COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02344 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NYYY

Madame [L] [F]

Monsieur [V] [D] [W] [T]

c/

S.C.I. ALMA

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 avril 2024 (R.G. 24/00075) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 mai 2024

APPELANTS :

Madame [L] [F] veuve [T], venant aux droits de Monsieur [E] [T] [E], né le 12 décembre 1955 à [Localité 5] (33), décédé

née le 11 juin 1953 à [Localité 6] (THAILANDE), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

Monsieur [V] [D] [W] [T], venant aux droits de Monsieur [E] [T] [E], né le 12 décembre 1955 à [Localité 5] (33), décédé

né le 7 novembre 1990 à [Localité 5] (33), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Louis TANDONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. ALMA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 mai 2022, la SCI Alma a conclu un bail avec Monsieur [E] [T] portant sur un local commercial en rez-de-chaussée, ainsi que sur deux caves et un studio dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel HT et hors charges de 2.000 euros.

Le 27 octobre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à été signifié au preneur.

Par acte du 15 décembre 2023, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, de le voir condamner à lui régler la somme provisionnelle de 6.477 euros au titre de loyers impayés selon décompte arrêté au 27 novembre 2023, et à le voir expulser des lieux.

La mairie de [Localité 5] a publié le 26 décembre 2023 un arrêté de mise en sécurité ordinaire avec interdiction d’accès, usage et habitation de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par courrier du 08 janvier 2024, le conseil de Monsieur [E] [T] a informé la SCI Alma et la société PAC Gestion, gestionnaire de l’immeuble, de la suspension du règlement des loyers à compter du mois de janvier 2024 compte tenu de la publication de l’arrêté.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 08 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SCI Alma, et Monsieur [T] ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la SCI Alma la somme provisionnelle de 5.504

euros, correspondant aux loyers impayés, arrêtée au 27 novembre 2023, mensualité de novembre comprise ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la SCI Alma une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2.676 euros, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [T] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne Monsieur [T] à payer à la SCI Alma la somme de 1 500 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Alma du surplus de ses demandes ;

Condamne Monsieur [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée de l’état des inscriptions.

Monsieur [E] [T] est décédé le 25 avril 2024. L’ordonnance de référé a été signifiée à ses héritiers, son fils M. [V] [T] et sa veuve Mme [L] [F] le 07 mai 2024.

Par déclaration au greffe du 17 mai 2024, Madame [L] [F] et Monsieur [V] [D] [W] [T], ont relevé appel de l’ordonnance aux chefs expressément critiqués, intimant la SCI Alma.

Par ordonnance du 13 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 23 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 12 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [V] [T] et Mme [L] [F] veuve [T], venant aux droits de M. [E] [T] demandent à la cour de :

A titre liminaire,

Infirmer l’ordonnance de référé du 08 avril 2024 en tous ses chefs de jugement et notamment en ce qu’elle a :

« Constaté la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SCI Alma, et Monsieur [T] ;

Condamné Monsieur [T] à payer à la SCI Alma la somme provisionnelle de 5.504 euros, correspondant aux loyers impayés, arrêtée au 27 novembre 2023, mensualité de novembre comprise ;

Condamné Monsieur [T] à payer à la SCI Alma une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2.676 euros, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [T] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Condamné Monsieur [T] à payer à la SCI Alma la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SCI Alma du surplus de ses demandes ;

Condamné Monsieur [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée de l’état des inscriptions. »

Et la réformant, statuer à nouveau,

A titre principal,

Déclarer l’assignation du 15 décembre 2023 nulle pour vice de forme ayant causé un grief à Monsieur [E] [T] en ce qu’elle a été signifiée à une adresse différente que celle indiquée dans la clause relative à l’élection de domicile contenue dans le bail commercial litigieux.

Rejeter les demandes de la SCI Alma concernant l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au règlement provisionnel des loyers compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive statuant sur les dommages intérêts et les responsabilités afférentes.

