GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Juin 2026

N° RG 23/01133 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJPK

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 21 Avril 2023

Appelant

M. [U] [E], demeurant [Adresse 1]

Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Laëtitia GUILLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimée

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Géraldine OGER, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats plaidants au barreau de NANTES

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Date de l’ordonnance de clôture : 23 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026

Date de mise à disposition : 09 juin 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant convention sous seing privé, M. [U] [E] a donné à bail commercial à la société Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH) les lots n°4116 (un appartement T4 et les tantièmes de copropriété afférents), n°392 (une cave et les tantièmes de copropriété afférents) et n°300 (un emplacement de stationnement et les tantièmes de copropriété afférents) dépendant de la résidence de tourisme dénommée ' [Adresse 3] ' située sur la commune de [Localité 2], station de [Localité 3] (73), moyennant un loyer annuel de 6.061,03 euros TTC.

Le bail était conclu pour une durée de onze années entières et consécutives à compter du début de l’exploitation de la résidence de tourisme pour se terminer le 15 décembre 2017.

Par exploit d’huissier en date du 13 mars 2017, M. [E] a fait délivrer à sa locataire un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, à effet au 15 décembre 2017.

Par acte délivré le 13 décembre 2019, la société Compagnie de Gestion Hôtelière a fait citer M. [E] devant le tribunal de grande instance d’Albertville en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 14 avril 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [N], lequel a déposé son rapport définitif le 16 mars 2022.

Par jugement du 21 avril 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Débouté M. [U] [E] de ses demandes de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture,

— Déclaré irrecevables les demandes au fond formées par M. [E] au sein de ses écritures aux fins de réouverture des débats et de rabat de l’ordonnance de clôture notifiées par la voie électronique le 20 avril 2023,

— Dit en conséquence que le tribunal est saisi des demandes formulées par M. [E] au sein de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 28 août 2020,

— Constaté que la demande aux fins d’expertise judiciaire formée par M. [U] [E] est devenue sans objet,

— Condamné M. [E] à payer à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 61.750 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— Débouté la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière de sa demande d’indemnité de remploi à hauteur de 5.200 euros,

— Condamné la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à M. [E] une indemnité d’occupation HT à compter du 15 décembre 2017 date de fin du bail commercial et jusqu’à libération des lieux d’un montant annuel de 7.400 euros HT,

— Condamné M. [E] à verser à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Géraldine Oger conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principal des motifs suivants :

la valeur d’un fonds de commerce situé dans une résidence de tourisme est comparable à celle d’un hôtel de même catégorie et c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu les usages professionnels et modalités de calcul relatifs à la profession hôtelière ;

compte tenu du standing de la résidence et des prestations fournies par celle-ci, comparable à un hôtel 4 étoiles dans la région, de son lieu de situation au sein d’une station de ski très prisée et dont l’attractivité ne cesse de croître, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu la tranche haute de coefficient chiffre d’affaires hébergement pour les établissements hôteliers 4 étoiles, soit 300 % ;

l’expert judiciaire a retenu à juste titre une valeur moyenne d’Excédent Brut d’Exploitation de 18,1 % relative à l’exploitation des lots n°416, 392 et 300, auquel il a appliqué un coefficient de capitalisation à hauteur de 10, au regard du standing de la résidence et de son emplacement prisé ;

le fonds de commerce exploité par le preneur dans l’appartement objet du bail litigieux a été définitivement perdu, n’est ni remplaçable, ni transférable, et la société Compagnie de Gestion Hôtelière ne s’est pas réinstallée dans un autre fonds de commerce, de sorte qu’elle ne peut prétendre au paiement d’une indemnité de remploi ;

le défaut de renouvellement du bail commercial ayant entraîné la perte totale et définitive du fonds de commerce rattaché aux lots n°416, n°392 et n°300, le principe d’une indemnité pour trouble commercial est établi et son montant correspond à trois mois d’Excédent Brut d’Exploitation ;

au regard de la durée de la précarité de la situation du preneur depuis plus de 5 années et de l’impact qu’elle a sur lui puisqu’il ne peut plus exercer son activité de location, l’abattement pour précarité sur l’indemnité d’occupation retenu par l’expert judiciaire à hauteur de 15% apparaît justifié.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 juillet 2023, M. [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 22 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a débouté la SAS Compagnie de Gestion hôtelière de sa demande d’indemnité de remploi à hauteur de 5.200 euros,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

