XXX

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Katja MAKOWSKI

— M^e Dominique HARNIST

Le 29.06.2011

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

ARRET DU 29 Juin 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 B 10/03615

Décision déférée à la Cour : 01 Juin 2010 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE – INTIMEE INCIDENTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e REUTHER, avocat à STRASBOURG

INTIMEE – APPELANTE INCIDENTE :

SARL ARI

XXX

XXX

représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mai 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LITIQUE, Président de Chambre, entendu en son rapport

M. CUENOT, Conseiller

M. ALLARD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me ARMSPACH-SENGLE,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Marie LITIQUE, président et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon acte sous seing privé du 2 octobre 2008, la XXX, propriétaire de locaux situés XXX à HERRLISHEIM (BAS-RHIN) a consenti à M. A E, aux droits duquel vient la SARL ARI dont il est le gérant, un bail commercial à compter du

1^er novembre 2008 pour une durée de neuf ans portant sur un bar, une cuisine, un coin duo, une salle de jeux, trois autres pièces, le tout d’une superficie de 277,95 m2 en vue de l’exploitation d’un bar et/ou d’un restaurant, moyennant un loyer de 12.000 euros par an TVA en sus (payable par mensualités de 1.000 euros majorées de la TVA) et indexé, le bail prévoyant :

— en son article 5 qu’un état des lieux serait établi contradictoirement, le preneur ayant à sa charge tous les travaux autres que ceux de l’article 606 à la charge du bailleur, aucune transformation des lieux loués ne pouvant être entreprise par le preneur sans le consentement écrit du bailleur et, le cas échéant, du responsable de l’immeuble et toutes installations extérieures (auvent, store, enseigne, etc…) ne pouvant être réalisées qu’après l’obtention des autres autorisations administratives nécessaires ainsi que de celle écrite du bailleur et, le cas échéant, du responsable de l’immeuble

— en son article 8 un dépôt de garantie de 3.000 euros représentant trois mois de loyer

— en son article 9 une clause résolutoire de plein droit pouvant être mise en oeuvre un mois après sommation au preneur de faire ou de cesser ou après commandement de payer demeuré sans effet visant cette clause et, à défaut par le preneur de quitter les lieux, une indemnité d’occupation correspondant pour chaque jour de retard à 0,40 % du montant du dernier loyer annuel en cours au jour de la résiliation.

Selon courrier du 18 janvier 2010 de la Sous-Préfecture de Y, M. A ne pouvant exploiter une licence IV du fait de sa nationalité turque, la SARL ARI avait désigné M^lle Z comme responsable d’exploitation, mais le Maire de la Commune d’HERRLISHEIM avait donné un avis défavorable concernant la conformité des locaux en raison d’équipements constatés manquants et non conformes, la Sous-Préfecture précisant que, dès que les travaux seront réalisés et après avis favorable de la Commission de Sécurité, l’autorisation d’exploiter serait délivrée à M^lle Z. Ce courrier faisait effectivement suite à une lettre du Maire de la Commune d’HERRLISHEIM du 23 octobre 2009 adressée à la Sous-Préfecture de Y faisant état de nombreux équipements manquants et non conformes (absence d’alarme sonore pour incendie et de porte d’issue de secours dans la salle de jeux, porte d’entrée d’une largeur insuffisante de 90 cm, absence d’une porte coupe-feu aux locaux de stockage et absence de rapport de conformité concernant les installations électriques, le dernier datant de 2005). De fait, par courrier du 18 novembre 2009, le Maire de la Commune d’HERRLISHEIM confirmait à la SARL ARI avoir donné cet avis négatif à la Sous-Préfecture.

Par courrier recommandé du 11 février 2010, la SARL ARI, respectivement M. A, sollicitait de son bailleur l’autorisation de faire des travaux prescrits par l’administration avant la réouverture des locaux en vue de l’exploitation du fonds 'LE TIKI BAR', auquel la XXX répondait en demandant l’ensemble des pièces, c’est-à-dire la liste détaillée des travaux, les devis ainsi que tous autres documents complémentaires devant être annexés à une demande de déclaration de travaux ou de permis de construire.

