COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 12 Mars 2026

N° RG 25/00650 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HW52

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ANNECY en date du 02 Avril 2025, RG 5120000004

Appelants

M. [O] [Y] [M]

né le 18 juillet 1961 à [Localité 1] (74) demeurant [Adresse 1]

Assisté de M^e Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de CHAMBERY

Mme [Q] [M]

née le 28 février 1963 à [Localité 1] (74) demeurant [Adresse 2]

Assistée de M^e Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de CHAMBERY

Mme [I] [M] épouse [A]

née le 28 février 1963 à [Localité 1] (74) demeurant [Adresse 3]

Assistée de M^e Yves FOMBEURRE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

E.A.R.L. L’ETOILE DES NEIGES, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Delphine DRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 16 décembre 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

En exécution d’un bail rural verbal, l’Earl L’Étoile des Neiges exploite depuis 1994 les parcelles sises au [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3], sur la commune du [Localité 4], cadastrées section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8, C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et représentant une superficie totale d’environ 42 hectares.

Ces parcelles, appartenant à M. [O] [M], Mme [Q] [M] et Mme [I] [M], se composent :

d’un chalet à usage d’habitation, salle de fabrication, étable et grange,

d’une ancienne grange servant de cave,

d’une étable,

d’une porcherie,

d’une surface de 36 hectares d’alpage.

Le 31 juillet 2020, les bailleurs ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles précitées au profit de M. [K] [M], de M. [Y] [U] et de Mme [S] [U], pour un prix de 400 000 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 août 2020, cette promesse a été notifiée à l’Earl L’Étoile des Neiges par Me [F], notaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2020, l’Earl L’Étoile des Neiges a informé les bailleurs de son intention d’user de son droit de préemption, conformément à l’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve de la fixation judiciaire du prix.

Par acte du 25 septembre 2020, l’Earl L’Étoile des Neiges a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Annecy aux fins de voir fixer la valeur vénale et les conditions de vente des parcelles susvisées.

Par jugement rendu le 16 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise tendant à déterminer la valeur vénale et les conditions de vente des parcelles précitées. M. [P] [B], expert commis, a déposé son rapport définitif le 21 avril 2022.

Par jugement du 19 octobre 2022, la juridiction a ordonné une nouvelle expertise aux mêmes fins. Le rapport d’expertise définitif établi par M. [E] [L] a été déposé le 6 novembre 2024.

Par jugement contradictoire du 2 avril 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Annecy a :

— fixé la valeur vénale des biens immobiliers cadastrés section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au [Localité 4] à la somme de 311 214,60 euros,

— rejeté les demandes de l’Earl L’Étoile des Neiges de lui donner acte de ce qu’elle se déclare acquéreur,

— rejeté les demandes des consorts [M] de les dire consentants à la vente,

— dit que l’Earl L’Étoile des Neiges conservera à sa charge les frais de l’expertise réalisée par M. [B],

— dit que les consorts [M] conserveront à leur charge les frais de l’expertise réalisée par M. [L],

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés,

— ordonné la restitution de la somme de 117 euros à l’Earl L’Étoile des Neiges au titre de l’excédent versé par le consignataire,

— rejeté la demande de l’Earl L’Étoile des Neiges au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande des consorts [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 24 avril 2025 et reçue au greffe le 29 avril suivant, les consorts [M] ont interjeté appel.

*

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [M] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté les demandes de l’Earl L’Étoile des Neiges de lui donner acte de ce qu’elle se déclare acquéreur,

dit que l’Earl L’Étoile des Neiges conservera à sa charge les frais de l’expertise réalisée par M. [B],

ordonné la restitution de la somme de 117 euros à l’Earl L’Étoile des Neiges au titre de l’excédent versé par le consignataire,

rejeté la demande de l’Earl L’Étoile des Neiges au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

fixé la valeur vénale des biens immobiliers cadastrés section C n°[Cadastre 1] lots 1, 2, 3, 4 et 8 et des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au [Localité 4] à la somme de 311 214,60 euros,

rejeté leurs demandes tendant à les dire consentants à la vente,

dit qu’ils conserveront à leur charge les frais de l’expertise réalisée par M. [L],

dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés,

rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— fixer la valeur vénale des biens et droits immobiliers à la somme de 400 000 euros,

— les dire consentants à la vente desdits biens et droits immobiliers à l’Earl L’Étoile des Neiges au prix de 400 000 euros,

A titre subsidiaire,

— fixer la valeur vénale des biens et droits immobiliers à la somme de 374 181 euros, comme évalué par M. [L] aux termes de son rapport en date du 31 octobre 2024,

— les dire consentants à la vente desdits biens et droits immobiliers à l’Earl L’Étoile des Neiges au prix de 374 181 euros,

En toute hypothèse,

— condamner l’Earl L’Étoile des Neiges aux dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires (3 957,90 euros et 4 779,29 euros), sauf en cas de vente à un prix fixé par la cour à une somme supérieure ou égale à 374 181 euros, auquel cas les frais des deux expertises judiciaires seront partagés par moitié entre vendeur et acquéreur,

— condamner l’Earl L’Étoile des Neiges à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont 4 000 euros en cause d’appel.

Dans ses conclusions transmises à la cour le 17 novembre 2025, notifiées par courrier recommandé, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’Earl L’Étoile des Neiges demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

fixé la valeur vénale des biens immobiliers cadastrés section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au [Localité 4] à la somme de 311 214,6 euros,

dit que les consorts [M] conserveront à leur charge les frais de l’expertise réalisée par M. [L],

ordonné la restitution de la somme de 117 euros à l’Earl L’Étoile des Neiges au titre de l’excédent versé par le consignataire,

rejeté la demande des consorts [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajouter,

— lui donner acte de ce qu’elle est acquéreur des biens immobiliers cadastrés C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et les parcelles C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur la commune du [Localité 4] pour un prix de 311 214,60 euros,

A titre subsidiaire,

— fixer la valeur vénale des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises sur la commune du [Localité 4] louées à l’Earl L’Étoile des Neiges selon bail rural verbal de 1994 à la somme de 244 968,16 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer la valeur vénale des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 1] lots °1, 2, 3, 4 et 8 et C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises sur la commune du [Localité 4] louées à l’Earl L’Étoile des Neiges selon bail rural verbal de 1994 à la somme de 277 000 euros,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [M] à lui payer la somme de 3 957,90 euros en remboursement des frais d’expertise de M. [B] avancés par elle,

— condamner solidairement les consorts [M] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés par elle.

*

A l’audience du 16 décembre 2025, les parties ont repris et développé oralement les moyens et prétentions incluses dans leurs conclusions précitées du 17 et 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du prix :

Selon l’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

En vertu de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

La promesse du 31 juillet 2020 qui a été notifiée à l’intimée, et l’offre d’achat du Gaec La ferme de [Adresse 6] au prix de 400 000 euros, sont des éléments sérieux à prendre en compte mais qui ne sont pas suffisants pour fixer la valeur vénale des biens. En effet celle-ci doit être appréciée après expertise judiciaire ainsi que prévu par l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime.

Par ailleurs l’étude de marché réalisée par l’agence Aravis international à la demande des appelants ne fournit pas de comparaison du bien avec des références de ventes antérieures et n’est pas probante. Le rapport d’expertise du Cabinet [J] et Associés fournit des références de comparaison, mais étant réalisé à la demande exclusive des intimés vendeurs, il n’a pas la valeur probante objective d’une expertise judiciaire. De surcroît l’expert judiciaire, M. [L], explique pourquoi, en page 28 de son rapport, les références 3 à 10 du rapport du Cabinet [J] et associés ne peuvent être retenues.

Enfin le rapport d’expertise judiciaire de M. [B], qui a proposé une évaluation de 277 000 euros, n’est pas à prendre en considération. Cette évaluation, qui ne tient compte que de deux références de comparaison, est sans commune mesure avec le prix convenu dans la promesse unilatérale de vente du 31 juillet 2020 et également offert par le Gaec [Adresse 7].

Dès lors il y a lieu de fixer la valeur vénale des biens en considération du rapport d’expertise judiciaire de M. [L], et des éléments de la cause.

