RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02351 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I4JT

AB

TJ D'[Localité 8]

05 mai 2023

RG :22/02852

S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION

C/

[V]

[V]

[V]

Grosse délivrée

le 23 janvier 2025

à :

M^e Christian Mazarian

M^e Frédéric Gault

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 05 mai 2023, N°22/02852

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl CONTACT IMMOBILIER GESTION, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christian Mazarian de la Selarl Mazarian-Roura-Paolini, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [P] [V]

né le 02 mai 1942 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Mme [C] [V]

née le 19 mai 1969 à [Localité 10]

Chez Mme [V] [Z] [O]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Mme [N] [V]

née le 15 novembre 1970 à [Localité 11] (Allemagne)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Frédéric Gault de la Selarl Riviere – Gault Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. et Mmes [P], [C] et [N] [V] sont propriétaires indivis d’une maison [Adresse 5] à [Localité 8] sur laquelle ils ont les 20 mai 2011 et le 11 décembre 2013 donné mandat de gestion à la société Contact Immobilier Gestion.

Estimant que celle-ci avait manqué à ses obligations ils l’ont assignée le 26 juillet 2019 devant le tribunal d’Avignon qui par 'ordonnance du juge de la mise en état’ du 3 décembre 2019, requalifiée en jugement le 13 octobre 2020 :

— l’a condamnée à leur payer les sommes de

—  12 351,47 euros en réparation de leurs préjudices financiers

—  800 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à leur communiquer le bail conclu avec M. [W], l’état des lieux d’entrée, l’ensemble des relevés de gestion et un décompte des versements sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement.

Ce jugement rectifié a été signifié à la société Contact Immobilier Gestion le 21 octobre 2020.

Le 8 avril 2021 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon a liquidé l’astreinte prévue et condamné la société Contact Immobilier Gestion à payer aux consorts [V] la somme de 2 430 euros ainsi qu’à leur communiquer les mêmes documents sous nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard passé le même délai.

Par ordonnance du 15 février 2021 le président du tribunal d’Avignon a sur leur requête commis un huissier de justice afin de se rendre dans les locaux de la société Contact Immobilier Gestion et recouvrer les documents sollicités.

Cette ordonnance a été exécutée le 16 mars 2021.

Par ailleurs, par acte du 12 octobre 2021, M. et Mmes [V] ont assigné les locataires le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement du 25 janvier 2022 rectifié le 22 février 2022

— a constaté la résiliation du bail à la date du 18 juillet 2021,

— a condamné solidairement les locataires à leur payer la somme de 44 358,16 euros pour l’arriéré de loyer au 28 septembre 2021 outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et charge et ce jusqu’à libération des lieux.

Le 24 octobre 2022 M. et Mmes [V] ont fait assigner la société Contact Immobilier Gestion pour voir juger sa responsabilité contractuelle engagée à leur égard devant le même tribunal qui par jugement du 5 mai 2023

— l’a condamnée à leur payer les sommes de

—  49 474,58 euros au titre des loyers impayés,

—  7 700 euros HT au titre des dégradations et destructions du bien immobilier,

—  1 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre aux dépens,

— a rappelé l’exécution provisoire de droit,

— les a déboutés du surplus de leurs demandes.

La Sarl Contact Immobilier Gestion a interjeté appel de ce jugement qui lui a été signifié le 27 juin 2023 par déclaration du 10 juillet 2023.

Par conclusions signifiées le 4 octobre 2023 elle a saisi d’une fin de non-recevoir de la demande ayant abouti au jugement du 5 mai 2023 tirée de l’autorité de la chose jugée le conseiller de la mise en état qui par ordonnance du 18 janvier 2024

— s’est déclaré incompétent pour connaître la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société Contact Immobilier Gestion,

— a déclaré irrecevable la demande de radiation de l’appel pour défaut d’exécution de la décision déférée présentée par M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V],

— a condamné la société Contact Immobilier Gestion aux dépens de l’incident,

— a condamné la société Contact Immobilier Gestion à payer à M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, la procédure a été clôturée le 7 novembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 21 novembre 2024 pour être mise en délibéré le 23 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 4 octobre 2023, la société Contact Immobilier Gestion demande à la cour

— d’infirmer le jugement du 5 mai 2023,

Statuant à nouveau

— de juger que la demande ayant donné lieu à la décision du 5 mai 2023 se heurte à l’autorité de la chose jugée,

— de débouter en conséquence M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V] de leurs demandes, fins et conclusions,

— de les condamner au paiement des entiers dépens et de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 janvier 2024, M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V] demandent à la cour

— de débouter la société Contact Immobilier Gestion de l’ensemble de ses moyens, fins et prétention,

— de confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions,

— de juger que l’appel interjeté par la société Contact Immobilier Gestion devra être radié jusqu’à complète exécution du jugement du 5 mai 2023 ayant rappelé que l’exécution provisoire était de droit,

— de condamner la société Contact Immobilier Gestion au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la société Contact Immobilier Gestion aux dépens de l’instance.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*autorité de la chose jugée le 3 décembre 2019

L’appelante soutient que l’assignation du 24 octobre 2022 désigne les mêmes parties, pour les mêmes demandes et les mêmes faits que ceux désignés dans l’assignation du 26 juillet 2019 ayant abouti au jugement du 3 décembre rectifié le 13 octobre 2020.

Les intimés répliquent que l’objet du litige jugé le 5 mai 2023 est différent de celui du litige jugé le 3 décembre 2019, le tribunal n’ayant tranché le préjudice que jusqu’au jour de son prononcé et non pas pour l’avenir, qu’il n’existe donc aucune autorité de la chose jugée pour les préjudices postérieurs à la date du jugement de 2019 même s’ils ont la même cause, entre les mêmes parties et que leur demande résulte de l’aggravation de leur préjudice.

Ils soutiennent que les dégradations dont ils ont demandé réparation le 24 octobre 2022 ne pouvaient être constatées avant le départ effectif des locataires, soit postérieurement au jugement du 3 décembre 2019.

Aux termes de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par assignation du 26 juillet 2019, ayant donné lieu au jugement du 3 décembre 2019, M. et Mmes [V] avaient demandé la condamnation de la société Contact Immobilier Gestion

— à leur payer la somme de 12 351,47 euros en réparation de leur préjudice financier pour loyers impayés et frais de garantie des loyers impayés, augmentés des intérêts au taux légal courant depuis la mise en demeure du 15 février 2019,

— à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral et pour résistance abusive,

et sa condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

à leur communiquer

— le bail conclu avec M. [W]

— l’état des lieux d’entrée

— l’ensemble des relevés de gestion depuis janvier 2015 jusqu’au jour de l’assignation, de tous les biens dont la gestion locative avait été confiée à la requise, en distinguant les locataires

— un décompte des versements effectués par chacun des locataires des biens dont la gestion locative a été confiée à la requise précisant que cette dernière avait reçu de chaque locataire et ce qu’elle avait reversé aux requérants depuis janvier 2015.

Dans le corps de cette assignation, ils indiquaient que la responsabilité contractuelle de cette société était engagée pour non respect de ses obligations et non mise en oeuvre des garanties prévues au contrat. Ils détaillaient leur préjudice au titre d’arriérés de loyers antérieurs à 2016 jusqu’au mois de mai 2019.

La condamnation de la société Contact Immobilier Gestion n’est revêtue de l’autorité de la chose jugée que pour les préjudices financiers nés antérieurement à son prononcé.

Par jugement du 5 mai 2023, les intimés ont obtenu sa condamnation au titre des loyers impayés et divers frais à compter du 1er octobre 2021.

La défaillance persistante des locataires, postérieurement à ce jugement emporte de nouveaux impayés ainsi que les dégradations constatées après leur départ des lieux constituent des demandes nouvelles auxquelles ne peut être opposée l’autorité de chose jugée de cette décision.

En conséquence, le moyen soulevé par l’appelante sera rejeté.

*radiation de l’appel de la société Contact Immobilier Gestion

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le conseiller de la mise en état de cette cour a déclaré irrecevable la demande de radiation de l’appel pour non exécution du jugement du 5 mai 2023 en raison du non respect des délais de l’article 905-2 ancien du code de procédure civile applicable à l’espèce.

M. et Mmes [V] demandent par voie de conclusions à la cour la radiation de l’appel pour inexécution partielle du jugement attaqué sur le fondement de l’article 524 ancien du code de procédure civile applicable à l’espèce alors qu’ils ne l’ont pas saisie par déféré d’une contestation de cette ordonnance.

Leur demande sera déclarée irrecevable.

Au fond

Pour condamner la société Contact Immobilier Gestion à payer la somme de 49 474,58 euros à M. et Mmes [V], le tribunal a jugé que celle-ci avait engagé sa responsabilité contractuelle et que les requérants justifiaient des sommes réclamées suivant décompte de Me [T], huissier de justice, arrêté au 4 octobre 2022.

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

En l’absence de moyens de fond articulés au soutien de sa demande d’infirmation par l’appelante, la décision sera confirmée dans son intégralité.

*frais du procès

Succombant à l’instance, la société Contact Immobilier Gestions sera condamnée à en régler les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer la somme de 1 500 euros aux intimés au titre des frais irrépétibles exposés par ceux-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non recevoir des demandes de M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V] tirée de l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 3 décembre 2019;

Déclare irrecevable la demande de radiation de l’appel formée devant la cour par M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V],

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant,

Condamne la société Contact Immobilier Gestion aux dépens d’appel,

Condamne la société Contact Immobilier Gestion à payer la somme de 1 500 euros à M. [P] [V] et Mmes [C] et [N] [V] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,