Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 MARS 2021

(n° ,7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22585 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4T3G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/10265

APPELANTE

SCI DESDEL

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 478 652 068

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Marie MASSON substituée par M^e Paul MARIANI de l’ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PASSAGE DU DESIR, […] à […], […], pris en la personne de son syndic, le Cabinet ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU, S.A.S immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 582 043 956

C/O CABINET ORALIA MEILLANT & BOURDELEAU

[…]

[…]

Représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750 substitué par M^e Isabelle MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : D.1808

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier Passage du Desir à Paris 10^e comporte dix bâtiments soumis à un règlement de copropriété établi le 14 octobre 1958.

La SCI Desdel a acquis le 17 novembre 2008 le lot 160 du bâtiment G désigné tant dans le règlement de copropriété que dans le titre de propriété de la SCI, que dans l’acte d’acquisition de son propre vendeur intervenu le 19 février 2008, comme 'débarras'.

Par courrier du 4 décembre 2008, le syndic indiquait à la SCI Desdel que : 'le lot […] que vous avez acquis est un débarras d’après le règlement de copropriété, alors que dans la réalité il s’agit d’un studio dont une petite partie correspond à une annexion desparties communes sans autorisation par l’ancien propriétaire'.

A la suite de plusieurs relances du syndic, sollicitant de la SCI Desdel la régularisation de la situation, l’assemblée générale de la copropriété du 23 juin 2015 autorisait le syndic à engager toutes procédures judiciaires a l’encontre de la SCI Desdel.

Une procédure en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite, a été d’abord engagée mais le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires au motif que 'cette courette qui n 'apparaît pas mentionnée dans le cadre du règlement de copropriété n’est accessible au regard de ce plan de l’immeuble, que par le lot […], de sorte qu’elle est susceptible d 'être également soit d’une partie privative (continuation du lot 160) soit d’une partie commune à usage ou jouissance exclusif du lot 160".

Par acte d’huissier du 27 Juin 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Desdel devant le tribunal de grande instance de Paris pour solliciter la restitution sous astreinte de 300 € par jour de retard, de la courette partie commune de l’immeuble et la remise en l’état de la fenêtre existant initialement entre le lot 160 et cette courette en supprimant les raccordements existants, et ce, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Par jugement du 27 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris, a :

— ordonné la restitution au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à

Paris 10^e, de la courette, située dans le bâtiment G, derrière le lot 160, partie commune de l’immeuble, en procédant à la suppression de la partie couverte dans la courette et de tous raccordements d’alimentation ou évacuation d’eau y existant, ce sous contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et aux frais exclusifs de la SCI Desdel, sous astreinte de 80 € par jour de retard, passé le délai de 6 mois commençant à courir à compter de la signification du jugement ;

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e de toute autre demande ;

— condamné la SCI Desdel à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Desdel aux entiers dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI Desdel a relevé appel de ce jugement, par déclaration remise au greffe le 8 décembre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 février 2020 par lesquelles, la SCI Desdel, appelante, invite la cour, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557 et 2272 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement du 27 octobre 2017 en ce qu’il a ordonné la restitution au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e, de la courette, située dans le bâtiment G, derrière le lot 160, partie commune de l’immeuble, en procédant à la suppression de la partie couverte dans la courette et de tous raccordements d’alimentation ou évacuation d’eau y existant, ce sous contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et à ses frais exclusifs sous astreinte de 80 € par jour de retard, passé le délai de 6 mois commençant à courir de la signification du jugement,

statuant à nouveau,

— constater que la courette litigieuse, accessible uniquement à partir du lot […] lui appartenant, est affectée à l’usage exclusif du propriétaire de ce lot

— dire et juger en conséquence que la courette située derrière le lot […], dans le bâtiment G, constitue une partie intégrante du lot […]

— rejeter en conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e

subsidiairement,

— constater que la courette litigieuse située derrière le lot […], dans le bâtiment G, a toujours été affectée à l’usage exclusif du propriétaire du lot […], et ce depuis plus de trente ans

— constater qu’elle peut se prévaloir d’un juste titre d’acquisition de la courette située derrière le lot […], dans le bâtiment G

— dire et juger en conséquence que la courette litigieuse située derrière le lot […], dans le bâtiment G, a fait l’objet d’une prescription acquisitive décennale à son profit

— rejeter en conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e

très subsidiairement,

— constater que la courette litigieuse située derrière le lot […], dans le bâtiment G, a toujours été affectée à l’usage exclusif du propriétaire du lot […], et ce depuis plus de trente ans

— dire et juger en conséquence que la courette litigieuse située derrière le lot […], dans le bâtiment G, a fait l’objet d’une prescription acquisitive trentenaire à son profit

— rejeter en conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 28 février 2018 par lesquelles, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e, intimé, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de la règlementation sanitaire de la Ville de Paris, du règlement de copropriété, de l’acte d’acquisition de la SCI Desdel en date du 27 novembre 2008, des plans de l’immeuble, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

et y ajoutant :

— condamner la SCI Desdel au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la propriété de la courette

Devant la cour, la SCI Desdel maintient que la courette litigieuse se trouve être partie intégrante de son lot […] ;

Elle souligne que le règlement de copropriété ne mentionne pas ladite courette au titre des parties communes, que celle-ci n’est accessible que depuis son lot, et qu’elle est affectée dans sa partie construite en dur et recouverte d’une toiture, depuis au moins les années 60, à l’usage de salle d’eau et sanitaires pour son lot ;

Elle considère qu’en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, la courette litigieuse s’étant toujours trouvée à l’usage exclusif du propriétaire du lot […], celle-ci est une partie privative et non une partie commune ;

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ;

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (…) ;

En l’espèce, il ressort de l’acte d’acquisition du 17 novembre 2008, que la SCI Desdel a acquis le lot 160 désigné de la manière suivante : 'Un débarras au rez de chaussée du bâtiment G, accès par le hall d’entrée et les 12/10.003èmes des parties communes générales de l’immeuble, et les 13/1.000èmes des parties communes du Bâtiment G tel que les biens ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division’ ;

L’acte d’acquisition de la SCI Desdel porte donc bien sur un débarras et non un logement d’habitation et nul n’y est mention d’une courette, dont le lot aurait l’usage exclusif ;

Le chapitre 'changement d’affectation’ inséré à l’acte de vente par le notaire, ne fait pas davantage mention d’un droit d’usage exclusif sur la courette litigieuse et le métrage loi carré réalisé par le vendeur n’emporte aucune conséquence sur ce point dès lors que celui-ci est effectué selon les indications du vendeur ;

Par ailleurs, le règlement de copropriété de la copropriété précise bien page 110, chapitre 'parties communes aux lot de l’immeuble C', que d’une façon générale font partie des choses communes, toutes les parties d’immeuble, ainsi que tous les appareils, qui par leur caractère, destination ou usage ne sont pas au bénéfice exclusif et particulier d’un copropriétaire ou de plusieurs copropriétaires ;

Il sera rappelé également ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précité, dans le silence ou la contradiction des titres, les cours sont réputées parties communes ;

Il ressort du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble G, que la courette permettait à la cage d’escalier et au lot […] de bénéficier d’une lumière naturelle puisque ledit […] n’avait pas d’autre fenêtre que celle donnant sur cette courette ;

Comme l’a exactement énoncé le tribunal, les plans produits aux débats, et non contestés par les parties, montrent que le débarras est éclairé par une fenêtre donnant sur une courette, laquelle n’est qu’un puit de lumière inaccessible pour tous les lots situés autour et aucun modificatif du règlement de copropriété n’est intervenu permettant d’établir que le lot 160 a un accès à ladite courette ;

La courette litigieuse n’est pas réservée à l’usage exclusif du propriétaire du lot […] ;

Il s’agit bien d’une partie commune, comme l’a exactement retenu le tribunal ;

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, c’est uniquement grâce à la prescription acquisitive de 30 ans que la SCI Desdel pourrait faire valoir un droit sur la partie de courette annexée ;

Sur la precription acquisitive

Aux termes de l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire ;

L’article 2272 précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans ;

Pour justifier de la prescription acquisitive à son profit, la SCI Desdel produit aux débats, une attestation de M. A X, fils de M. et M^me X propriétaires des lieux acquis en 1961, qui témoigne que le lot 160, utilisé par son père comme lieu de stockage pour son entreprise puis comme studio, a toujours été composé d’une pièce principale et d’une salle d’eau/sanitaire construite sur une partie de la courette intérieure ;

Selon lui, aucuns travaux d’aménagement, de transformations ou de constructions n’ont jamais été effectués par ses parents ou d’autres personnes sur place, ni même lors de l’affectation dudit local en studio ;

Il sera néanmoins observé qu’il ressort de l’acte de vente du 19 février 2008 du lot […] (débarras au rez-de-chaussée du bâtiment G), vente par M. A X et sa soeur M^me B X à la SCI Simone, que ledit lot acheté 750 francs en 1961, a été revendu 25.000 € en février 2008 avec mention d’une superficie de 12,53 m², puis 45.000 € pour cette même superficie en novembre 2008 ;

Egalement, il sera observé que la transformation d’un lieu de stockage en studio nécessite en principe des travaux ;

Enfin, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, M. A X, présenté comme le fils du couple des vendeurs de la SCI Simone, venderesse du lot à la SCI Desdel en novembre 2008, apparaît intéressé à éviter que la vente au profit de la SCI Desdel soit annulée ;

Cette attestation ne permet pas de justifier d’une possession trentenaire, continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire de la partie de la courette litigieuse ;

S’agissant des autres attestations, celle de M^me Y, ancienne gardienne de l’immeuble avec laquelle le syndicat des copropriétaires est en conflit (vote relatif à la saisie de ses lots lors de l’assemblée générale du 23 juin 2015, pièce 2 du syndicat des copropriétaires), et celle de M. Z qui évoque ses souvenirs sans que son témoignage ne soit corroboré par d’autres pièces objectives, sont également insuffisantes à en justifier ;

Quant à l’attestation de M. C D, elle n’établit en aucun cas que la construction litigieuse avait plus de trente ans à la date de l’assignation délivrée à la SCI Desdel ;

Il sera constaté que l’état descriptif de division et le plan du rez-de-chaussée, démontrant que le débarras n’a aucune emprise sur la courette, n’ont jamais été modifiés ni les tantièmes attachés au lot […] qui restent ceux attachés non à un logement mais à un débarras ;

Comme l’a dit le tribunal, la SCI Desdel ne peut non plus faire valoir sa bonne foi pour la réduction de la prescription dans la mesure où elle ne pouvait ignorer qu’elle acquérait un débarras et non un

logement habitable ;

Le jugement déféré en ce qu’il a écarté le moyen tiré de la prescription acquisitive sera confirmé ;

Sur la demande de restitution de la courette et remise à l’état antérieur

L’article 15 de la du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

Par application dudit article, le syndicat des copropriétaires doit veiller au respect par les copropriétaires de l’immeuble des stipulations du règlement de copropriété ;

La SCI Desdel échoue à démontrer son droit à occuper la courette litigieuse ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e, de la courette, située dans le bâtiment G, derrière le lot 160, partie commune de l’immeuble, en procédant à la suppression de la partie couverte dans la courette et de tous raccordements d’alimentation ou évacuation d’eau y existant, ce sous contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et aux frais exclusifs de la SCI Desdel, sous astreinte de 80 € par jour de retard, passé le délai de 6 mois commençant à courir à compter de la signification du jugement et s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Desdel, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Desdel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Desdel aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Passage du Désir à Paris 10^e, la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT