N° Minute : 2C25/148

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 03 Avril 2025

N° RG 24/00919 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQNL

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de THONON LES BAINS en date du 31 Mai 2024, RG 5122000002

Appelant

M. [D] [Z]

né le 01 Avril 1965 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Emmanuel LEVANTI de la SELARL LEVANTI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [V] [X]

né le 24 Février 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Assisté de M^e Audrey BOLLONJEON de la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Mme [B] [X] épouse [Y]

née le 18 Mai 1955 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Assistée de M^e Audrey BOLLONJEON de la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Mme [L] [K]

née le 30 Août 1963 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Assistée de M^e Audrey BOLLONJEON de la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Mme [J] [W]

née le 02 Juillet 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Assistée de M^e Audrey BOLLONJEON de la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 21 janvier 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [X], Mme [B] [Y], Mme [J] [W] et Mme [L] [K] (les consorts [X]) sont propriétaires en indivision d’une parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] située lieudit [Localité 7], sur le territoire de la commune de [Localité 8]. Cette parcelle est exploitée par M. [D] [Z] en fermage depuis de nombreuses années.

En vue de mettre fin à l’indivision, les consorts [X] ont mis celle-ci en vente. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2022, ils ont fait notifier à M. [Z] leur intention de vendre la parcelle pour un prix de 62 561,70 euros au profit du GAEC La Voyagère. Le 29 juillet 2022, M. [Z] a notifié aux vendeurs sont intention d’exercer son droit de préemption, avec contestation du prix de vente.

C’est dans ces conditions que, par requête déposée le 1er août 2022, M. [Z] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains pour qu’il soit statué sur sa contestation du prix.

Par jugement du 26 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux, à la demande de M. [Z], a ordonné une expertise de la parcelle afin d’en déterminer la valeur, ainsi que les conditions d’occupation et l’indemnité d’éviction éventuelle.

Le 13 novembre 2023, faute pour M. [Z] d’avoir consigné la provision sur frais d’expertise, cette mesure a été déclarée caduque et les parties ont été convoquées à l’audience pour qu’il soit statué sur le fond du litige.

M. [Z] a sollicité que le prix de vente de la parcelle soit fixé à 23 500 euros.

Les consorts [X] ont soutenu que M. [Z] était caduc dans l’exercice de son droit de préemption et ont sollicité l’autorisation de vendre la parcelle au GAEC La Voyagère pour le prix initial. Subsidiairement, ils ont indiqué renoncer à la vente dans l’hypothèse où le prix devrait être baissé.

Par jugement contradictoire, rendu le 31 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains a :

débouté M. [Z] de toutes ses demandes,

autorisé les consorts [X] à vendre au GAEC la Voyagère la parcelle située [Localité 7] à [Localité 8], cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] d’une contenance de 2 ha 31 a 71 ca, moyennant le prix de 62 561,70 euros,

débouté les consorts [X] de leur demande de condamnation de M. [Z] à des dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamné M. [Z] aux dépens de l’instance,

condamné M. [Z] à payer aux consorts [X] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Cette décision a été notifiée à M. [Z] par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été délivrée le 5 juin 2024. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juin 2024, reçue à la cour d’appel le 28 juin 2024, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 21 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception qui leur ont été délivrées les 18, 19 et 20 juillet 2024. Elles ont toutes constitué avocat et déposé des conclusions écrites devant la cour.

L’ensemble des parties ayant constitué avocat et déposé des conclusions écrites, il est fait application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-982 du 6 mai 2017.

Par conclusions notifiées le 14 novembre 2024, reprises oralement à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [D] [Z] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article L. 412-7 du code rural,

réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

fixer le prix de vente de la parcelle sise à [Adresse 9] et cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] pour une surface de 02 ha 31 a et 71 ca à la somme de 23 500 euros hors droits,

fixer les conditions de la vente ainsi qu’il suit :

dire qu’il appartiendra au notaire des vendeurs de convoquer le concluant pour la signature de l’acte aux conditions de prix judiciairement fixées dans un délai de 2 mois à compter de la notification d’une décision définitive,

condamner les consorts [X] à verser la somme de 3 000 euros à M. [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 13 décembre 2024, reprises oralement à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts [X] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 412-7 et suivants du code rural,

In limine litis,

juger que les conclusions d’appelant de M. [Z] sont irrecevables du fait du défaut de qualité pour agir de deux membres de l’indivision [X] seulement cités sur quatre,

Sur le fond,

juger que M. [Z] est était défaillant dans la production de l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal paritaire des baux ruraux et ne saurait donc aujourd’hui justifier une baisse de la valeur vénale du bien et du prix de vente, ainsi que des conditions de la vente,

juger que l’exercice du droit de préemption par M. [Z] est aujourd’hui caduc et le débouter de l’exercice de son droit de préemption,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [Z] de toutes ses demandes,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé les consorts [X] à céder leur parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] au GAEC L a Voyagère moyennant le prix de 62 561,70 euros,

réformer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation au titre de l’article 700 à 100 euros,

majorer la condamnation de M. [Z] aux frais de procédure de l’article 700 du code de procédure civile en première instance à la somme de 3 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

donner acte aux consorts [X] de ce qu’ils renoncent à la vente dans l’hypothèse où le prix indiqué au compromis de vente du 30 mars 2022 devait être baissé,

En tout état de cause,

condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamner M. [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

condamner le même aux entiers dépens d’appel.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de l’appel :

Les consorts [X] soutiennent que l’appel formé par M. [Z] serait irrecevable dès lors que ses conclusions ne visent que deux d’entre eux, alors que l’indivision comprend quatre personnes.

