COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/02036 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FIAG

ordonnance du 26 octobre 2023

Juge de la mise en état du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/00326

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANT :

Monsieur [I], [C] [E]

né le 19 Juin 1972 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 236289 et par M^e Anne-Sophie RAYMOND, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEE :

Société ABF PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier E00047B6 et par M^e Lala RAZAFY, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 8 décembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour le président empêché et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé des faits et de la procédure

Le 10 juillet 2006, M. [I] [X] [W] [Q] (ci-après, l’investisseur) a, par l’intermédiaire de la SARL ABF Patrimoine (ci-après, le conseiller), signé’avec la société SNC France Terre Saint Germain un contrat de réservation relatif à un appartement type T2, appartement n°228 au plan d’une surface habitable de 35,40 m², au sein d’un ensemble immobilier, pour un prix de 166 000 euros. Cet achat était financé par un crédit in fine.

Parallèlement, la SNC a conclu avec la société Etud Accueil Méditerrannée (ci après, l’exploitant) un contrat de bail commercial en état futur d’achèvement sur l’immeuble ainsi acheté.

Par acte authentique en date du 16 novembre 2006, l’investisseur acquérait ledit appartement.

En 2014, l’exploitant a fait l’objet d’une liquidation judiciaire, une autre société ayant repris la gestion de l’immeuble.

Considérant qu’une revente se ferait à perte et que l’investissement n’avait pas la rentabilité envisagée, l’investisseur a fait assigner, par acte d’huissier en date du 2 février 2022, le conseiller devant le tribunal judiciaire du Mans afin d’obtenir la réparation des préjudices subis, à titre principal, sur le fondement du dol, et à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle pour manquement du conseiller à son devoir d’information et de conseil.

Par conclusions d’incident, le conseiller a soulevé la prescription quinquennale de l’action en ses deux fondements.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable l’action de l’investisseur comme étant atteinte par la prescription ;

— condamné l’investisseur à payer au conseiller une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’investisseur aux dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a estimé que le dol invoqué par l’investisseur lié à la surévaluation de la valeur d’achat du bien s’est manifesté dès la signature du contrat authentique de vente, voire à la prise de possession soit au plus tard au 31 décembre 2008. Il a ainsi considéré que lors de l’acquisition, l’investisseur était en mesure de vérifier l’adéquation du prix du bien qu’il achetait au prix du marché immobilier et donc l’existence d’une éventuelle surévaluation de la valeur du bien.

S’agissant de l’action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil, le premier juge a considéré que la prescription quinquennale a commencé à courir à la signature de l’acte authentique, jour de réalisation du dommage invoqué consistant, non pas en la perte du capital qui constitue un risque inhérent aux opérations d’investissements financiers, mais en la perte d’une chance d’investir dans un autre contrat.

Suivant déclaration en date du 27 décembre 2023, l’investisseur a relevé appel de cette ordonnance en son entier dispositif, intimant le conseiller.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 8 décembre de la même année conformément aux prévisions d’un avis du 4 mars 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions d’appelant n°2 en date du 24 avril 2024, l’investisseur demande à la cour au visa de l’article 2224 du code civil de :

— le recevoir en son appel principal et en ses conclusions, les dire bien fondés et y faisant droit,

— débouter le conseiller de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de sa demande incidente,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a déclaré son action irrecevable comme étant atteinte par la prescription';

— l’a condamné à payer au conseiller une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées,

— débouter le conseiller de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que son action n’est pas prescrite,

— renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état du Mans,

En tout état de cause,

— condamner le conseiller à lui payer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le conseiller de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 25 mars 2024, le’conseiller demande à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile et des articles 2224 et 2243 du code civil, de :

— confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable l’action de l’investisseur comme étant atteinte par la prescription ;

— condamné l’investisseur à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’investisseur aux dépens,

Incidemment,

— condamner l’investisseur à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’investisseur aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la prescription de l’action

A) Sur l’action sur le fondement du dol

Moyens des parties

L’investisseur fait valoir que le point de départ de l’action fondée sur le dol doit être fixé au jour de la découverte du dol, soit, pour les opérations d’investissement locatif comprenant une vente en l’état futur d’achèvement, une date postérieure à la conclusion du contrat de vente. Il relève que ce point de départ glissant ne saurait rendre l’action imprescriptible alors que l’article 2232 du code civil prévoit un délai butoir de 20 ans. Il souligne que l’obligation d’information pesait sur le professionnel et qu’il ne saurait donc, ainsi que retenu par le premier juge, lui être reproché de ne pas s’être informé lui-même sur la valeur du bien et ce d’autant plus que les évaluations immobilières étaient plus difficiles en 2006 qu’elles ne le sont aujourd’hui du fait des outils modernes de communication.

