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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/08959

Auquel est joint le n°10/9152

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 NOVEMBRE 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 05/6956

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires XXX, prise en la personne de son syndic la SARL AGENCE de la BOURSE représentée par son gérant domicilié ès qualités au siège social

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Pierre-Marie GRAPPIN, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

SA CA CONSUMER FRANCE,

venant aux droits de la SA SOFINCO,

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Sylvaine PORCHERON, avocat plaidant au barreau de PARIS

SARL HOTEL du COMMERCE,

représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Eric NEGRE, Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Habiba MARGARIA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur Y B

né le XXX à CARNOT

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Jérôme PASCAL, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur K L

XXX

XXX

représenté par la SCP Yves et Yann GARRIGUE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

assisté de M^e Delphine ADDE SOUBRA, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

***

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/09152

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 NOVEMBRE 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 05-06956

APPELANT :

Monsieur Y B

né le XXX à CARNOT

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES – Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Jérôme PASCAL, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

XXX

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Yann LE TARGAT, avocat de la SCP ARMANDET, LE TARGAT, GELER, avocats au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLOTURE du 26 SEPTEMBRE 2012

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 17 OCTOBRE 2012 à 8H45 en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller en remplacement du président empêché, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Sofinco, aux droits de laquelle vient désormais la SA Ca Consumer Finance, était copropriétaire entre 1996 et 2006 d’un lot de copropriété situé dans un immeuble sis au XXX affecté à l’usage d’agence commerciale recevant du public.

Au début de l’année 2000 les plafonds des locaux, situés sur l’arrière de l’agence et au droit des sanitaires, étaient imprégnés par des arrivées d’eaux.

Une expertise était obtenue par ordonnance de référé du 10 juillet 2001 au contradictoire du syndicat des copropriétaires et du propriétaire du lot, K L, ainsi que des trois exploitants du fonds de commerce d’hôtellerie situé au-dessus de l’agence, C D, Z D et Y B.

L’expert H déposait son rapport le 31 juillet 2002.

Postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, de nouvelles fuites apparaissaient dans les locaux de la société Sofinco, localisées

cette fois essentiellement à l’avant des locaux commerciaux, c’est à dire à l’endroit réservé à l’accueil du public.

L’expert G H était à nouveau désigné par ordonnance de référé du 8 juillet 2003.

Le 25 novembre 2003, le fonds de commerce d’hôtellerie appartenant à C D, Z D et Y B, incluant le droit au bail portant sur des locaux appartenant à K L, était cédé à la Sarl Hôtel du Commerce.

Le 5 février 2004 la société Sofinco fermait son agence de la rue Maguelone et transférait son activité dans un local qu’elle prenait à bail.

La société Sofinco obtenait en référé le 13 février 2004 une ordonnance faisant injonction à la Sarl Hôtel du commerce de cesser immédiatement l’exploitation et l’occupation des chambres 21 à 26 de l’hôtel et de tous équipements sanitaires attenants, de cesser immédiatement les travaux entrepris ainsi que toute intervention sur les différentes installations sanitaires et de plomberie des chambres et locaux annexes.

Ces interdictions étaient assorties d’une astreinte de 300 € par jour de retard, courant jusqu’à ce que l’expert ait définitivement procédé à ses investigations.

L’expert H déposait son rapport le 11 mai 2005.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2005, la Sa Sofinco a fait citer devant le tribunal de grande instance de Montpellier le syndicat des copropriétaires du XXX représenté par son syndic la Sarl Agence de la Bourse, la Sarl Hôtel du Commerce, C D (pourtant décédé depuis le 5 novembre 2003 sans assignation de ses ayants droit), Z D (pourtant décédé depuis le 27 mai 2005 sans assignation ultérieure de ses ayants droit) et Y B ainsi que K L, pris en sa qualité de propriétaires des locaux exploités par la Sarl Hôtel du Commerce en paiement de diverses sommes.

Par acte d’huissier du 31 mai 2007, Y B, ancien propriétaire du fonds de commerce d’hôtellerie, a appelé en garantie son assureur le Gan Assurance.

Par jugement contradictoire en date du 8 novembre 2010 ce tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil et du rapport d’expertise du 31 juillet 2002, a :

condamné le syndicat des copropriétaires du XXX et Y B à payer solidairement à la SA Ca Consumer Finance, anciennement Sofinco, une somme de 2.993 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2002,

dit qu’en ce qui concerne cette somme les deux responsables in solidum se devront mutuellement garantie pour moitié,

condamné le syndicat des copropriétaires du XXX, K L et la Sarl Hôtel du Commerce à payer solidairement à la SA Ca Consumer Finance aux droits de la SA Sofinco, une somme de 116.237,87 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2006,

dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, cette somme sera partagée par moitié entre le syndicat des copropriétaires du XXX d’une part, K L et la Sarl Hôtel du Commerce ensemble d’autre part, et que chaque groupe de co-responsable devra garantie à l’autre pour tout paiement au delà de la moitié de cette somme,

dit que dans les rapports entre K L et la Sarl Hôtel du Commerce, K L devra supporter l’intégralité de la part de responsabilité de 50%,

débouté la SA Ca Consumer Finance pour le surplus,

déclaré la Sarl Hôtel du Commerce irrecevable en sa demande de 40.000 € et infondée en sa demande de 30.000 €,

rejeté la demande contre le Gan Assurances,

constaté que Z et C D, décédés avant l’assignation, ne sont pas parties à l’instance pas plus que leurs héritiers,

rejeté toute autre demande de garantie,

condamné le syndicat des copropriétaires du XXX, Y B, la Sarl Hôtel du Commerce, K L, aux dépens de l’instance au fonds 05-06956 et 07-3605 et à payer encore à la SA Ca Consumer Finance une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires du XXX et Y B aux dépens des référés expertises n°X, 01-30921 et X,

dit qu’en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens, les codébiteurs solidaires se devront garantie dans les mêmes conditions qu’au fond,

condamné K L à payer à la Sarl Hôtel du Commerce la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Y B à payer au même titre la somme de 1.000 € au Gan Assurances,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

1^er appel :

Le syndicat des copropriétaires du XXX a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 16 novembre 2010 à l’encontre de la Sarl Hôtel du Commerce, Y B, K L et la SA Ca Consumer Finance venant aux droits de Sofinco. Cet appel a été enrôlé sous le n°10.8959.

Par conclusions remises au greffe le 1^er juin 2012 le syndicat des copropriétaires fait valoir, au soutien de son appel, que les désordres survenus postérieurement à l’expertise du 31 juillet 2002 sont imputables exclusivement aux canalisations et raccordements de réseaux privatifs appartenant à K L, et exploités par la Sarl Hôtel du Commerce. Il critique le premier juge qui, après avoir fait ce constat, retient sans motif sa responsabilité et conclut au débouté de Consumer Finance précisant que le local prétendument invendable en 2002 a été cédé le 27 décembre 2006 avec une plus-value non négligeable.

Subsidiairement, il demande à être garanti par K L et la Sarl Hôtel du Commerce de toutes condamnations qui interviendraient contre lui sur ces chefs de désordres.

S’agissant des premiers désordres ayant donné lieu à l’expertise du 31 juillet 2002, le syndicat demande à la cour de constater qu’il a rempli ses obligations et qu’il a même assumé des travaux qui incombaient au copropriétaire concerné. Il demande à la cour de limiter sa responsabilité à 10% sur ces chefs de désordres.

Par conclusions remises au greffe le 22 septembre 2011, Y B, appelant à titre incident, conclut au débouté de l’action entreprise contre lui par la SA Ca Consumer Finance. Il soutient que seules les responsabilités du syndicat des copropriétaires et du propriétaire des locaux peuvent être recherchées en vertu des clauses du règlement de copropriété et du bail commercial, les désordres affectant des parties communes ou privatives de l’immeuble, et conteste devoir sa garantie à quiconque dans le litige.

