Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 6, 27 mars 2026, n° 22/04705

TGI Paris 25 janvier 2022

CA Paris
Infirmation partielle 27 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 6, 27 mars 2026, n° 22/04705
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/04705
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 25 janvier 2022, N° 19/09247
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe SIZAIREAgnès LEBATTEUX SIMONClaude VAILLANTAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COURSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	S.A. , COULON c/ Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, LA GESTION FONCIERE

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 27 MARS 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04705 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMW4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2022 -Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 19/09247

APPELANTE

S.A., COULON, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le N° 785 348 400, prise en la personne de son représentant, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Audrey Schwab de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Claude Vaillant

INTIMEE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 2] représenté par son syndic : SARL LA GESTION FONCIERE, Société à responsabilité limitée au capital de 100 000,00 €, immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 410 511 976, elle-même représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O LA GESTION FONCIERE, [Adresse 3]

Représentée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0154 ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Coste Amandine substituant M^e Sizaire Christophe

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès LAMBRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon lettre de commande en date du 23 février 2016, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] (le syndicat) a confié à la société, [G] des travaux de rénovation énergétique pour un montant total de 2 407 000 euros HT.

La réception avec réserves est intervenue le 17 novembre 2017.

La société, [G] a établi le 25 juin 2018 un mémoire définitif arrêtant le montant de son marché à 2 588 398,85 euros TTC.

Par lettre du 26 juin 2018, la société Reezome, maître d''uvre, a adressé ce mémoire au syndic de l’immeuble en l’invitant à régler à l’entreprise la somme de 15 442,94 euros correspondant à une situation n° 18 demeurée impayée ainsi que le montant restant dû de 138 690,52 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 9 octobre 2018, la société Reezome a transmis à la société, [G] une liste de réserves restant à lever pour le 29 octobre 2018.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 octobre 2018, la société, [G] a fait savoir qu’une partie de ces réserves avait été levée et en a contesté le surplus.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 décembre 2018, le conseil de la société, [G] a mis en demeure le syndicat de régler à cette dernière, sous huit jours, la somme totale de 69 345,27 euros TTC, de notifier le décompte général définitif et le procès-verbal de levée des réserves.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 11 janvier 2019, le syndic a contesté la levée des réserves, rappelant qu’aucun procès-verbal de levée des réserves n’avait été établi par le maître d''uvre et que le solde de marché était retenu dans l’attente de cette levée.

Par courriel du 17 janvier 2019, le maître d''uvre a transmis à la société, [G] un tableau de quatre réserves restant à lever avant transmission du procès-verbal de levée des réserves.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au syndicat le 28 janvier 2019, la société, [G] a, par la voie de son conseil, contesté trois de ces réserves aux motifs qu’elles ne figuraient pas dans le procès-verbal de réception et indiquait que la quatrième était en cours de reprise, précisant être disposée à intervenir gracieusement sur certains postes non réservés à réception sous réserve d’être intégralement réglée de son marché.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 février 2019, le syndicat a maintenu ses demandes de levées des réserves.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 mars 2019, le conseil de la société, [G] a réitéré sa position, y compris concernant la proposition d’une intervention à titre gracieux, sous réserve de paiement préalable de la somme de 29 345,27 euros TTC correspondant au solde du décompte général définitif.

Par courriel du 12 avril 2019, la société, [G] a transmis au syndic un projet de protocole d’accord transactionnel auquel il n’a pas été donné suite.

Par acte d’huissier du 2 août 2019, la société, [G] a assigné le syndicat devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de paiement, en principal, de son solde de marché à hauteur de 29 345,27 euros.

Par virement du 20 mars 2020, le syndicat a réglé à la société, [G] la somme de 29 345,26 euros réclamée.

Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Condamne le syndicat à payer à la société, [G] la somme de 3 470,82 euros au titre des intérêts au taux contractuel sur la somme de 29 345,27 euros ;

Condamne la société, [G] à payer au syndicat la somme de 50 000 euros au titre des pénalités de retard ;

Dit que les intérêts sur ses sommes courront au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la compensation de ces dettes connexes ;

Déboute le syndicat de sa demande de restitution de la somme de 29 345,27 euros ;

Déboute le syndicat du surplus de sa demande au titre des pénalités de retard ;

Condamne le syndicat aux dépens ;

Déboute les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 28 février 2022, la société, [G] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour le syndicat.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la société, [G] demande à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2022 en ce qu’il a condamné le syndicat à payer à la société, [G] la somme de 3 470,82 euros au titre des intérêts de retard,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2022 en ce qu’il a condamné la société, [G] à payer au syndicat la somme de 50 000 euros au titre des pénalités de retard avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 janvier 2022 en ce qu’il a ordonné la compensation de ces dettes connexes,

Statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société, [G] à payer au syndicat la somme de 50 000 euros au titre des pénalités de retard avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

A titre très subsidiaire,

— Limiter le montant des pénalités de retard à 5 % du montant du marché,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat à lui payer la somme de 12 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H Avocats, en la personne de M^e Schwab, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, le syndicat demande à la cour de :

— Recevoir le syndicat en son appel incident et le déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en ce que le tribunal judiciaire de Paris :

— Condamne le syndicat à payer à la société, [G] la somme de 3 470,82 euros au titre des intérêts au taux contractuel sur la somme de 29 345,27 euros,

— Limite la condamnation de la société, [G] à payer au syndicat la somme de 50 000 euros au titre des pénalités de retard,

— Déboute le syndicat de sa demande de restitution de la somme de de 29 345,27 euros,

— Déboute le syndicat du surplus de sa demande au titre des pénalités de retard,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Rejeter les demandes, prétentions et moyens, y compris ceux nouvellement présentés dans le cadre des conclusions récapitulatives et responsives, de la société, [G], comme étant dépourvus de tout fondement,

— Constater les retards d’exécution, retards de remise des documents techniques et retards de levée des réserves de la société, [G],

— Condamner la société, [G] à verser au syndicat la somme de 4 347 123,50 euros correspondant aux pénalités de retard d’exécution en cours de chantier, en l’absence de remise des documents techniques et lors de la levée des réserves, à laquelle doivent être appliqués les intérêts légaux, et à parfaire au jour d’exécution,

— Condamner la société, [G] à reverser au syndicat la somme de 29 345,27 euros versée durant la période de confinement sans aucune reconnaissance du bien-fondé des demandes présentées par la société, [G] et uniquement afin qu’il ne puisse être reproché au syndicat toute mise en difficulté de la société, [G],

A titre subsidiaire,

— Par compensation, fixer le montant du solde du marché de la société, [G] à la somme 1 857 842,73 euros et condamner la société, [G] à verser au syndicat la somme de 4 317 778,23 euros, correspondant aux pénalités de retard d’exécution en cours de chantier, en l’absence de remise des documents techniques et lors de la levée des réserves somme arrêtée au 15 décembre 2025, et productive d’intérêts, et à parfaire au jour d’exécution, après déduction de la somme de 29 345,27 euros versée en cours d’instance,

En tout état de cause :

— Condamner la société, [G] à verser au syndicat la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 8 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur l’acceptation du décompte général et définitif (DGD) et les demandes relatives au solde du marché

Moyens des parties

La société, [G] soutient que le virement du 20 mars 2020 effectué à son profit par le syndicat est intitulé « mémoire définitif, [G] Decom SDC, [Adresse 6] » et constitue l’acceptation manifeste par celui-ci du mémoire définitif de la société, [G] par le règlement du solde du DGD. Elle soutient ensuite que l’application des dispositions du CCAP n’est pas exclusive de celles de la norme NF P 03-001, qui ne sont ni contraires ni incompatibles. Elle expose ainsi que le syndicat, qui n’a pas notifié de décompte définitif malgré la mise en demeure de la société, [G] et s’est contenté d’alléguer l’existence de réserves non levées, est réputé avoir accepté le DGD de cette société. Concernant la transmission des documents DOE et DIUO, la société, [G] soutient d’une part que cette remise ne figurait pas dans la liste des réserves et, d’autre part, que le règlement du solde par le syndicat attestait de leur remise en ce qu’elle conditionnait le paiement.

Le syndicat soutient que l’application de la norme NFP 03.001 ne trouve à s’appliquer qu’à la condition que les parties au contrat l’ait expressément acceptée et de manière supplétive, avec un rang inférieur aux dispositions issues du CCAP. Il soutient alors que ces dispositions n’ont pas à s’appliquer au cas d’espèce alors que les dispositions du CCAP étaient claires et complètes. Il expose ainsi qu’il a signifié à la société, [G], par courrier du 11 janvier 2019, son refus de ses observations et du montant des sommes réclamées. Il soutient enfin que le paiement du solde du marché, le 20 mars 2020 ne constitue ni une reconnaissance du bien fondé des demandes de la société, [G], ni une renonciation au versement par celle-ci des pénalités de retard. Elle retient à l’appui de cette affirmation qu’elle n’a adressé aucun décompte signé à la société, [G] en accompagnement de ce versement. Elle expose enfin que la société, [G] ne lui a pas remis les dossiers d’intervention ultérieure sur l’ouvrage (DIUO) et dossier des ouvrages exécutés (DOE) alors que cette remise conditionne, aux termes de l’article 3.4 du CCAP, le paiement du solde du marché.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les parties ont signé le CCAP, dans sa version du 18 janvier 2016, elles ont ainsi accepté de se soumettre, conformément à l’article 2 de ce document intitulé « pièces constitutives du marché », à la norme Afnor NFP 03.001. Le CCAP précise qu’en cas de divergence, le maître d''uvre décide de la préséance entre les différentes pièces constitutives du marché. Il sera cependant relevé que la CCAP figure dans la liste des pièces particulières et la norme NFP dans celles des pièces générales. Il est ainsi admis que le CCAP puisse déroger à la norme NFP et primer sur celle-ci.

L’article 3 du CCAP énonce que dans le délai de 30 jours suivant la réception par le maître de l’ouvrage du mémoire définitif vérifié par le maître d''uvre, le maître de l’ouvrage signifie à l’entrepreneur ce décompte définitif.

Aux termes de l’article 19.6.2 de la norme précitée, le maître de l’ouvrage notifie à l’entrepreneur le décompte définitif dans un délai de 45 jours à dater de la réception du mémoire définitif par le maître d''uvre. Ce délai est porté à 4 mois à dater de la réception des travaux dans le cas d’application du paragraphe 19.5.4. Si le décompte n’est pas notifié dans ce délai, le maître de l’ouvrage est réputé avoir accepté le mémoire définitif remis au maître d''uvre après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

Le CCAP déroge à la norme Afnor précitée en ce qu’il réduit à 30 jours le délai imparti au maître de l’ouvrage pour signifier le décompte définitif, il ne prévoit cependant aucune sanction en cas de manquement du maître de l’ouvrage à son obligation de signifier ce décompte définitif à l’entrepreneur.

Les dispositions de l’article 19.6.2 de la norme Afnor, qui prévoient cette sanction, ne présentent aucune contradiction, contrairement à ce qu’affirment les premiers juges, avec celles du CCAP selon lesquelles « le décompte définitif vérifié par le maître d''uvre ne préjuge pas du paiement de tout ou partie du solde dû à l’entrepreneur, lequel reste soumis à l’accomplissement préalable des obligations mises à sa charge par les documents contractuels ». Elles ne dérogent pas davantage au dernier alinéa de l’article 3 du CCAP selon lequel « le paiement du solde ne peut intervenir sans remise préalable des documents dont la remise était prévue en fin de marché ». Cette dernière clause, qui conditionne le paiement à la remise des dits documents est sans incidence sur l’acceptation du décompte.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que la société, [G] a établi son mémoire définitif le 25 juin 2018 et l’a adressé au maître d''uvre lequel, après vérification, l’a transmis au maître de l’ouvrage le 26 juin 2018. Le syndicat ne justifie pas, en revanche, avoir envoyé le décompte définitif à l’entrepreneur dans le délai de 30 jours à dater de la réception du mémoire définitif par le maître d''uvre. Par ailleurs, le courrier adressé par le syndicat le 11 janvier 2019 à la société, [G], en réponse à la mise en demeure adressée par celle-ci 27 décembre 2018 conformément aux dispositions de l’article 19.6.2 de la norme, informe l’entrepreneur de la retenue du solde du marché en raison de le non levée des réserves mais ne présente aucune contestation du décompte général et définitif en tant que tel.

En conséquence, le syndicat est réputé avoir accepté le décompte définitif à l’issue du délai de quinze jours précité soit le 11 janvier 2019.

Enfin, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant que, nonobstant la production de justificatif de la transmission des DIUO et DOE par la société, [G], ce point n’a plus fait l’objet, postérieurement à la date du 18 octobre 2017, d’aucune réclamation ni mention dans les listes de réserves établies par le maître d''uvre et en a déduit que ces documents avaient été remis au syndicat. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de restitution de la somme de 29 345,26 euros correspondant au solde du DGD acquitté par le syndicat et a condamné celui-ci au paiement des intérêts légaux augmentés de 7 points conformément aux dispositions à valeur contractuelle issues de la norme NFP 03.001 à compter de la mise en demeure du 27 décembre 2018 et jusqu’au paiement intervenu le 20 mars 2020.

Sur les pénalités de retard

La société, [G] soutient que, faute pour le syndicat d’avoir contesté le DGD et sollicité à cette occasion l’application de pénalités de retard, sa demande doit être rejetée. Elle rappelle qu’en procédant au règlement du DGD le 20 mars 2020, le syndicat l’a expressément accepté et a renoncé à toute contestation, d’autant que ce paiement est intervenu postérieurement aux retards allégués.

Subsidiairement, elle expose, concernant le retard avant réception, que la découverte d’amiante en cours de chantier constitue une cause étrangère à son intervention à l’origine d’un allongement des délais. Elle ajoute que ses travaux étaient en état d’être réceptionnés le 18 octobre 2017 de sorte qu’aucun retard ne peut lui être reproché. S’agissant de retard relatif à la remise des documents techniques, elle soutient que ce défaut de transmission ne figure pas dans les réserves du 9 octobre 2018, ce qui démontre que leur transmission avait alors été effectuée et ajoute que le paiement du solde par le syndicat s’analyse en une reconnaissance par celui-ci de cette remise. Concernant enfin la levée des réserves, la société, [G] soutient que l’ensemble des réserves étaient levées le 29 octobre 2018, que le syndicat qui avait indiqué retenir le solde du chantier dans l’attente de la levée des réserves reconnaissait ainsi qu’aucune pénalité n’était applicable. Elle soutient ensuite que les réserves dont le syndicat prétend qu’elles demeureraient à lever n’ont pas été émises à la réception et constituent en réalité des désordres relevant de la garantie de parfait achèvement. Elle ajoute avoir contesté par courrier du 28 janvier 2019 certaines de ces réserves qui étaient visibles à la réception mais n’avaient pas été signalées.

La société, [G] soutient encore que la somme réclamée par le syndicat est excessive en ce qu’elle représente 102,55 % du marché et correspondrait à quatre réserves minimes non levées. Elle précise encore que l’article 9.5 de la norme NF P 03-001 prévoit un plafonnement des pénalités de retard à 5% du montant du marché

Le syndicat soutient que les travaux ont été réceptionnés avec un retard de sept mois et que la prolongation du délai d’achèvement n’est pas intervenue dans les conditions prévues au CCAP, après notification au maître d''uvre. Il précise que les pénalités d'1/2000ème du montant du marché HT sont applicables sans formalités préalables. Il conteste l’application de la norme Afnor alors que les stipulations particulières du marché ne prévoient aucun plafonnement. Il expose ensuite que les documents de fin de chantier ne lui ont pas été remis de sorte que la pénalité journalière forfaitaire est applicable. Il soutient enfin que les réserves visées à la réception n’ont pas toutes été levées et que le CCAP prévoit en pareil cas l’application des pénalités.

Réponse de la cour

Lorsque les parties sont convenues d’une procédure contractuelle de vérification des comptes conforme à la norme Afnor NF P 03- 001, le maître de l’ouvrage, qui ne conteste pas le mémoire définitif de l’entreprise dans les délais prévus par la procédure de clôture des comptes organisée par cette norme, est réputé l’avoir accepté et ne peut, passé ces délais, former de réclamation au titre des pénalités de retard ou du coût de reprise d’un désordre réservé à la réception (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 21-25.214)

Comme il a été jugé plus haut, le syndicat est réputé avoir accepté le décompte définitif en application des dispositions de la norme NF P 03-001 qui ne sont pas contraires à celles du CCAP.

Le syndicat qui n’a pas contesté le DGD de la société, [G], notamment en réclamant les pénalités de retard prévues au contrat, ne peut former de réclamation à ce titre de sorte que l’arrêt sera infirmé sur ce point et le syndicat verra ses demandes rejetées.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, le syndicat, partie succombante, sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société, [G] la somme de 8 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

Condamne la société, [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] la somme de 50 000 euros au titre des pénalités de retard ;

Dit que les intérêts sur ses sommes courront au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la compensation de ces dettes connexes ;

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] au titre des pénalités de retard ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4] sis, [Adresse 5] et le condamne à payer à la société, [G] la somme de 8 000 euros.

Le greffier La présidente