Ordonner la consignation de tous les loyers commerciaux antérieurs et postérieurs à l’édition de l’arrêté de péril du 26 décembre 2023 jusqu’au prononcé d’une décision de justice définitive statuant sur les dommages intérêts et les responsabilités afférentes.

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder un délai de grâce à Madame [L] [F] et Monsieur [V] [T] pour régler la dette locative de Monsieur [E] [T] et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire au respect des conditions de règlement fixées par la juridiction de céans.

En tout état de cause,

Condamner la SCI Alma à régler la somme de 3.000 euros au titre de dommages intérêts en réparation au préjudice moral de Madame [L] [F] et Monsieur [V] [T].

Condamner la SCI Alma à leur régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 02 août 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Alma demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le contrat de bail commercial du 13 mai 2022.

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 28 avril 2024 par la formation de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Y ajouter la condamnation supplémentaire, et solidaire, de Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] à payer à la SCI Alma 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 juillet 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de l’assignation

1 – Les appelants soutiennent qu’ils n’ont jamais eu connaissance de la procédure de première instance et relèvent que la signification de l’assignation a été faite à une adresse erronée, en l’espèce à l’adresse du local commercial et non à leur domicile. En outre, ils ne pouvaient plus pénétrer dans les lieux suite à l’arrêté de péril. Ils concluent à la nullité de l’acte.

2 – La SCI Alma réplique qu’à partir du moment où le local est pris en location, la signification doit être faite dans les lieux loués, ainsi que cela ressort du contrat de bail.

Sur ce

3 – L’article 689 du code de procédure civile dispose : 'Les notifications sont faites au lieu où demeure le destinataire s’il s’agit d’une personne physique.

Toutefois, lorsqu’elle est faite à personne, la notification est valable quel que soit le lieu où elle est délivrée, y compris le lieu de travail.

La notification est aussi valablement faite au domicile élu lorsque la loi l’admet ou l’impose.'

4 – Il ressort de la rubrique 'Election de domicile’ du contrat de bail en date du 13 mai 2022 que les parties font élection de domicile et s’agissant du preneur : 'en son domicile sus-indiqué et, ensuite, dans les lieux loués'.

Ainsi, à compter de la prise de possession des lieux, il est clairement indiqué que M. [E] [T] fait élection de domicile à l’adresse du local commercial.

S’agissant de la signification de l’assignation en date du 15 décembre 2023, celle-ci a été réalisée par le commissaire de justice au [Adresse 2], adresse du local commercial.

Dès lors, la signification de l’assignation a été faite à la bonne adresse.

5 – Les consorts [T] ajoutent que M. [E] [T] n’a pas pu accéder au local commercial suite à l’arrêté de péril du 25 décembre 2023. Or, cet arrêté exclut expressément du périmètre de l’interdiction d’accès 'l’exploitation du local commercial au rez-de-chaussée'.

Par ailleurs, l’arrêté de péril est postérieur à l’assignation.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’annuler l’assignation. La demande des consorts [T] sera donc rejetée de ce chef.

Sur l’existence d’une contestation réelle et sérieuse

6 – Les appelants soutiennent que les désordres affectant l’immeuble et fondant l’arrêté de péril du 26 décembre 2023 existaient déjà le 12 octobre 2023, soit avant la date de résiliation du bail commercial. Ces désordres empêchaient l’exploitation du local commercial. Cet état de fait constitue une contestation réelle et sérieuse.

7 – La SCI Alma réplique que les désordres ne concernent pas le local donné en location et que l’exploitation du local commercial est exclue de l’arrêté.

Sur ce

8 – L’article 834 du code de procédure civile dispose : 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article L 521-2 du code de la construction dispose : 'I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.'

9 – En l’espèce, il est établi que le 26 décembre 2023, le maire de la commune de [Localité 5] a pris un 'arrêté de mise en sécurité ordinaire – avec interdiction accès usage et habitation'.

L’arrêté fait état de fissures au niveau de la cheminée, du couloir et de la cage d’escalier. Quant à la façade, elle présente de la végétation et des épaufrures, ainsi qu’une altération des volets. Les désordres ont trait à la cave des parties communes, aux logements et aux combles. Les travaux prescrits concernent l’escalier et la cage d’escalier, la cave et des charpentes de plancher.

