MR/SL

N° Minute

1C25/237

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Avril 2025

N° RG 22/01034 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HAM6

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 28 Mars 2022

Appelants

M. [G] [K]

né le 14 Novembre 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES es-qualité de liquidateur de la Société ICARUS, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 5]

S.A.R.L. PHENIX 74, dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

Représentés par la SELARL LEVANTI, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentés par l’AARPI ALEXANDRE-LEVY-KAHN-BRAUN & ASSOCIÉS, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG

Intimée

Société EDISSIMMO, dont le siège social est situé [Adresse 7] – [Localité 6]

Représentée par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentée par la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 février 2025

Date de mise à disposition : 08 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 16 mars 2014, la société Edissimmo a donné à bail à la société Icarus, pour une durée de 12 ans, un local à usage commercial portant le n°CF7 d’une superficie de 166,7 m² GLA, dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] à [Localité 9], dans la [Adresse 15], [Adresse 13], pour y exercer une activité de vente de vêtements de prêt à porter pour hommes et pour femmes et tous accessoires s’y rapportant sous la marque Freeman T Porter.

Le bail a pris effet le 21 mai 2014, à la livraison du local.

Par acte d’huissier du 19 janvier 2016, la société Edissimmo a vainement fait délivrer une sommation d’avoir à payer, au titre des loyers, charges et accessoires échus au 12 janvier 2016, une somme de 104.517,59 euros, outre les intérêts et pénalités de retard pour une somme de 7.190,98 euros, soit la somme totale de 111.708,57 euros.

Par acte d’huissier du 7 juin 2016, la société Edissimmo a assigné la société Icarus devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de la voir condamner à lui régler la somme totale de 133.269,93 euros TTC arrêtée au 24 mai 2016 au titre des loyers, charges et accessoires.

Par ordonnance du 30 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a rejeté les exceptions de nullité soulevées par la société Icarus, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la société Edissimmo et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, condamnant cette dernière à payer à la société Icarus la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte d’huissier du 10 avril 2017, la société Edissimmo a assigné la société Icarus devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de la voir condamner à payer la somme totale de 199.046,72 euros TTC arrêtée au 24 mars 2017 au titre des loyers, charges et accessoires.

Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, a :

— Déclaré recevables les interventions volontaires de M. [G] [K] et la société Phenix 74,

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Estmags,

— Rejeté les demandes reconventionnelles de la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, tendant à voir retenir la responsabilité de la société Edissimmo pour manquement à ses obligations contractuelles, et à voir prononcer la nullité du bail pour dol ou pour erreur sur les qualités substantielles,

— Débouté M. [K] et la société Phenix 74 de l’ensemble de leurs demandes,

— Fixé la créance antérieure privilégiée de la société Edissimmo au jugement de redressement de la société Icarus à la somme de 178.343,93 euros TTC,

— Fixé la créance antérieure chirographaire de la société Edissimmo au jugement de redressement de la société ICARUS à la somme de 202.659,09 euros TTC,

— Condamné la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus, à payer à la société Edissimmo la somme de 61.898,29 euros au titre de la créance postérieure arrêtée au 27 novembre 2019,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,

— Condamné la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus, aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l’assignation,

— Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Aucune clause particulière du contrat de bail ne prévoit que le bailleur était tenu d’assurer la commercialité de la chose louée ;

Les défendeurs ne justifient pas de l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance, sachant qu’aucune obligation de commercialité n’était spécifiée dans le bail ;

Les défendeurs ne caractérisent ni l’élément matériel, ni l’élément intentionnel du dol dont ils se prévalent ;

Au titre de l’erreur, les défendeurs n’établissent pas davantage que la société Icarus se serait engagée exclusivement en raison de la présence de salles de cinéma ou d’enseignes spécifiques dans le centre commercial ;

Le bail a été résilié par courrier du liquidateur de la société Icarus en date du 25 octobre 2019.

