N° Minute : 2C25/388

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 30 Octobre 2025

N° RG 24/00173 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HM35

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNECY en date du 13 Décembre 2023, RG 23/00144

Appelants

M. [FY] [H]

né le 22 Avril 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Mme [UO] [H], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Marine BICHET, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

M. [T] [ZB] [Z] [E] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

né le 11 Octobre 1933 à [Localité 9], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

Mme [C] [B] [W] veuve [P] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

née le 05 Novembre 1925 à [Localité 7], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

Mme [M] [NO] [JZ] veuve [G] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

née le 15 Décembre 1929 à [Localité 12], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

M. [Z] [D] [W] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

né le 26 Janvier 1942 à [Localité 6], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

M. [ZV] [V] [TV] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

né le 08 Mars 1945 à [Localité 11], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

Mme [BF] [TV] veuve [LE] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

née le 25 Mai 1931 à [Localité 11], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

Mme [WF] [TV] veuve [I] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

née le 13 Février 1936 à [Localité 11], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

Mme [WF] [HD] [PZ] [C] [U] épouse [A] venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

née le 12 Mars 1945 à [Localité 10], ayant fait élection de domicile au siège social de la SAS LP GENEALOGIE ANNECY[Adresse 5]

M. [ET] [Y] [R] venant aux droits de Madame [L] [CI] [K] veuve [R], décédée le 13 juillet 2022 et venant aux droits de feue Madame [II] [SE] décédée le 19 juillet 2020

né le 10 Juin 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [N] [WF] [R] responsable de communication venant aux droits de Madame [L] [CI] [K] veuve [R], décédée le 13 juillet 2022 et venant aux droits de feue Madame [II] [SE]

RE décédée le 19 juillet 2020

née le 16 Janvier 1965 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Tous et toutes représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Mélanie GRIMONET, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 02 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 31 octobre 2019, prenant effet le 1er novembre 2019, Mme [II] [SE] a donné à bail à M. [FY] [H] et son épouse, Mme [UO] [H], un appartement de type 3, situé au premier étage d’un bien immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre un forfait pour charges de 100 euros par mois.

Le rez-de-chaussée de la maison était occupé par Mme [SE], jusqu’à ce qu’elle soit hospitalisée en mai 2020 et ne décède le 19 juillet 2020, laissant pour recueillir sa succession M. [T] [E], Mme [C] [W] veuve [P], Mme [M] [JZ] veuve [G], M. [Z] [W], M. [ZV] [TV], Mme [BF] [TV] veuve [LE], Mme [WF] [TV] veuve [I], Mme [WF] [U] épouse [A] et Mme [CI] [L] veuve [R].

Suite au décès de leur bailleresse, les époux [H] ont assuré l’entretien de la totalité de ce bien immobilier, en mettant notamment à leur nom les compteurs d’eau et d’électricité et en réglant directement les factures y afférentes.

Un acte de notoriété a été dressé le 3 mars 2021 suite au décès de Mme [SE] et le notaire en charge de la succession a réclamé le 15 juillet 2021 aux locataires le paiement des loyers courus depuis le mois de janvier 2020.

Un premier congé pour vendre a été délivré par les héritiers de Mme [SE] à leurs locataires le 19 juillet 2021 pour le 31 octobre 2021, en considération d’un bail qualifié de meublé. Cette qualification de logement meublé a été contestée par M. et Mme [H].

Mme [CI] [L] veuve [R] est décédée le 13 juillet 2022, laissant pour lui succéder M. [ET] [R] et Mme [J] [R].

Les héritiers de Mme [SE] ont ensuite successivement délivré à leurs locataires :

— le 10 janvier 2022, un premier commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,

— le 27 avril 2022, un second congé pour vendre, au prix de 300 000 euros, sur la base d’un logement nu, prenant effet le 31 octobre 2022, date d’échéance du bail,

— le 7 octobre 2022, un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

M. et Mme [H] se sont acquittés en mars 2022 d’une somme de 4 500 euros suite au premier commandement de payer du 10 janvier 2022. Ils n’ont plus réglé aucun loyer par la suite.

Par acte du 27 décembre 2022, les consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], ont fait assigner leurs locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, afin d’obtenir leur expulsion.

Parallèlement, M. et Mme [H] ont, par actes des 10, 23 et 25 janvier 2023, fait assigner au fond leurs bailleurs afin notamment de voir déclarer nul et frauduleux le congé pour vente qui leur a été délivré le 27 avril 2022, ainsi que l’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Suite à l’introduction de cette procédure au fond, les héritiers de Mme [SE] se sont désistés de leurs demandes en référé.

Les époux [H] ont finalement quitté les lieux et remis les clés du logement le 31 mars 2023.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir déclarer nul et frauduleux le congé pour vente qui leur a été délivré le 27 avril 2022,

— constaté que ce congé est régulier et a produit ses effets au 1er novembre 2022,

— dit que les époux [H] ont occupé sans droit ni titre l’appartement sis au [Adresse 4] à [Localité 10], du 1er novembre 2022 au 31 mars 2023,

— dit qu’ils sont solidairement redevables à ce titre d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois au cours de cette période,

— constaté que les époux [H] ont quitté les lieux et remis les clés du logement le 31 mars 2023,

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir limiter le montant de leur dette locative à hauteur de la somme de 10 500 euros,

— condamné solidairement les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], pris indivisément en leur qualité d’ayants droits de Mme [SE], représentés par Me [DN], notaire associé à [Localité 10], la somme de 15 700 euros au titre du solde de leur dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2022 sur la somme de 12 500 euros à compter du présent jugement pour le surplus,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formés par les parties,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par les époux [H],

— condamné in solidum les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée au même titre par les époux [H],

— condamné in solidum les époux [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022, et la dénoncé à la Préfecture de l’assignation en référé et des conclusions du 2 mars 2023,

— constaté l’exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions.

Par acte du 3 février 2024, les époux [H] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [H] demandent à la cour de :

— dire recevable l’appel des époux [H],

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a,

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir déclarer nul et frauduleux le congé pour vente qui leur a été délivré le 27 avril 2022,

— constaté que ce congé est régulier et a produit ses effets au 1er novembre 2022,

— dit que les époux [H] ont occupé sans droit ni titre l’appartement sis au [Adresse 4] à [Localité 10], du 1er novembre 2022 au 31 mars 2023,

— dit qu’ils sont solidairement redevables à ce titre d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois au cours de cette période,

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir limiter le montant de leur dette locative à hauteur de la somme de 10 500 euros,

— condamné solidairement les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], pris indivisément en leur qualité d’ayants droits de Mme [SE], représentés par Me [DN], notaire associé à [Localité 10], la somme de 15 700 euros au titre du solde de leur dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2022 sur la somme de 12 500 euros à compter du présent jugement pour le surplus,

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les parties,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par les époux [H],

— condamné in solidum les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée au même titre par les époux [H],

— condamné in solidum les époux [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022, et la dénoncé à la Préfecture de l’assignation en référé et des conclusions du 2 mars 2023,

— constaté l’exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions,

Mais,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R],

— condamné in solidum les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 27 avril 2022 par les héritiers de Mme [SE] aux époux [H],

— condamner in solidum les héritiers de Mme [SE] à verser aux époux [H] la somme de 7 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— limiter à 10 500 euros le montant de l’arriéré de loyer dû par les époux [H], outre la prise en compte des frais et charges engagées par eux pour l’entretien de la totalité du bien,

— accorder aux époux [H] les délais de paiement les plus étendus possibles afin d’apurer leur dette locative auprès des héritiers de Mme [SE],

— débouter les consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et notamment s’agissant de leurs demandes reconventionnelles,

En état de cause,

— condamner, in solidum, les héritiers de Mme [SE] à verser aux époux [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, in solidum, les héritiers de Mme [SE] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir déclarer nul et frauduleux le congé pour vente qui leur a été délivré le 27 avril 2022,

— constaté que ce congé est régulier et a produit ses effets au 1er novembre 2022,

— dit que les époux [H] ont occupé sans droit ni titre l’appartement sis au [Adresse 4] à [Localité 10], du 1er novembre 2022 au 31 mars 2023,

— dit qu’ils sont solidairement redevables à ce titre d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois au cours de cette période,

— constaté que les époux [H] ont quitté les lieux et remis les clés du logement le 31 mars 2023,

— rejeté la demande des époux [H] tendant à voir limiter le montant de leur dette locative à hauteur de la somme de 10 500 euros,

— condamné solidairement les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], pris indivisément en leur qualité d’ayants droits de Mme [SE], représentés par Me [DN], notaire associé à [Localité 10], la somme de 15 700 euros au titre du solde de leur dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 octobre 2022 sur la somme de 12 500 euros à compter du présent jugement pour le surplus,

— rejeté la demande de délais de paiement formée par les époux [H],

— rejeté la demande formée au même titre par les époux [H],

— condamné in solidum les époux [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022, et la dénoncé à la Préfecture de l’assignation en référé et des conclusions du 2 mars 2023,

— constaté l’exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R],

— condamné in solidum les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Se faisant,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— débouter les époux [H] de leur demande tendant à voir déclarer nul et frauduleux le congé pour vente délivrée le 27 avril 2022,

— débouter les époux [H] de leur demande d’indemnité de 7 000 euros au titre d’un préjudice moral,

— débouter les époux [H] de leur demande de limitation de la dette locative à hauteur de 10 500 euros,

— débouter les époux [H] de leur demande de délais de paiement,

— débouter les époux [H] de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance et d’appel,

Reconventionnellement,

— constater que suite au congé pour vendre qui leur a été délivré le 27 avril 2022, les époux [H] n’ont pas exercé leur droit de préférence d’acquérir,

— juger en conséquence qu’à défaut pour les époux [H] d’avoir libérer les lieux, ils ont occupé sans droit ni titre le bien objet du bail du 1er novembre 2022 au 31 mars 2023,

— condamner les époux [H] solidairement à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], la somme totale de 15 700 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 mars 2023, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer du 7 octobre 2022 sur la somme de 12 700 euros et pour le surplus de l’assignation délivrée en référé le 27 décembre 2022,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par les époux [H] ensuite de la déchéance du bail à compter 1er novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux au 31 mars 2023 à un montant égal au loyer, charges comprises, et révisable selon les dispositions contractuelles en ce compris l’indexation, qui aurait été payée en cas de non-déchéance du bail,

— condamner les époux [H] solidairement au paiement de ladite indemnité au bailleur,

— rejeter toute demande de délais de paiement,

— dire que jugement à intervenir sera exécutoire avant enregistrement, sur minute, vu l’urgence,

A titre subsidiaire, reconventionnellement, si par extraordinaire la juridiction de céans devait réformer le jugement du 13 décembre 2023 et ne devait pas retenir l’existence d’une déchéance de tout titre d’occupation sur le local en l’absence d’acceptation de l’offre de vente contenue au congé délivré aux locataires le 27 avril 2022,

— constater comme acquise la clause résolutoire prévue au contrat de bail consenti le 31 octobre 2019 par Mme [SE] aux époux [H] ensuite du commandement de payer délivré le 7 octobre 2022 demeuré infructueux,

— juger que le bail est résolu de plein droit au 8 décembre 2022,

— constater que les époux [H] ont été occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 8 décembre 2022,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due parles époux [H] ensuite de la résiliation du bail à compter du jour de la dite résiliation jusqu’à justification de la libération effective des lieux au 31 mars 2023 à un montant égal au loyer, charges comprises, et révisable selon les dispositions contractuelles en ce compris l’indexation, qui aurait été payée en cas de non-résiliation du bail,

— condamner les époux [H] solidairement au paiement de ladite indemnité au bailleur,

— condamner les époux [H] solidairement à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme totale de 15 700 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 mars 2023, sous réserve des loyers et indemnités d’occupation échus au jour du jugement, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer en date 7 octobre 2022 sur la somme de 12 700 euros et à compter de l’assignation en référé du 27 décembre 2022 pour le surplus,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de délais de paiement des époux [H],

— condamner solidairement les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de leur résistance abusive,

— condamner solidairement les époux [H] à payer aux consorts [E], [W], [JZ], [TV], [U] et [R], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4 000 euros pour la première instance outre 4 000 euros au titre de la procédure d’appel,

— condamner les époux [H] solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2022 et la dénonce à la Préfecture des assignations en référé et des conclusions du 2 mars 2023, ainsi que les dépens afférents à la procédure d’appel et les frais d’exécution de la décision à intervenir, avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Audrey Bollonjeon.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du congé pour vendre :

Selon l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989, le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le bien proposé à la vente doit correspondre très précisément au bien loué en tous ses éléments (Cour de Cassation, 3e Civ., 12 mars 2020, pourvoi n° 18-14.765).