Ainsi, tels qu’ils sont décrits, ces désordres n’impactent pas les conditions de jouissance du local commercial, peu important que l’arrêté vise à la fois des parties privatives et des parties communes. Le procès-verbal de constatations en date du 25 juillet 2024 permet en effet de constater que le local commercial a une entrée indépendante de celle de l’immeuble.

Par ailleurs, l’arrêté mentionne 'la persistance de désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers compte tenu du risque de blessure du faits des éléments menaçant de chuter'.

Toutefois, il opère une distinction dans son article 2 entre l’accès, l’usage, l’habitation et toute utilisation de l’immeuble sis [Adresse 2] et l’exploitation du local commercial au rez-de-chaussée : seuls l’accès, l’usage et l’habitation sont interdits temporairement à compter de la notification de l’arrêté, à l’exclusion de l’exploitation du fonds de commerce.

Enfin, par courrier en date du 8 janvier 2024, le conseil des appelants a informé la SCI Alma de la suspension du règlement du loyer commercial à compter de janvier 2024, sans avoir alerté avant le bailleur de difficultés d’exploitation. Or l’extrait du compte Locataires produit par la SCI Alma démontre que c’est depuis août 2023 que Monsieur [T] verse irrégulièrement les loyers.

Dès lors, au regard de ces éléments, il n’y pas lieu de retenir l’existence d’une contestation réelle et sérieuse et l’ordonnance de référé du 8 avril 2024 sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire, fixé une somme provisionnelle correspondant aux loyers impayés et une indemnité mensuelle d’occupation de 2.676 euros, et ordonné l’expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance de référé.

Sur la consignation des loyers commerciaux

10 – Les consorts [T] souhaitent obtenir la consignation de l’ensemble des loyers commerciaux antérieurs et postérieurs à l’arrêté de péril dans l’attente d’une décision du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Sur ce

— L’article 1220 du code civil permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation 'dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.'

L’article 1219 du Code civil énonce du Code civil énonce que l’inexécution doit être 'suffisamment grave’ pour pouvoir exciper de l’exception d’inexécution.

11 – Ainsi, la retenue des loyers est possible en cas d’inexécution suffisamment grave et si la totalité des loyers est consignée, il convient de démontrer que le local est inexploitable.

En l’espèce, les appelants ne démontrent pas suffisamment en quoi les désordres visés par l’arrêté municipal ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Dès lors, il y a lieu de rejeter l’exception d’inexécution sollicitée.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de grâce

12 – Les consorts [T] sollicitent la suspension de la clause résolutoire et un délai de paiement de 24 échéances pour se libérer de la dette locative et préserver le bénéfice du bail commercial litigieux.

Sur ce

13 – Selon l’article L 145-41 du code de commerce : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

14 – Depuis octobre 2023, les consorts [T] n’ont effectué aucun règlement mais ne justifient pas précisément d’une situation financière obérée, sauf à affirmer que le local commercial est inexploitable.

Au regard de l’aggravation constante de la dette, sans que les appelants puissent établir qu’ils seront en mesure de l’apurer dans le délai sollicité, ayant cessé toute activité, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de grâce et leur demande sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

15 – Compte tenu de ce qui précède, la demande des consorts [T] relative à l’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

16 – Succombant à l’instance, les consorts [T] seront condamnés in solidum à payer à la SCI Alma la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront également condamnés aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Rejette la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation du 15 décembre 2023,

Confirme l’ordonnance en référé du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 08 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] de leur demande relative à la nullité du congé,

Déboute Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] de leur demande relative à l’existence d’une contestation sérieuse,

Déboute Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] de leur demande relative à la consignation des loyers commerciaux,

Déboute Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Condamne in solidum Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] à payer la somme de 3.000 euros à la SCI Alma sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [V] [T] et de Madame [L] [F] veuve [T] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président