N° Minute : 2C25/357

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 25 Septembre 2025

N° RG 23/01616 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLPH

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON-LES-BAINS en date du 06 Octobre 2023, RG 22/00587

Appelante

Mme [A] [F] [B] [C]

née le 18 Septembre 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexane BRON FONTANAZ, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C73065-2024-002713 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimés

Mme [K] [G]

née le 18 Avril 1939 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

M. [M] [X] [Z] [I]

né le 09 Novembre 1964 à [Localité 6] – SUISSE ([Localité 4]), demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 03 juin 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail du 17 décembre 2010, Mme [K] [G], représentée par son mandataire Century 21, a donné en location à M. [M] [I] une maison d’habitation située à [Adresse 2] à [Localité 7], contre un loyer de 1450 euros outre 50 euros pour charges, étant précisé que l’identité de Mme [A] [C] apparaît comme rayée sous celle du preneur à la première page du document.

Par acte sous seing privé en date du même jour, Mme [K] [G] a par ailleurs régularisé un deuxième contrat de bail portant sur le même bien, en faveur de Mme [C] exclusivement, et mentionnant un loyer de 1 500 euros, révisé à 900 euros pour trois ans pour cause de travaux à réaliser.

Enfin, Mme [G] a ultérieurement formalisé un troisième bail, daté du 30 décembre 2010, par lequel le bien précité est à nouveau donné à bail à Mme [C], moyennant cette fois un loyer mensuel de 900 euros par mois sans indication complémentaire quant au montant du loyer ou aux travaux à réaliser.

Se plaignant d’impayés depuis juillet 2019, Mme [G] a fait délivrer à M. [I] et à Mme [C], par actes du 25 novembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Faute de paiement spontané Mme [G] a fait assigner les preneurs, par actes délivrés le 28 février 2022, devant le juge des contentieux de la protection en vue d’obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation à lui payer différentes sommes au titre de l’arriéré locatif et des charges demeurées impayées.

Par jugement contradictoire rendu le 6 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— dit que le contrat de bail conclu le 30 décembre 2010 avec Mme [G] pour un loyer de 900 euros a été signé par Mme [C],

— débouté Mme [C] de sa prétention à obtenir le débouté des demandes de Mme [G] à son égard,

— constaté en conséquence que la résiliation du bail conclu entre Mme [G] et M. [I] le 17 décembre 2010 et du bail conclu entre Mme [G] et Mme [C] le 30 décembre 2010 est acquise depuis le 26 janvier 2022 par le jeu de la clause résolutoire insérée dans lesdits contrats,

— dit que M. [I] et Mme [C] sont occupants des lieux sans droit ni titre,

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de M. [I] et de Mme [C], corps et biens, et celle de toute personne introduite de leurs chefs dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois de la signification du commandement de quitter les lieux,

— condamné in solidum M. [I] et Mme [C] à payer à Mme [G] :

la somme de 28 789,47 euros au titre des loyers de juillet 2019 à janvier 2022,

la somme de 1 409 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

la somme de 973,76 euros au titre des factures d’eau et d’assainissement,

— condamné in solidum M. [I] et Mme [C] à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation d’un montant de 900 euros par mois à compter du 26 janvier 2022 et jusqu’à la libération des lieux, outre l’indexation résultant de l’évolution de l’indice de référence des loyers,

— condamné Mme [G] à produire, dans un délai de quatre mois au plus à compter de la signification du jugement, à M. [I] et à Mme [C] les quittances de loyers et indemnités d’occupation qu’ils ont réglées pour la période de trois ans antérieure au commandement de payer délivré le 25 novembre 2021, soit le 25 novembre 2018 au plus tard,

— débouté Mme [G] de ses autres demandes,

— débouté M. [I] et Mme [C] de leurs autres demandes,

— condamné in solidum M. [I] et Mme [C] à payer à Mme [G] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [I] et Mme [C] à supporter les coûts afférents au commandement de payer qui leur a été signifié le 25 novembre 2021 et à leur notification à la CAPEX le 29 novembre 2021,

— condamné in solidum M. [I] et Mme [C] aux dépens de l’instance.

Mme [C] a fait appel de ce jugement par déclaration du 16 novembre 2023 en intimant Mme [G] seule. Cette déclaration a été complétée par une deuxième déclaration en date du 9 janvier 2024 dirigée contre Mme [G] et M. [I]. Les deux appels ont été joints.

Par conclusions déposées le 12 février 2024, Mme [G] a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de radiation de l’affaire, faute pour Mme [C] d’avoir exécuté le jugement déféré.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry a débouté Mme [G] de cette demande.