— Concernant les bâtiments :

Se référant subsidiairement à l’expertise de M. [L], les appelants, comme l’intimée, demandent que le prix des bâtiments soit fixé à 160 000 euros ainsi que l’a fait le tribunal, ce qui sera retenu par la cour.

— Concernant les alpages :

La parcelle cadastrée C [Cadastre 3], [Localité 5], de 17 ha 89 a 09, est située à une altitude comprise entre 1 550 et 1660 m avec une exposition globalement sud, et est accessible en été par la [Adresse 8]. Le terrain qui est directement accessible depuis les bâtiments d’exploitation est en nature de pâture, avec pour partie – sur une surface d’environ 7 ha – une pente permettant le broyage mécanique, et pour le reste une pâture des troupeaux. Cette parcelle est mise à disposition de la société exploitant le domaine skiable de la station de ski du [Localité 4] durant la période hivernale.

La parcelle C [Cadastre 2] [Localité 5] de 18 ha 97 a 50 est également en nature de pâture, et elle est accessible par les troupeaux, à l’exception d’un triangle sous le sommet de la pointe de la Grande Combe d’une superficie de 3 ha 50. Une partie de cette parcelle est mise à disposition de la société exploitant le domaine skiable.

M. [L] a détaillé des termes de comparaison de ventes de parcelles agricoles en pages 23 à 27 de son rapport. Les prix de vente précisés dans les actes authentiques ne faisant aucun détail entre bâtiments et parcelles de pré, il en a proposé des ventilations, avec des prix de terrains agricoles variables entre 0,24 euro/m² et 0,75 euro/m² selon la surface. Il ressort en effet de l’analyse de ces termes de comparaison que l’expert a proposé le prix de 0,24 euro du m² pour un terrain en nature de pâture de grande surface (environ 142 ha, cf p. 23), et que l’avant dernière référence de son rapport (p. 27) composée d’un terrain en nature de pâture et lande de 79 ha 55 a 23 sans bâtiment vendu au prix de 191 700 euros représente un ratio de 0,24 euro du m². L’expert a proposé une ventilation entre prix des bâtiments et terrains avec un prix de 0,50 euro du m² pour un terrain de moyenne surface (environ 21 ha) vendu avec un chalet d’alpage et ses dépendances et qui est situé à 2 km 300 des constructions en litige. Il a toutefois constaté un ratio de 0,49 euro du m² pour la vente de diverses parcelles agricoles d’une superficie totale de 3 ha 65 a 20 (p. 23). Enfin il constate un ratio de 0,75 euro du m² pour une petite parcelle d’environ 11 ha vendue avec un petit bâtiment qualifié de grenier (p. 25), et il propose un prix de 0,75 euro du m² pour un terrain de 2 ha 93 a 67 vendu avec une ferme d’estive (étable, locaux moderne de fabrication fromagère et fenil), les bâtiments étant, quant à eux évalués, par l’expert à 264 225 euros (cf p. 26).

Au vu des références de comparaison fournies dans le rapport d’expertise et des ventilations de prix faites par l’expert, le prix du m² des terrains agricoles en nature de pâturage proposé par M. [L] ne dépend pas que de l’existence et le cas échéant du bon état des bâtiments vendus ensemble dans le même acte, mais également de la surface des parcelles en cause, et de l’attractivité des biens (résultant notamment de l’exposition des terrains, de la desserte, de l’importance de la pente). Ainsi il ne peut être retenu que seul le bon état des bâtiments vendus serait de nature à créer une plus-value pour les pâturages ainsi que le soutient l’intimée.

Après analyse des références de comparaison M. [L] retient pour les parcelles en cause :

— un prix de 0,50 euro du m² pour la partie principale des parcelles en cause représentant 333 659 m²,

— et un prix de 0,20 euro du m² pour les terrains non accessibles sous la pointe de la Grande Combe de 35 000 m².

Au vu des éléments de comparaison fournis dans le rapport d’expertise, l’évaluation au prix de 0,50 euro par m² préconisée par M. [L] pour la partie principale de 333 659 m² est justifiée, en tenant compte du fait que les bâtiments vendus ensemble par les appelants sont à rénover et à moderniser, mais également en tenant compte de la surface de terrains en nature de pâturage vendus, de leur desserte aisée, de leur accessibilité et de leur visibilité depuis les bâtiments (cf réponse aux dires p. 4). En outre ce prix est cohérent au vu de l’attractivité du bien révélée par le montant de la promesse de vente, quand bien même celle-ci n’a pas pu être suivie d’une vente en raison de la procédure de préemption. Ainsi le prix de 333 659 x 0,50 = 166 830 euros tel qu’évalué par l’expert judiciaire est retenu par la cour.

En revanche le prix de 0,20 euro du m² proposé par M. [L] n’est pas justifié pour la petite parcelle de 3 ha 50, située sous le sommet de la pointe de la Grande Combe, qui est inaccessible aux troupeaux. La cour retient un prix de 0,10 euro du m² pour cette parcelle, qui est donc évaluée à 3 500 euros.

Au total les parcelles d’alpage sont évaluées à 170 330 euros.

— Concernant la parcelle boisée :

A titre subsidiaire les appelants admettent l’évaluation proposée par l’expert et retenue par le tribunal de 3 751 euros pour la parcelle boisée, soit 0,15 euro du m². Cette évaluation est retenue par la cour.

— Concernant la question du droit à indemnité pour passage de pistes de ski :

Dans la valeur vénale des biens, M. [L] intègre une indemnité pour passage des pistes de ski. Il évoque cette question en page 33 de son rapport d’expertise, en faisant référence à un courrier du 12 juin 2023 de Me [Z], avocat des vendeurs. Ce courrier n’est pas annexé au rapport d’expertise. Aucun élément objectif n’est produit concernant le versement d’une indemnité pour passage de pistes de ski en hiver sur les parcelles.

De plus, ainsi que l’a justement observé le tribunal, il n’est pas justifié d’une servitude ouvrant droit à indemnité au sens des articles L.342-20 à L.324-24 du code du tourisme.

En outre selon l’article L.342-24 du code du tourisme, la servitude instituée en vertu des articles L.342-20 à L.342-23 ouvre droit à indemnité s’il en résulte pour le propriétaire du terrain ou l’exploitant un préjudice direct, matériel et certain. Cette indemnité est à la charge du bénéficiaire de la servitude.

Dans l’hypothèse du versement d’une indemnité, elle est destinée à compenser le préjudice causé au propriétaire par le passage des pistes de ski durant l’hiver concerné, et elle n’augmente pas la valeur des biens vendus.

Le tribunal a, à juste titre, écarté la demande correspondante.

En définitive il y a lieu de fixer la valeur vénale des biens à la somme de 334 081 euros. Le jugement est infirmé sur ce point.

Il n’y a pas lieu de donner acte aux parties des prix auxquels elles acceptent de vendre ou d’acheter, étant rappelé que les dispositions de donner acte ne tranchent pas leurs droits, et que de plus ces prix sont différents de la valeur vénale fixée par la cour.

De même il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes correspondantes.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions en appel. Le jugement est confirmé en ce qu’il compense les dépens, en ce qu’il met à la charge de l’Earl L’Étoile des Neiges les frais de l’expertise diligentée par M. [B], à la charge des consorts [M] les frais de l’expertise diligentée par M. [L], et enfin en ce qu’il rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la procédure d’appel sont partagés par moitié entre les appelants, d’une part, et l’Earl L’Étoile des Neiges d’autre part. Les demandes en indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé la valeur vénale des biens immobiliers cadastrés section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au [Localité 4] à la somme de 311 214,60 euros,

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée,

Fixe la valeur des biens immobiliers cadastrés section C n°[Cadastre 1] lots n°1, 2, 3, 4 et 8 et des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au [Localité 4] à la somme de 334081 euros,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Condamne l’Earl L’Étoile des Neiges à supporter la moitié des dépens de la procédure d’appel, et condamne in solidum M. [O] [M], Mme [Q] [M] et Mme [I] [M] à supporter l’autre moitié des dépens,

Rejette toute autre demande.

Ainsi prononcé publiquement le 12 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président