De même, par courriers de mars 2010, elle réclamait les loyers impayés de janvier à mars 2010 inclus, soit 3.588 euros, ainsi que l’attestation d’assurance en cours de validité.

Par courrier du 11 mars 2010 le Conseil de la SARL ARI écrivait au Conseil de la XXX que les travaux de mise en conformité réclamés par la Sous-Préfecture de Y étaient à la charge du bailleur tout en envoyant un devis établi par une société ZENITH CONSTRUCTION d’un montant de 41.192,48 euros.

De même, dans un courrier du 30 mars 2010 adressé à l’assureur de la XXX, le Conseil de la SARL ARI maintenait sa position, invoquant en outre le non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance.

C’est dans ces conditions que la SARL ARI a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG le 4 mai 2010 d’une demande dirigée contre la XXX et tendant à voir constater qu’elle n’avait pas satisfait à son obligation de délivrer le local loué de façon à ce qu’il soit en état de servir à l’usage pour lequel il avait été loué, cette situation ayant provoqué la fermeture administrative des lieux, et à la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 41.192,48 euros à titre de provision à valoir sur le coût des travaux à entreprendre et exigés par l’administration, enfin à se voir autoriser à procéder aux travaux de mise en conformité et à suspendre le règlement des loyers depuis la date de fermeture jusqu’à celle de la réouverture des lieux au titre de son indemnisation pour le préjudice économique et les troubles de jouissance subis consécutifs à l’inertie du bailleur.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 1^er juin 2010, la juridiction saisie, constatant que la demanderesse avait mandaté le bureau VERITAS qui avait établi le 3 décembre 2009 un rapport recensant les postes à mettre en conformité et versé aux débats un devis pour une entreprise de maçonnerie, enfin qu’elle avait sollicité en vain l’autorisation de son bailleur de commencer les travaux par courrier des 11 février et 11 mars 2010, estimant que les travaux prescrits par l’autorisation administrative étaient à la charge du bailleur propriétaire des murs commerciaux, sauf clause contraire du bail inexistante en l’espèce, et jugeant enfin que, les travaux litigieux étant strictement en rapport avec la destination contractuelle des lieux, il y avait lieu de faire droit à la demande de provision et d’autoriser le preneur à exécuter les travaux exigés par l’administration au regard de l’inertie injustifiée du bailleur, enfin d’autoriser le preneur à suspendre le règlement des loyers de la date de fermeture à celle de réouverture des lieux à valoir à titre provisionnel sur les dommages et intérêts pour le préjudice économique et les troubles de jouissance,

a statué comme suit :

'Condamnons la XXX à verser à la SARL ARI, à titre de provision, la somme de 41.192,48 euros à valoir sur le coût des travaux à entreprendre tels qu’exigés par l’administration,

Autorisons la SARL ARI à procéder à ces travaux de mise en conformité,

Autorisons la SARL ARI à suspendre le règlement des loyers commerciaux depuis la date de fermeture jusqu’à celle de la réouverture des lieux après autorisation administrative,

Condamnons la XXX aux dépens et à verser 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.'

A l’encontre de cette décision, la XXX a régulièrement interjeté appel par déclaration déposée le 29 juin 2010 au Greffe de la Cour.

Se référant à ses derniers écrits du 16 mars 2011, elle conclut à l’infirmation de l’ordonnance attaquée, à voir dire et juger que les travaux de mise en conformité sont à la charge de la SARL ARI et à condamner celle-ci à procéder à leur règlement, à la condamnation de la preneuse à lui payer les loyers de janvier à septembre 2010 inclus, soit 10.764 euros TTC, à voir enjoindre à la SARL ARI de transmettre la décision administrative notifiant la fermeture administrative de l’établissement, au rejet de l’appel incident et à la condamnation de l’intimée au paiement, outre les dépens des deux instances, d’un montant de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir pour l’essentiel que :

— l’intimée n’a jamais produit la lettre du Maire d’HERRLISHEIM contenant la liste des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, encore moins une mise en demeure de réaliser les travaux ou un arrêté municipal en ce sens.