M. [Z] a expliqué à l’audience qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle des conclusions déposées, alors que l’appel vise bien l’ensemble des membres de l’indivision [X].

Sur ce, la cour,

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il est constant que les biens sur lesquels M. [Z] entend exercer son droit de préemption appartiennent en indivision à M. [V] [X], Mme [B] [Y], Mme [J] [W] et Mme [L] [K], de sorte que la présence à l’instance de l’ensemble des indivisaires est nécessaire.

L’appel interjeté par M. [Z] a été formé à l’encontre de tous les membres de l’indivision qui ont tous été dûment convoqués devant la cour. Si les conclusions déposées pour le compte de M. [Z] ne font plus apparaître que Mme [B] [Y] et M. [V] [X] comme intimés, il apparaît que l’omission des deux autres membres de l’indivision résulte d’une simple erreur matérielle, laquelle a été réparée à l’audience, étant rappelé qu’il s’agit d’une procédure orale et que l’ensemble des consorts [X], qui sont représentés par un avocat, ont pu faire valoir leurs observations devant la cour.

L’appel est donc recevable.

2. Sur l’absence d’expertise :

Les consorts [X] soutiennent que l’expertise n’ayant pas eu lieu du seul fait de M. [Z], celui-ci ne pourrait plus désormais demander une diminution du prix, l’expertise contradictoire étant exigée pour fixer un prix à la baisse.

M. [Z] n’a pas répondu à ce moyen mais indique produire un rapport d’expertise établi par un expert judiciaire qui fixe un prix inférieur à celui exigé par les consorts [X].

Sur ce, la cour,

En application de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

Il résulte de cette formulation que l’institution d’une expertise n’est pas une condition pour agir en diminution du prix, mais a pour but de permettre une discussion contradictoire de celui-ci, le tribunal restant alors en mesure de procéder lui-même à cette fixation, après enquête qu’il réalise lui-même à défaut d’expertise, notamment sur la base des pièces produites par les parties.

S’il est regrettable que M. [Z], qui était en demande, n’ait pas jugé utile de consigner les frais qui auraient permis un débat contradictoire devant un expert en foncier agricole, pour autant il reste en droit de demander la diminution du prix, ce qui ne présume pas du bien fondé de ses prétentions.

Il convient en outre de rappeler que le tribunal et la cour ne sont saisis que de la fixation de la valeur vénale du bien et non de la validité de l’exercice par M. [Z] de son droit de préemption.

C’est donc à juste titre que le tribunal a examiné les demandes de M. [Z].

3. Sur la fixation du prix :

M. [Z] soutient que l’expertise qu’il produit justifie la diminution du prix qu’il demande à 23 500 euros.

Les consorts [X] soutiennent que cette expertise, non contradictoire, ne peut pas servir de fondement à une diminution du prix et qu’il n’est pas pertinent puisque fondé sur des informations incomplètes, voire inexactes, et les références utilisées ne sont pas vérifiables. Ils indiquent que l’expertise amiable qu’ils ont eux-mêmes sollicitée avant la désignation d’un expert judiciaire par le tribunal paritaire est plus argumentée et aboutit à une estimation proche du prix de vente fixé.

Sur ce, la cour

La valeur vénale fixée judiciairement conformément aux dispositions de l’article L. 412-7 du code rural doit tenir compte des moins et plus-values tirées de la situation des biens, de leurs caractéristiques, de leurs qualités agraires, mais également de leur situation juridique et de l’existence d’un bail.

En l’espèce, en l’absence d’expertise contradictoire, il appartient à M. [Z], demandeur, de rapporter la preuve que le prix de vente demandé par les bailleurs-vendeurs, est excessif. Une expertise non contradictoire, quelle que soit la qualité de son auteur, ne peut valoir preuve à elle seule si elle n’est pas corroborée par d’autres éléments.

Contrairement aux conclusions de l’appelant, dans lesquelles il ne développe d’ailleurs aucun véritable moyen, se contentant d’affirmer que son expert a raison contre celui des intimés, le tribunal a procédé à une analyse complète des pièces produites par chacune des parties, et particulièrement des deux expertises produites.

Particulièrement, la cour note que M. [Z] ne développe aucune critique à l’égard du rapport produit par les intimés, et n’explique pas sur quels points le tribunal, par des motifs « saugrenus », se serait trompé ou n’aurait « rien compris » ou encore qu’il aurait « tout faux » et ne saurait « pas évaluer un terrain agricole ».

