N° Minute : [Immatriculation 6]/325

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 04 Septembre 2025

N° RG 23/01609 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLMX

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 11 Octobre 2023, RG 22/02152

Appelante

Mme [G] [M] veuve [K]

née le 03 Février 1970 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Représentée par la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocat au barreau D’ANNECY

Intimée

S.C.I. SIENA dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL POLDER AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 mai 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur [P] GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Siena, détenue à 99% par la SAS Hbc, elle-même détenue à 99 % par la holding Tomy, dont M. [I] [K] détenait 99% des parts, a fait l’acquisition le 30 décembre 2008 d’un appartement d’une surface habitable de 110 m² situé au [Adresse 2] à Annecy.

M. [I] [K] était par ailleurs propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise au [Adresse 5] à [Localité 10], acquise le 16 mai 2001.

Il a épousé le 20 août 2016 Mme [G] [M], qui était employée de la SAS Hbc depuis le 2 février 2014.

Un contrat de bail portant sur l’appartement situé au [Adresse 2] à Annecy aurait été conclu le 26 novembre 2015 entre la SCI Siena et Mme [G] [K], moyennant un loyer mensuel de 850 euros. Aucun loyer n’a cependant jamais été versé au titre de ce contrat de bail, dont l’existence est contestée par Mme [K].

M. [K] a successivement rédigé, au profit de Mme [K], un testament le 14 mars 2016 puis une donation le 8 août 2017, avant d’établir le 28 novembre 2017 un testament olographe de révocation, la privant de tous droits dans sa succession, à l’exception des droits d’habitation et d’usage de l’article 764 du code civil, dont le conjoint survivant ne peut être privé que par un testament authentique.

Un mandat de protection future, établi le 12 janvier 2016, a été activé le 27 avril 2021 au profit de M. [K], qui a été placé en Ehpad le 9 novembre 2021.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2021, le président du tribunal de commerce, constatant l’incapacité de M. [I] [K] à gérer les sociétés dont il était le dirigeant et le bénéficiaire effectif, a admis la SAS Hbc au bénéfice d’une procédure d’administration provisoire.

Après examen des comptes de la SCI Siena, la SELARL AJ Meynet et Associés, désignée en qualité d’administrateur provisoire, a procédé le 24 janvier 2022 au licenciement à titre conservatoire de Mme [K] puis l’a, par courrier en date du 2 février 2022, mise en demeure de procéder au paiement des loyers afférents à l’appartement situé au [Adresse 2] à Annecy, sur les trois dernières années.

M. [K] est décédé le 6 février 2022, laissant pour recueillir sa succession ses deux enfants, M. [P] [K] et Mme [O] [K].

M. [P] [K] a été nommé président de la SAS Hbc le 20 juillet 2022, mettant fin à la mission de l’administrateur provisoire, et gérant de la SCI Siena à compter du 6 septembre 2022.

Par courrier en date du 4 mai 2022, le notaire en charge de la succession a sollicité la remise par Mme [K] d’un jeu de clés de l’appartement d'[Localité 9] et des clés de la maison de [Localité 10].

Le 9 mai 2022, le notaire de Mme [K] a indiqué que celle-ci entendait se prévaloir, sur le fondement de l’article 764 du code civil, d’un droit viager d’habitation sur la maison de [Localité 10], dont elle a refusé de restituer les clés. Les clés de l’appartement d'[Localité 9] ont par contre été remises par Mme [K], par l’intermédiaire de son notaire, le 15 juin 2022.

Par acte en date du 22 novembre 2022, la SCI Siena, représentée par son gérant en exercice, M. [P] [K], se fondant sur le contrat de bail qui aurait été signé le 26 novembre 2015, a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy Mme [K] afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 28 701,67 euros au titre des loyers afférents à l’appartement situé au [Adresse 2] à Annecy, courus entre le 22 novembre 2019 et le 15 septembre 2022.

En parallèle, M. [P] [K] et Mme [O] [K], héritiers de M. [I] [K], excipant de ce que leur belle-mère ne se serait installée dans la maison de Menthon-Saint-Bernard qu’en mai 2022, et de ce qu’elle occupait à l’époque du décès, à titre de résidence principale, l’appartement d'[8] propriété de la SCI Siena, ont, par exploit en date du 2 décembre 2022, fait citer devant le tribunal judiciaire d’Annecy Mme [K] afin notamment de voir déclarer que l’intéressée ne dispose d’aucun droit temporaire de jouissance gratuite, ni de droit viager d’habitation sur la maison sise au [Adresse 5] à Menthon-Saint-Bernard, dépendant de la succession de leur père, et ordonner son expulsion. Cette procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de ce ressort.

La SAS Hbc a par ailleurs déposé une plainte pénale à l’encontre de Mme [K] le 5 octobre 2022 des chefs d’abus de biens sociaux, recel de ce délit et vol, aux termes de laquelle ils reprochent notamment à leur belle-mère, présentée comme étant la dirigeante de fait de la société, d’avoir dérobé l’ensemble des archives de la SAS Hbc. Aucune suite n’a encore été donnée à cette plainte.

Par jugement contradictoire rendu le 11 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par Mme [K],

rejeté la demande de sursis à statuer formée par Mme [K],

dit que la SCI Siena rapporte la preuve de l’existence et de la validité du contrat de bail conclu le 26 novembre 2015,

dit qu’en l’absence de congé délivré par Mme [K], la résiliation du bail est intervenue le 15 juillet 2022, soit un mois après la restitution des clés,

condamné Mme [K] à payer à la SCI Siena la somme de 27 001,67 euros au titre de l’arriéré des loyers sur la période du 22 novembre 2019 au 15 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

rejeté le surplus de la demande en paiement,

condamné Mme [K] à payer à la SCI Siena la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande formée à ce titre par Mme [K],

condamné Mme [K] aux dépens,

constaté l’exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 10 novembre 2023, Mme [K] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry a notamment rejeté la demande de Mme [K] portant sur l’infirmation du rejet de sa demande de sursis à statuer, celle-ci n’entrant pas dans ses pouvoirs.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [K] demande à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il a :

dit que la SCI Siena rapporte la preuve de l’existence et de la validité du contrat de bail conclu le 26 novembre 2015,

dit qu’en l’absence de congé délivré par Mme [K], la résiliation du bail est intervenue le 15 juillet 2022, soit un mois après la restitution des clés,

condamné Mme [K] à payer à la SCI Siena la somme de 27 001,67 euros au titre de l’arriéré des loyers sur la période du 22 novembre 2019 au 15 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

condamné Mme [K] à payer à la SCI Siena la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande formée à ce titre par Mme [K],

condamné Mme [K] aux dépens,

Statuant à nouveau,

débouter la SCI Siena de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SCI Siena au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Siena demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident, en ses demandes et les juger bien fondées,

En conséquence,

confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

dit qu’elle rapporte la preuve de l’existence et de la validité du contrat de bail conclu le 26 novembre 2015,

ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

condamné Mme [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande formée à ce titre par Mme [K],

condamné Mme [K] aux dépens,

constaté l’exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions,

infirmer le jugement en ce qu’il a :

dit qu’en l’absence de congé délivré par Mme [K], la résiliation du bail est intervenue le 15 juillet 2022, soit un mois après la restitution des clés,

condamné Mme [K] à payer à la SCI Siena la somme de 27 001,67 euros au titre de l’arriéré des loyers sur la période du 22 novembre 2019 au 15 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Statuant à nouveau,

dire qu’en l’absence de congé délivré par Mme [K], la résiliation du bail est intervenue le 15 septembre 2022, soit trois mois après la restitution des clés à la SCI Siena, bailleresse,

condamner Mme [K] à lui payer la somme de 28 701,67 euros au titre de l’arriéré de loyers dus sur la période du 22 novembre 2019 au 15 septembre 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 2 février 2022, date de mise en demeure,

condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens de l’instance en appel, en sus de la condamnation de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la preuve de l’existence du contrat de bail

La SCI Siena produit une photocopie d’un contrat de bail, conclu entre elle et '[X] [G]' pour un appartement situé au [Adresse 1] à Annecy, avec un prise d’effet au 1er décembre 2015 et contre des 'charges et loyer’ mensuels de 850 euros.

Mme [G] [M] dénie l’existence de l’original de ce bail que le bailleur dit être en incapacité de produire arguant du fait que les archives de la société dans lesquelles il se trouverait ont disparu du fait de l’intéressée. Celle-ci, intime à la bailleresse de produire cet original. Elle ajoute ne se souvenir d’avoir signé ce bail, ne pas reconnaître l’existence de ce bail et dit qu’à la seule vue d’une copie, elle n’est pas en capacité de prétendre à un montage, mais ne peut pas, pour autant, l’exclure. Elle ajoute enfin que la SCI Siena ne démontre pas la réalité d’un cas de force majeure qui l’empêcherait de produire l’original.