Par déclaration au greffe du 15 juin 2022, la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, M. [K] et la société Phenix 74 ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Déclaré recevables les interventions volontaires de M. [G] [K] et la société Phenix 74 ;

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Estmags ;

— Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 5 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, M. [K] et la société Phenix 74 sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Débouter la société Edissimmo de son appel incident,

Statuant à nouveau,

— Juger la demande de la société Edissimmo irrecevable et en tout état de cause mal fondée,

— Débouter la société Edissimmo de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— Juger que la société Edissimmo a commis un dol et des erreurs substantielles ayant vicié le consentement de la société Icarus,

— Juger que le bail conclu entre la société Edissimmo et la société Icarus ayant pris effet le 21 mai 2014 est nul et de nul effet, avec toutes conséquences de droit,

— Condamner la société Edissimmo à payer à la société MJ Alpes, es-qualité de liquidateur de la société Icarus un montant de 280.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date des conclusions du 1er avril 2019 de première instance et, à titre subsidiaire, à la date de l’arrêt à intervenir,

— Juger que la société Edissimmo a engagé sa responsabilité à l’égard des associés de la société Icarus qui justifient d’un intérêt personnel et distinct de celui de la société en qualité de tiers,

— Condamner la société Edissimmo à payer à M. [K] un montant de 269.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande et subsidiairement, à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamner la société Edissimmo à payer à la société Phenix 74 un montant de 46.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande et subsidiairement, à compter de l’arrêt à intervenir,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner la société Edissimmo à payer à la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, un montant de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles à hauteur d’appel,

— Condamner la société Edissimmo à payer à M. [K] et à la société Phenix 74 chacun, un montant de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles à hauteur d’appel,

— Condamner la société Edissimmo aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, M. [K] et la société Phenix 74 font notamment valoir que :

La société Edissimmo a commis un dol qui a vicié le consentement de la société Icarus ;

Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, la moitié du centre commercial étant inexploitée, avec des cellules fermées ;

Le bail régularisé par les parties est manifestement nul et de nul effet.

Par dernières écritures du 22 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Edissimmo demande à la cour de :

— Infirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 28 mars 2022 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,

Il est demandé à la Cour de juger à nouveau en,

— Condamnant la société la société MJ Alpes ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause, il est demandé à la Cour de,

— Condamner la société la société MJ Alpes ès qualités de liquidateur judiciaire de la société à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Au soutien de ses prétentions, la société Edissimmo fait notamment valoir que :

Aucune man’uvre dolosive ne peut être caractérisée à son encontre ;

Pas plus que le dol n’est démontré, il ne pourra pas être démontré que la société locataire s’est engagée exclusivement en raison de la future présence de salles de cinéma ;

Elle n’est pas en charge de la construction du cinéma ;

Elle ne supporte aucune obligation de commercialité.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 18 novembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la nullité du contrat de bail pour dol

L’article 1137 du code civil définit le dol comme 'le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.' Au terme de l’article 1130 du même code , le dol vicie le consentement lorsqu’il établit que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie au regard des personnes et des circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il est admis que les documents publicitaires peuvent en outre avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant (1ère Civ. 6 mai 2010, pourvoi n°01-14.2010).

Une plaquette commerciale émanant de 'Virgil’ présente le programme d’aménagement des '[Adresse 8]' à [Localité 9], et notamment la construction du local commercial au sein duquel est bâti le local commercial litigieux. Il y est notamment indiqué qu’une construction par tranche est prévue, que les travaux de la tranche II incluant le multiplexe cinématographique 'début des travaux : janvier 2013, livraison : juin 2014", que 'les baux concernant 3 moyennes surfaces ont d’ores et déjà été signés (Monoprix, C&A, Mistigriff)', et que 'les baux concernant les autres locaux sont en cours de signature'.