En l’espèce, le congé pour vendre du 27 avril 2022 indique qu’il porte sur des locaux d’habitation situés à [Adresse 4], au 1er étage, composés d’un appartement de type T3 d’une surface de 80 m2 ainsi que la moitié d’un garage en sous-sol et d’une laverie suivant contrat de louage du 31 octobre 2019 prenant effet le 1er novembre 2019 pour une durée de 3 ans pour arriver à échéance le 31 octobre 2022.

Les locaux proposés à la vente ainsi désignés dans ce congé sont identifiables sans ambiguïté, et divisibles du reste de la maison dans lesquels ils se trouvent, et ce quand bien même il existait à l’époque des canalisations, équipements et compteurs communs pour toute la maison. Aucune cause de nullité n’existe à cet égard.

Par ailleurs il incombe aux appelants de rapporter la preuve de ce que le prix de vente de 300 000 euros proposé dans ce congé, soit 3750 euros du m² garage inclus, révélerait une intention frauduleuse des vendeurs. Or cette preuve n’est pas rapportée. S’ils produisent des annonces d’appartements à vendre situés à [Localité 10] datant de juillet 2022 pour des prix de l’ordre de 2400 à 3446 euros du m², pour autant les vendeurs étaient en droit de chercher à obtenir un prix de vente supérieur à celui du marché. En outre et surtout ces derniers produisent un avis de valeur en date du 28 février 2022 de M. [X] [S], directeur de l’agence Orpi de [Localité 10], qui a évalué l’intégralité de la maison entre 430 000 euros et 450 000 euros frais d’agence inclus, ainsi qu’un second du 20 avril 2022 estimant le prix de l’appartement du 1er étage et de la moitié du sous-sol dont le garage à 300 000 euros, soit le prix proposé dans le congé pour vendre. De plus ils produisent également des annonces de vente de T3 ou T4 à [Localité 10] éditées au mois de juillet 2023 pour des prix de 3043 à 4274 euros du m². Au regard de l’ensemble des annonces produites par les parties, et de l’évaluation de l’agent immobilier, il n’est pas établi que le prix était excessif par rapport à celui du marché. L’existence d’une fraude n’est pas avérée.

En revanche la description des biens vendus faite dans ce congé ne correspond pas exactement à celle des locaux loués désignés dans le bail. En effet le contrat de location du 31 octobre 2019 indique en première page dans la partie 'objet du contrat’ que l’appartement loué situé au 1er étage d’une surface de 80 m² comportait également un jardin. La case pré-imprimée 'jardin’ a été cochée après la mention 'le cas échéant, autre partie du logement : (…)'. Le fait que le jardin ne soit pas à nouveau mentionné dans la désignation des locaux accessoires de l’immeuble à usage privatif est sans incidence, de même que le fait que la case 'espaces verts’ soit ensuite cochée parmi les accessoires de l’immeuble à usage commun. Il ressort en tout état de cause des mentions du bail que les locataires avaient un droit d’accès et d’usage du jardin. La vente de l’appartement sans aucun accès au jardin ne correspond pas à la description du bien loué en tous ses éléments. Il s’agit d’une cause de nullité du bail.

Toutefois les appelants ne rapportent la preuve d’aucun grief à cet égard. En particulier ils ne démontrent pas avoir eu l’intention d’acquérir le logement qui leur était loué et ses accessoires, dont l’accès au jardin au prix du marché, ni la capacité financière de le faire, étant notamment observé qu’ils restent débiteurs d’un arriéré de loyers d’au moins 10 500 euros selon leurs propres allégations. Dès lors la demande d’annulation du congé pour vendre est mal fondée.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande d’annulation du congé, et en ce qu’il constate qu’il a produit effet au 1er novembre 2022 et que les époux [H] ont occupé les lieux sans droit ni titre depuis lors jusqu’au 31 mars 2023.

Par ailleurs les bailleurs sollicitent confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation fixée à 500 euros par mois. Ce montant n’est pas discuté par les appelants et sera confirmé.

