COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/549

Rôle N° RG 24/13168 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN4S6

S.C.I. LE BELVEDERE

C/

[I] [E]

[T] [E]

[F] [C]

[D] [C]

Commune COMMUNE D'[Localité 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry MUNOS

M^e Laura PEREZ

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de Marseille en date du 04 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01281.

APPELANTE

S.C.I. LE BELVEDERE

dont le siège social est [Adresse 13]

représentée par M^e Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Thierry MUNOS, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMES

Monsieur [I] [E]

né le 10 Août 1990 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Laura PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [R] épouse [E]

née le 04 Avril 1983 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Laura PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [C]

né le 26 Février 1979 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Laura PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [P] épouse [C]

née le 12 Avril 1982 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Laura PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE

COMMUNE D'[Localité 2]

prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 14]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Adrien MOMPEYSSIN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 juin 2000, Mme [X] [M] a divisé sa parcelle cadastrée section [Cadastre 4] située [Adresse 13] en deux parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 10].

La commune d'[Localité 2] était alors propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 9].

La parcelle cadastrée [Cadastre 10] a été vendue, suivant acte notarié en date du 8 avril 2002, à la société civile immobilière (SCI) Le Belvédère .

Après avoir divisé sa parcelle cadastrée section [Cadastre 9] en deux parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 7], la commune d'[Localité 2] les a vendues, suivant actes notariés en date du 18 juillet 2023, à M. [F] [C] et Mme [D] [P] pour la première et à M. [I] [E] et Mme [T] [R] pour la seconde.

Soutenant être enclavée et ne pouvoir entretenir son forage qui sert à l’oliveraie, la société Le Belvédère a demandé, à plusieurs reprises, à la commune puis aux nouveaux propriétaires, un droit de passer sur les parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 7].

Face à leur refus, la société Belvédère a, par actes de commissaire de justice en dates des 12 et 13 mars 2024, fait assigner M. et Mme [C], M. et Mme [E] et la commune d'[Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner une expertise afin, notamment, de constater l’état d’enclavement de la parcelle cadastrée [Cadastre 10].

Par ordonnance en date du 4 octobre 2024, ce magistrat a :

— débouté la société Belvédère de sa demande d’expertise judiciaire ;

— l’a condamnée à verser à M. et Mme [E] et M. et Mme [C] la somme totale de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à verser à la commune d'[Localité 2] la somme de 800 euros sur le même fondement ;

— l’a condamnée aux dépens.

Il a considéré notamment que :

— l’état d’enclave allégué n’était établi par aucun commencement de preuve, ce qui rendait la mesure sollicitée dépourvue de motif légitime ;

— Mme [M] a refusé le passage de la société Belvédère et M. [A] sur sa parcelle [Cadastre 6] au motif que l’autorisation donnée du 14 mars 2003 donnée ne valait que durant les travaux de leur piscine ;

— la société Belvédère ne démontrait pas l’existence d’un chemin forestier qui passerait sur sa parcelle [Cadastre 10] ;

— la société Belvédère ne rapportait pas plus la preuve d’une impossibilité de passer par la parcelle [Cadastre 11] lui appartenant, contig’e à la parcelle litigieuse [Cadastre 10], dont l’accès s’effectuait par le [Adresse 13] et d’un portail permettant l’accès de véhicules, en raison d’un prétendu escalier qui serait présent sur ladite parcelle.

Suivant déclaration transmise au greffe le 30 octobre 2024, la société Belvédère a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater l’état d’enclavement de la parcelle [Cadastre 10] ;

— lui attribuer un droit de passage ;

à titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission habituelle en la matière et notamment :

* se rendre sur place, à savoir [Adresse 13] ;

* se faire communiquer par l’ensemble des parties tout documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les plans et descriptifs des parcelles en cause ;

* visiter les parcelles du [Adresse 13], notamment celles cadastrées [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 7] ;

* à partir des déclarations de la société Le Belvédère au besoin de ses proches et de tout sachant, et des documents fournis, décrire en détail l’état d’enclavement de la parcelle [Cadastre 10] ;

* constater l’état d’enclavement de la parcelle [Cadastre 10] ;

* établir tout chef de préjudice subi, y compris financier et de jouissance ;

* faire d’une façon générale toutes investigations et observations utiles ;