Le conseiller soutient que la prescription ayant commencé à courir avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, son point de départ est soumis aux règles applicables avant cette loi et plus particulièrement aux dispositions de l’ancien article 2270-1 du code civil qui prévoit un point de départ à la manifestation du dommage ; que lorsque la tromperie alléguée porte sur une surestimation du prix au moment de l’acquisition du bien immobilier, celle-ci se révèle lors de la livraison dudit bien ou lors de l’achat, date à laquelle l’investisseur est en capacité de vérifier la valeur réelle du bien acheté. Il’souligne que la surévaluation du bien au moment de son achat n’est pas démontrée, relevant que le bien a été vendu conformément au marché local applicable au moment de la vente.

Réponse de la cour

En application de l’article 1304 du code civil dans sa version applicable lors de la souscription du contrat, le point de départ de la prescription de l’action en nullité pour dol est le jour de la découverte du dol.

Cette découverte correspond à la date de la révélation du dol à la victime laquelle ne peut être fixée arbitrairement à la date de conclusion du contrat ainsi que soutenu par le conseiller mais qui est la date à laquelle l’investisseur a effectivement eu connaissance d’une surévaluation. La question de savoir si l’investisseur aurait pu avoir connaissance de la valeur réelle du bien ne s’apprécie pas au stade de la recevabilité de l’action mais bien de la caractérisation du dol au fond, question dont n’est pas saisie la cour sur appel d’une décision du juge de la mise en état concernant uniquement la recevabilité de l’action. De la même manière, la cour n’a pas à se prononcer sur la réalité de la surévaluation invoquée à ce stade de la procédure.

En l’espèce, l’investisseur justifie avoir obtenu une estimation de la valeur du bien le 27 mai 2021 de sorte que c’est cette date qui a permis à l’investisseur de se rendre compte de l’important décalage entre cette estimation à 96 000'euros et le prix d’acquisition du bien à 166 000 euros et donc d’une éventuelle sur-évaluation du bien lors de la vente.

Dans ces conditions, il convient de fixer la découverte du dol invoqué au 27 mai 2021.

En conséquence, c’est le délai de cinq ans prévu par l’article 2224 du code civil qui trouve à s’appliquer de sorte que l’action introduite par acte d’huissier du 2 février 2022 n’est pas prescrite.

B) Sur l’action pour manquement à l’obligation de conseil

Moyens des parties

L’investisseur soutient que le point de départ de l’action fondée sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil concernant une opération de défiscalisation ne peut être fixé qu’en sortie d’opération, au moment d’effectuer les premières estimations dans la perspective d’une revente. Il relève que l’opération de défiscalisation étant limitée dans le temps à 9 ans à compter de l’acquisition du bien, une telle interprétation ne rend pas l’action de l’investisseur imprescriptible.

Il souligne que la fixation du point de départ au jour de la souscription pour les opérations de défiscalisation priverait l’investisseur de tout droit d’agir en justice à l’encontre des intervenants à l’opération, le délai de prescription étant inférieur à la durée de l’opération à l’issue de laquelle il doit vendre le bien, et alors être en mesure d’évaluer sa valeur.

Il explique qu’en l’espèce c’est au jour où il a décidé de vendre son bien qu’il s’est rendu compte que celui-ci avait été largement surévalué et que l’ensemble des informations données étaient erronées. Il fixe le point de départ à la date du 27 mai 2021, correspondant à la date de réception de l’estimation du bien, support de l’investissement.

Le conseiller soutient que le dommage se manifeste au jour de la conclusion du contrat dès lors que le préjudice qui est alors éventuellement causé par le mauvais conseil ou la mauvaise information consiste en une perte de chance d’investir de manière différente ou une perte de chance de ne pas investir. Il soutient que fixer le point de départ à la date à laquelle l’investisseur a connu le défaut de rentabilité de l’investissement reviendrait à fixer ce point au bon vouloir de l’investisseur et à rendre son action imprescriptible. Il répond que les faits invoqués concernant le changement de preneur, la baisse du loyer ou le changement de destination du bail n’ont aucun lien de causalité avec un manquement de sa part et constituent des aléas que tout investisseur doit supporter.

Réponse de la cour

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

L’article 2224 du code civil confère ainsi au point de départ de la prescription un caractère glissant lorsque le dommage ne s’est révélé à la victime que postérieurement à sa réalisation.

La date de réalisation du dommage dépend de la nature du dommage, tandis que la date à laquelle la victime en a eu connaissance est appréciée souverainement par les juges du fond au regard des éléments de l’affaire.

L’action en responsabilité fondée sur un manquement à une obligation d’information ou de conseil court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la’manifestation du dommage pour les acquéreurs ne peut résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (Cass. Civ 3ème, 26 octobre 2022, 21-19.898 et Cass. Civ 2ème, 5 octobre 2023 n° 23-13.104). Ainsi, pour une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt avec un remboursement différé, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté (Civ 3ème, 1er février 2024, 22-13.446).

Dans ces conditions et contrairement à ce qu’invoque le conseiller, le’point de départ de la prescription ne peut être fixé à la date de la conclusion du contrat de vente, date à laquelle l’investisseur n’a pas eu connaissance de la rentabilité effective de l’opération.

En l’espèce, l’investissement litigieux a été fait dans le cadre du dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel), dans lequel le gain fiscal attendu de l’opération de défiscalisation nécessite le maintien du bien en location pendant une durée de 9 ans pour pouvoir en bénéficier.