— condamné M. [E] à payer à la SAS Compagnie de Gestion hôtelière la somme de 61.750 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— condamné la SAS Compagnie de Gestion hôtelière à payer à M. [U] [E] une indemnité d’occupation HT à compter du 15 décembre 2017 date de fin du bail commercial et jusqu’à libération des lieux d’un montant annuel de 7.400 euros HT,

— condamné M. [E] à verser à la SAS Compagnie de Gestion hôtelière la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger que le congé sans offre de renouvellement n’a pas eu pour effet de détruire un fonds de commerce ;

— Dire et juger que l’indemnité d’éviction doit être appréciée au regard de la perte de rentabilité ;

— Dire et juger que la demande d’indemnité de réinstallation est une demande nouvelle ;

En conséquence,

— Débouter la SAS Compagnie de Gestion hôtelière de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Condamner la SAS Compagnie de Gestion hôtelière au paiement d’une indemnité d’occupation de 8.000 euros HT par an à compter du 15 décembre 2017 ;

— Condamner la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à M. [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] fait notamment valoir que :

les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie n’ont pas à s’appliquer à l’activité de résidence de services. Le standing de la résidence et son emplacement justifient de retenir un coefficient de 160% du chiffre d’affaires plutôt que 300%, dès lors que les étoiles des résidences de tourisme ne sont pas fondées sur les mêmes critères que les hôtels et que l’emplacement n’est pas si avantageux ;

la majorité des coefficients de capitalisation à appliquer à l’Excédent Brut d’Exploitation sont compris entre 5 et 7 ;

le non-renouvellement des baux de plusieurs lots constitue une perte partielle du fonds de commerce, de sorte que l’indemnité d’éviction correspond à la réparation de la perte de rentabilité du fonds subsistant ;

aucune indemnité de remploi n’est due puisque le fonds de commerce n’est pas transférable ;

la société CGH ne subit aucun trouble commercial, dès qu’elle exploite l’ensemble de l’immeuble et la majeure partie des appartements ;

la demande d’indemnité de réinstallation est nouvelle en cause d’appel et la société Compagnie de Gestion d’Hôtellerie ne justifie d’aucun frais de réinstallation ;

pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, l’expert n’a opéré aucune analyse mais a simplement repris le montant du loyer sans prendre en compte les points positifs ayant amené à la valorisation de l’indemnité d’éviction, puis il a appliqué un coefficient de précarité trop élevé.

Par dernières écritures du 18 février 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Compagnie de Gestion Hôtelière demande de son côté à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— condamné M. [U] [E] à payer une indemnité d’éviction à la société Compagnie de Gestion Hôtelière du fait du refus de renouvellement du bail ;

— condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer une indemnité d’occupation évaluée à un montant annuel de 7.400 euros à compter de la fin du bail jusqu’à libération des lieux ;

— condamné M. [U] [E] à payer à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [E] aux entiers dépens de l’instant, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— retenu une indemnité d’éviction d’un montant de 61.750 euros ;

— débouté la société Compagnie de Gestion Hôtelière de sa demande d’indemnité de remploi à hauteur de 5.200 euros ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— Condamner M. [U] [E] à payer la société Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 71.900 euros à titre d’indemnité d’éviction, se décomposant comme suit':

— Indemnité principale': 52.000 euros

— Indemnité de remploi': 5.200 euros

— Trouble commercial': 11.700 euros

— Frais de réinstallation': 3.000 euros

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Compagnie de Gestion Hôtelière sur le fondement de l’article L.145-28 du Code de commerce, à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la restitution des lieux, à la somme annuelle de 7.400 euros hors taxes ;

— Condamner M. [U] [E] à payer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de l’instance d’appel, outre la condamnation déjà prononcée en première instance ;

— Condamner M. [U] [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Géraldine Oger, avocat au barreau, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Compagnie de Gestion Hôtelière fait notamment valoir que :

la résidence de tourisme est composée de plusieurs appartements dont chacun constitue un fonds de commerce à part entière, de sorte que le défaut de renouvellement du bail pour l’un de ces appartements entraîne la perte totale du fonds de commerce exploité dans cet appartement ;

la méthode hôtelière est pleinement applicable aux résidences de tourisme , comme l’a retenu l’expert ;

une indemnité de remploi lui est due même si le fonds n’est pas transférable, dès lors qu’il ne s’agit pas d’indemniser le transfert du fonds à proximité mais la réinstallation future par création d’un nouveau fonds dont rien ne permet de présumer qu’elle n’aura pas lieu ;

le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il rapporte la preuve que ce dernier ne se réinstallera pas.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 février 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 28 avril 2026.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction qui est due par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail 'comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'.

Cette indemnité a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail (3ème Civ, 13 juin 1969, n°67-13.575, Bull n°477). Le principe de la réparation intégrale s’applique, sans qu’aucune règle impérative de calcul s’impose (3ème Civ,21 juin 1972, n° 77-10.437, Bull n° 415).

I- Sur l’indemnité d’éviction

Sur l’indemnité principale

L’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce pose la présomption selon laquelle le préjudice correspond à la perte du fonds. L’indemnité peut être appréciée différemment si le propriétaire fait la preuve que le préjudice subi par le preneur est moindre.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds (3e Civ., 17 décembre 2003, Bull III n°237).

Si la perte du fonds n’est que partielle, et que son exploitation reste donc possible pour le surplus, le juge en tiendra compte dans son évaluation pour n’indemniser que la dépréciation résultant de cette perte, étant observé, en outre, que la faible rentabilité d’un fonds peut conduire à fixer l’indemnité d’éviction à la seule valeur du droit au bail (3e Civ, 17 octobre 2012, Bull n°143).

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué l’indemnité principale d’éviction qui est due par M. [E] à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, suite au congé sans offre de renouvellement du bail commercial délivré le 15 mars 2017, en se basant sur la perte du fonds de commerce exploité dans les lots qui étaient donnés à bail.

Cette approche ne peut qu’être entérinée par la présente juridiction. En effet, une résidence de tourisme est composée de plusieurs appartements dont chacun constitue un fonds de commerce à part entière, de sorte que le défaut de renouvellement du bail pour l’un de ces appartements entraîne la perte totale du fonds de commerce exploité dans cet appartement.

Il appartient ainsi à la juridiction saisie de déterminer la valeur du fonds, comme s’il devait être vendu, selon les usages de la profession considérée (voir sur ce point notamment : 3ème Civ., 5 février 2014, n°13-10.174, Bull., civ. 2014, III, n°15 : "Ne donne pas de base légale à sa décision, la cour d’appel qui retient que l’indemnité réparant un préjudice, seul le montant hors taxe sur la valeur ajoutée du chiffre d’affaires doit être pris en considération, sans rechercher quelles étaient les modalités d’évaluation des fonds de commerce en vue d’une transaction en usage dans la profession’ (sommaire).

Il se déduit par ailleurs des pièces qui sont versées aux débats par les parties, et en particulier du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [N], que les prestations para-hôtelières qui sont fournies par la résidence de tourisme '[Adresse 3]' sont analogues à celles fournies par un hôtel, ce qui est conforme du reste à une jurisprudence constante en matière de résidences de tourisme et n’est pas contesté en tant que tel par l’appelant.

A cet égard, les références jurisprudentielles qui sont citées par M. [E] dans ses écritures ne sont nullement transposables au cas d’espèce, puisqu’elles se rapportent à des résidences étudiantes, dans lesquelles les services qui sont essentiels dans un hôtel sont pratiquement inexistants (voir sur ce point : 3ème Civ., 21 février 2019, n° 17-24.458).

C’est ainsi à juste titre que l’expert a basé son évaluation sur les usages professionnels observés dans la branche d’activité de l’hôtellerie.

M. [N] a procédé au croisement entre deux méthodes d’évaluation différentes, couramment utilisées selon les usages de la profession, à savoir une méthode basée sur le chiffre d’affaires et une méthode fondée sur l’excédent brut d’exploitation (EBE). Il a ensuite retenu la moyenne des deux évaluations ainsi obtenues. Cette approche ne souffre d’aucune critique et il n’est nullement argué qu’elle ne serait pas conforme aux usages de l’hôtellerie.

S’agissant de la première méthode, qui permet d’évaluer la capacité productive du bien, l’expert a retenu un chiffre d’affaires moyen de 21.525 euros HT sur les années 2015, 2016 et 2017, puis il lui a appliqué un coefficient multiplicateur de 300%, se situant dans la tranche haute de la fourchette habituellement retenue, qui varie entre 160% et 320%, pour aboutir à une valeur de 64.575 euros HT.

Le coefficient multiplicateur appliqué par M. [N], qui est critiqué par l’appelant, se trouve largement justifié par les constatations expertales, qui mettent notamment en exergue le standing de la résidence et les prestations qu’elle fournit, qui sont comparables à celles d’un hôtel 4 étoiles, ainsi que son implantation au sein d’une station de ski très prisée, située en haute altitude, ce qui lui permet de bénéficier d’un bon enneigement.

Force est de constater, en outre, que les points faibles du bien, qui sont recensés par M. [E] dans ses écritures, ont déjà été intégrés par l’expert dans son appréciation. Ainsi, si l’appartement est situé en périphérie, et non au centre du village, il bénéficie d’un accès direct sur les pistes, puisqu’une piste de ski passe juste derrière le bâtiment F, où se trouve l’appartement litigieux, de sorte que son emplacement est exceptionnel pour la clientèle habituée des sports d’hiver.

Par ailleurs, l’expert a constaté que bien que n’ayant pas été rénové depuis plusieurs années, l’appartement se trouve en bon état général, comme l’ensemble de la résidence, qui est relativement récente car construite en 2005. Et les photographies qui se trouvent annexées au rapport d’expertise corroborent que son standing est effectivement conforme à celui d’une résidence 4 étoiles.

Quant à la forte concurrence qui existerait, avec la construction de plusieurs résidences récentes et l’installation d’un Club [Etablissement 1] à proximité, elle a également été intégrée par l’expert dans son évaluation.

L’appelant ne fait ainsi état d’aucun élément qui serait susceptible de remettre en cause l’évaluation expertale, qui a retenu un coefficient multiplicateur de 300%. Ce dernier sera donc entériné par la présente juridiction.

S’agissant de la seconde méthode, permettant d’apprécier la rentabilité du fonds, M. [N] a retenu une valeur moyenne d’EBE (excédent brut d’exploitation) de 18,1%, soit 3.896,03 euros, arrondi à 3.900 euros par an, auquel il a appliqué un coefficient de capitalisation de 10.

L’expert a indiqué que le coefficient de capitalisation qui est couramment utilisé par la profession hôtelière est compris entre 7 et 12. M. [E] prétend de son côté qu’il serait habituellement compris entre 5 et 7, mais ne précise nullement sur quelle source il fonde cette allégation.

Il apparaît donc légitime, compte tenu notamment du standing de la résidence et de son emplacement privilégié, mais également du bon état général du bien et de sa capacité d’hébergement importante (trois chambres doubles), de retenir un coefficient de 10, comme l’a fait l’expert, ce qui lui permet d’aboutir à une valeur par EBE de 39.000 euros.

La moyenne entre les deux méthodes utilisées par l’expert est de 51 787, 50 euros, arrondie à 52.000 euros.

Cette évaluation de l’indemnité principale ne pourra qu’être entérinée par la cour, comme l’a fait le premier juge.

Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à compenser les frais d’acte, les honoraires de négociation et les droits ou taxes liés à l’acquisition d’un autre fonds ou droit au bail. Le premier juge a rejeté la demande formée de ce chef par la société Compagnie de Gestion Hôtelière, aux motifs que le fonds de commerce a été définitivement perdu et que l’intimée ne s’est pas réinstallée dans un autre local commercial. L’expert avait également écarté le versement d’une telle indemnité en indiquant qu’il n’était pas démontré par les parties que le preneur allait réinstaller le fonds de commerce évincé.

Cependant, il est de jurisprudence constante que le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (voir notamment : 3ème Civ, 18 décembre 2012 n°11-23.273, 3ème Civ., 17 novembre 2016, n°15-19.741, 3ème Civ., 12 janv. 2017 n° 15-25.939; et 3e Civ., 11 juillet 2019, n° 18-16.993:Attendu que, pour rejeter la demande de la société [U] et vacances en paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation, l’arrêt retient que, selon l’expert judiciaire, il serait difficile de retenir des frais de réinstallation lors de la perte d’un fonds de commerce qui n’engendre, par définition, aucune réinstallation, que la jurisprudence citée concerne l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce comme celle de son déplacement, de sorte qu’elle ne saurait trouver application en l’espèce et qu’il convient donc de s’en tenir à l’opinion de l’expert pour débouter la société [U] et vacances de sa demande de ce chef ;Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la cour d’appel, qui n’a pas recherché si les SCI et SNC rapportaient la preuve que la société [U] et vacances ne se réinstallerait pas dans un autre fonds, n’a pas donné de base légale à sa décision').

Cette jurisprudence apparaît transposable à l’indemnité de remploi, et découle de la présomption édictée à l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce. Le premier juge, ainsi que l’expert, ont ainsi inversé la charge de la preuve.

Par ailleurs, comme le fait observer la société Compagnie de Gestion Hôtelière, la seule constatation de ce qu’un fonds de commerce a été perdu et n’est pas transférable ne saurait, à elle seule, priver le preneur de son droit à obtenir le paiement d’une indemnité de remploi. En effet, admettre que le fonds exploité est perdu n’interdit pas au locataire de faire l’acquisition d’un autre fonds, ailleurs. L’indemnité de remploi tend, dans une telle hypothèse, à indemniser non pas le transfert du fonds à proximité, mais la réinstallation future, par création d’un nouveau fonds.

Or, force est de constater qu’en l’espèce, le bailleur n’apporte aucun élément susceptible de renverser la présomption édictée à l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce et de démontrer qu’une telle réinstallation n’aura pas lieu, alors qu’il ne peut être exclu que la société Compagnie de Gestion Hôtelière se réinstalle ailleurs, après avoir perçu l’indemnité d’éviction qui lui est due.

Il sera donc fait droit à la demande qui est formée de ce chef par l’intimée, à hauteur d’une somme de 5.200 euros, correspondant à 10% de la valeur du fonds, conformément à ce qui est habituellement retenu par les juridictions. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’indemnité de réinstallation

La société Compagnie de Gestion Hôtelière forme, pour la première fois en cause d’appel, une demande au titre de l’indemnité de réinstallation.

Or, aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’intimée n’apporte dans ses écritures aucune réponse à la fin de non-recevoir qui est soulevée de ce chef par M. [E]. Elle n’allègue ainsi nullement, en particulier, de ce que cette demande constituerait 'l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ des prétentions qu’elle a soumises au premier juge, au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Cette demande ne pourra donc qu’être déclarée irrecevable.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité est destinée à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds. Il est généralement alloué à ce titre par les tribunaux trois mois d’EBE, sans que le preneur ait à faire la preuve d’un préjudice précis, dûment quantifié (voir par exemple : CA [Localité 4], 16e ch. A, 16 janv. 2008, n° 04/19840 : JurisData n° 2008-356087; CA [Localité 4], 16e ch. A, 12 déc. 2012, n° 12/13412 : JurisData n° 2012-029523).

En l’espèce, comme l’a constaté le premier juge, le défaut de renouvellement du bail commercial a entraîné la perte totale et définitive du fonds de commerce, et a nécessairement causé un trouble commercial à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, étant observé que l’expert n’a pas retenu ce poste de préjudice sans s’en expliquer.

Une somme de 11.700 euros, soit 3x 3.900 euros (EBE) sera donc retenue à ce titre.

Le montant de l’indemnité d’éviction sera fixée, en définitive, à hauteur d’une somme totale de 52.000 + 5.200 + 11.700 = 68.900 euros, que M. [U] [E] sera condamné à verser à son ancienne locataire.

II- Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, jusqu’au paiement de celle-ci. L’indemnité d’occupation dont il est redevable à ce titre est déterminée en tenant compte de l’ensemble des éléments d’appréciation permettant de déterminer la valeur locative du bien loué.

Dans son rapport d’expertise, M. [U] [N] a appliqué au montant du loyer un abattement de 15%, pour intégrer la situation de précarité du preneur.

Cette abattement est contesté par M. [E]. Cependant, il correspond, comme l’a constaté le premier juge, à celui qui est habituellement retenu par les juridictions, étant observé en outre qu’en l’espèce, cette situation de précarité est relativement ancienne puisqu’elle remonte à l’année 2017.

Le jugement entrepris ne pourra donc qu’être confirmé en ce qu’il a condamné la société Compagnie de Gestion Hôtelière à payer à M. [E] une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 7.400 euros HT à compter du 15 décembre 2017, date de fin du bail commercial, et ce jusqu’à libération des lieux.

III- Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, M. [E] sera condamné aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Géraldine Oger.

Compte tenu des sommes d’ores et déjà allouées en première instance, et du déséquilibre économique existant entre les parties, les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel, seront enfin rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevable la demande formée en cause d’appel par la société Compagnie de Gestion Hôtelière au titre de l’indemnité de réinstallation,

Infirme le jugement rendu le 21 avril 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

— condamné M. [U] [E] à payer à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 61.750 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— débouté la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière de sa demande d’indemnité de remploi à hauteur de 5.200 euros,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne M. [U] [E] à payer à la société Compagnie de Gestion Hôtelière la somme de 68.900 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Ajoutant,

Condamne M. [U] [E] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes formées en appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,