* s’adjoindre si nécessaire tout sapiteur de son choix dans la spécialité qu’il jugera utile ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement les intimés à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir :

— que depuis l’origine, la parcelle [Cadastre 4] devenue les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 10] sont desservies par un chemin forestier carrossable prenant naissance sur la parcelle [Cadastre 9], passant par la parcelle [Cadastre 6] et se terminant sur la parcelle [Cadastre 10], la parcelle [Cadastre 9] étant desservie par un chemin public traversant le [Adresse 13] ;

— que Mme [M] l’avait autorisée, depuis des années, ainsi qu’aux époux [A], à passer par sa parcelle [Cadastre 6] afin de leur permettre d’accéder à leur parcelle [Cadastre 10] depuis la voie publique, ce qui leur permettait de faire livrer sur leur parcelle le matériel nécessaire à l’entretien du terrain, la taille de la végétation, et notamment de l’oliveraie, à la récole des olives, au débrouissaillage et d’accéder à leur puits de forage ;

— que leur acte d’achat précise en page 7 'servitudes’ que le chemin existant pouvait être emprunté, étant relevé que la publicité d’une servitude ne conditionne pas l’accès à celle-ci ;

— que les nouveaux propriétaires de l’ancienne parcelle [Cadastre 9] qui appartenait à la commune contestent leur droit de passer par leurs parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 7] et ont fait procéder à des terrassements et mouvements de terrains afin d’occulter l’existence du chemin forestier et d’obstruer son passage ;

— être dans l’impossibilité d’entretenir sa parcelle faute d’accès carrossable depuis la voie publique du fait des divisions parcellaires qui sont intervenues ;

— que l’accès normal à leur parcelle au moyen de véhicules ne peut se faire que par le chemin forestier qui existait depuis des années ;

— que l’accès à son autre parcelle [Cadastre 11] sur laquelle a été édifiée une maison d’habitation se fait par un chemin piétonnier étroit non carrossable du fait de la présence de plusieurs escaliers et que la réalisation d’un chemin carrossable est impossible en raison de la présence d’une falaise, de sorte qu’elle ne peut accéder à sa parcelle [Cadastre 10] au moyen d’un véhicule en passant par la voie lui permettant d’accéder à sa parcelle [Cadastre 11] ;

— qu’il est admis que la desserte complète d’un fonds impose dans les conditions actuelles de la vie le passage d’un véhicule ;

— que sa parcelle [Cadastre 10] est donc enclavée, faute de disposer d’une issue suffisante sur la voie publique au sens des dispositions des articles 682 et 684 du code de procédure civile ;

— que cet état d’enclavement ne permet pas l’accès depuis la voie publique des véhicules de secours, et notamment des pompiers dans une zone où le risque incendie est élevé ;

— que la commune, en refusant de lui vendre l’ancienne parcelle [Cadastre 9], a contribué à cet état d’enclave.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la commune d'[Localité 2] sollicite de la cour qu’elle :

— lui donne acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice quant à la confirmation ou la réformation de l’ordonnance entreprise s’agissant de la demande d’expertise ;

— juge, en toutes hypothèses, irrecevables les demandes formulées pour la première fois en appel portant sur l’attribution d’un droit de passage et sur sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la mette hors de cause comme n’ayant pas à participer aux opérations d’expertise ;

— rejette toutes demandes formées à son encontre ;

— condamne tout succombant à lui verser la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose notamment que :

— l’appelante n’a jamais sollicité en première instance l’attribution d’un droit de passage, ni sa condamnation à lui verser une certaine somme au titre des frais irrépétibles ;

— sa mise hors de cause s’impose dès lors qu’elle n’est plus propriétaire de l’ancienne parcelle [Cadastre 9] devenues les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7] ;

— les actes de vente des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7] contiennent un rappel des échanges et revendications de l’appelante et du fait que les acquéreurs ont indiqué en faire leur affaire personnelle ;

— l’appelante bénéficie d’un accès à sa parcelle [Cadastre 10] par sa parcelle [Cadastre 11] desservie par une voie publique.

M. et Mme [C] et de M. et Mme [E] ont notifié leurs conclusions et pièces aux parties adverses le 20 février 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er juillet 2025.