— ce n’est qu’au mois de février 2011 qu’elle a été destinataire d’une lettre lui permettant d’être informée de la situation.

— le refus d’autorisation d’exploiter est la conséquence directe des agissements indélicats de la SARL ARI, faisant suite à un changement du titulaire de l’autorisation d’exploiter et à la condamnation de M. A au pénal pour de graves irrégularités affectant la gestion de son établissement

— l’appelante n’a pas manqué à son obligation de délivrance dès lors que les locaux étaient conformes à l’usage auquel ils étaient destinés lors de la prise d’effet du bail, l’intimée ayant exploité sans discontinuité les locaux loués depuis le 1^er décembre 2008.

— le bail du 2 octobre 2008 règle la question des obligations respectives des parties en matière de travaux et de réparation, le contrat mettant à la charge du preneur implicitement les travaux prescrits par l’administration, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge en procédant à une appréciation erronée des dispositions contractuelles liant les parties.

— l’intimée produit devant la Cour une facture émanant d’une entreprise KESER d’un montant de 50.682,89 euros TTC, laquelle serait placée en liquidation judiciaire depuis plusieurs années, et non de la société ZENITH CONSTRUCTION.

— la prise en charge des travaux litigieux incombant au preneur, l’autorisation qui lui a été donnée de suspendre le paiement des loyers est abusive. De plus, la bailleresse n’ayant pas manqué à son obligation de délivrance, il ne lui appartient pas de subir les conséquences d’événements dont elle ignorait l’existence. En tout état de cause, les loyers de janvier 2010 à mars 2010 devront au minimum être réglés. Enfin, les loyers sont dus à compter de la réouverture des lieux intervenue le 15 octobre 2010, ce qui n’a pas été fait, l’existence de dysfonctionnements affectant la chaudière et l’absence de chauffage des locaux étant imputables à la preneuse, s’agissant de simples réparations lui incombant.

Se référant à ses derniers écrits du 11 avril 2011, la SARL ARI demande à la Cour de:

'Statuant sur l’appel principal

REJETER l’appel de la XXX.

CONFIRMER l’ordonnance du 1^er juin 2010 en son principe.

Statuant sur l’appel incident du concluant quant aux condamnations prononcées

CONDAMNER la XXX au remboursement de la totalité des frais engagés pour la mise en conformité des lieux loués et désignés par l’enseigne 'TIKI BAR’ telle qu’exigé par l’administration ; soit (50.682,29 euros + 4.039,36 euros ) = 54.721,65 euros.

LA CONDAMNER à prendre en charge en outre les dépenses liées à l’installation d’un WC handicapé, selon devis annexé.

LA CONDAMNER à supporter les intérêts soit 6.586,10 euros du prêt équipement que la SARL ARI a été contrainte de souscrire en mars 2010 du fait de l’ampleur des travaux et de la tergiversation du bailleur.

CONFIRMER la suspension du règlement des loyers commerciaux pendant toute la durée de non-délivrance, laquelle se poursuit en raison de l’absence de tout chauffage dans les lieux.

CONDAMNER la XXX à délivrer les lieux conformes à leur destination avec un chauffage apte à fonctionner normalement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

CONDAMNER l’appelante à la somme de 3.000 euros au titre des frais non inclus dans les dépens.

LA CONDAMNER aux entiers dépens des deux instances.'

Elle soutient en substance que :

— les documents produits par elle caractérisent suffisamment les graves défauts que présentaient les locaux pour la sécurité du public.

— la fermeture du 'TIKI BAR’ le 18 août 2009 est dûe au départ brutal du titulaire d’exploitation, la demande d’autorisation d’exploiter de son successeur ayant entraîné une enquête de la Sous-Préfecture de Y portant tant sur la moralité de l’exploitant que sur la conformité de l’établissement aux normes de sécurité.

— les travaux prescrits par l’administration et permettant au bâtiment d’être conforme à sa destination contractuelle restent à la charge du bailleur en l’absence de stipulation contraire expresse dans le contrat de bail.

— le bailleur, respectivement son gérant M. X, qui logeait dans le bâtiment abritant le 'TIKI BAR', était parfaitement au courant de la fermeture de cet établissement, sans compter qu’il a été averti par M. A des difficultés de trésorerie que générait cette fermeture, ce dernier le suppliant de lui donner son consentement écrit afin de pouvoir procéder aux travaux prescrits et d’accélérer la réouverture.

— en tout état, l’ampleur des travaux à réaliser était telle que ceux-ci tomberont partiellement dans le champ d’application de l’article 606 du Code civil.

— concernant le chauffage défectueux, M. A n’a pas à supporter les négligences du bailleur qui auparavant exploitait directement le débit de boissons sous la dénomination 'BAR JO', l’absence de chauffage et l’impossibilité pour l’intimée d’accéder au local de chaufferie étant à l’origine à tout le moins d’un trouble de jouissance important durant la période hivernale et pour lequel M. A a tenté d’y remédier au prix d’un accroissement de ses frais pour l’acquisition d’un chauffage de substitution.

— la bailleresse persévère dans son manquement à l’obligation de délivrance tout en tentant de jeter le discrédit sur l’intimée.

— l’appelante doit être condamnée à prendre à sa charge le montant des travaux tels que visés dans l’ordonnance attaquée, augmenté du surcoût afférent à ces travaux, soit 54.721,65 euros au total.

— M. A a été dans l’obligation de recourir à un emprunt bancaire et l’appelante doit prendre en charge le remboursement des intérêts générés par ce prêt, soit 6.585,10 euros.

— la SARL KESER a repris les marchés concernant les travaux de mise en conformité du 'TIKI BAR'.

— à juste titre le premier juge a ordonné la suspension du paiement des loyers et la bailleresse appelante doit être condamnée en outre à délivrer des lieux conformes à leur destination avec chauffage apte à fonctionner normalement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

SUR QUOI LA COUR :

Vu la procédure, les pièces régulièrement versées aux débats et les écrits des parties auxquels il est référé pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments :

Tant l’appel principal que l’appel incident interjetés dans des conditions de forme et de délai dont la validité n’est pas contestée sont recevables.

I) Sur les travaux :

L’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination (CIV 07.03.2006) et c’est au bailleur qu’il incombe de vérifier si certaines restrictions administratives n’interdisent pas cette affectation (CIV 28.05.2006).

En particulier, les travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative sont de l’essence même de l’obligation de délivrance.

Tel le cas de locaux destinés à recevoir du public en vue d’une activité de bar ou de restauration et non conformes en matière de sécurité incendie, ainsi que cela résulte expressément de l’avis défavorable donné par la Commune d’HERRLISHEIM suite au passage de la Commission de Sécurité et de la lettre de la Sous-Préfecture de Y refusant l’autorisation d’exploiter une licence IV à M^lle Z.

Enfin, ainsi que l’a fait remarquer à juste titre le premier juge, aucune clause ne met expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, seul lui incombant, de par le bail, la nécessité d’obtenir des autorisations administratives nécessaires à la mise en place d’installations extérieures, telles qu’enseigne, auvent, stores etc….

En conséquence, à juste titre le premier juge a considéré qu’il n’existait aucune contestation sérieuse sur le non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, ce dont elle avait été largement avisée par des courriers de M. A. En toute hypothèse, le gérant de la XXX, pour avoir exploité lui-même le BAR JO, cédé à M. A, respectivement à la SARL ARI, ne pouvait ignorer les éléments manquants ou non conformes en matière de sécurité incendie et d’accessibilité aux handicapés tels que relevés par la Commission de Sécurité et repris par le Maire de la Commune d’HERRLISHEIM dans son courrier à la Sous-Préfecture, d’autant que, selon les attestations versées aux débats,

M. X C l’immeuble dans lequel les locaux litigieux étaient loués.

B) Conséquences :

Les travaux litigieux étant strictement en rapport avec la destination contractuelle des lieux, à juste titre le premier juge a fait droit à la demande de condamnation du bailleur à titre provisionnel d’un montant de 41.192,48 euros au titre des travaux.

En revanche, rien ne permet d’établir, au vu de la facture de la société KESER, que les travaux aient été réellement effectués compte tenu de l’irrégularité de cette facture. En conséquence, il convient, avec le premier juge, de s’en tenir, en référé, au devis de la société ZENITH CONSTRUCTION et au montant de 41.192,48 euros, le surplus se heurtant à une contestation sérieuse.

De même, il n’est pas établi que le prêt bancaire de 40.000 euros contracté par la SARL ARI le 1^er mars 2010 et intitulé, dans le tableau d’amortissement, 'prêt d’équipement', soit en rapport avec le financement des travaux de mise en conformité si bien que la demande de prise en charge par la bailleresse des intérêts de ce prêt se heurte à une contestation sérieuse.

C) Sur la suspension des loyers :

Il convient de confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a autorisé la SARL ARI à suspendre le règlement des loyers commerciaux depuis la date de fermeture jusqu’à celle de la réouverture des lieux après autorisation administrative, ce qui n’implique pas jusqu’à ce jour alors qu’il résulte des pièces et des débats que, par arrêté du Maire d’HERRLISHEIM du 4 octobre 2010, celui-ci autorisait l’ouverture d’un ERP (établissement recevant du public) c’est-à-dire l’établissement 'TIKI BAR’ et que, par lettre de la Sous-Préfecture de Y du 7 octobre 2010, celle-ci autorisait l’exploitation d’un débit de boissons pourvu de la licence IV dénommé 'TIKI BAR'.

En tout état, il convient d’amender la décision attaquée sur ce point et de préciser que la suspension de règlement des loyers a pris fin à compter du 1^er octobre 2010.

D) Sur le chauffage :

S’il est exact que, par constat d’huissier du 18 octobre 2010, il était constaté l’absence de chauffage des locaux et d’eau chaude aux robinets en raison d’un problème lié à la chaufferie dont le local restait inaccessible, il faut observer que ce local ne faisait pas partie du bail et qu’il ne saurait être demandé à la SARL ARI de prendre en charge ces travaux d’entretien de la chaudière.

En revanche, rien ne permet d’établir, postérieurement à ce constat d’huissier, la persistance et l’impossibilité pour la preneuse de chauffer ses locaux, si bien que sa demande de condamnation de l’appelante à lui délivrer des lieux conformes à leur destination avec un chauffage apte à fonctionner normalement sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard se heurte à une contestation sérieuse.

E) Pour le surplus :

L’appelante succombant pour l’essentiel supportera les dépens d’appel et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne saurait prospérer.

En revanche, aucune considération d’équité ne milite en faveur de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’intimée dont la demande sera rejetée.

PA R C E S M O T I F S

LA COUR,

DECLARE tant l’appel principal que l’appel incident réguliers et recevables en la forme

Les DECLARE l’un et l’autre mal fondés

CONFIRME l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions

La précisant, DIT que la suspension du règlement des loyers commerciaux par la SARL ARI s’étend de la date de fermeture jusqu’au 1^er octobre 2010, date de réouverture des locaux après autorisation administrative

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions comme se heurtant à des contestations sérieuses

DEBOUTE les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’appelante aux dépens d’appel.

LE GREFFIER : LE PRÉSIDENT :