Il résulte ensuite de l’exposé du bail commercial signé le 16 mars 2014 que celui-ci mentionne le programme de l’ensemble immobilier comme suit :

'Le programme prévisionnel de cet ensemble immobilier est le suivant :

— Environ 14 000 m² de locaux commerciaux,

— Un multiplexe cinématographique de 5 salles,

— Environ 400 logements,

— Des locaux d’activités

— Une résidence hôtelière de 81 logements

— Environ 850 places de stationnements en sous-sol dont un parking public de 320 places. Les autorisations administratives nécessaires à la réalisation dudit ensemble immobilier ont été obtenues (..) Toutes ces autorisations sont devenues définitives )'

Il précise également :' Le programme sera réalisé par tranche compte tenu du transfert du magasin Mistígriff’existant depuis la [Adresse 12] à l 'angle de la [Adresse 13] et de la [Adresse 14]'.

Le paragraphe relatif à la désignation des locaux en page 8 du bail précise pour sa part que 'le bailleur garantit au preneur que les locaux sont à usage commercial, et qu 'il a obtenu les autorisations énoncées en l 'exposé préalable du bail et qui sont devenues définitives', et l’article 18 précise que le preneur s’engage à participer aux frais de la campagne de lancement et de promotion et d’animation de l’ensemble commercial.

Le contrat de bail prévoit une information sur l’environnement commercial du local pris à bail par la société Icarus, sans contenir toutefois d’engagement précis du bailleur sur la construction du programme immobilier qui est décrit comme prévisionnel, et dont la construction ne dépendait, en tout état de cause, pas de la société Edissimo qui n’en est nullement maître d’ouvrage, mais de la société [Adresse 10].

Si la plaquette publicitaire au nom de 'Virgil', dont il n’est pas contesté qu’elle a été remise à la société Icarus avant conclusion du contrat, mentionne la livraison du cinéma multiplexe en juin 2014, et un début des travaux en janvier 2013, le contrat de bail lui-même informe sur ces points le locataire que 'des permis de construire modificatifs de recollement ainsi que de nouveaux permis de construire seront déposés pour les ilôts E, D2 et G'. Or, le complexe cinématographique correspond à l’ilôt G, de sorte que la société Icarus avait nécessairement connaissance, avant la conclusion du contrat, que certains éléments de l’ensemble immobilier avaient pris du retard dans le planning de construction, de sorte que la date de construction de ceux-ci n’était à l’évidence pas déterminante pour la locataire.

Pour le surplus, le contrat de bail ne fait référence qu’à la seule enseigne Mistigriff qui a été ou doit être déplacée, et la plaquette publicitaire précitée ne vise que les seules enseignes Monoprix, C&A et Mistigriff, dont il n’est pas démontré par la société Icarus qu’elle n’a contracté qu’en raison de la promesse de leur installation, ni que cette installation n’a pas eu lieu. Il convient enfin d’observer que les stipulations du contrat de bail ont prévu une franchise de trois mois de loyer, puis une augmentation progressive du loyer pendant les trois premières années, afin de permettre à la société Icarus de démarrer son activité dans de bonnes conditions. La société Edissimo avait en outre elle-même intérêt à ce que le centre commercial soit achevé au plus tôt pour que sa locataire développe une activité permettant d’ouvrir droit au paiement du loyer variable additionnel basé sur le chiffre d’affaire du preneur.

Il n’est en l’espèce, démontré l’existence d’aucune dissimulation par la société Edissimo, qui n’avait pris aucun engagement sur la commercialité des allées du Chablais, mais qu’elle avait, tout autant intérêt que la société Icarus, à voir développer.

II- Sur l’exception d’inexécution

L’exception d’exécution permet uniquement à une partie à un contrat synallagmatique de suspendre l’exécution de la prestation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Elle entraîne non pas la disparition de l’obligation mais un ajournement de son exécution. Elle ne permet pas de se prévaloir d’une faute commise par son cocontractant dans le cadre de l’exécution des obligations contractuelles pour s’opposer à l’exécution de ses propres engagements.

La société Icarus n’est pas fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution du contrat de bail la liant à la société Edissimo, alors qu’elle reproche à sa bailleresse de ne avoir réglé le prix du local commercial au promoteur-vendeur, alors que deux contrats distincts sont en cause avec des parties différentes et que les obligations des parties ne sont pas réciproques.