A l’audience, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur la recevabilité des conclusions et pièces notifiées par M. et Mme [C] et M. et Mme [E] aux parties adverses qui n’apparaissent pas avoir été remises au greffe par la voie du RPVA le 20 février 2025. Elle a autorisé les parties, et notamment Me [U], à s’expliquer sur ce point de procédure par l’envoi d’une note en cours de délibéré.

Par note en délibéré en date du 9 septembre 2025, le conseil de M. et Mme [C] et M. et Mme [E] expose pouvoir justifier de la remise au greffe de ses conclusions et pièces le 20 février 2025 au vue de la fiche détaillée des messages envoyés qui confirme l’envoi des conclusions par deux fois à la même date, à ses confrères et à la cour d’appel, et de l’accusé de réception du greffe de la cour d’appel suite à l’envoi de ses conclusions d’intimés sur sa messagerie professionnelle, de sorte que ses conclusions et pièces sont recevables.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces de M. et Mme [C] et M. et Mme [E]

En application de l’article 915 du code de procédure civile, les conclusions exigées par les articles 906-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l’objet du litige.

L’article 915-1 du même code énonce que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués. Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification. Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Il résulte de l’article 930-1 du même code, qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les actes de procédure sont remises à la juridiction par voie électronique.

En l’espèce, à l’examen des messages 'entrant’ du RPVA, le conseil de M. et Mme [C] et M. et Mme [E] a adressé au greffe, le 20 février 2025 à 15h17, un message intitulé 'Pour plaider [24/13168] 09/09/2025 'SC*'signification conclusions'. Ce message nommé par le greffe 'signification de conclusions’ a été traité par celui-ci à 16h18. Ledit message contient en pièce jointe la preuve de la notification des conclusions et des pièces aux avocats des deux parties adverses le 20 février 2025, les conclusions d’intimés et pièces ayant été délivrées à Me [L] le même jour à 15h08 et 15h05 et à M^e Simon-Thibaud à 15h10 et 15h05.

En revanche, aucune copie de ces conclusions et pièces n’apparaît avoir été transmise au greffe par la voie du RPVA.

Interrogé sur cette difficulté procédurale, le conseil de M. et Mme [C] et M. et Mme [E] a, à l’issue de l’audience, adressé un courrier à la cour, le 9 septembre 2025, afin de justifier de la remise, le 20 février 2025, de ses conclusions et pièces au greffe par la voie du RPVA.

La fiche détaillée des messages envoyés qu’elle communique correspond à l’historique des messages figurant dans le RPVA. Trois messages ont effectivement été adressés le 20 février 2025. Il s’agit toutefois des conclusions remises au greffe par M^e Simon-Thibaud, dont le greffe a accusé réception à 14h27 dans les messages 'sortant', des pièces communiquées par ce même conseil remises également au greffe, lequel en a accusé réception à 14h28 et de la preuve, par Me [U], de la notification de ses conclusions et pièces aux parties adverses sous l’intitulé 'Pour plaider [24/13168] 09/09/2025 'SC*'signification conclusions', dont le traitement par le greffe a été porté à la connaissance de Me [U] par message adressé à 16h19.

Il en résulte que la fiche à laquelle se réfère Me [U] n’établit pas la justification de la transmission de ses conclusions et pièces au greffe.

Par ailleurs, Me [U] se prévaut d’un accusé de réception du greffe suite à l’envoi de ses conclusions d’intimés. Les mails qu’elle produits sont des messages adressés par e-barreau administrateur le 20 février 2025 à 16h10 et 16h51 sur sa messagerie professionnelle l’alertant d’avis de réception par le greffe concernant son message intitulé 'Pour plaider [24/13168] 09/09/2025 'SC*'signification conclusions’ et 'RE: Pour plaider [24/13168] 09/09/2025 'SC*'signification conclusions'.

Or, il résulte de ce qui précède que le seul message 'entrant’ adressé par Me [U] le 20 février 2025 intitulé 'Pour plaider [24/13168] 09/09/2025 'SC*'signification conclusions’ contient, en pièce jointe, uniquement la preuve de la notification de ses conclusions et des pièces aux avocats des deux parties adverses et, en aucun cas, lesdites conclusions.

