MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Février 2026

N° RG 25/00372 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HVVR

Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 18 Février 2025

Appelants

Mme [U] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

M. [F] [T], demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Charlotte PIERROZ, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

S.A.S. MMV, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 1]

Représentée par la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e François CREPEAUX, avocat plaidant au barreau de GRASSE

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 janvier 2026

Date de mise à disposition : 17 février 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Un bail commercial a été conclu le 02 décembre 2019 par Mme [U] [P] épouse [T] et M. [F] [T] avec la SAS MMV [U], concernant un appartement type 2, portant le numéro C24, ainsi qu’un emplacement de stationnement portant le numéro PE8, dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme dénommé '[Adresse 3]', situé dans la station [U], [Localité 2].

Le 15 février 2022, M.et Mme [T] ont délivré à la SAS MMV un commandement visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la somme de 7.349,47 euros au titre des arriérés de loyers des 3ème et 4ème trimestre de l’année 2021.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2024, les bailleurs ont assigné la SAS MMV venant aux droits de la SAS MMV [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial et condamner le preneur à payer une somme provisionnelle correspondant au loyer en nature non honoré et non réglé.

Par ordonnance du 18 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a:

— Constaté le règlement en cours d’instance des arriérés de loyers et de charges par la SAS MMV pour les loyers dus en numéraire,

— Dit n’y avoir lieu à paiement provisionnel s’agissant de la semaine de 'loyer en nature',

— Dit en conséquence n’y avoir lieu au constat de la clause résolutoire et à l’expulsion,

— Rejeté la demande en paiement provisionnel des époux [T],

— Rejeté les autres demandes,

— Condamné la SAS MMV à verser aux époux [T] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SAS MMV aux entiers dépens.

Au visa principal des motifs suivants :

Si la SAS MMV n’a pas apuré la totalité des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti, elle s’en est acquittée en cours de procédure, a apuré sa dette locative et repris le paiement de ses loyers avant même que le juge des référés ne soit saisi d’une demande de délais de paiement, des délais rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire doivent lui être accordés, en l’absence de mauvaise foi démontrée.

La clause du contrat qui prévoit qu’un loyer en nature doit être réglé sous la forme d’un séjour propriétaire est sujette à interprétation, notamment sur le fait de savoir si les circonstances de la Covid 19 ne constituent pas une force majeure ou une indisponibilité du bien ; des contestations sérieuses s’opposent ainsi aux demandes relatives à cette clause de paiement provisionnel correspondant au loyer en nature non réglé, à la demande de résiliation du bail et d’expulsion et il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Par déclaration d’appel en date du 10 mars 2025, les époux [T] demandent l’infirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à paiement provisionnel s’agissant de la semaine de 'loyer en nature', dit n’y avoir lieu au constat de la clause résolutoire et à l’expulsion et rejette la demande en paiement provisionnel des époux et les autres demandes.

Par avis en date du 14 avril 2025, l’affaire a été fixée à bref délai.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 28 avril 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [U] [P] épouse [T] et M. [F] [T] demandent à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 février 2025 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à paiement provisionnel s’agissant de la semaine de « loyer en nature » ;

— dit en conséquence n’y avoir lieu au constat de la clause résolutoire et à l’expulsion;

Et statuant à nouveau,

— Déclarer recevables et bien fondés les époux [T] en leurs demandes,

— Juger acquise, depuis le 15 mars 2022, la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 2 décembre 2019 entre les époux [T] et la société MMV [U], portant sur la location d’un appartement de type T2 (logement n°C24) et d’une place de stationnement (n° parking PE8), situés à [Localité 3], lieudit [U] (73),

Par conséquent,

— Ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par la société MMV [U], par tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Autoriser l’expulsion de la société MMV [U], ainsi que celle de tous les occupants éventuels de son chef, de l’appartement situé résidence « [Adresse 3] » située à [Localité 3], lieudit [U] (73), avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Ordonner à la société MMV [U] de remettre aux époux [T] les clés du logement loué,

— Condamner la société MMV [U] à payer, à titre provisionnel, aux époux [T] la somme de 2.968,00 euros, au loyer en nature (séjour propriétaire du 26 décembre 2020 au 02 janvier 2021) non honoré et non réglé et ce, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022,

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner la société MMV [U] à payer aux époux [T] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [U] [P] épouse [T] et M. [F] [T] font notamment valoir que :

L’article 9 du bail prévoit qu’il est consenti moyennant un loyer numéraire et un loyer en nature qui consiste en des séjours propriétaires. Le séjour réservé par les époux [T] entre le 26 décembre 2020 et le 02 janvier 2021 a été annulé par le preneur en raison de la crise sanitaire liée à la Covid 19 et n’a pas été indemnisé en numéraire. Le preneur ne peut invoquer la force majeure pour s’exempter de son obligation de remboursement, en somme d’argent, du loyer en nature non réglé.

La clause résolutoire est nécessairement acquise puisque la dette locative n’a pas été réglée par le preneur dans le délai d’un mois suivant les deux commandements de payer.

Le juge des référé ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, dès lors qu’il n’indique pas les dates de paiement auxquelles correspondent les délais rétroactifs et qu’il ne constate pas que les délais ont été respectés. En outre, les délais ne peuvent être accordés qu’au preneur de bonne foi. Le comportement de la société MMV démontre sa mauvaise foi, notamment en ce qu’elle a cessé de régler les charges de copropriété, en ce qu’elle n’a pas respecté le protocole qu’elle a signée à la suite du premier commandement de payer et en ce qu’elle a payé les sommes du second commandement plus de deux ans et demi après sa délivrance, à la suite de la saisine du juge des référés.

Par dernières écritures du 17 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS MMV demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— Débouter Mme [U] [P] épouse [T], et M. [F] [T] de leur appel,

— Confirmer, le cas échéant par substitution de motifs, l’ordonnance du 18 février 2025 en ce qu’elle a :

— constaté le règlement en cours d’instance des arriérés de loyers et de charges dus en numéraire,

— dit n’y avoir lieu à paiement provisionnel s’agissant de la semaine de loyer en nature,

— dit en conséquence n’y avoir lieu au constat de la clause résolutoire et à l’expulsion,

— rejeté la demande en paiement provisionnel des époux [T] ;

— rejeté les autres demandes,

Subsidiairement,

— Allouer à la société MMV un délai de grâce, à titre rétroactif pour ceux des loyers commandés dont elle s’est acquittée en cours d’instance, et d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour toute somme qu’elle serait encore jugée devoir sur les sommes commandées, et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail,

— Condamner Mme [U] [P] épouse [T], et M. [F] [T] à payer à la société MMV 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS MMV fait notamment valoir que :

Le règlement des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2021 est intervenu en cours d’instance.

Le loyer en nature n’étant pas une obligation en somme d’argent, la société MMV est fondée à invoquer la force majeure pour justifier l’annulation du séjour propriétaire, causé par la fermeture de la résidence en raison des mesures prises par les pouvoirs publics lors de la crise sanitaire.

Le commandement de payer du 11 septembre 2020 est caduc en raison du protocole signé entre les parties qui convertit le loyer impayé en bon cadeau séjour, honoré par la réservation effectuée par les époux du 25 février au 4 mars 2023.

Il existe une contestation sérieuse quant aux sommes correspondant au remboursement du séjour propriétaire annulé, couvertes par la force majeure.

La clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre de bonne foi par les époux [T], le défaut de paiement de loyers de la crise sanitaire n’étant pas de nature à justifier la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, elle est fondée à obtenir des délais de grâce rétroactifs et la suspension de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.' L’article suivant énonce 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

I- Sur la demande de paiement provisionnel du loyer en nature

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, l’octroi d’une provision par le juge des référés suppose l’absence de contestation sérieuse.

Or, le contrat de bail commercial signé entre les parties stipule clairement que la non-utilisation par le bailleur de son séjour haute-saison ou week-end escapade, constituant le loyer en nature ne peut donner lieu à contrepartie en numéraire 'Aucun remboursement ne pourra être consenti pour les week-ends non utilisés par le bailleur'.

Il ressort des pièces du débat, et notamment de la confirmation de réservation du 9 septembre 2020, puis du mail d’annulation du séjour prévu du 20/12/2020 au 02/01/2021 que la société MMV indiquait 'nous subissons une nouvelle fois les modifications de consignes règlementaires liées à la pandémie et ses conséquences. Le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 modifié le samedi 30 novembre, dont l’article 41 est inchangé dans les dernières mises à jour du gouvernement, prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, intègre toujours la fermeture des résidences de tourisme. Tous nos bâtiments étant classés en résidence de tourisme, cette décision administrative en vigueur nous ramène à la situation initiale de fermeture de l’ensemble de nos établissements.'

En conséquence, le juge des référés ne peut accorder une provision correspondant au montant du loyer en nature qui n’a pu être pris sur la saison hivernale 2020-21, l’obligation de payer étant sérieusement contestable et devant être étudiée par le juge du fond, tant au regard du contenu du contrat que des circonstances particulières de l’annulation du séjour qui était prévu.

II- Sur la demande de constat de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le juge des référés peut constater la résiliation du bail fondée sur le jeu de la clause résolutoire, mais dispose également de la possibilité d’accorder des délais de paiement au locataire qui justifie être en mesure de s’acquitter des sommes dues dans le délai de deux ans au maximum.

Suivant bail commercial du 2 décembre 2019, M. [F] [T] et Mme [U] [P] épouse [T] ont donné à bail commercial un appartement de type T2 cab et un parking, au sein de la résidence le coeur des loges à [Localité 3], lieu-dit [U] à la société MMV [U] (devenue la société MMV). Il était stipulé 'le bail est consenti et accepté moyennant un loyer réparti entre loyer en numéraire et loyer en nature

1- en numéraire moyennant le loyer suivant : loyer global HT 7.507,20 € HT (…) Le loyer est payable trimestriellement à terme échu. (…)

2- en nature, sur la base des semaines choisies ci-dessous, soit période hivernale 1 week-end escapade offert, 1 semaine en très haute saison (…)

Chaque saison, un calendrier daté établi par l’établissement sera mis à disposition du bailleur en temps utile. Le bailleur communiquera ses choix chaque année au preneur au plus tard le 1er octobre de l’année en cours pour un séjout compris entre le 01/04 et le 31/10 suivants et au plus tard le 1er juin pour un séjour compris entre le 01/11 et le 31/03 suivants. (…) La valorisation de la quote-part du loyer en nature est fixée, conformément à la réglementation fiscale en vigueur à 75% du prix public de séjour durant toutes les périodes où ce dernier existe. Pour ladite valorisation, elle sera établie, la 1ère année, sur la base des tarifs publics 2016/2017 dès leur publication, soit au plus tard 6 mois avant la date de première ouverture de la résidence. Il en sera de même pour chaque année d’exploitation. Plus généralement, pour toutes autres prestations : tarifs et conditions de vente, non précisés dans le présent bail, les parties se référeront aux descriptifs et conditions de la brochure générale du preneur, applicables à l’ensemble de ses clients. Aucun remboursement ne pourra être consenti pour les week-ends non utilisés par le bailleur (…)'

Il est constant que M.et Mme [T] ont fait délivrer à la société MMV un commandement de payer suivant exploit du 15 février 2022, rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant des sommes réclamées était de 7.115,73 euros, réparti entre 2.968 euros de séjour propriétaire 26/12/2020 à 02/01/2021 annulé par MMV, non remboursé, ni reporté, 1.961,25 euros et 112,62 euros de loyer de logement et de stationnement, pour les périodes du 01/07/2021 au 30/09/2021 et les mêmes sommes pour les périodes du 01/10/2021 au 31/12/2021.

Il ressort du contrat de bail que la non-utilisation des séjours dûs au bailleur par la locataire ne pouvait donner lieu à indemnisation 'aucun remboursement ne pourra être consenti', de sorte que la conversion effectuée par les époux [T] de l’impossibilité d’utiliser leur séjour du 20 décembre 2020 au 2 janvier 2021 en loyer en espèces ne ressort pas directement de l’évidence à la simple lecture du contrat de bail.

Nonobstant cette difficulté portant sur le loyer en nature, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois suivant sa délivrance, et l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail a été régulièrement introduite.

Pour autant, la société MMV s’est acquittée de l’intégralité de la dette locative due en numéraire (4.147,74 euros) entre la date de délivrance de l’assignation en justice le 17 septembre 2024 et celle de l’audience devant le juge des référés, le 14 janvier 2025. Ainsi, la somme de 4.147,74 euros a été réglée le 18 novembre 2024, soldant la dette de la locataire.

S’il ressort du dossier que la société MMV s’est dispensée de payer les charges de copropriété qu’elle s’était engagée à régler dans le contrat de bail courant 2022 et 2023, celles-ci ne sont pas visées dans le commandement de payer et ne peuvent offrir au juge des référés, dont la compétence est limitée à celle de vérifier si la clause résolutoire dépourvue d’ambiguïté a joué ou non, la possibilité de prononcer une résiliation sur un autre fondement, et notamment sur le volet de l’appréciation de la bonne foi, qui relève du juge du fond.

L’expulsion de la société MMV ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer la placerait dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

L’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle a constaté le paiement des arriérés de loyers dus en numéraire et en ce qu’elle a rejeté le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire.

III- Sur l’article 700 du nouveau Code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, M.et Mme [T] seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à leur charge une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, prévus par l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [P] épouse [T] et M. [F] [T] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [U] [P] épouse [T] et M. [F] [T] à payer à la société MMV la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,