Par ailleurs, il résulte de l’étude réalisée que la rentabilité de l’investissement a été calculée sur une durée de 20 ans, l’étude précisant que l’investisseur, à l’issue de cette durée, disposera d’un capital net en cas de revente de 223 578 euros. Cette durée est celle prévue pour l’emprunt souscrit en même temps que l’opération et donc le coût est pris en compte dans la projection de rentabilité.

De plus, l’opération réalisée avait comme objectif, outre les avantages fiscaux, l’acquisition d’un capital. Cette opération ne prévoyait aucune revente à perte du bien immobilier.

En conséquence, ce n’est donc qu’à l’issue de la période d’obligation locative ou à la date à laquelle l’évaluation du bien a été réalisée ou à l’issue de la période sur laquelle la rentabilité a été calculée que l’investisseur a ou aurait dû avoir connaissance de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

Une telle analyse ne saurait conduire à une imprescriptibilité de l’action de l’investisseur alors qu’en tout état de cause l’article 2232 du code civil met en place un délai butoir de 20 ans.

En l’espèce, l’investisseur a souscrit au dispositif litigieux le 10 juillet 2006. Il n’est pas justifié d’une tentative de revente à l’issue de la période de location obligatoire, l’investisseur expliquant au contraire que c’est suite au changement de destination des lieux intervenu en 2017 puis à la baisse des revenus locatifs en 2018 qu’il s’est interrogé sur le maintien dans l’opération. Ainsi, il justifie avoir sollicité une évaluation du bien, laquelle lui a été transmise le 27 mai 2021 ainsi que relevé précédemment.

Dans ces conditions, conformément à ce qui a été retenu pour le dol sur la valeur du bien, il convient de considérer que l’investisseur a eu conscience du dommage résultant du défaut de rentabilité de l’opération à la date de cette estimation. En effet, durant toute la période de 9 ans, soit du mois de juillet 2006 au mois de juillet 2015, aucun événement n’a pu permettre à l’investisseur de prendre conscience de la perte de valeur du bien. Si une baisse de loyer est intervenue en 2018 ainsi qu’un changement de destination des lieux en 2017, c’est uniquement l’estimation du bien le 27 mai 2021 qui a permis à l’investisseur de prendre conscience de la perte de valeur du bien puisque la rentabilité résidait non pas uniquement des revenus tirés mais aussi des avantages fiscaux de l’opération et dans la valeur de l’investissement immobilier.

Le délai de prescription de l’action en indemnisation du dommage résultant de la perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable n’a donc pu commencer à courir avant le 27 mai 2021.

Retenir la date de souscription de l’investissement comme point de départ du délai de prescription quinquennale ainsi que soutenu par le conseiller retirerait à l’investisseur toute possibilité de rechercher la responsabilité du conseiller pour une faute contemporaine de la souscription mais insusceptible de produire des conséquences dommageables qui ne soient pas simplement hypothétiques avant le terme de la période sur laquelle le calcul de la rentabilité est effectué, lorsque cette dernière période est supérieure à cinq ans.

L’argumentation du conseiller sur l’existence d’un aléa inhérent à toute opération d’investissement est inopérante au stade de l’appréciation de la prescription de l’action, celle-ci n’ayant d’intérêt que pour apprécier l’ampleur du devoir de conseil et son respect par le conseiller voire l’existence du dol sur la présentation de l’opération.

Du tout, il résulte que le délai de prescription n’était pas expiré lorsque l’investisseur a fait assigner le conseiller devant le tribunal judiciaire le 2 février 2022.

Par conséquent, il convient d’écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’action de l’investisseur au titre de l’investissement en date du 10 juillet 2006 et d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré cette action irrecevable comme étant atteinte par la prescription.

II- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, le conseiller supportera les dépens exposés en première instance dans le cadre de l’incident et les dépens de la présente instance d’appel.

En outre, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, le conseiller sera tenu de verser à l’investisseur la somme globale de 4'000 euros au titre des frais non compris dans les dépens en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans’pouvoir bénéficier du même texte.

L’ordonnance entreprise sera donc également infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’action de M.'[I] [X] [W] [Q] fondée sur le dol à l’encontre de la SARL ABF Patrimoine au titre de l’investissement du 10 juillet 2016 ;

Écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’action de M.'[I] [X] [W] [Q] fondée sur le manquement à l’obligation d’information et conseil à l’encontre de la SARL ABF Patrimoine au titre de l’investissement du 10 juillet 2016 ;

Déclare l’action de M. [I] [X] [W] [Q] à l’encontre de la SARL ABF Patrimoine au titre de l’investissement du 10 juillet 2016 recevable ;

Condamne la SARL ABF Patrimoine aux dépens exposés en première instance dans le cadre de l’incident et aux dépens de la présente instance d’appel ;

Condamne la SARL ABF Patrimoine à verser à M. [I] [X] [W] [Q] la somme de 4 000 (quatre mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance dans le cadre de l’incident et en appel ;

Déboute la SARL ABF Patrimoine de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P / LE PRESIDENT EMPÊCHÉ