Il s’ensuit que les mails produits par Me [U] ne peuvent s’analyser comme un accusé de réception par le greffe de conclusions de M. et Mme [C] et M. et Mme [E] qui lui auraient été remises le 20 février 2025, étant relevé que, si le dépôt au greffe avait bien été fait, l’accusé de réception en question aurait dû prendre la même forme que les accusés de réception des conclusions et pièces d’intimés notifiées aux parties adverses.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par M. et Mme [C] et M. et Mme [E] aux parties adverses le 20 février 2025, faute de la notification de leur remise au greffe par la voie du RPVA d’être justifiée.

Sur l’attribution d’un droit de passage

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code indique que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, alors même que la société Belvédère ne sollicitait en première instance que la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin notamment d’apporter la preuve, en vue d’un éventuel procès au fond, de l’état d’enclavement de sa parcelle cadastrée section [Cadastre 10], elle demande à la cour, à titre principal, de constater cet état d’enclavement et, dès lors, de lui attribuer un droit de passage et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire in futurum.

Or, la demande tendant à lui attribuer un droit de passage compte tenu de l’enclavement de son fonds ne tend pas aux mêmes fins qu’une demande d’expertise aux fins de constater cet état d’enclave, l’une visant à consacrer un droit de passage et l’autre à recueillir des éléments de fait en vue d’un éventuel procès au fond visant à l’attribution d’un tel droit.

Il ne s’agit pas plus d’une demande pouvant s’analyser comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire à la demande originaire d’expertise visant précisément à établir le droit de passage sollicité pour cause d’enclave.

En conséquence, la demande principale formée par l’appelante tendant à l’attribution d’un droit de passage pour cause d’enclave formée pour la première fois en appel sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que la société Belvédère est propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 11], sur laquelle est édifiée la maison d’habitation de ses associés, les époux [A], et section [Cadastre 10] et [Cadastre 1], sur lesquelles ils exploitent notamment une oliveraie.

Lorsque la société Belvédère a, suivant acte notarié en date du 14 juin 2000, acquis de Mme [M],, la parcelle cadastrée [Cadastre 10] issue de la division de l’ancienne parcelle [Cadastre 4] en deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 10], Mme [M], qui avait alors conservé la propriété de la parcelle [Cadastre 6], a autorisé, par courrier en date du 14 mars 2003, la société Belvédère ainsi que les époux [A], à emprunter le chemin de terre forestier desservant son fonds d’une largeur maximale de 4 mètres, tel qu’il est matérialisé suivant un plan joint au courrier.

Si le chemin en question s’arrête au niveau de la parcelle [Cadastre 6], il n’est pas contesté que, pour pouvoir accéder au [Adresse 13], la société Belvédère devait poursuivre le chemin en passant par les parcelles [Cadastre 9] appartenant, à ce moment-là, à la commune d'[Localité 2], et [Cadastre 5].

Or, outre le fait qu’il est admis qu’un fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue, la société Belvédère ne démontre pas avoir été autorisée à passer par le chemin desservant les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 5] pour accéder au [Adresse 13].

Il s’avère qu’après avoir divisé la parcelle [Cadastre 9] en deux parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7], la commune d'[Localité 2] a, par actes notariés en date du 18 juillet 2023, vendu la parcelle [Cadastre 8] à M. et Mme [C] et la parcelle [Cadastre 7] à M. et Mme [E]. Il résulte de son courrier, en date du 12 avril 2023, qu’à cette date, M. et Mme [E] étaient également devenus propriétaires des parcelles [Cadastre 6], qui appartenait à Mme [M], et [Cadastre 5].

Ce faisant, la société Belvédère revendique un droit de passage pour cause d’enclave de sa parcelle [Cadastre 10] sur les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [E] et sur la parcelle [Cadastre 8] appartenant à M. et Mme [C] afin d’accéder, avec des véhicules et engins, au [Adresse 13].

La revendication d’un tel droit de passage par la société Belvédère a été portée à la connaissance de M. et Mme [C] et M. et Mme [E] par la commune d'[Localité 2] aux termes des actes de vente du 18 juillet 2023. Ceux-ci stipulent que, pour les besoins de son exploitation oléicole, la SCI BELVEDERE a indiqué avoir besoin d’accéder à sa propriété, formant les parcelles cadastrées section [Cadastre 10] et [Cadastre 1], depuis le [Adresse 13], par un chemin forestier prenant naissance sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], objet des présentes, et poursuivant sur la parcelle [Cadastre 6].

Si aucune servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 9] n’a été acceptée, consentie ou publiée par le VENDEUR au profit des parcelles cadastrées section [Cadastre 11], [Cadastre 1] et [Cadastre 10] appartenant à la SCI BELVEDERE, le vendeur indique que cette dernière revendique le droit d’acquérir la parcelle cadastrée [Cadastre 9], objet des présentes, vente qui sera refusée par la commune à deux reprises, et une situation d’enclavement sur sa limite Est, et à ce titre réclame à un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 6], propriété des époux [E], ACQUEREUR aux présentes, et sur sa parcelle [Cadastre 9], objet des présentes.

Les actes rappellent aux acquéreurs les dispositions de l’article 682 du code civil en matière de servitude de passage en cas d’enclave et sur fait que cette règle fait l’objet d’une application extensive quelle que soit la destination du fonds. Il leur est toutefois rappelé que la notion d’enclavement et la constitution de cette servitude légale reste soumise à l’aléa de l’appréciation souveraine des juges.

Les acquéreurs ont déclaré :

— avoir connaissance du litige existant avec la SCI LE BELVERDERE sur ce passage, et ce, dès avant les présentes,

— avoir été parfaitement informé [s]de la situation du BIEN vendu eu égard aux demandes formulées par la SCI BELVEDERE,

— vouloir acquérir le BIEN en l’état, compte tenu de l’ensemble des documents et explications qui [leur]ont été fournis par le VENDEUR et le notaire soussigné, et ce, sans recours contre ces derniers,

— faire [leur] affaire personnelle de cette situation et d’une éventuelle procédure contentieuse que pourrait diligenter à son encontre la SCI LE BELVEDERE, sans recours contre le VENDEUR et le notaire soussigné.

Il s’ensuit que la question de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 10], qui s’est posée à plusieurs reprises, a été portée à la connaissance de M. et Mme [C] et de M. et Mme [E] par la commune d'[Localité 2].

Or, aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds.

Dans le cas où la parcelle litigieuse cadastrée [Cadastre 10] serait considérée comme n’ayant aucune issue sur la voie publique, et notamment en voiture, la société Belvédère pourrait se prévaloir d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur les fonds de ses voisins, et en l’occurrence sur les parcelles appartenant à M. et Mme [C] et M. et Mme [E].

Il reste que les intimés, qui soutiennent que l’expertise sollicitée ne repose sur aucun motif légitime, opposent la possibilité pour la société Belvédère de passer par sa parcelle cadastrée [Cadastre 11], sur laquelle est édifiée la maison d’habitation, pour accéder au [Adresse 13].

Nonobstant l’absence de constatations matérielles décrivant les parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 10], faute de procès-verbal de constat dressé à la demande de la société Belvédère, les pièces de la procédure ne permettent aucunement de retenir l’existence d’un passage suffisant pour se rendre à la parcelle litigieuse en passant par la parcelle cadastrée [Cadastre 11] qui est desservie par le [Adresse 13].

Or, seul un passage ayant une issue sur la voie publique, notamment en voiture compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre l’accès rapide des secours, apparaît correspondre à une utilisation normale d’un fonds qui doit être entretenu en raison de sa végétation.

La mesure d’expertise sollicitée vise justement à déterminer toutes les solutions possibles permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] jusqu’à la voie publique.

En revanche, dès lors que la commune d'[Localité 2] a vendu sa parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 9], devenue les parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 7], respectivement à M. et Mme [C] et M. et Mme [E], et qu’elle n’est pas propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 6], lesquelles appartiennent désormais à M. et Mme [E], l’action au fond que la société Belvédère envisage d’exercer tendant à se voir attribuer un droit de passage pour cause d’enclave à l’encontre de la commune d'[Localité 2] est manifestement irrecevable pour défaut de droit d’agir.

L’expertise judiciaire ne sera donc ordonnée qu’au contradictoire de M. et Mme [C] et de M. et Mme [E], la commune d'[Localité 2] étant mise hors de cause.

Dans ces conditions, la société Belvédère justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de M. et Mme [C] et de M. et Mme [E] afin de faire constater et établir, le cas échéant par la juridiction du fond, une servitude de passage qui permettrait de désenclaver la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], d’en déterminer l’assiette et d’en évaluer le coût.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée.

Concernant la mission de l’expert, qui sera précisée au dispositif de la présente décision, il y aura lieu de lui demander, dès lors que l’état d’enclave de la parcelle cadastrée [Cadastre 10] sera constaté, de se prononcer sur l’établissement d’un passage, non seulement sur les éventuels fonds issus de la division mais aussi sur les autres fonds contigus, en déterminant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il lui appartiendra également, afin d’éclairer le juge du fond sur l’application des articles 682 et 683 du code civil ou des dispositions de l’article 684 du même code, de dire si l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] préexistait à l’éventuelle division du fonds initialement cadastré [Cadastre 4] ou, si au contraire, il est la conséquence directe de l’éventuelle division de ce fonds et, dans ce dernier cas, d’indiquer si un passage suffisant menant à la voie publique pourrait être établi sur les éventuels fonds divisés.

Il lui appartiendra enfin de déterminer l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique et d’en chiffrer le coût, ce qui comprend non seulement l’indemnité qui serait due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage mais également le coût des travaux éventuellement nécessaires dans le cas où d’autres voies de circulation que celles qui existent déjà devraient être créées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Belvédère, qui est demandeur à l’expertise, supportera les dépens de première instance, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point, mais également ceux de la procédure d’appel.

En revanche, dès lors qu’il a été fait droit à la demande d’expertise sollicitée par la société Belvédère, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser aux défendeurs, devenus intimés, une indemnité au titre des frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance.

Pour les mêmes raisons, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de la commune d'[Localité 2].

En tant que partie tenue aux dépens, l’appelante sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions et pièces notifiées par M. [F] [C], Mme [D] [C] née [P] et M. [I] [E] et Mme [T] [E] née [R] aux parties adverses le 20 février 2025, faute d’avoir été transmises au au greffe par la voie du RPVA ;

Déclare irrecevable la demande principale formée par la SCI Le Belvédère à hauteur d’appel tendant à l’attribution d’un droit de passage pour cause d’enclave ;

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la SCI Belvédère aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [Y] [J], [Adresse 3], courriel : [Courriel 12] avec pour mission de :

— convoquer les parties en présence ;

— se rendre sur les lieux et visiter les parcelles situées sur la commune d'[Localité 2] appartenant aux parties au présent litige, et notamment celles cadastrées section [Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant à la SCI Belvédère, [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 5] appartenant à M. et Mme [E] et et [Cadastre 8] à M. et Mme [C] ;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les actes d’acquisition des différentes parcelles ;

— donner tout élément permettant d’apprécier l’état d’enclave ou non du fonds cadastré section [Cadastre 10] ;

— dans l’affirmative, dire si l’enclave de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] résulte de la division d’un fonds et, le cas échéant, s’il préexistait à cette division ;

— rechercher, dans cette première hypothèse, si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] jusqu’à la voie publique peut être établi sur les fonds divisés ;

— dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique ;

— en toute hypothèse, rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] jusqu’à la voie publique peut être établi sur l’ensemble des fonds voisins, en ce compris les éventuels fonds divisés et la parcelle cadastrée [Cadastre 11] appartenant à la SCI Belvédère ;

— dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique en précisant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ;

— dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] jusqu’à la voie publique ;

— dire si ce passage implique la réalisation de travaux sur le ou les fonds voisins concernés par le passage ;

— dans l’affirmative, après avoir pris connaissance de la réglementation d’urbanisme, donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit, de déterminer la nature des ouvrages à mettre en 'uvre pour permettre la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux et donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer le cours des travaux, la protection des personnes et des biens et les chiffrer ;

— en toute hypothèse, évaluer le préjudice subi par le (s) propriétaire (s) du (des) fonds servant et fixer l’indemnité proportionnée au dommage causé due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage ;

— répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir fait part dans un pré-rapport de ses premières conclusions et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ;

— émettre tout avis entrant dans le cadre de sa mission ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que l’expertise sera organisée aux frais avancés de la SCI Belvédère qui devra consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Marseille dans le mois de la présente décision une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Marseille dans les quatre mois de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Marseille en cas de difficultés ;

Dit que l’expertise judiciaire ne sera pas réalisée au contradictoire de la commune d'[Localité 2] qui est mise hors de cause ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne la SCI Belvédère aux dépens de la procédure d’appel.

La Greffière Le Président