NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Juin 2026

N° RG 23/01070 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJGO

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [M] LES BAINS en date du 01 Juin 2023

Appelante

S.C.I. HEU-[A], dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Luc HINTERMANN, avocat au barreau de [M]-LES-BAINS

Intimée

Mme [I] [H]

née le 30 Novembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Isabelle RATEL, avocat au barreau de [M]-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 avril 2026

Date de mise à disposition : 02 juin 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Selon contrat reçu par notaire le 2 octobre 2020, la société civile immobilière Heu-[A] a consenti à Mme [I] [H] une promesse de vente portant sur un terrain cadastré C [Cadastre 1] situé au lieudit [Localité 2] sur la commune de [Localité 3], sur lequel, selon les mentions de la promesse de vente, avaient été réalisés les travaux de viabilité ainsi que de terrassement et de maçonnerie pour les fondations et la dalle en béton ainsi que la structure en maçonnerie pour la piscine. La promesse précise en outre que le terrain est raccordé au réseau d’assainissement.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 4 juin 2021, elle est assortie des conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et d’un prêt bancaire et prévoit une indemnité d’immobilisation de 42.500 euros dont 21.250 à payer au plus tard le 20 octobre 2020 par le bénéficiaire et le solde au plus tard à l’expiration de la promesse.

Le versement par Mme [H] de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation, a été constaté par un avenant à la promesse de vente du 28 janvier 2021. Le permis de construire a été délivré le 19 février 2021 et le financement bancaire du projet de construction a été obtenu par Mme [H].

Mme [H] a informé la SCI Heu-[A] de sa volonté de renoncer à l’acquisition du terrain et a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation, ce à quoi la promettante n’a pas consenti.

Les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué.

Par acte d’huissier délivré le 1er septembre 2021, Mme [H] a assigné la SCI Heu-[A] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en paiement de la somme de 21.250 euros et en réparation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2021, la SCI Heu-[A] a assigné Mme [H] devant ce même tribunal en paiement du montant total de l’indemnité d’immobilisation.

Les deux instances ont été jointes le 18 janvier 2022.

Par jugement du 01 juin 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Prononcé la nullité de la promesse de vente établie par acte notarié du 2 octobre 2020 entre la société Heu-[A] et Mme [H],

— Débouté la SCI Heu-[A] de toutes ses demandes,

— Condamné la SCI Heu-[A] à régler à Mme [H] la somme de 21.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [T], notaire et ordonné au notaire séquestre de décaisser ladite somme au profit de Mme [H],

— Dit que la somme de 21.250 euros due par la SCI Heu-[A] à Mme [H] produira intérêt de retard au taux légal à compter du 21 juin 2021,

— Condamné la SCI heu-[A] à verser à Mme [H] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice financier, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021,

— Condamné la SCI Heu-[A] à payer à Mme [H] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2021,

— Condamné la SCI Heu-[A] à verser à Mme [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la SCI Heu-[A] au paiement des dépens dont distracton au profit de mMe Ratel, avocate au barreau de Thonon les Bains,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principal des motifs suivants :

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

Compte tenu de son objet social, la SCI Heu-[A] doit être considérée dans ses rapports avec Mme [H] comme un professionnel dans le secteur de l’immobilier, de sorte qu’il lui appartient de prouver qu’elle a respecté son obligation d’information pré-contractuelle ;

La promesse de vente présente sans équivoque le terrain comme ayant été viabilisé par la SCI Heu-[A] et Mme [H] pouvait valablement considérer que le terrain était raccordé au réseau électrique, ce qui ne pouvait qu’être déterminant de son consentement puisqu’elle n’avait plus à supporter le coût de sa réalisation et pouvait planifier d’édifier plus facilement le futur ouvrage ;

Le terrain n’était cependant nullement raccordé au réseau électrique et ce ni lors de la promesse, ni à la date prévue de réitération, ce que la SCI Heu [A] ne pouvait ignorer et n’a pourtant pas indiqué à Mme [H] ;

Cette réticence constituée par la dissimulation de l’état véritable des raccordements, est dolosive et emporte nullité de la promesse de vente et partant, l’obligation pour la SCI Heu [A] de restituer les fonds versés au titre de 'l’indemnité d’immobilisation ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

M. [H] justifie avoir consacré beaucoup de temps et d’investissement à la conception de son projet de construction, notamment en obtenant des devis auprès de différentes entreprises, un permis de construire, des autorisations ainsi qu’un prêt bancaire, de sorte que la non réalisation de son projet lui a été préjudiciable ;

En l’absence d’éléments permettant de constater que ses moyens financiers seraient limités et qu’elle était dans l’impossibilité de s’engager dans un nouveau projet immobilier sans avoir été remboursée des sommes versées, son indemnisation doit être réduite.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 12 juillet 2023, la SCI Heu-[A] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 11 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Heu-[A] demande à la cour de :

— Infirmer dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 1er juin 2023,

Et statuant à nouveau,

— Condamner Mme [H] à payer à la SCI Heu-[A] la somme de 42.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

— Condamner Mme [H] à payer à la SCI Heu-[A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rejeter toutes les demandes formées par Mme [H] comme étant infondées,

— Condamner Mme [H] à payer les entiers dépens, dont ceux de première instance, avec distraction au profit de Maître Francina sur son affirmation de droits.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Heu-[A] fait notamment valoir que :

La promesse de vente prévoit qu’en cas de non réalisation de la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant or, les deux conditions suspensives prévues au contrat ont été réalisées et c’est uniquement du fait de la renonciation intempestive de Mme [H] à poursuivre la vente, que celle-ci n’a pu aboutir, de sorte que la promettante est fondée à solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation ;

Il n’existe aucun dol ni vice caché et Mme [H] a, conformément aux termes de la promesse, eu connaissance de l’ensemble des travaux réalisés dont les factures et devis ont été annexés à la promesse, sans aucune dissimulation de sa part ;

Les travaux de viabilisation du terrain ont été effectués quand bien même ceux concernant le branchement électrique ont été retardés à la suite d’un cas de force majeure tenant à l’abandon du chantier par la société Sobeca, sous-traitante de Enedis, sans lequel le réseau aurait dû être terminé à temps ;

Il ne peut être déduit que le raccordement au réseau électrique était déterminant du consentement de Mme [H] du seul fait que son existence facilitait l’édification du futur ouvrage et amoindrissait son coût de réalisation, alors que le coût du raccordement ne représentait qu’une part infime de ce qui devait être exposé pour la réalisation de l’ouvrage ;

Il n’est en tout état de cause pas démontré que la société Heu-[A] avait connaissance du caractère déterminant de cette information aux yeux de Mme [H] ;

Le terrain objet de la promesse de vente n’est affecté d’aucun vice constituant une atteinte substantielle et notamment l’apport de terre est conforme aux préconisations de la commune et le désenclavement ne pose aucune difficulté puisqu’il s’effectue sur une parcelle appartenant à la SCI ;

Aucune évaluation objective du temps passé par Mme [H] au titre des démarches administratives d’urbanisme et des demandes de devis, ne permet de justifier que des dommages et intérêts lui soient versés à ce titre à hauteur de 3.000 euros.

Par dernières écritures du 08 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [H] demande à la cour de :

— La recevoir en ses demandes fins et prétentions d’intimée,

— La déclarer bien fondée,

En conséquence,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-bains du 1er juin 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la promesse de vente du 2 octobre 2020 signée entre elle et la SCI Heu-[A],

— condamné la SCI Heu-[A] à lui verser la somme de 21.250 euros par décaissement en comptabilité du notaire,

— condamné la SCI Heu-[A] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de première instance,

— Débouter la SCI Heu-[A] de ses demandes fins et prétentions d’appelant,

Au surplus, et en tout état de cause,

— Dire et juger que la SCI Heu-[A] a manqué à son obligation d’information loyale contractuelle,

— Dire et juger que la SCI Heu-[A] a manqué à son obligation de délivrance conforme,

— Dire et juger qu’en tout état de cause la promesse de vente était résolue de plein droit du fait des manquements de la SCI Heu-[A] à ses obligations de loyauté et délivrance conforme,

— Réformer la décision du 1er juin 2023 uniquement en ce qu’elle a limité le préjudice matériel de Mme [H] 'à 30.000 euros et 10.000 euros au titre du préjudice moral’ (sic),

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Heu-[A] à payer à Mme [H] la somme de 30.000 euros en réparation du temps perdu et de l’impossibilité financière de se projeter dans un nouvel achat,

— Condamner la SCI Heu-[A] à payer à Mme [H] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral,

— Dire et juger que les condamnations porteront intérêts légaux à compter de l’assignation pour les autres condamnations,

A titre subsidiaire,

— Confirmer la condamnation de la SCI Heu-[A] à payer à Mme [H] la somme de 3.000 euros à titre de dommages matériels et 500 euros à titre de préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Heu-[A] à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI Heu [A] à payer les entiers dépens et frais d’instance, dont distraction au profit de Maître Isabelle Ratel, avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] fait notamment valoir que :

La SCI Heu-[A] a procédé à des déclarations mensongères en indiquant dans la promesse avoir réalisé en amont de la vente les viabilités habituelles du terrain, alors que Mme [H] a constaté l’absence de réalisation des travaux de raccordement des réseaux télécom et électriques qui devaient pourtant l’être au plus tard à la date de l’acte authentique de réitération de la vente ;

La société Heu-[A] avait connaissance de l’absence de raccordement et a sciemment omis de le déclarer à la signature de la promesse, tout en ayant conscience du caractère déterminant de ces informations pour le consentement de Mme [H], la viabilisation étant un gage de temps sur la faisabilité de la construction envisagée et un atout financier, la valorisation du terrain prenant au demeurant en compte cette viabilisation ;

La force majeure invoquée par la société Heu-[A] ne peut justifier ni l’absence de réalisation des viabilités, ni la mauvaise information qu’elle a fournie au jour de la promesse alors qu’il lui appartenait d’être transparente ;

La SCI Heu-[A] a par ailleurs manqué à ses obligations contractuelles en procédant à des modifications substantielles du terrain après signature de la promesse : ouverture dans le mur de la piscine, déversement de terres et gravats sur le terrain en lisière de forêt et sur une zone protégée, alors qu’elle s’était engagée à vendre le bien en l’état où il se trouvait au jour de la promesse ;

La SCI Heu-[A] n’était pas en mesure de vendre un terrain régulièrement désenclavé et a volontairement omis d’indiquer dans la promesse de vente que les locataires de la parcelle voisine s’opposaient à tout travaux permettant de créer la servitude nécessaire au désenclavement du terrain ;

Le vide sanitaire ne répondait pas aux exigences de fonctionnement ;

C’est dès lors bien le comportement de la SCI Heu [A] qui a rendu l’acquisition impossible et justifie l’annulation de la promesse de vente ou à tout le moins sa résolution de plein droit, et la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée ;

Les démarches d’obtention d’un prêt, d’un permis de construire ou encore de devis avec divers entreprises ont demandé un investissement personnel à Mme [H], lui ont pris du temps et ont retardé l’acquisition d’un nouveau bien, de sorte qu’elle a subi un préjudice du fait de la non réalisation finale du projet.

Elle a en outre subi un préjudice moral causé par la déloyauté avec laquelle la SCI Heu-[A] n’a eu de cesse d’agir à son égard.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 février 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 21 avril 2026.

Motifs de la décision

I – Sur la nullité de la promesse de vente

En application des dispositions de l’article 1112-1 du code civil :

'[Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

La jurisprudence retient qu’il résulte de l’article 1112-1 du code civil que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie (Com., 14 mai 2025, pourvoi n° 23-18.082, 23-17.948, 23-18.049, 3e Civ., 27 novembre 2025, pourvoi n° 23-18.439). Ainsi l’absence de délivrance d’une information simplement 'utile’ ou 'en lien’ avec l’opération ne suffit pas à engager la responsabilité du débiteur de l’information, le caractère déterminant doit être établi concrètement (3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-18.439).

S’il appartient par principe à celui qui se prévaut d’un manquement d’en rapporter la preuve pour engager la responsabilité de son cocontractant, lorsque le vendeur est un professionnel, tenu comme tel envers son acquéreur profane d’une obligation de renseignement et d’information, il lui incombe d’établir qu’il a exécuté cette obligation (1re Civ., 1 février 2023, pourvoi n° 20-22.176).

La sanction d’un manquement à cette obligation se traduit par principe en dommages et intérêts et ne peut entraîner l’annulation du contrat que si est caractérisé un vice du consentement énoncé à l’article 1130. Ce texte dispose que 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

S’agissant du dol, l’article1137 du code civil énonce que 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

Il appartient à celui qui recherche la nullité, de rapporter la preuve du dol qui suppose que le manquement constaté à l’obligation d’information soit intentionnel et que le débiteur de l’obligation avait connaissance du caractère déterminant de l’information pour l’autre partie.

Ainsi en l’espèce, la nullité du contrat, telle que recherchée par Mme [H], ne peut être prononcée que s’il est établi que la SCI Heu [A] n’a intentionnellement pas délivré à Mme [H] une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, dont l’importance était déterminante pour le consentement de l’intimée, ce dont l’appelante avait connaissance.

La SCI Heu [A] dont l’objet social est 'l’acquisition en état futur d’achèvement ou achevés, apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la localisation et la vente exceptionnelle de tous biens et droits immobiliers’ selon l’extrait du registre du commerce produit aux débats et dont il apparaît qu’elle loue au moins un bien immobilier à un tiers, doit être considérée comme un professionnel. Il lui appartient dès lors de démontrer qu’elle a satisfait à son obligation d’information à l’égard de Mme [H].

La promesse de vente signée par les parties énonce en ce qui concerne l’état du terrain vendu :

— en page 3 : 'les présentes portent sur un terrain sur lequel seuls les travaux de viabilité, de terrassement et maçonnerie pour les fondations et la dalle béton ont été réalisés, tels que les travaux sont décrits dans les factures demeurées annexées (et les devis pour la société Bati Mont Blanc)' ;

— en page 18, à la suite des mentions relatives à la création d’une servitude des réseaux Enédis, Télécom et eau potable sur le fonds vendu au profit du fonds voisin, la mention 'précision étant faite que les réseaux ont été exécutés’ ;

— en page 22 :

'Travaux réalisés sur le terrain

Le [Q] déclare avoir fait réaliser par la société Cayales les travaux suivants sur le terrain :

~ terrassement, viabilisation du terrain avec les raccordements jusqu’aux fondations,

~ fondation – dalle béton,

~ la structure en maçonnerie pour la piscine,

Le [Q] déclare avoir payé les factures pour la pose du coffret électrique en bordure de terrain.

(…)

Le [Q] déclare ne pas avoir réalisé d’autres travaux.

(…)

Travaux à réaliser sur le terrain

Le [Q], à la demande des services télécom, doit installer une gaine jusqu’au réseau existant ainsi qu’un regard 30*30, tel que les travaux figurent de manière approximative sur le plan annexé aux présentes et ce au plus tard le jour de la réitération par acte authentique’ ;

— en page 25, sous le titre 'Raccordement aux réseaux : Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à édifier par le BENEFICIAIRE, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront supportés par lui et également le ou les taxes afférentes.

Le [Q] déclare que le terrain est raccordé au réseau d’assainissement ainsi qu’il résulte de l’attestation délivrée par [M] [R] dont une copie est demeurée annexée aux présentes'

Le terrain vendu est ainsi décrit comme ayant été l’objet des travaux de viabilisation. Il est communément admis que ces travaux consistent dans le raccordement de la parcelle aux réseaux essentiels : eau, électricité, gaz, assainissement et télécommunications.

La promesse énonce du reste que 'les réseaux ont été exécutés', cette mention concernant les réseaux électriques, télécom et d’eau pluviales. Cette mention n’est pas contredite par celle figurant en page 25 qui ne concerne que les raccordements qui 'n’existeraient pas à ce jour’ sans qu’aucune précision soit apportée. Il apparaît encore que les seuls travaux énoncés comme à réaliser sont des travaux complémentaires concernant le réseau Télécom, à la demande de l’opérateur. Enfin, aucune des parties et notamment pas la SCI Heu [A] débitrice de l’obligation d’information, ne produit les devis et factures annoncés comme annexés à la promesse pour vérification des travaux réalisés.

Dès lors, faute d’information spécifique contraire sur ce point, la rédaction de la promesse de vente permet de considérer qu’elle porte sur un terrain disposant du raccordement au réseau électrique, la pose du coffret ayant d’ailleurs été mentionnée comme payée par le promettant.

Un tel raccordement, qui participe de la viabilité du terrain, a un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Il doit par ailleurs être retenu comme le soutient Mme [H], que la viabilisation du terrain était un élément déterminant pour son consentement dès lors qu’elle lui évitait non seulement d’engager la dépense afférente à cette viabilisation mais également et surtout de gérer elle-même les travaux correspondants alors qu’elle était manifestement déterminée à réaliser rapidement la construction ainsi que permet de le constater le fait qu’elle ait sollicité dès la fin octobre 2020, des devis des différents artisans amenés à intervenir dans ce cadre, et que le raccordement supposait des démarches plus importantes qu’une simple validation de devis.

Il peut être constaté à cet égard que l’absence de viabilisation du terrain en ce qu’il n’était pas raccordé au réseau électrique est invoquée par Mme [H] dès le 21 juin 2024 ainsi que le fait apparaître le courrier que son conseil a adressé à la SCI Heu [A], traduisant l’importance accordée à cette caractéristique du bien.

Il n’est pas contesté que contrairement à ce que décrit la promesse de vente, le raccordement du terrain au réseau électrique n’était pas réalisé à la date de la signature de cette promesse, et pas davantage du reste à la date à laquelle la réitération devait intervenir. La SCI Heu [A] soutient en vain que l’abandon du chantier par la société sous-traitante d’Enédis constituerait pour elle un cas de force majeure l’ayant empêchée de réaliser les travaux de raccordement, alors que ce n’est pas le défaut de raccordement qui constitue le manquement qui lui est reproché, mais le défaut d’information de sa cocontractante sur ce point, l’exécution de cette obligation n’étant nullement empêchée par le comportement de la société Sobeca.

Le manquement de la SCI Heu [A] à son obligation d’information telle que prévue par l’article 1112-1 du code civil est donc caractérisé.

Cette professionnelle, qui met en vente un terrain décrit comme viabilisé, dont le prix est fixé en conséquence, et prend soin de décrire les travaux qui restent à réaliser et d’indiquer que les raccordements aux réseaux sont effectués, ne peut ignorer que la viabilisation est un élément déterminant du consentement de sa co-contractante.

Pour autant, la SCI Heu [A] ne donne aucune information sur l’absence de raccordement au réseau électrique, dont la promesse de vente indique au contraire qu’il est réalisé comme l’établit la mention 'les réseaux ont été exécutés', alors qu’elle sait que tel n’est pas le cas et sait surtout qu’elle rencontre une difficulté majeure en la matière. Il résulte en effet du courrier qu’elle adresse à Enédis et Sobeca le 3 juin 2021, que les travaux ont été 'anormalement ralentis depuis plus de deux ans'. La venderesse pouvait, ainsi qu’elle l’a fait concernant le réseau télécom, préciser dans la promesse que les travaux étaient 'à réaliser’ à sa charge et l’absence d’information sur ce point alors que la venderesse considérait le retard comme anormal depuis plusieurs mois avant la conclusion de la promesse, ne peut résulter d’une simple omission et doit être considérée comme intentionnelle. Le dol est dès lors caractérisé.

C’est en conséquence à juste raison que le premier juge a prononcé la nullité de la promesse de vente, ordonné la restitution à Mme [H], de la somme de 21.250 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et débouté la SCI Heu [A] de sa demande de paiement de ladite indemnité.

La nullité étant retenue, il n’y a pas lieu de répondre à la demande de résolution de la promesse de vente.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts

En application du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil, 'Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.'

Le dol commis par la SCI Heu [A] est constitutif d’une faute dont elle doit réparer les éventuels préjudices qui en découlent.

Mme [H] invoquent d’abord un préjudice lié à la perte de temps consacré aux démarches qu’elle a dû effectuer dans la perspective de la construction. S’il est certain au regard des démarches d’obtention du permis de construire, du prêt immobilier, de recueil de devis et des échanges avec la municipalité dont justifie l’intimée, qu’elle a consacré du temps à la préparation du projet de construction, la demande qu’elle formule à ce titre à hauteur de 30.000 euros, soit l’équivalent de plus de 200 jours de travail à temps plein à un tarif horaire de 20 euros net, n’est aucunement étayée par les pièces produites qui permettent de considérer, comme l’a fait le premier juge, que l’allocation de la somme de 3.000 euros est de nature à indemniser le préjudice subi.

S’agissant de son préjudice moral, son existence n’est pas contestable dès lors que Mme [H] qui était seule au bénéfice de conditions suspensives dont elle a fait en sorte qu’elles soient réalisées, pouvait légitimement se projeter dans la maison à construire avec des projets familiaux, l’indemnisation retenue par le premier juge est en adéquation avec le préjudice subi et doit être confirmée.

Le jugement querellé sera confirmé sur ces points.

III – Sur les mesures accessoires

La SCI Heu [A] qui succombe en son appel, supportera les dépens distraits au bénéfice de M^e Ratel. Elle versera en outre à Mme [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains (RG 21-01719) en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la SCI Heu-[A] aux dépens d’appel distraits au bénéfice de M^e Ratel pour ceux dont elle aura fait l’avance,

Condamne la SCI Heu [A] à payer à Mme [I] [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la SCI Heu [A] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,