataire de présenter l’immeuble, le faire visiter, faire la publicité utile, solliciter toutes pièces utiles et faire toutes démarches administratives requises puis opérer la gestion administrative entre le jour de la signature du contrat de réservation et celui de la signature de la vente, mais précise que le mandataire n’aura aucune habilitation pour concrétiser ou conclure lui même la vente au nom du mandant. Ainsi, l’absence de référence à l’intervention du mandataire, dans le contrat de réservation et dans l’acte authentique de vente, ne permet pas de retenir que les démarches opérées par la société Colombus Patrimoine vers la société L’Arche ne s’inscriraient pas dans le cadre du contrat de mandat.

Ce contrat a été signé le 22 novembre 2012 et est donc très antérieur aux échanges entre Colombus Patrimoine et la société L’Arche de sorte qu’il ne peut être de circonstance. En l’absence de tout élément sur la manière dont les parties se sont rapprochées pour l’opération Green Valley, le mandat liant Fidenord à Colombus Patrimoine peut expliquer que cette dernière ait proposé aux époux [L] dont elle connaissait la situation patrimoniale compte tenu de leurs relations antérieures, l’acquisition d’un bien dépendant du programme immobilier Green Valley.

Les e-mails adressés à M. [L] les 22 et 23 octobre 2014 sont émis par l’adresse structurelle de la société Colombus Patrimoine et comportent la signature de M. [E] [G] mentionnant sa qualité de Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant. Cette seule mention, alors qu’il n’est pas contesté par l’intimée qu’elle exerçait bien des missions de conseil en patrimoine et que la signature est manifestement effectuée sous un format automatisé, ne peut établir que, dans le cadre de l’opération dont s’agit, les parties étaient liées par un contrat de conseil en gestion de patrimoine.

De la même manière, la transmission d’une simulation du gain susceptible d’être escompté, alors qu’il est constant que le programme Green Valley s’inscrit dans le dispositif d’optimisation fiscale dit Girardin, ne s’analyse pas en l’exécution d’un contrat de conseil en gestion de patrimoine, aucun conseil n’étant émis, aucune hypothèse envisagée et le document, qui ne comporte du reste nullement une mention de 'conseil en gestion de patrimoine', apparaissant purement informatif et non exorbitant des missions du mandataire. Le texte des courriels ne comporte ainsi aucun commentaire chiffré et la société L’Arche ne justifie au demeurant nullement de ses demandes ou observations sur ces points, les e-mails ne portant que sur le descriptif de la villa objet de l’investissement, son implantation, conformément à ce qui peut être attendu du mandataire du promoteur, qui dispose d’un lot de biens à vendre (cf préambule du contrat de mandat) et peut, pour faciliter la réalisation d’une vente, proposer au client prospecté un autre bien que celui initialement envisagé puis.

Ainsi, les différents échanges entre les parties dont il est justifié peuvent parfaitement s’inscrire dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat, quand bien-même la société Colombus Patrimoine aurait par ailleurs des fonctions de Conseil en gestion de patrimoine qui apparaissent dans sa signature électronique.

Il est par ailleurs étonnant qu’à le supposer conclu en suivant l’appelante dans ses développements, un contrat de conseil en gestion de patrimoine n’ait donné lieu à aucune contrepartie financière au bénéfice du conseiller ainsi requis, la société L’Arche ne justifiant ni même n’évoquant nullement la rémunération prévue et/ou versée à Colombus Patrimoine en règlement de ses conseils.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société l’Arche échoue à établir que la société Colombus Patrimoine est intervenue à l’opération Green Valley en qualité de Conseil en gestion de patrimoine, ou en application de tout autre contrat liant les parties.

Partant, la responsabilité contractuelle de la société Colombus Café ne peut être recherchée et les demandes de dommages et intérêts ne peuvent aboutir, ainsi que l’a retenu le premier juge. La demande de transfert de la propriété de la villa, outre que la cour peine à en percevoir le fondement juridique, est présentée comme le corollaire du versement des dommages et intérêts et ne peut donc qu’être rejetée.

III – Sur les mesures accessoires

Les dispositions du jugement sur les frais et dépens ne pourront qu’être confirmées, la décision étant par ailleurs confirmée en tous les chefs soumis à la cour.

La société L’Arche qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et versera à la société Colombus Patrimoine la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la Société Civile L’Arche aux dépens d’appel,

Condamne la Société Civile L’Arche à payer à la SARL Colombus Patrimoine, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 25 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

Copie exécutoire délivrée le 25 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY