COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 23 MARS 2023

F N° RG 19/06402 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LLEC

Monsieur [M] [J]

Madame [P] [S]

c/

Madame [O] [A] divorcée [U]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 novembre 2019 (R.G. 17/00344) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant deux déclarations d’appel des 09 et 13décembre 2019

APPELANTS :

[M] [J]

né le 08 Mars 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[P] [S]

née le 13 Décembre 1975 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e MARTY Aurélie substituant M^e Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[O] [A] divorcée [U]

née le 06 Décembre 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Jean-Philippe MAGRET, de la SELARL MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 février 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Clara DEBOT

Greffier lors du prononcé : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2015, Mme [O] [A] a vendu à M. [M] [J] et Mme [P] [S] une maison d’habitation sise à [Adresse 1], pour un prix de 185 000 euros.

La vente a été réitérée en la forme authentique le 30 novembre 2015.

Se plaignant de divers défauts concernant notamment les carrelages et la chaudière, les consorts [J]-[S] ont saisi leur assurance, laquelle a mandaté M. [K] en qualité d’expert qui s’est transporté sur les lieux le 14 février 2016. Aux termes de son rapport daté du 25 février 2016, celui-ci a conclu que 'concernant le chauffage, la panne est évidente et très certainement apparue depuis longtemps d’où la réparation de fortune. Concernant le carrelage, son remplacement est imposé. Par conséquent, ces deux désordres s’apparentes sans aucun doute à des vices cachés'.

Les consorts [J]-[S] ont ensuite saisi M. [B] [D], expert. Dans ce cadre, une réunion d’expertise contradictoire a été organisée sur les lieux le 27 avril 2016. Le nouvel expert a remis son rapport le 31 mai 2016.

De son côté, Mme [A] a saisi son assurance de protection juridique, la société Groupama, qui a confié le dossier à M. [E] du cabinet d’expertise Atlantecc. M. [E] a organisé une réunion d’expertise contradictoire le 12 mai 2016, en présence de la venderesse, des acquéreurs et de leur expert M. [D]. M. [E] a déposé son rapport le 31 mai 2016 et conclut que la responsabilité de la vendeuse n’était pas « mobilisable ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2016, Les consorts [J]-[S] ont mis en demeure Mme [A] d’avoir à justifier de la surface habitable de la maison. Cette dernière n’a pas répondu à cette demande.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier délivré le 15 mars 2017, M. [J] et Mme [S] ont fait assigner Mme [A] devant le tribunal de grande instance de Libourne afin de la voir condamnée à leur verser la somme de 26 000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal et sur le fondement de la réticence dolosive à titre subsidiaire.

Par jugement rendu le 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Libourne a :

— rejeté la demande de M. [J] et Mme [S] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— rejeté la demande de M. [J] et Mme [S] au titre de la réticence dolosive,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [S] à payer à Mme [A] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [S] à payer à Mme [A] la somme de 2 500 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [J] et Mme [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [S] aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 9 décembre 2019, enregistrée sous le n° RG 19/06528, M. [J] et Mme [S] ont relevé appel de l’ensemble de cette décision.

Par déclaration électronique en date du 13 décembre 2019, enregistrée sous le n° RG 19/06402, M. [J] et Mme [S] ont relevé appel de l’ensemble de cette décision.

Cette deuxième procédure a été jointe à la procédure n° RG 19/06528 par mention au dossier le 22 janvier 2020.

M. [J] et Mme [S], dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 8 juin 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1134 al 3, 1116 et 1641 du code civil, de :

— réformer en toutes ces dispositions le jugement entreprise et statuant à nouveau

— déclarer recevables et bien-fondés M. [J] et Mme [S] en leur action,

A titre principal

— débouter Mme [A] de toutes demandes, fins et prétentions,

— constater que le vice caché lié aux travaux effectués sur l’immeuble par Mme [A] impactent les impôts fonciers,

— constater que le vice caché lié à l’absence de déclaration des aménagements et des travaux de confort impactent les impôts à usage d’habitation,,

— constater manifestement que Mme [A] n’a pas effectué les déclarations nécessaires auprès des services des impôts,

— juger que cet élément constitue un vice caché,

— la condamner au paiement d’une somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’action estimatoire,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’huissiers en cas d’exécution forcée et notamment les frais prévus par l’article 10 du décret du 12.12.1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

A titre subsidiaire

— débouter Mme [A] de toutes demandes, fins et prétentions,

— constater que la rétention dolosive liée aux travaux effectués sur l’immeuble impactent les impôts fonciers,

— constater que la rétention dolosive liée à l’absence de déclaration des aménagements et des travaux de confort impactent les impôts à usage d’habitation,

— constater l’absence de délivrance d’une information loyale préalable à la conclusion du contrat

— constater manifestement que Mme [A] n’a pas effectué les déclarations nécessaires auprès des services des impôts,

— juger que cet élément constitue une rétention dolosive et l’absence de délivrance d’une information loyale préalable à la conclusion du contrat,

— la condamner au paiement d’une somme de 26 000 euros à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’action estimatoire,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’huissiers en cas d’exécution forcée et notamment les frais prévus par l’article 10 du décret du 12.12.1996 portant fixation du tarif des Huissiers de Justice,

A titre infiniment subsidiaire

— désigner tel expert ou tel huissier qu’il plaira, lequel aura pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, les visiter, les décrire, décompter le nombre de pièces et la superficie habitable ;

— Confronter les déclarations figurant sur les formulaires H1 et H2 tels que produit par Mme [A].

— Dire que l’expert devra rendre son rapport dans un délai de 2 mois à compter de sa mission.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Mme [A], dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 6 janvier 2023, demande à la cour, au visa des 1116 et 1141 articles du code civil, de :

— déclarer recevables mais mal fondés les consorts [J]-[S] en leur appel.

— constater que les consorts [J]-[S] ont acheté un immeuble habitable de 175 m².

— constater que Mme [O] [A], épouse [U] a effectué auprès des services des impôts toutes les déclarations nécessaires relatives à l’immeuble vendu.

— constater que Mme [O] [A], épouse [U] n’a commis aucune rétention dolosive.

— constater que la vente du 30 novembre 2015 ne comporte aucun vice caché.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [J] et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau

— condamner solidairement M. [J] et Mme [S] à payer à Mme [A]

— Une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait du harcèlement et des fausses accusations des consorts [J]-[S]

— Une indemnité de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement M. [J] et Mme [S] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le vice caché

Les appelants soutiennent que Mme [A] aurait avant la vente de 2015 réalisé sans les déclarer à l’administration fiscale des travaux qui auraient modifié l’affectation et la surface de l’immeuble, alors qu’en outre la chaudière est affectée d’un vice caché. Ainsi Mme [A] avait déclaré une superficie habitable de 126 m² aux services des impôts au lieu de la surface habitable réelle de 175 m², si bien qu’ils se voient contraints de payer une différence d’impôts locaux.

Mme [A] fait valoir que les consorts [J]-[S] après avoir tenté d’obtenir des dommages et intérêts au motif fallacieux que des vices cachés affectaient la chaudière et le carrelage, cherchent à en obtenir au motif infondé que des travaux non déclarés par leur vendeuse aurait été effectués par elle si bien qu’ils seraient obligés de payer une plus-value d’impôts locaux, tenant compte en outre de la surface habitable réelle. Elle ajoute que les seuls travaux qu’elle a réalisés ont fait l’objet de toutes les déclarations administratives nécessaires.

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Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Le vice caché allégué par les appelants, à savoir l’absence de déclaration à l’administration de travaux réalisés par le vendeur antérieurement à la vente, si tant est qu’il existe, ne rendrait pas l’immeuble impropre à l’usage auquel ont le destine ni ne diminuerait tellement cet usage que les acheteurs ne l’auraient pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix s’ils l’avaient connu.

En effet, il a été stipulé dans l’acte de vente que les acquéreurs avaient visité les lieux à leur convenance si bien qu’ils ont pu se convaincre de la composition de l’immeuble vendu, et ainsi de l’usage dont ils pouvaient bénéficier, sans que les travaux antérieurs réalisés par leur vendeuse et déclarés, ou non, à l’administration puissent restreindre ou augmenter cet usage.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Sur la réticence dolosive et le manquement à l’obligation d’information du vendeur

M. [J] et Mme [S] critiquent le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté leur demande fondée sur la réticence dolosive et le manquement à l’obligation d’information de leur venderesse, alors que celle-ci a réalisé des travaux en 1997 (fermeture d’un hangar et couverture en tuiles) et en 2002 ( transformation d’un hangar en chambre) pour ne déclarer en 2002 que des travaux concernant la véranda et l’appartement du rez-de-chaussée, et alors que ces travaux non déclarés ont impactés les impots locaux à leur préjudice.

Mme [A] soutient qu’elle n’a commis aucun dol dans la mesure où les acquéreurs ont eu connaissance de toutes les pièces administratives de la vente de la maison qu’ils ont en outre visitée, d’une superficie habitable de 175 m² . Elle ajoute que M. [J] et Mme [S] ont bénéficié d’une remise de 20 000 euros sur le prix d’acquisition de l’immeuble de sorte qu’ils ne justifient pas leur préjudice.

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Aux termes de l’article 1116 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce : « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il résulte des pièces de l’intimée que Mme [A] a reçu l’immeuble litigieux par le biais d’une donation. En 1997, elle a fait réaliser des travaux consistant en la fermeture d’un hangar existant, sa couverture en tuiles, et la création de deux portes et une fenêtre ( cf : pièce n° 3 : déclaration de travaux du 2 décembre 1997) Ces travaux ont engendré une augmentation des impôts locaux ( cf : pièce n° 16 de Mme [A]).

Mme [A] affirme et n’est nullement contredite sur ce point qu’elle n’a nullement entrepris d’autre travaux que ceux de 1997.

En 2002, à la demande de la direction générale des impôts, elle a régularisé une déclaration conformément au formulaire dénommé H2, sans qu’il soit démontré par les appelants que cette déclaration aurait été induite par la réalisation de nouveaux travaux. ( cf : pièce n° 17)

L’intimée fait justement valoir que la maison d’habitation litigieuse est constituée de deux niveaux, et ainsi de deux appartements, et qu’avant la vente elle n’habitait que le haut, et ne payait donc pas de taxe d’habitation au titre de l’appartement du bas. Or, celui-ci a fait l’objet de travaux et a été habité par les appelants lesquels ont donc vu logiquement le montant de leur taxe d’habitation augmentée, ce qui ne saurait être la conséquence des travaux qu’elle a réalisés et déclarés.

L’intimée démontre encore que les appelants ont augmenté la surface habitable de l’immeuble en réalisant des travaux pour créer une chambre de plus et une salle à manger de plus (cf : pièces 15, 16 et 17 des appelants). Notamment, le hangar ou débarras aménageable donnant sur l’appentis a été transformé en chambre par les consorts [J]- [S] ( cf : leur pièce 21)

L’intimé rapporte encore la preuve que la véranda était en réalité une serre non habitable, non chauffée, non pourvue d’électricité, dont le sol était en terre battue contrairement aux affirmations des appelants. (Pièces 27 et 28 des appelants)

Aussi, la surface fiscalisée de l’immeuble de 193 m² découle de l’occupation totale de l’immeuble par les appelants et des transformations qu’ils ont réalisés.

En outre les consorts [J]-[S] ne démontrent nullement que des travaux réalisés par Mme [A] n’auraient pas été déclarés par elle et en toute hypothèse nullement les man’uvres qu’elle aurait pratiquées, ni davantage sa dissimulation d’une information dont elle savait le caractère déterminant pour eux, et pas plus le lien de causalité entre le montant des impôts locaux qu’ils acquittent actuellement et l’existence de travaux non déclarés qui auraient été réalisés antérieurement à la vente.

En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes au titre d’une réticence dolosive de Mme [A] ou d’un manquement à son obligation d’information.

Sur la demande d’expertise

M. [J] et Mme [S] demandent à la cour, si elle ne s’estimait pas suffisamment éclairée au regard notamment explications contradictoires des parties, qu’elle ordonne une expertise avant dire droit laquelle permettrait de constater le bien fondé de leurs prétentions.

Mme [A] s’oppose à cette demande d’expertise.

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L’article 146 du code de procédure civile énonce qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Cependant, en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Les appelants ne rapportent le moindre commencement de preuve d’une irrégularité commise par leur venderesse à l’occasion de la vente de l’immeuble litigieux, alors que bien au contraire cette dernière a démontré que ses adversaires tentaient de travestir la vérité pour parvenir à leurs fins.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande d’expertise.

Sur l’appel incident de Mme [A]

Le tribunal a fait droit à la demande reconventionnelle de Mme [A] à hauteur de 1000 euros en estimant que la procédure engagée par M. [J] et Mme [S] était dilatoire, au motif d’une part qu’il ressortait du rapport d’expertise de M. [E] que le défaut de fonctionnement du chauffage et de l’eau sanitaire relevait d’un défaut d’utilisation tandis que le décollement du carrelage était consécutif aux travaux réalisés par les acquéreurs, de sorte que la responsabilité de Mme [A] n’était pas engagée et d’autre part qu’il ressortait des pièces du dossier que les appelants ne pouvaient démontrer ni l’existence d’un vice caché, de man’uvres frauduleuses, ou encore d’une quelconque dissimulation fautive de la part de l’intimée.

Mme [A] soutenant être harcelée et ne pas pouvoir profiter de sa retraite, sollicite la réformation du jugement quant au quatum du préjudice retenu, estimant que le comportement des appelants lui a causé un préjudice qu’elle évalue à 10 000 euros.

Les appelants soutiennent qu’ils ne multiplient nullement les procédures alors qu’en outre l’une d’entre elles, les opposant à leurs voisins, les consorts [R], démontre que Mme [A] « n’a pas réalisé les actes en bonne et due forme ».

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La cour constate que les appelants ne versent aucune pièce au soutient de leur appel, ce alors même que le tribunal pointait déjà leur carence dans l’administration de la preuve.

En toutes hypothèses, il est constant que les appelants succombent devant la cour d’appel comme ils ont succombés devant le tribunal, et qu’antérieurement, ils avaient tenté de rechercher la responsabilité de Mme [A] sur l’existence d’un vice caché qui affecterait la chaudière et le carrelage alors que les expertises amiables ont démontré que les désordres affectant la chaudière provenaient de son défaut d’utilisation par les appelants alors que ceux affectant le carrelage provenaient des travaux que ces derniers avaient réalisés.

De même, il s’est avéré qu’ils ont eux mêmes réalisé des travaux susceptibles d’avoir emporté une augmentation des impôts afférents à l’immeuble.

En conséquence, ainsi que le premier juge l’a justement relevé la procédure entreprise, pour le moins avec une légereté blâmable, par les consorts [J]-[S] est abusive.

Le préjudice de Mme [A] sera fixé à la somme de 2000 euros et le jugement infirmé en ce qu’il l’a fixé à la somme de 1000 euros.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les appelants qui succombent devant la cour d’appel seront condamnés aux entiers dépens et condamnés à verser à Mme [A] la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum du préjudice moral de Mme [A], et statuant à nouveau de ce seul chef :

Condamne solidairement M. [M] [J] et Madame [P] [S] à payer à Mme [O] [A] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,

y ajoutant :

Condamne solidairement M. [M] [J] et Madame [P] [S] à payer à Mme [O] [A] la somme de 4000 euros sur le fondement des dispostions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [M] [J] et Madame [P] [S] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Madame Paule POIREL, présidente, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE