COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 FEVRIER 2025

N° 2025/76

N° RG 20/12569 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGU4U

[R], [J], [T] [U]

C/

[G] [S] [E] [A] veuve [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charlotte MARTIN

M^e Aurélie GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 05 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04855.

APPELANTE

Madame [R], [J], [T] [W] divorcée [U]

née le 20 Avril 1972 à [Localité 7] (78), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte MARTIN, avocat au barreau de TOULON et assistée par M^e Antony VANHAECKE de la SELARL CEOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Lisa BATHENAY, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [G] [S] [E] [A] veuve [O]

née le 25 Juillet 1927 à [Localité 6] (13), demeurant EHPAD [3] – Maison de retraite – [Localité 1]

représentée et assistée par M^e Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 12 Février 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Anastasia LAPIERRE, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente du 19 octobre 2015 expirant le 30 juin 2016, Mme [G] [A] veuve [O] s’est engagée à vendre à M. [V] [U] et à Mme [R] [W] épouse [U] une parcelle de terrain située sur la commune du [Localité 5] sous différentes conditions suspensives et, notamment, celle de l’obtention d’un prêt avant le 1er mars 2016.

M. [U] et Mme [W] épouse [U] ont versé la somme de 10 000 euros à titre d’acompte à valoir sur l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 16 décembre 2015, M. [U] et Mme [W] épouse [U] ont sollicité la prorogation de quarante-cinq jours de tous les délais figurant dans la promesse unilatérale de vente, ce qui a été accepté par le mandataire de Mme [A] suivant courrier du 18 décembre 2015.

Par courrier du 2 mai 2016, Mme [A] a été informée que les prêts sollicités par M. [U] et Mme [W] épouse [U] avaient été refusés par les établissements bancaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 janvier 2017, M. [U] et Mme [W] épouse [U] ont mis Mme [A] en demeure de restituer la somme de 10 000 euros qu’ils avaient versée.

Ce courrier étant resté infructueux, par assignation du 12 avril 2018, M. [U] et Mme [W] épouse [U] ont fait citer Mme [A] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins qu’elle soit notamment condamnée à leur verser la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 21 mai 2016.

Par jugement contradictoire rendu le 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté M. [U] et Mme [W] épouse [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamné in solidum M. [U] et Mme [W] épouse [U] à verser à Mme [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné in solidum M. [U] et Mme [W] épouse [U] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’il importait peu que le montant de la troisième demande de prêt soit supérieur à celui prévu dans la promesse dès lors que les deux premières demandes de prêt avaient satisfait aux conditions qui y étaient prévues.

Cependant, il a jugé que le montant des demandes de prêt comprenait à l’évidence le coût de la construction et que, faute de transmettre un document permettant d’évaluer le coût du projet, le prêt ne pouvait qu’être rejeté, de sorte que la défaillance de la condition suspensive et partant, la caducité de la promesse était imputable aux époux [U], ce qui faisait obstacle à la restitution des sommes versées à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation.

De plus, il a rejeté la demande en nullité de la promesse unilatérale de vente en retenant qu’il n’y avait pas lieu à enregistrement dès lors qu’elle avait été constatée dans un acte authentique.

Enfin, il a rejeté la demande de réduction de l’indemnité en relevant qu’il s’agissait d’une indemnité d’immobilisation qui constituait le prix de l’exclusivité donnée au bénéficiaire et non une clause pénale.

Par déclaration transmise au greffe le 16 décembre 2020, Mme [R] [U] divorcée [W] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

Par conclusions transmises le 30 octobre 2024, Mme [R] [U] épouse [W] demande à la cour de :

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel.

Y faisant droit,

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

En conséquence et statuant à nouveau,

— condamner Mme [A] à lui payer ainsi qu’à M. [U] la somme de 10 000 euros au titre de la restitution de l’acompte versé, à titre principal sur le fondement de la caducité ou à titre subsidiaire sur le fondement de la nullité,

— dire et juger que cette somme produira intérêts avec capitalisation au taux légal majoré de moitié à compter de la demande de remboursement, soit à compter du 21 mai 2016.

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions la somme de 10 000 euros due à titre de clause pénale,

— condamner Mme [A] à restituer la différence entre la somme de 10 000 euros qu’elle retient abusivement et la somme retenue par le tribunal à titre de clause pénale.

En tout état de cause,

— condamner Mme [A] à lui payer ainsi qu’à M. [U] la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

— condamner Mme [A] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, elle soutient que le litige est indivisible dans la mesure où elle et M. [U] se sont obligés ensemble à verser l’acompte de 10 000 euros et qu’il existerait un risque manifeste d’incompatibilité de l’exécution de la décision entreprise à l’égard de M. [U] avec l’arrêt à venir s’il devait condamner Mme [A] à lui rembourser la somme de 10 000 euros. Ainsi, elle considère que la décision de première instance n’est pas définitive à l’égard de M. [U], son appel produisant effet envers chacun d’eux.