III- Sur l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil prévoit 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations., par exemple l’obligation de délivrance du bailleur.'

La jurisprudence précise que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité (3ème Civ., 15 décembre 2021, n°20-14.423 et 20-16.570).

Le bail commercial signé entre les parties présente l’objet du contrat comme 'situés dans l’immeuble sis à [Localité 9] formant partie de l’ensemble immobilier visé à l’exposé préalable : [Adresse 15], [Adresse 13]. (..) désignés par la référence CF7 sur les plans figurant en annexe 1 au présent bail. La surface totale GLA (tel que ce terme est défini à l’article .-2° partie) des locaux loués est de 166,7 m². Tels que les locaux s’étendent, se poursuivent, et se comportent sans aucune exception ni réserve, le preneur dispensant le bailleur d’en faire une plus ample désignation. Il est précisé que la surface de vente des locaux donnés à bail est de 145 m². Cette surface de vente s’entend des espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, de ceux affectés à l’exposition des marchandises proposées à la vente, à leur paiement, et de ceux affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. Le vendeur garantit au preneur que les locaux sont à usage commercial et qu’il a obtenu les autorisations énoncées en l’exposé préalable du bail et qui sont devenues définitives.'

L’exposé situé en première page du bail reprenait les permis de construire accordés et/ ou devant être redéposés, ainsi que la mention '16 juin 2009 : autorisation d’exploitation commerciale confirmée par la CNAC (suite à recours d’un tiers)', et le paragraphe suivant 'déclaration préalable – bail commercial’ fait référence aux dispositions légales et règlementaires qui sont applicables à un bail commercial.

Il est en l’espèce reproché à la société Edissimo d’avoir laissé en déshérence les locaux commerciaux voisins de celui loué par la société Icarus, que de nombreuses cellules commerciales seraient vacantes, et qu’il y aurait là un trouble de jouissance pour le preneur.

Au terme du bail, le bailleur s’est engagé à délivrer le local CF7 et à permettre à la société Icarus d’en jouir paisiblement. Il n’est fait état d’aucune dépossession ou revendication d’un tiers, le preneur étant resté dans les lieux jusqu’à la décision de résilier le bail de la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur de la société Icarus, adressée par courrier du 25 octobre 2019.

Il ne ressort ensuite d’aucune stipulation du bail que le bailleur se soit engagé à ce que toutes les cellules de l’ensemble immobilier soient louées ou occupées, à supposer, de surcroît, qu’elle en soit propriétaire et en mesure de trouver facilement des locataires potentiels.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un trouble à la jouissance paisible de la locataire, les prétentions de cette dernière tendant à voir la bailleresse déboutée de ses demandes de fixation à son passif des loyers antérieurs à la procédure collective ou de condamnation au paiement des loyers postérieurs, seront rejetées et le jugement de première instance confirmé.

IV- Sur les demandes de dommages et intérêts

En l’absence de démonstration d’une faute du bailleur, il n’y a pas lieu de le condamner à payer quelque somme que ce soit, ni à la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus, ni aux associés de cette dernière.

V- Sur l’appel incident et les demandes accessoires

L’appel n’ayant eu aucune utilité pour la liquidation de la société Icarus, il y a lieu de condamner la société MJ Alpes aux dépens en cause d’appel, ainsi qu’à une indemnité procédurale de 2.000 euros au bénéfice de la société Edissimo. Le domaine de l’article 700 du code de procédure civil est un domaine relevant de l’appréciation souveraine des juges, dès lors, il n’apparaît pas nécessaire de revenir sur l’appréciation faite en première instance sur les frais irrépétibles, dans la mesure où le jugement est par ailleurs, intégralement confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société MJ Alpes, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Icarus, à payer à la société Edissimo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 08 avril 2025

à

la SELARL LEVANTI

la SCP PIANTA & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 08 avril 2025

à

la SCP PIANTA & ASSOCIES