NH/SL

N° Minute

1C25/665

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Décembre 2025

N° RG 23/00324 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HF4C

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 05 Janvier 2023

Appelante

S.C.I. ANNECY [Adresse 2], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

Mme [C] [B]

née le 30 Novembre 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] / FRANCE

Représentée par la SELARL HAMEL ISABELLE, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 01 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 octobre 2025

Date de mise à disposition : 02 décembre 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 13 décembre 2017, Mme [C] [B] a acquis de la SCI [Adresse 2], un appartement de type T2 et un garage au sous-sol, en l’état futur d’achèvement, dans un ensemble immobilier en copropriété situé sur la commune d’Annecy, pour la somme totale de 198.000 euros.

Un procès-verbal de livraison a été régularisé par les parties le 6 novembre 2018 et ne fait pas mention de réserves. Il ouvre à la propriétaire un délai d’un mois pour signaler les vices apparents, non constatés à la livraison.

Dès le 10 novembre 2018, Mme [B] a adressé un courrier recommandé à la SCI [Adresse 2] pour l’informer de l’impossibilité d’accéder à son garage avec son véhicule en raison de l’étroitesse de la voie d’accès. Aucune réponse n’a été apportée à ce courrier.

L’intervention du constructeur au niveau de la rampe d’accès s’est révélée inefficace et Mme [B] n’a pas vu évoluer la situation en dépit de ses sollicitations.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2019, Mme [B] a assigné la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Annecy notamment en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Déclaré la SCI [Adresse 2] responsable au titre de la garantie décennale, en tant que vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, du désordre relatif aux conditions d’accès au parc de stationnement ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] paiement de la somme de 15.000 euros au profit de Mme [B], au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 624,09 euros au profit de Mme [B], au titre des frais de constat d’huissier ;

— Débouté Mme [B] de sa demande en remboursement des frais d’expertise ;

— Débouté Mme [B] de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL Isabelle Hamel ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SCI [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

La difficulté d’accès au parking de Mme [B] est un défaut de conformité non apparent ;

Le dommage affectant les rampes d’accès au parking interdit à Mme [B] d’accéder au parking de manière fluide à la fréquence qu’elle souhaite et rend l’ouvrage impropre à sa destination ;

La SCI [Adresse 2] ne justifie d’aucune cause d’exonération de responsabilité et est donc tenue sur le fondement de la garantie décennale ;

Mme [B] ne justifie ni de la perte de valeur de son appartement ni du préjudice moral allégué mais établit la preuve d’un préjudice de jouissance lié à l’inaccessibilité au garage.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 25 février 2023, la SCI [Adresse 2] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Débouté Mme [B] de sa demande en remboursement des frais d’expertise ;

— Débouté Mme [B] de sa demande en réparation de son préjudice moral.

Parallèlement à cette procédure, par ordonnance du 22 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy, sur saisine du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI [Adresse 2] portant notamment sur le désordre concernant les voies d’accès aux parties souterraines.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 4 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [Adresse 2] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a déclarée responsable au titre de la garantie décennale du désordre relatif aux conditions d’accès au parc de stationnement ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a condamnée au paiement de 15.000 euros au profit de Mme [B] au titre de son préjudice de jouissance ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a condamnée au paiement de la somme de 624,09 euros au profit de Mme [C] [B], au titre des frais de constat d’huissier ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a condamnée au paiement de la somme de 880 euros au profit de Mme [C] [B], au titre des frais d’expertise amiable ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de Mme [C] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a condamnée aux entiers dépens ;

— Infirmer le jugement dont appel du chef par lequel il l’a déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Rejeter toutes les demandes, fin et prétentions formulées par Mme [B] à son encontre ;

— Condamner Mme [B] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] fait notamment valoir que :

Mme [B] ne démontre la violation d’aucune norme de construction, du reste inapplicable, ni l’existence d’une impropriété à destination ;

L’application de la norme à laquelle l’expert désigné en référé sur assignation du syndicat des copropriétaires, fait référence, a été écartée par les parties dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement qu’elles ont régularisée ;

La circulation dans les voies d’accès aux parties souterraines de l’immeuble se fait dans des conditions conformes à la normale ;

Les préjudices allégués par Mme [B] sont hypothétiques dès lors qu’aucune moins value n’est démontrée, pas plus que le préjudice moral par ailleurs évolutif.

Par dernières écritures du 25 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [B] demande à la cour de :

— Dire et juger la SCI [Adresse 2] non fondée en son appel ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI [Adresse 2] responsable au titre de la garantie décennale en tant que vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement du désordre relatif aux conditions d’accès au parc de stationnement ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 2] à l’indemniser au titre de son préjudice de jouissance ;

— Infirmer le jugement dont appel sur le quantum de l’indemnisation qui lui a été allouée ;

— Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 43.156 euros ;

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement dont appel qui a condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 15.000 euros à son profit au titre de son préjudice de jouissance ;

En outre,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 624,09 euros à son profit au titre du constat d’huissier ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des frais d’expertise ;

— Condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 880 euros au profit de Mme [B] au titre des frais d’expertise ;

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Mme [B] au titre de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.000 euros à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Au surplus,

— Condamner la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel de céans ;

— Condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Isabelle Hamel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] fait notamment valoir que :

La SCI [Adresse 2] est responsable de plein droit à son encontre des vices rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;

Le désordre affectant la rampe d’accès au sous-sol est certain, et est au demeurant justifié par l’expertise judiciaire diligentée par la copropriété et l’exclusion de la norme visée par l’expert ne lui est pas opposable faute de figurer dans le contrat qui la lie à l’appelante ;

Elle démontre que cette impropriété à destination lui cause un trouble de jouissance tant du point de vue de l’utilisation personnelle de ce garage que de son impact sur la valeur de son appartement dès lors qu’aucun travaux de mise en conformité de la rampe d’accès n’est envisageable compte tenu de la configuration des lieux.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 1er septembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

Motifs de la décision

Mme [B] fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1646-1 du code civil, le visa de l’article 1641 n’étant pas suivi de demandes fondées sur ce texte, et seule la garantie décennale du vendeur en état futur d’achèvement est recherchée.

En application de l’article 1646-1 du code civil 'Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. (…)'.

La mise en oeuvre de la responsabilité de la SCI venderesse suppose néanmoins que soit établie l’existence d’un désordre, puis, le cas échéant, sa nature et son imputabilité, avant que ne soit examinée la réparation du préjudice.

Selon Mme [B], le désordre tiendrait en l’impossibilité d’accéder au parking en raison de l’étroitesse de la voie d’accès.

L’acte de vente du bien qui la lie à la SCI [Adresse 2] porte sur un appartement au 5ème étage et un garage privatif au sous-sol, niveau -1 sans que, s’agissant de ce garage, la moindre précision soit apportée sur d’éventuelles restrictions de gabarit.

Mme [B] verse aux débats un procès verbal de constat établi le 29 août 2019. L’huissier de justice constate que 'la largeur de la descente est de 2,90m environ’ , il fait état de la présence d’un virage à 90°, de traces de peinture sur le mur opposé et évalue une pente qu’il propose en centimètres ce qui semble davantage correspondre à la hauteur ou au dénivelé, sans procéder au calcul utile (lequel aboutirait au demeurant avec ces données à un résultat sans lien avec les constatations plus fines et contradictoires opérées dans le cadre de l’expertise judiciaire). L’huissier indique que la descente au garage de Mme [B], à laquelle il a assisté dans le véhicule de cette dernière, s’effectue sans manoeuvre à condition de laisser 10 cm à droite pour prendre ensuite le virage à gauche, et que la remontée ne peut se faire sans plusieurs manoeuvres dans le virage. Ce constat, et les photographies jointes dont l’appelante ne contestent pas qu’elles soient bien prises dans la rampe d’accès, permettent de constater que la configuration de la rampe rend la remontée du parking malaisée. Ce constat établit néanmoins que les accès n’en sont pas pour autant impossibles comme le soutient Mme [B] et il n’établit pas par ailleurs qu’ils seraient réduits à un point tel qu’ils empêcheraient un usage 'normal’ du parking.

Ce constat est par ailleurs contredit par celui réalisé par un autre huissier de justice le 30 novembre 2021 qui ne constate pas de difficulté pour accéder aux niveaux -1, -2 et -3 où sont implantés les garages, et en revenir, au volant d’un véhicule Peugeot 3008, soit un véhicule de dimensions comparables voire légèrement supérieures, à celles du véhicule de Mme [B].

Outre ces deux procès verbaux qui se contredisent, sont versés aux débats les comptes rendus des réunions d’expertise 1 et 2, menées dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy, à la demande du syndicat des copropriétaires, invoquant l’exiguïté de l’accès aux garages privatifs.