C’est au contraire par des motifs pertinents, que la cour approuve que le tribunal a ainsi relevé que :

— la parcelle concernée présente d’évidentes qualités, notées par les deux experts, tenant à sa superficie, sa facilité d’accès depuis la voie publique, sa forme homogène, sa configuration en pente faible et facilement labourable, permettant des cultures mécanisées,

— les inconvénients soulignés par M. [C], expert mandaté par M. [Z], ne sont pas suffisamment documentés pour pouvoir être retenus, notamment quant à une prétendue hétérogénéité agronomique qui n’est pas étayée, laquelle n’est pas relevée par M. [T], expert mandaté par les consorts [X], qui conclut exactement l’inverse,

— M. [C] a procédé, de manière complètement injustifiée, à un abattement supplémentaire pour la prétendue hétérogénéité agronomique, déjà prise en compte pour fixer le prix au m² par ailleurs,

— l’abattement pour l’existence d’un bail ne peut pas être appliquée à M. [Z] puisqu’il est lui-même l’exploitant des lieux qui seront donc, s’il devait les acquérir, par définition libres de toute occupation,

— le prix proposé par M. [C] de ne peut donc pas être retenu.

Il convient d’ajouter que M. [Z] n’explique pas pour quelle raison il n’a pas fourni à M. [C] l’expertise déjà réalisée par M. [T], ce qui aurait permis qu’il en fasse, le cas échéant, une analyse critique. En outre, les éléments de comparaison sur lesquels M. [C] s’appuient, qui ne sont pas référencés et donc invérifiables, concernent des terrains de nature différente et ne sont donc pas pertinents, et l’existence de zone humide à proximité est insuffisante pour établir des contraintes importantes d’exploitation qui justifieraient une décote importante.

Enfin, concernant les fourchettes de prix figurant dans le document de la SAFER du 1er février 2024 (pièce n° 4 de l’appelant), soit entre 0,80 euros et 1,50 euros le m² pour des parcelles de terre, la cour note qu’il est précisé que le prix doit en outre tenir compte de diverses caractéristiques qui ne sont évidemment pas analysées par la SAFER qui n’a pas procédé à l’évaluation du bien litigieux. Ce document n’a donc aucune portée sur l’évaluation du bien.

Il résulte de ce qui précède que M. [Z] échoue à rapporter la preuve que le prix de vente proposé par les consorts [X] serait exagéré, alors qu’il est corroboré notamment par l’expertise de M. [T], mais également par l’accord obtenu du GAEC la Voyagère qui s’est porté acquéreur au prix de 62 561,70 euros.

Il convient donc de fixer la valeur vénale du bien litigieux à ce prix.

4. Sur les autres demandes :

L’article L. 412-7 du code rural ne donne pouvoir au tribunal, et donc à la cour en appel, que de fixer la valeur vénale du bien objet de la préemption, ainsi que, le cas échéant, les conditions de la vente. Le tribunal ne pouvait donc décider du nom de l’acquéreur, M. [Z] pouvant encore accepter, ou refuser, le prix fixé et les consorts [X] pouvant encore accepter, ou refuser, de lui vendre le bien.

Il convient donc de réformer le jugement déféré sur ce point, les parties étant renvoyées à saisir le notaire chargé de la vente pour qu’il soit, ou non, donné suite à la vente au prix fixé ci-dessus. En l’absence d’acceptation par M. [Z] du prix fixé judiciairement, les vendeurs seront libres de vendre au GAEC la Voyagère.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions les consorts [X] forment une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’appui de laquelle ils ne développent aucun moyen. En tout état de cause ils ne démontrent pas que l’exercice par M. [Z] de son droit d’agir et d’exercer une voie de recours aurait été abusif. Cette demande sera donc rejetée.

M. [Z], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [X] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer, indivisément, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel, la condamnation prononcée en première instance étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable l’appel formé par M. [D] [Z],

Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains le 31 mai 2024, sauf en ce qu’il a :

autorisé les consorts [X] à vendre au GAEC la Voyagère la parcelle située [Localité 7] à [Localité 8], cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] d’une contenance de 2 ha 31 a 71 ca, moyennant le prix de 62 561,70 euros,

Réformant de ce chef, et statuant à nouveau,

Fixe à 62 561,70 euros la valeur vénale de la parcelle appartenant en indivision à M. [V] [X], Mme [B] [Y], Mme [J] [W] et Mme [L] [K], située [Localité 7] à [Localité 8], cadastrée section ZB n° [Cadastre 5] d’une contenance de 2 ha 31 a 71 ca,

Renvoie les parties à saisir le notaire chargé de la vente pour qu’il soit, ou non, donné suite à la vente au prix fixé ci-dessus,

Rappelle qu’en l’absence d’acceptation par M. [Z] du prix fixé judiciairement, les vendeurs seront libres de vendre au GAEC la Voyagère aux conditions initiales,

Rejette le surplus des demandes,

Y ajoutant,

Déboute M. [V] [X], Mme [B] [Y], Mme [J] [W] et Mme [L] [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [D] [Z] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne M. [D] [Z] à payer à M. [V] [X], Mme [B] [Y], Mme [J] [W] et Mme [L] [K], indivisément, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 03 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

03/04/2025

5 expéditions

la SELARL LEVANTI

la SELARL BOLLONJEON

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