Sur le fond, elle fait valoir que la défaillance de la condition suspensive du prêt a entraîné la caducité de la promesse unilatérale de vente en application de l’ancien article 1176 du code civil, ce qui justifie la restitution de l’acompte de 10 000 euros dès lors que cette somme ne se confond avec l’indemnité d’immobilisation que si les conditions suspensives ont été réalisées et que le bénéficiaire ne lève pas l’option ou que le bénéficiaire en a empêché la réalisation.

Or, elle soutient qu’aucune faute ne leur incombe dans la mesure où ils ont fait établir les études, devis et plans nécessaires à leur projet de construction et les ont communiqués aux banques pour solliciter le financement de leur projet, aucune demande de permis de construire n’étant, au demeurant, indispensable pour obtenir un prêt.

Elle fait valoir que si ces documents n’ont pas tous été produits en première instance, c’est que cet argument retenu par le juge n’était pas débattu, de sorte qu’il a soulevé d’office un moyen de fait sans que les parties n’aient pu en débattre et partant, a violé le principe du contradictoire.

En outre, elle sollicite que la restitution de la somme de 10 000 euros soit assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour après la demande de restitution de ces intérêts en application de l’article L. 312-6 §2 ancien du code de la consommation soit à compter du 21 mai 2016.

A titre subsidiaire, elle soutient que la promesse unilatérale de vente est nulle, faute d’avoir fait l’objet d’un enregistrement en application de l’article 1589-2 du code civil alors que l’acte lui-même le prévoyait, peu important dès lors qu’elle ait été constatée par acte authentique.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction de la somme versée, considérant que la clause prévoyant son versement doit être analysée comme une clause pénale.

En effet, elle fait valoir que dans le cas où une clause prévoit que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant si le bénéficiaire empêche la réalisation d’une condition suspensive, la somme forfaitaire n’est plus une indemnité d’immobilisation puisqu’elle conduit à sanctionner l’inexécution d’une obligation de diligence dans la recherche de la réalisation des conditions suspensives, ce qui est le cas en l’espèce.

Ainsi, elle considère que pour apprécier la réduction de la somme, leur comportement loyal dans l’accomplissement des démarches en vue d’obtenir un prêt doit être pris en compte de même que la possibilité pour Mme [A] de revendre immédiatement son bien, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice.

Elle soutient que le bénéficiaire de la promesse ne reste libre de lever l’option que lorsque les conditions suspensives sont remplies et qu’avant cette date, l’indemnité d’immobilisation n’est qu’un dépôt de garantie et après, il s’agit soit d’une indemnité d’immobilisation si les conditions suspensives ont été levées mais que le bénéficiaire ne lève pas l’option ou qu’il en a empêché la réalisation mais qu’il s’agit d’une clause pénale si les conditions suspensives n’ont pas été levées sans faute du bénéficiaire.

Elle considère que Mme [A] a fait preuve de résistance abusive en refusant de procéder au remboursement de l’acompte alors qu’il était prévu par les termes de la promesse unilatérale de vente et sollicite sa condamnation à la somme de 2 000 euros à ce titre.

Par conclusions transmises le 27 juin 2024, Mme [G] [A] veuve [O] demande à la cour de :

— débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [W] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

Elle soutient que la décision entreprise est définitive à l’égard de M. [U] qui n’a pas interjeté appel et soutient que Mme [W] ne démontre pas en quoi le litige serait indivisible entre eux alors qu’il apparaît que rien ne viendrait contredire l’exécution simultanée de deux décisions concernant les parties au litige.

Elle soutient qu’elle a droit à la conservation de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que M. [U] et Mme [W] ne se sont pas montré diligents dans l’accomplissement des démarches requises pour l’obtention du prêt dans la mesure où, après la prorogation du délai, ils n’ont déposé qu’une seule demande de prêt pour un montant largement supérieur qui n’était pas conforme aux caractéristiques indiquées dans la promesse.

De plus, elle soutient que, même si le permis de construire n’est pas indispensable, il n’en reste pas moins qu’ils devaient fournir tous les documents permettant d’évaluer économiquement le projet, les seuls devis fournis étant, selon elle, insuffisants, de sorte que la demande de prêt était vouée à l’échec.

Sur la nullité de la promesse de vente, Mme [A] fait valoir qu’elle n’était pas soumise à une obligation d’enregistrement dans la mesure où elle a été constatée par acte authentique, ce qu’il ressort de l’article 1589-2 du code civil.

Sur la qualification de clause pénale, Mme [A] fait valoir que la clause litigieuse est bien intitulée 'indemnité d’immobilisation’ et qu’une telle indemnité constitue le prix de l’exclusivité du bien, contrepartie de l’impossibilité pour le promettant de vendre le bien pendant toute la durée de la promesse due en tout état de cause lorsque les bénéficiaires décident de ne pas acquérir le bien.

Ainsi, elle soutient qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale qui vise, elle, à sanctionner le non-respect par les bénéficiaires de la promesse de leurs obligations et constitue une évaluation forfaitaire de dommages et intérêts.

En conséquence, Mme [A] considère qu’elle n’a besoin de justifier d’aucun préjudice et conteste la loyauté dont fait état Mme [W], invoquant la communication hors limite du refus des prêts sollicités.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 novembre 2024.

MOTIFS

Sur le caractère indivisible du litige et les effets de l’appel à l’égard de M. [U]

En application de l’article 553 du code de procédure civile lorsque le litige est indivisible, l’appel de l’une des parties produit effet automatiquement à l’égard des autres même si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance.

Le litige soumis à la cour est relatif à la restitution ou non d’une somme réglée ensemble par les ex époux [U] à l’occasion d’un engagement contractuel commun, de sorte que celui-ci ne peut se résoudre que par une solution unique pour les parties.

Il doit donc être considéré que l’appel formé par Mme [W] est susceptible de produire effet à l’égard de M. [U].

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1176 ancien du code civil applicable au litige, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

La promesse de vente contenait plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt, laquelle était rédigé comme suit :

'Pour l’application de cette condition suspensive il est convenu au titre de caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

— Montant maximum de la somme empruntée : 400 000,00 euros.

— Durée maximum de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 3,3 % l’an (hors assurances).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

Le BENE.FICIAIRE s’oblige à déposer au moins DEUX dossiers de demande de prêt dans le délai de SOIXANTE JOURS à compter de la signature des présentes, et à en justifier au notaire soussigné sous peine de résiliation immédiate des présents accords et paiement de l’indemnité d’immobilisation au PROMETTANT pour cause de défaillance de BENEFICIAIRE.

(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra et se prévaloir, au plus tard à la date ci-de sus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, de la non obtention d 'une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins DEUX banques ou établissements financiers différents.'

Il n’est pas discuté au cas d’espèce, que les ex-époux [U] ont sollicité deux prêts conformes aux prévisions des parties dans le délai initialement convenu entre elles.

L’intimée estime cependant qu’en sollicitant une prorogation des délais de 45 jours, augmentant ainsi la durée d’immobilisation de son bien, il était légitime que les bénéficiaires effectuent de nouvelles démarches de financement.

Pour autant, aucune condition n’a été formulée en ce sens lorsque la demande de prorogation des délais a été accordée aux bénéficiaires par M. [F] [P] au nom de Mme [A] veuve [O], de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer que les obligations auxquelles devaient se soumettre les bénéficiaires avaient été augmentées, même implicitement.

Il convient donc d’écarter ce moyen.

Il est par ailleurs invoqué la défaillance de la condition d’obtention de prêt en raison d’une demande vouée à l’échec, en ce qu’elle n’était pas assortie de documents permettant d’évaluer le coût du projet.

A cet égard, il est acquis que lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve qu’il a empêché l’accomplissement de la condition.

Le courrier de refus de prêt du Crédit Agricole daté du 16 décembre 2015 indique avoir 'étudié avec attention tous les documents fournis’ ; le courrier de refus de prêt par le Crédit Mutuel indique avoir étudié 'votre dossier de prêt immobilier (…) destiné à financer l’achat d’un terrain et la construction d’une maison individuelle’ ; le courrier du CIC Lyonnaise de Banque du 29 janvier 2016 évoque également un 'dossier de prêt’ et Mme [W] produit le courriel contenant le dépôt dudit dossier, daté du 8 janvier 2016 et précisant qu’il s’agit d’un projet de construction, outre un second mail contenant la promesse de vente ainsi qu’un document intitulé '[V] et [R] [U] – projet'.

Plusieurs devis sont par ailleurs produits aux débats, datant des mois d’octobre et novembre 2015, relatifs à la souscription d’une assurance dommage-ouvrage, d’une étude géotechnique et d’une étude thermique, témoignant de la réalité du projet des bénéficiaires de la promesse.

Ces documents, conjugués au contenu des courriers de refus de prêt, démontrent que les ex-époux [U] ont présenté aux différents établissements bancaires sollicités des demandes de prêt sérieuses et non intrinsèquement vouées à l’échec.

Par conséquent, la défaillance de la condition suspensive et la caducité de la promesse en découlant n’étant pas imputables aux bénéficiaires, il convient donc, faisant application des stipulations contractuelles, de leur restituer l’indemnité d’immobilisation.

Conformément aux dispositions anciennes de l’article L312-16 alinéa 2 du code de la consommation, il convient d’assortir cette somme d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 21 mai 2016, date de la demande de restitution.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande et statuant à nouveau, de condamner Mme [A] à leur restituer l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que Mme [A] Veuve [O] a entendu abuser de son droit d’agir en justice.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [U] de cette demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, Mme [G] [A] Veuve [O] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [R] [W] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Retient le caractère indivisible de l’objet du procès et déclare que l’appel formé par Mme [R] [W] produit effet à l’égard de M. [V] [U] qui ne s’est pas joint à l’instance ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive de Mme [G] [A] veuve [O] ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [G] [A] veuve [O] à restituer à Mme [R] [W] et à M. [V] [U] ensemble la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation versée ;

Dit que cette somme produira intérêts avec capitalisation au taux légal majoré de moitié à compter de la demande de remboursement, soit à compter du 21 mai 2016 ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [A] veuve [O] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [A] veuve [O] à régler à Mme [R] [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [G] [A] veuve [O] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente