MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Avril 2026

N° RG 25/00765 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HXG6

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 22 Avril 2025

Appelants

Mme [B] [A], demeurant [Adresse 1]

M. [Y] [O]-[A], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Cedric CUTTAZ, avocat au barreau d’ANNECY

Intimé

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, l’agence LAMY, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par M^e Eléonore RUBAT DU MERAC, avocat postulant au barreau d’ANNECY

Représentée par la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats plaidants au abrreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 mars 2026

Date de mise à disposition : 28 avril 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Mme [A], M. [O]-[A] et Mme [Z] sont copropriétaires indivis de deux lots (appartement et grenier) au sein de la copropriété située [Adresse 3], qui ont été réunis en un seul lot (appartement).

Le 17 avril 2024, une mise en demeure de payer les charges de copropriété leur a été adressée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], laquelle est restée infructueuse.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 et du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice l’agence Lamy, a fait assigner Mme [A], M. [O]-[A] et Mme [Z] afin notamment de les voir solidairement condamner à lui payer la somme de 1.586,59 euros.

Par jugement du 22 avril 2025, le tribunal judiciaire de d’Annecy a :

— Constaté l’opposabilité de la modification de l’état descriptif de division, le règlement de copropriété la répartition des charges à M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A],

— Débouté les défendeurs de leur demande relative aux justificatifs de charges,

— Condamné solidairement les indivisaires à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 957,25 euros selon décompte arrêté au 28 août 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024,

— Ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] de leurs demandes relatives aux frais rendus nécessaires par la défaillance du débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamné solidairement les indivisaires à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— Débouté les consorts [O]-[Z]-[A] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que de leur demande de dispense pour la participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au visa principal des motifs suivants :

le règlement de copropriété et la répartition des charges sont opposables à Mme [A], à M. [O]-[A] ainsi qu’à Mme [Z] puisqu’ils en

ont eu connaissance dans leur acte de vente lors de l’achat du lot de copropriété, et ce, en dépit de l’absence de publication au fichier de la publicité foncière.

Les consorts [O]-[Z]-[A] n’apportent pas la preuve que de nouvelles catégories de charges ont été créées en 2020, en l’absence d’éléments antérieurs à l’année 2020.

Il apparaît que l’indivision [O]-[Z]-[A] est redevable de la somme de 957,25 euros au titre des charges de copropriété échues et à échoir à la date du 28 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] ne justifie pas des sommes exposées au titre des frais facturés par le syndic rendus nécessaires par la défaillance du débiteur.

Aucun comportement de résistance abusive de l’indivision [O]-[Z]-[A] susceptible d’entraîner le paiement de dommages et intérêts n’est démontré.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 21 mai 2025, les consorts [A], [O]-[A] et [Z] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] de ses demandes relatives aux frais rendus nécessaires par la défaillance du débiteur en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 31 juillet 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [B] [A], M. [Y] [O]-[A] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 22 avril 2025 en ce qu’il a :

— constaté l’opposabilité de la modification de l’état descriptif de division, le règlement de copropriété et la répartition des charges à M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A];

— débouté M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] de leur demande relative aux justificatifs de charge ;

— condamné solidairement M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice l’Agence Lamy, la somme de 957,25 euros selon décompte arrêté au 28 août 2024, outre intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un d’une année ;

— condamné solidairement M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], représenté par son syndicat en exercice l’Agence Lamy, la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] de leur demander au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] de leur demande de dispense pour la participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] aux dépens

Statuant a nouveau,

— Dire et juger que la clé de répartition des tantièmes de charges pour les lots appartenant à l’indivision [O]-[Z]-[A] s’inscrit à hauteur de 60/1000èmes indivis des parties communes de l’ensemble immobilier et 75/1000èmes indivis de la montée d’escalier ;

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] ne démontre pas que les charges réclamées à l’indivision ont été calculées en tenant compte de la bonne clé de répartition des charges ;

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à payer à M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance ;

— Dispenser M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] de participer à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [B] [A], M. [Y] [O]-[A] et Mme [Z] font notamment valoir que :

En l’absence de publication au service de la publicité foncière d’une modification de la clef de répartition des charges de copropriété, celle ci n’est opposable à l’acquéreur qu’à condition qu’il en ait été informé mais également qu’il y ait adhéré de manière non équivoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Dans le cadre de l’émission des appels de fonds, le syndic a appliqué deux nouvelles catégories de répartition de charges à compter du 3ème trimestre 2020 avec un appel rétroactif à la date d’acquisition du bien, cependant cette création de nouveaux tantièmes de charges n’est pas justifiée ;

Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver l’instauration des nouvelles charges dont il fait application, et non aux indivisaires ;

Le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte incomplet qui ne permet pas d’appréhender l’ensemble des frais qui ont été appliqués aux appelants.

Par dernières écritures du 25 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 22 avril 2025 en ce qu’il a :

— débouté M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] de leur demande relative aux justificatifs de charges ;

— condamné solidairement les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété dues ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné solidairement les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté les mêmes de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté les mêmes de leur demande de dispense pour la participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné les mêmes aux dépens,

Statuant de nouveau sur le montant des charges dues,

— Condamner solidairement M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.218,24 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 17 Avril 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— Condamner solidairement M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A], à payer au syndicat des copropriétaires les frais rendus nécessaires en vertu de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, votée aux termes de l’assemblée générale du 27 juin 2016 n’a pas été publiée au service de la publicité foncière et est antérieure à l’acquisition par les indivisaires de leurs lots, cependant elle leur est opposable puisqu’ils en ont eu connaissance dans leur acte de vente, quand bien même ils ne l’auraient pas expressément ratifiée.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 02 février 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 03 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur l’opposabilité du modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et répartition des charges

L’article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.'

L’article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 tempère 'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l’état descriptif de division et des actes qui l’ont modifié, lorsqu’ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit s’il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.'

Les modifications du règlement de copropriété votées lors d’une assemblée générale doivent être publiées au fichier immobilier avant l’acte d’achat ou expressément mentionnées celui-ci avec adhésion aux obligations qui en résultent pour être opposables aux acquéreurs (3e Civ., 8 septembre 2009, pourvoi n° 08-15.146). A ce sujet, l’article 4 du décret précité n’édicte aucun formalisme particulier pour matérialiser l’adhésion de l’acquéreur à un modificatif non publié, et la signature d’un acte qui cite in extenso la résolution modificative et la met en évidence, a tout à la fois pour fonction d’identifier son auteur et de manifester son consentement aux indications de l’acte (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-17.918).

L’indivision [A] a acquis suivant acte du 27 mars 2017 le lot 18, un appartement au quatrième étage, et le lot 20, un grenier situé à droite de l’escalier au quatrième étage, avec les 60/1000èmes indivis des parties communes de l’ensemble immobilier et 75/1000èmes indivis de la montée d’escalier. Il est mentionné en gras au-dessous de cette première description des biens 'le vendeur déclare que les lots numéros dix-huit (18) et vingt (20) ont été réunis pour un précédent propriétaire.

Précision étant ici faite qu’aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2016, il a été décidé la modification de l’état descriptif de division -règlement de copropriété et la répartition des charges.

Il en résulte notamment la réunion des lots numéros 18 et 20 en un seul lot numéroté 29 avec 63/1.000èmes des charges générales et 89/1.000èmes des charges d’escalier.

A ce jour, aucun acte notarié modifiant l’état descriptif de division n’a été publié au service de la publicité foncière d’ANNECY.'

Par ailleurs, il est expressément rappelé en page 22 dans le chapitre 'statut de la copropriété-conventions’ que 'l’acquéreur s’engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété sus-énoncé et dans ses modificatifs éventuels, dont il déclare avoir pris connaissance et reçu une copie dès avant ce jour. (…) L’état contenant les informations sur la copropriété prévues par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, modifié, a été délivré par le syndic à la date du 16 mars 2017. Une copie de cet état est demeurée annexée au présent acte après mention. L’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de cet état, tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier.

Dernière assemblée générale des copropriétaires

La dernière assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 27 juin 2016. Aux termes de ladite assemblée, il a été notamment voté ce qui suit :

— modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et de la répartition des charges,

— rénovation de la cage d’escaliers.