*

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [C] demande à la cour de :

— infirmer les dispositions du jugement déféré,

Et statuant de nouveau,

— déclarer que Mme [G] a été défaillante dans la rédaction du bail d’habitation mais également dans la prise en charge des travaux d’habitabilité du logement et notamment, pour l’installation de chauffage et pour la libération totale des lieux,

En conséquence,

— réduire le loyer de moitié et le fixer à la somme de 450 euros,

— prendre acte de son départ au mois de juin 2020 suite au congé délivré par Mme [G],

— dire qu’elle n’est redevable des loyers que de juillet 2019 à juin 2020,

— prendre acte de l’accord de M. [I] de prendre à sa charge le règlement complet des arriérés de loyers et des factures au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et au titre des factures d’eau et d’assainissement,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes à son égard.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [G] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme [C] de l’intégralité de son appel,

Y ajoutant,

— condamner Mme [C] à payer in solidum avec M. [I] la somme de 195,75 euros au titre de la facture d’eau, redevances et taxes d’assainissement et 44,53 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (forfait autonome),

— condamner Mme [C] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

*

M. [I] a constitué avocat sans toutefois adresser de conclusions à la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réduction du loyer et la date de départ de Mme [C]

Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit en ce sens que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

*

Selon l’article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est pour sa part notamment tenu :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

A titre liminaire, il échet en l’espèce de constater que Mme [C] et M. [I] sont, ou à tout le moins ont été, dans une relation de concubinage, M. [I] attestant à ce titre dans le cadre d’un courrier produit par Mme [C] avoir la charge du loyer du bien pris à bail 'dans le cadre de ses obligations familiales et d’un tacite arrangement'.

La cour observe par ailleurs que Mme [G] relate, sans être contredite, qu’elle a réalisé différents contrats à la demande de ses locataires afin de permettre à Mme [C] d’obtenir le bénéfice d’aides au logement pour un loyer (900 euros) compatible avec sa situation personnelle.

Il en résulte que le premier juge a, à bon droit, retenu que M. [I] et Mme [C] présentaient l’un et l’autre la qualité de preneur et s’avéraient tenus in solidum du paiement des loyers et des charges.

En ce sens, Mme [C] ne peut efficacement se prévaloir du courrier précité de M. [I] pour se décharger de ses obligations envers Mme [G], ce dernier, à le supposer efficace, n’étant mobilisable que dans les relations entre preneurs s’agissant de leur contribution personnelle à la dette commune.

Concernant la demande de réduction de loyer, Mme [C] soutient que Mme [G] a été défaillante dans la rédaction du bail d’habitation mais également dans la prise en charge des travaux d’habitabilité du logement, notamment pour l’installation de chauffage et pour la libération totale des lieux. Elle sollicite en conséquence que le montant du loyer soit réduit de moitié en fixant son montant à la somme de 450 euros.

Or, la cour relève que l’éventualité d’une erreur de rédaction dans les clauses du bail, étant rappelé que trois conventions concurrentes fondent les relations entre les parties dont la première rédigée par l’agence Century 21, professionnelle de l’immobilier, n’est pas susceptible d’emporter juridiquement une réduction des loyers, de sorte que la cour rejette cette demande en ce qu’elle est fondée sur ce moyen.

Plus avant, Mme [C] affirme que sa demande en réduction des loyers doit prospérer au motif que des travaux d’habitabilité du logement étaient nécessaires, notamment concernant l’installation du chauffage. Pour autant, Mme [C] ne présente, à l’appui de ses prétentions, aucun élément (constat de commissaire de justice, attestations, factures, photographies, lettres de revendication ou de mise en demeure à destination de la bailleresse ou de son mandataire, etc…) permettant de donner crédit à ses prétentions, lesquelles sont adversairement contredites, alors même qu’elle a occupé la maison durant près de 10 années et qu’un état des lieux précis ainsi qu’un exemplaire du DPE figurent en annexe au bail du 17 décembre 2010.

De même, l’absence de libération totale des lieux par Mme [G] n’est étayée par aucun élément. Aussi donc, la demande de réduction des loyers présentée par Mme [C] sera rejetée.

Enfin, concernant la date de départ de Mme [C], si cette dernière présente différents éléments (bail, attestations et factures de souscription) laissant à penser qu’elle s’est relogée à [Localité 5] à compter du premier semestre 2020, force est de constater qu’elle ne justifie aucunement avoir informé la bailleresse ou son mandataire de son départ. En conséquence, elle se trouve juridiquement tenue du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, conformément aux dispositions du jugement déféré.

Sur la demande reconventionnelle présentée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères puis au titre des factures d’eau et d’assainissement

Au titre des charges récupérables, Mme [G] revendique le paiement de charges échues après le jugement de première instance et relatives à la période d’occupation de M. [I] et de Mme [C]. Deux avis de sommes à payer sont versés aux débats par Mme [G].

Ces demandes ne sont pas discutées en leur principe ou leur quantum par Mme [C], laquelle relate simplement avoir quitté le logement en juin 2020 et rappelle que M. [I] s’est engagé, à son égard, à prendre en charge le coût afférent au bien pris à bail.

En conséquence, eu égard aux développements précédents lesquels répondent par anticipation aux arguments précités de Mme [C], l’appelante doit être condamnée, in solidum avec M. [I], à payer à Mme [G] la somme de 195,75 euros au titre de la facture d’eau, des redevances et des taxes d’assainissement de l’année 2023 outre 44,53 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (forfait autonome 2023).

Sur les demandes annexes

Mme [C], qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens. Elle est en outre condamnée à verser la somme de 1 000 euros à Mme [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [A] [C] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [A] [C], in solidum avec M. [M] [I], à payer à Mme [K] [G] la somme de 195,75 euros au titre de la facture d’eau, des redevances et des taxes d’assainissement de l’année 2023 outre 44,53 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (forfait autonome 2023),

Condamne Mme [A] [C] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [A] [C] à payer à Mme [K] [G] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [K] [G] du surplus de ses demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 25 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière P/La Présidente

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Copies :

25/09/2025

M^e Alexane BRON FONTANAZ

la SCP FAVRE-ESCOUBES

+ GROSSE

M^e Paul-Marie BERAUDO