Sur la demande en dommages-intérêts :

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe aux appelants, qui sollicitent des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de rapporter la preuve, le cas échéant, de la réunion des conditions de la responsabilité civile des intimés.

Les appelants sollicitent des dommages-intérêts pour des faits qu’ils allèguent n’ayant aucun lien avec la délivrance du congé pour vendre. Les motifs pertinents du jugement sont adoptés par la cour d’appel. Au surplus les appelants n’invoquent et ne produisent aucun élément de preuve afférent aux faits qu’ils allèguent, ni à leur caractère éventuellement préjudiciable.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande en dommages-intérêts.

Sur l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation :

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de location conclu par les parties prévoit un loyer mensuel de 600 euros dont 100 euros de charges, avec effet au 1er novembre 2019.

Il incombe aux appelants de démontrer que l’ancienne bailleresse, Mme [SE], a expressément renoncé aux loyers de janvier à septembre 2020 ainsi qu’ils le prétendent. Or ils ne produisent aucun écrit de la part de cette dernière pour le démontrer. L’attestation de Mme [YP] [O] ne suffit pas à en rapporter la preuve, étant observé que si elle affirme que 'ils ont convenu avec Mme [SE] que de janvier 2020 à septembre 2020 les loyers ne seraient pas dus', elle n’indique nullement qu’elle aurait été présente lors d’une telle discussion entre les parties, et le cas échéant à quelle date et en quelles circonstances, ni pourquoi aucun écrit n’a été rédigé. De plus l’attestation de Mme [BF] [F] ne comporte aucune indication quant à un éventuel accord des parties relatif un abandon de loyers. Enfin la lettre du conseil des appelants qui ne fait que reprendre leurs allégations ne constitue pas une preuve de l’abandon de loyers alléguée.

Pour le surplus les motifs pertinents du jugement sont adoptés par la cour.

Enfin dans leurs dernières conclusions les bailleurs demandent confirmation du jugement s’agissant du montant de l’arriéré locatif et des points de départ de l’intérêt au taux légal.

Le jugement est confirmé quant au montant du solde de l’arriéré locatif et des intérêts au taux légal dus sur cette somme, et en ce qu’il rejette la demande des époux [H] tendant à voir limiter le montant de leur dette locative à hauteur de 10 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il incombe aux bailleurs de rapporter la preuve de ce qu’ils subissent un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement de l’arriéré locatif. Ils allèguent une 'désorganisation des comptes de la bailleresse’ et des difficultés 'dans la gestion de l’indivision successorale', sans plus de précision et sans fournir de pièces sur ce point. Ils ne démontrent aucun lien entre le retard de paiement des loyers et le prix du bien immobilier. La demande en dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement d’une obligation de somme d’argent est mal fondée. Le jugement est confirmé en ce qu’il la rejette.

Sur la demande de délais de paiement :

Conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La limite de deux années implique que la dette puisse être remboursée intégralement à l’issue du délai de paiement accordé.

Il résulte des débats et pièces produites que sur une période de plus de cinq ans, de janvier 2020 à l’ordonnance de clôture du 30 juin 2025, M. et Mme [H] n’ont pas payé de loyers ou d’indemnité d’occupation, et n’ont pas non plus procédé à un règlement mensuel régulier d’une partie de leur dette, n’ayant sur toute cette période versé que la somme de 4 500 euros par un chèque du mois de mars 2022. L’apurement de la dette de 15 700 euros en principal, outre intérêts, dans le délai de deux ans est illusoire.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande en délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance sont confirmées.

M. et Mme [H] sont partie perdante en appel. Ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, et à payer aux intimés ayants droits de Mme [SE] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Toute autre demande fondée sur ces dispositions est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [FY] [H] et Mme [UO] [H] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associée de la SELURL Bollonjeon s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [FY] [H] et Mme [UO] [H] à payer à M. [T] [E], Mme [C] [W] veuve [P], Mme [M] [JZ] veuve [G], M. [Z] [W], M. [ZV] [TV], Mme [BF] [TV] veuve [LE], Mme [WF] [TV] veuve [I], Mme [WF] [U] épouse [A], M. [ET] [R] et Mme [J] [R], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Ainsi prononcé publiquement le 30 octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

30/10/2025

M^e Marine BICHET

la SELARL BOLLONJEON

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