Une copie du procès-verbal de ladite assemblée générale ordinaire est demeurée annexée aux présentes après mention.'(sic)

Force est donc de constater que la rédaction de l’acte a, à au moins deux reprises, spécifiquement attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence d’un modificatif de la répartition des charges, et que l’acte mentionne les millièmes nouvellement attribués aux lots acquis, et joint en annexe le procès-verbal de l’assemblée ayant modifié la répartition des charges.

Dès lors, en signant l’acte authentique d’achat du 27 mars 2017, M. [Y] [O], Mme [V] [Z] et Mme [B] [A], ont tout à la fois acquis les lots 18 et 20 regroupés en un seul renuméroté n°29 et manifesté leur consentement aux indications de l’acte, la mise en exergue de la modification du règlement de copropriété ayant pour but de pallier l’absence de publication au fichier de la publicité foncière qui n’est pas dissimulée.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a retenu que la modification de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et de la répartition des charges était opposable à l’indivision [A]-[O].

II- Sur la création de nouvelles catégories de charges

Au terme des plans de désignation des lots et tableau des millièmes établi en mars et avril 2016 et servant de base à la décision de l’assemblée générale du 27 juin 2016, il a été attribué au lot n°29, qui correspond à l’appartement n°8 dans les combles, 63 tantièmes de propriété du sol et choses communes générales, 63 millièmes des charges communes générales et 89 millièmes des charges spéciales escalier.

Or, les appels de provisions charges-fonds travaux font apparaître :

— une clé de répartition de 63/1000èmes pour les charges communes générales,

— une clé de répartition de 60/1000èmes pour l’assurance multirique habitation,

— une clé de répartition de 60/975 pour les assurances+honoraires (bâtiment, charges bâtiment, sauf SCI D),

— une clé de répartition de 89/1000èmes pour les cages d’escalier, charges spéciales escalier.

Il existe donc une incohérence sur une partie des charges communes générales, qui se voient attribuer des clés de répartition différentes (60/1000èmes et 60/975) de celles annoncées dans le modificatif du règlement de copropriété et répartition des charges. De fait, les décomptes produits ne sont pas exacts et ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires.

Il apparaît ensuite que le dernier relevé de compte copropriétaire produit, arrêté au 19 septembre 2025, d’un montant total débiteur de 1.218,24 euros, inclut pour un total de 1.385,20 euros, des frais qui sont pas justifiés par la sommation délivrée le 17 avril 2024.

En l’absence de production du contrat de syndic, les frais sollicités pour mise en demeure ne peuvent être réclamés, non plus que les frais pour transmission du dossier à un huissier, outre les frais demandés pour dépôt de l’injonction de payer qui a fait l’objet d’un désistement du syndicat des copropriétaires, manifestant par là une mauvaise gestion, soit de la procédure engagée, soit du suivi du compte des copropriétaires concernés.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné l’indivision [O]-[A] à payer la somme de 957,25 euros de charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires sera débouté de toutes ses demandes.

III- Sur les demandes accessoires et indemnitaires

Les indivisaires ne formulent plus de prétention au titre de la communication des justificatifs de charges, lesquels sont en tout état de cause, consultables avant l’assemblée générale selon indications figurant sur la convocation et non comunicables.

Chacune des parties succombe partiellement au fond, les indivisaires [O]-[A] en ce qu’ils refusent de voir appliquer la clé de répartition de 2016 notifiée et acceptée dans leur acte d’acquisition, et le syndicat des copropriétaires qui n’applique pas cette clé uniformément et produit des justificatifs insuffisants sur les frais de recouvrement engagés, lesquels constituent désormais la totalité des sommes qu’il tente d’obtenir. Les dépens seront en conséquence conservés par la partie qui les a engagées, et les parties se verront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie sera déboutée de sa demande de voir appliquer à son bénéfice l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté l’opposabilité de la modification de l’état descriptif de division, le règlement de copropriété la répartition des charges à M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A],

— débouté les défendeurs de leur demande relative aux justificatifs de charges,

— débouté les consorts [O]-[Z]-[A] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que de leur demande de dispense pour la participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

L’infirme pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande de condamnation de M. [O]-[A], Mme [Z] et Mme [A] à payer la somme de 1.218,24 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sa demande de capitalisation des intérêts,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties,

Dit que chaque partie supportera les dépens qu’elle a engagés, en première instance comme en appel,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,