Sur ce :

L’article 1334 ancien du code civil, applicable à l’espèce dispose que : 'Les copies, lorsque le titre original subsiste, ne font foi que de ce qui est contenu au titre, dont la représentation peut toujours être exigée'. Il ressort de la jurisprudence, rendue sous l’empire de ce texte, qu’une photocopie ne peut pas faire foi du contenu de l’original dénié par celui auquel on l’oppose (cass. civ. 1ère, 5 octobre 1976, n°75-12.099, publié au Bulletin).

Toutefois, il est constant que l’existence d’un bail d’habitation purement verbal est admis et que la preuve peut en être rapportée par tous moyens si ce bail a reçu un commencement d’exécution. L’article 1715 du code civil dispose en effet, a contrario, que : 'Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.. A défaut de preuve recevable d’un bail écrit il appartient donc à la cour de rechercher si, en l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties peut être rapportée'.

En l’espèce il est produit aux débats :

— la photocopie d’un contrat de bail (dont le contenu est décrit ci-dessus – pièce bailleur n°2) ; la cour observe que la photocopie ne porte aucune trace manifeste de montage ou de falsification ; au contraire, la signature sous le nom de [I] [K], ès-qualités de gérant de la SCI Siena, est similaire à celle portée sous une attestation d’hébergement qu’il a rédigée en date du 29 mai 2015 (pièce appelante n°4) ; il résulte de cette même pièce qu’il ne peut pas y avoir de doute quant à l’identité de la locataire désignée dans l’acte comme [G] [X], nom porté jadis par Mme [G] [M] (pièce appelante n°4) et qui n’est d’ailleurs pas dénié par l’intéressée (voir également pièce bailleur n°10 concernant les statuts de la SCI 'Bara-[X]') ;

— une copie d’un article de journal datant d’avril 2020, disant que la fille de Mme [G] [M], [W], va vivre le confinement en famille à [Localité 9] ; l’article s’accompagne d’une photographie ainsi légendée 'photo prise depuis l’appartement familial [Adresse 11] à [Localité 9]' (pièce bailleur n°12) ;

— des fiches de paie au nom de Mme [G] [M] de janvier 2021 à février 2022 portant l’adresse litigieuse, soit à une période bien postérieure au mariage contracté entre elle et [I] [K] le 20 août 2016, alors que l’intéressée prétend que le domicile conjugal était à une autre adresse (pièce bailleur n°13) ;

— la copie d’une enveloppe portant un cachet postal en date du 22 juillet 2022 et le nom de Mme [G] [K] à l’adresse litigieuse (pièce bailleur n°14) ;

— la copie d’une facture, en date du 24 juin 2022, émanant de la société de télésurveillance de la maison sise à [Localité 10] mais adressé à M. et Mme [K] à l’adresse litigieuse d'[Localité 9] ;

— des témoignages et propos tenus sur sommations interpellatives selon lesquels entre 2018 et 2022, Mme [G] [M] habitait bien à l’adresse litigieuse avec [I] [K] (pièces bailleur n°19 à 25) ; l’une de ses attestations mentionne que Mme [G] [M] y est restée même après le départ de [I] [K] en 'maison de retraite’ (pièce n°21) ;

— Mme [G] [M] était bien en possession des clés qu’elle n’a restitué que le 15 juin 2022 (pièce bailleur n°9).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’existence d’un bail verbal conclu entre Mme [G] [M] et la SCI Siena est rapportée et que ce bail a reçu, a minima, un commencement d’exécution. A ce titre, l’occupation des lieux par l’intéressée se trouve parfaitement établie. Si aucun loyer n’a été payé ni réclamé comme elle le prétend, la réalité et même le montant du loyer dû résulte de la photocopie du bail. Mme [G] [M] ne pouvait donc pas ignorer qu’elle était débitrice de ce loyer. Si la SCI Siena a fait le choix de ne pas réclamer le paiement, ou a été négligente dans la poursuite du paiement, cet élément n’est pas de nature à démontrer qu’aucun bail n’était conclu ou n’avait reçu exécution. La cour rappelle enfin que le bail a bien été conclu entre une personne physique, Mme [G] [M], et une personne morale, la SCI Siena. Le fait que [I] [K] était titulaire majoritaire des parts de la société ne saurait entraîner la confusion de deux personnes juridiques distinctes et de laisser penser que c’est la personne physique qui était le contractant de Mme [G] [M].

Par conséquent, il convient, par substitution de motifs, de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a dit que la SCI Siena rapportait la preuve de l’existence d’un bail conclu avec Mme [G] [M] le 26 novembre 2015.

2. Sur les demandes en paiement

Il est constant qu’en présence d’un bail verbal d’habitation le régime juridique applicable demeure celui de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, même si aucune partie n’a agi en vue d’obtenir la régularisation de ce bail. Il est tout aussi constant que le congé que peut donner prématurément le locataire résulte d’un acte unilatéral, quel qu’il soit, exprimant de manière non ambigue sa volonté de mettre un terme au bail. Il est également jugé que le bailleur peut se contenter d’une restitution des clés à titre de congés, ce qui ne dispense pas pour autant le locataire de respecter la période de préavis.

En l’espèce, il est établi que Mme [G] [M] a restitué les clés et badges de l’appartement litigieux le 15 juin 2022 (pièce bailleur n°9). Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est de 3 mois lorsque la rupture provient du locataire. Ce dernier ne peut bénéficier d’un délai réduit à un mois que dans certains cas et à condition, selon le même texte, de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment du congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé demeure fixé à trois mois.

Mme [G] [M] ne justifie pas avoir sollicité l’application d’un délai de préavis réduit. Dès lors, le délai de préavis est de trois mois à compter de la date du congé, soit celle de la remise des clés le 15 juin 2022. Elle est donc redevable des loyers jusqu’au 15 septembre 2022.

Mme [G] [M] ne prétend pas s’être acquittée des loyers réclamés. Elle revendique au contraire n’avoir rien payé. Dans la mesure où la copie du contrat fixe un montant 'loyer et charge’ à 850 euros, ce montant s’analyse nécessairement comme comportant une part de charge fixée de manière forfaitaire et non pas une provision sur charge. Conformément à l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges fixées forfaitairement ne peuvent donner lieu à complément ou régularisation ultérieure. Dès lors la locataire est bien redevable d’un montant de 850 euros par mois, le bailleur n’étant pas ici tenu de justifier le montant des charges fixé forfaitairement.

Il convient de rappeler que le délai de prescription pour réclamer le paiement des loyers et charges est fixé à 3 ans. Ainsi tous les loyers et charges antérieurs de plus de 3 années à la date de l’assignation sont prescrits. L’assignation ayant été délivrée le 22 novembre 2022, la SCI Siena est en droit de réclamé le paiement des sommes dues depuis le 22 novembre 2019, jusqu’à la date de fin du préavis, soit le 15 septembre 2022. Elle est donc redevable des sommes suivantes :

— du 22 novembre 2022 au 30 novembre 2022 : 9 jours soit 254,97 euros ([850/30] x 9) ;

— de décembre 2019 à août 2022 : 33 mois soit 28 050 euros (33 x 850) ;

— du 1er septembre 2022 au 15 septembre 2022 : 15 jours soit 424,95 euros ([850/30] x 15) ;

soit un total de 28 729,92 euros.

Toutefois, la SCI Siena ne sollicite que le paiement de la somme de 28 701,67 euros.

Mme [G] [M] sera donc condamnée à payer à la SCI Siena la somme de 28 701,67 euros au titre des arriérés locatifs, outre intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date de l’assignation. Par application de l’article 1154 ancien du code civil, applicable au présent litige, il convient de dire que les intérêts seront capitalisés par année entière et pour la première fois à compter du 4 septembre 2026. Le jugement sera réformé en ce sens.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [M] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera, dans le même temps, déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par Mme [G] [M] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la SCI Siena en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à lui payer une nouvelle somme de 3 000 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé le délai de préavis à un mois, fixé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 27 001,67 euros et ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que le délai de préavis est fixé à trois mois et s’est terminé le 15 septembre 2022,

Condamne Mme [G] [M] à payer à la SCI Siena la somme de 28 701,67 euros au titre des arriérés locatifs, outre intérêt au taux légal à compter du 22 novembre 2022,

Dit que les intérêts seront capitalisés par année entière et pour la première fois à compter du 4 septembre 2026,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [M] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [G] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [M] à payer à la SCI Siena la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Ainsi prononcé publiquement le 04 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, en remplacement de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

04/09/2025

la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

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