Le compte rendu n°1 de la réunion d’expertise du 21 janvier 2021, fait état des plaintes des copropriétaires quant aux conditions d’accès aux garages et du peu d’effet des modifications effectuées. L’expert a procédé à des constatations qui l’amènent à retenir que les rampes sont effectivement étroites et surtout à angle droit pour chaque virage, une démonstration avec un véhicule de 4,70 m de long (soit plus long que celui de Mme [B] et qu’un Peugeot 3008) lui ayant 'permis d’en juger’ sans précision sur la nature des difficultés rencontrées ni évocation d’une impossibilité. Le compte rendu n°2 de la réunion d’expertise du 16 septembre 2021, évoque des pièces jointes que constituent les relevés du sapiteur géomètre. Ces documents ne sont pas produits devant la cour mais l’expert indique que les relevés permettent de constater que les rampes ne respectent pas la norme NF P 91-120, notamment en ce que la pente d’accès au R-1 qui dépasse les 18%. Il précise dans un courrier du 10 novembre 2021 que ce non respect concerne toutes les variables de la norme : rayon, largeur, pourcentage et pas uniquement la pente d’accès au R-1.

Ces comptes-rendus n’établissent pas pour autantl’impossibilité d’accès aux sous-sols abritant les garages ni une réduction telle qu’elle s’analyserait en une quasi impossibilité et dès lors une quasi privation de l’usage des sous-sols. Il doit en outre être rappelé qu’ils ne constituent que des éléments intermédiaires, et qu’il ne s’agit pas ici du rapport ni même du pré-rapport de l’expert, dont il n’apparaît pas qu’il ait notamment répondu au dire de la SCI [Adresse 2] en date du 17 décembre 2021. Il est observé qu’aucune des parties n’a formé de demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciairement désigné.

Si la SCI [Adresse 2] ne conteste pas en tant que tel le non respect de la norme NF P 91-120 dont l’expert relève la violation, elle soutient que cette norme a été expressément écartée pour cette construction selon mention figurant dans les notices descriptives de vente annexées aux contrats de réservation. Il est rappelé que la norme dont s’agit n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé à l’occasion de telle ou telle construction.

La notice descriptive établie pour la construction dont s’agit, conformément à l’arrêté ministériel du 10 mai 1968, indique en page 27 que 'le parc de stationnement n’est pas soumis à la norme NFP 91.120".

L’acte notarié signé par Mme [B] évoque à plusieurs reprises cette notice et indique en page 258, qu’elle a été déposée au rang des minutes du notaire (comme le confirme le timbre humide apposé sur la notice) et que 'l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il a la possibilité de prendre connaissance, en l’Office notarial,, de l’ensemble des pièces ainsi déposées’ dont il est précisé que l’acquéreur a par ailleurs reçu copie dès avant ce jour'. Le paragraphe 'caractéristiques techniques’ page 26, fait état de ce que ces caractéristiques résultent notamment de ladite notice. Enfin, l’acte précise en son article 'Formalisme lié aux annexes’ en page 67, que’elles font partie intégrante de la minute.

Mme [B] a donc non seulement eu connaissance mais a accepté, la notice descriptive susvisée. Si à la première lecture de ce document s’agissant du parking, l’acquéreur profane ne peut nécessairement saisir les conséquences induites par la non application de la norme NF P 91-120, il apparaît cependant d’une part que cette mention se trouve dans un article visant les différentes modifications et limites d’engagement du promoteur, ce qui ne peut qu’attirer l’attention, d’autre part qu’il est aisé d’obtenir l’information sur ce que recouvre la norme ainsi exclue.

Mme [B] échoue ainsi à établir l’impossibilité d’accès au garage qui lui a été vendu et l’impropriété de l’immeuble à sa destination ou une quelconque non conformité. Elle ne peut en conséquence prospérer en ses demandes qui seront rejetées, le jugement querellé étant infirmé en ce qu’il a retenu l’impropriété à destination et a condamné la SCI [Adresse 2] à l’indemniser.

Sur les mesures accessoires

Les condamnations prononcées de ces chefs en première instance seront infirmées.

Mme [B] supportera la charge des dépens de première instance et d’appel. L’équité ne commande pas de mettre à sa charge une indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la demande en ce sens sera rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— Déclaré la SCI [Adresse 2] responsable au titre de la garantie décennale, en tant que vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, du désordre relatif aux conditions d’accès au parc de stationnement ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] paiement de la somme de 15.000 euros au profit de Mme [B], au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 624,09 euros au profit de Mme [B], au titre des frais de constat d’huissier ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL Isabelle Hamel ;

— Condamné la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.000 euros au profit de Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute Mme [C] [B] de toutes ses demandes,

Condamne Mme [C] [B] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 décembre 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX

la SELARL HAMEL ISABELLE

Copie exécutoire délivrée le 02 décembre 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX

la SELARL HAMEL ISABELLE