Par conclusions remises au greffe le 22 novembre 2011, K L, appelant à titre incident, conclut à l’infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de débouter la Sa Ca Consumer Finance de ses prétentions dirigées contre lui et de retenir la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à le garantir de la somme de 36.503,50 € au titre des travaux de réfection des canalisations d’évacuation des eaux usées du 1^er étage réalisés pour le compte de la copropriété. Subsidiairement, il demande à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

En toutes hypothèses, il sollicite la condamnation du syndicat à lui rembourser l’intégralité des condamnations mises à sa charge au profit de son locataire par arrêt prononcé le 2 novembre 2010 par la cour d’appel de Montpellier.

Par conclusions remises au greffe le 25 juillet 2011 la Sarl Hôtel du Commerce, formant appel incident, demande à la cour de

débouter la SA Ca Consumer Finance de ses prétentions, les désordres survenus postérieurement au 23 novembre 2003, date de son acquisition du fonds de commerce, relevant des seules responsabilités du propriétaire des locaux d’une part, pour ses manquements à ses obligations de délivrance et d’entretien ou du syndicat des copropriétaires d’autre part, s’agissant des parties communes de l’immeuble.

Elle demande à la cour de constater que Y B, son vendeur, a manqué à son obligation d’information sur le procès en cours au mépris de l’article 11&7 de l’acte de cession du fonds de commerce et en conséquence sollicite sa garantie pour toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle et sa condamnation à lui payer la somme de 81.250 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a reconnu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et K L dans la deuxième série de désordres survenus après le 23 novembre 2003 et dit que dans les rapports entre la Sarl Hôtel du Commerce et K L, ce dernier devra supporter l’intégralité de la part de la responsabilité de 50%.

Par conclusions remises au greffe le 12 septembre 2012 la SA Ca Consumer Finance demande la confirmation partielle du jugement et conclut à la responsabilité :

du syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1383, 1384 et 1382 du code civil en soutenant que la vétusté et les défauts affectant les canalisations et installations (canalisations d’évacuation, défaut d’étanchéité et d’évacuation de la terrasse de la chambre 26, défaut du dispositif d’évacuation des eaux pluviales et usées) est le résultat d’un défaut d’entretien des parties communes et d’une faute du syndicat qui a négligé de mettre en oeuvre tous les travaux préconisés par l’expert lors de son rapport du 31 juillet 2002,

du propriétaire des murs, K L, sur le fondement de l’article 544 du code civil sur le fondement du trouble anormal du voisinage, les canalisations défectueuses de l’hôtel étant à l’origine également de son préjudice,

des différents exploitants de l’hôtel sur le fondement des articles 1382, 1383, 1384 du code civil, parce que les évacuations défectueuses sont celles des sanitaires de l’hôtel et que l’expert a mis en cause les pratiques des occupants de l’hôtel comme ayant concouru à la réalisation du dommage et parce que les nouveaux exploitants ont entrepris et poursuivi des travaux sur les canalisations au mépris des règles de l’art en décembre 2003 directement à l’origine des fuites ayant conduit à la cessation de l’exploitation.

Elle demande à la cour de recevoir son appel incident et d’élever le quantum des condamnations à la somme de 244.078,92 € TTC toutes causes de préjudices confondus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2012.

2^e appel :

Y B a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 23 novembre 2010 à l’encontre du Gan Assurances. Cet appel a été enrôlé sous le n°10.9152.

Par conclusions remises au greffe le 22 septembre 2011, Y B, au soutien de son appel principal, demande à être garanti par son assureur le Gan ainsi que par le propriétaire des locaux K L pour manquement à son obligation de délivrance et défaut d’entretien et par le syndicat des copropriétaires s’agissant des désordres imputables aux parties communes.

Par conclusions remises au greffe le 13 septembre 2012, la société Le Gan, appelante à titre incident, oppose la prescription biennale de l’action intentée par son assuré Y B. Subsidiairement, elle soutient que la responsabilité de Y B est fondée sur l’acte de cession du fonds de commerce et le non respect de l’article 11&7 du contrat pour lequel elle n’a pas consenti de garantie. Encore plus subsidiairement, elle affirme que les désordres affectent les seules parties communes de l’immeuble et

ne doivent engager que la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’exclusion de celle de Y B, simple locataire qui doit être mis hors de cause.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2012.

M O T I F S

I) Sur la jonction d’instances :

Il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre les procédures n°10.8959 et n°10.9152 sous le seul n° 10.8959.

II) Sur l’incident de procédure :

Par conclusions d’incident du 27 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet des écritures signifiées le 21 septembre 2012 par la Sarl Hôtel du Commerce qui aurait violé le principe de la contradiction en ajoutant deux pages de moyen de défense supplémentaires par rapport à ses dernières écritures du 25 juillet 2011 alors que le syndicat avait conclu pour la dernière fois le 1^er juin 2012 soit 4 mois plus tôt.

Par conclusions en réponse remises au greffe le 11 octobre 2012, la Sarl Hôtel du Commerce demande à la cour de rejeter l’incident et d’accueillir ses écritures signifiées aux parties dès le 21 septembre 2012 mais remises au greffe le 26 septembre 2012 en raison d’un message de retour du RPVA. Subsidiairement, et si la cour déclarait ses écritures irrecevables, elle demande à ce que soit rejetées les conclusions signifiées le 1^er juin 2012 par le syndicat qui a attendu près d’un an depuis ses dernières écritures du 25 juillet 2011 pour conclure.

Les dernières écritures de la Sarl Hôtel du Commerce datées du 21 septembre 2012 ont été remises au greffe le 25 septembre 2012 et à nouveau le 26 septembre 2012.

Ces conclusions contiennent par rapport aux écritures précédentes du 25 juillet 2011, deux pages de moyens en réponse aux écritures du syndicat des copropriétaires et de la société Sofinco.

Il y est également ajouté un paragraphe dans le dispositif des demandes formées à titre principal.

Ces conclusions, enrichies de moyens et prétentions nouveaux, remises au greffe le jour de la clôture alors que les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires remontaient au 1^er juin 2012, contreviennent au principe de la contradiction édicté par les articles 15 et 16 du code de procédure civile puisqu’elles ne laissaient pas aux adversaires le temps nécessaire pour y répondre et ce, même si ceux-ci les ont reçues dès le 21 septembre 2012, cinq jours avant la clôture.

Ces conclusions tardives doivent par conséquent être déclarées irrecevables et la cour se reportera aux écritures précédentes remises au greffe le 25 juillet 2011.

En revanche, il ne peut être fait reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir conclu le 1^er juin 2012 dès lors qu’entre cette date et la clôture intervenue le 26 septembre 2012, ses adversaires disposaient du temps nécessaire pour répondre à ces écritures qui seront par conséquent accueillies.

III) Sur les responsabilités et les préjudices :

Les rapports d’expertise d’G H déposés au greffe du tribunal mandant les 31 juillet 2002 et 11 mai 2005, réalisés au contradictoire des parties, procèdent à une analyse objective des données des faits de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées et retiennent des conclusions motivées par des arguments techniques ; ils serviront donc de support sur le plan technique à la décision.

Le règlement de la copropriété du XXX, dressé le XXX et modifié le 9 juillet 1963 avec publication à la conservation des hypothèques le 24 juillet 1963 distingue les parties communes des parties privatives en spécifiant notamment que ces dernières seront constituées des « canalisations intérieures affectées à l’usage du lot (…), les installations sanitaires et hygiéniques des cabinets de toilette, des salles de bain et des water-closets. (…) et d’une manière générale, tout ce qui, étant inclus dans l’appartement et ses annexes, sert à son usage ou à son ornement. »

Sont en revanches réputées parties communes « les installations communes (…) de distribution d’eau chaude (…) les branchements d’égouts et leurs accessoires, les gouttières, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères et des matières usées, les conduites de descente des water-closets, les appareils (chaudières, compteurs centraux, transformateurs etc) et les canalisations d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, de distribution d’eau chaude, (…) et, en général, les appareils et canalisations de toute nature d’utilité commune ainsi que leurs emplacements (mais non pas les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque lot à usage exclusif et particulier de chaque lot non plus que les compteurs particuliers s’il en existe). »

Le règlement considère également comme étant une partie commune les balcons de l’immeuble ainsi que les planchers (abstraction faite des parquets).

Il faut comprendre, en articulant les clauses précitées du règlement que sont privatives les canalisations à l’usage exclusif et affectées à l’intérieur de chaque lot privatif entre le point de branchement des installations sanitaires qu’elles desservent et le point de raccordement aux conduites de descente d’eau communes. Les planchers et terrasses de l’immeuble sont communs.

A) Les désordres affectant l’arrière des locaux :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres survenus à l’arrière des locaux Sofinco, en 2000, 2001 et à nouveau

fin 2002 et au printemps 2003 proviennent principalement d’un bouchon en béton situé au point de jonction entre la canalisation privative en plomb de la chambre 26 de l’hôtel du commerce à l’époque gérée par Y B et ses associés décédés depuis, et la conduite commune en grès amenant les eaux pluviales et usées de l’immeuble jusqu’à un dalot d’évacuation, également commun.

L’expert explique la présence de ce bouchon en béton par une coulure survenue au moment de la mise en place de la conduite commune en grès.

Il préconise les travaux de remise en état suivant :

la modification du bas de la colonne avec raccordement au dalot,

la réalisation de 2 regards pour accéder au dalot,

la reprise d’étanchéité des réseaux au sommet de la colonne avec changement des culottes.

Par précaution et afin de pérenniser le bon fonctionnement du dalot commun, l’expert préconise de procéder :

au curage et au nettoyage de ce dalot,

à la réfection des piquages de descentes des eaux pluviales relevant que le syndic lui a déclaré avoir effectué ces travaux les 16 et 18 juillet 2002.

Il recommande en outre la réalisation de travaux d’étanchéité de la terrasse de la chambre 26 avec aménagement et équipement de grille sur la conduite d’évacuation des eaux pluviales de la terrasse.

Dans son rapport déposé le 11 mai 2005, l’expert explique que la survenance de nouveaux désordres à la fin de l’année 2002 et en mai 2003 est due à la non-réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux préconisés dans son rapport remis le 31 juillet 2002 précisant toutefois en page 32 du rapport que ces travaux ont été entièrement achevés avant fin 2004.

Les désordres causés à l’arrière des locaux de Sofinco ont intégralement leur siège dans les parties communes de l’immeuble puisqu’ils proviennent :

d’une obstruction située au point de raccordement de la canalisation privative de la chambre 26 avec la conduite commune en grès survenue à l’occasion de la mise en place de cette dernière,

d’un défaut d’entretien du dalot commun,

de l’insuffisance d’étanchéité de la terrasse de la chambre 26, également commune suivant les termes clairs du règlement de copropriété relatifs aux balcons.

Ces désordres engagent l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires qui doit en assumer seul les conséquences financières à l’endroit de la Sa Ca Consumer Finance sans qu’il puisse être fait droit à sa demande de partage de responsabilité dont il sera débouté.

La Sa Ca Consumer Finance réclame une somme de 2.923,40 € au titre des frais de remise en état et de constats d’huissier.

Le préjudice matériel de la Sa Ca Consumer Finance consistant en la remise en état des locaux est évalué par l’expert à la somme de 2.418,29 €.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme réclamée de 2.923,40 € qui comprend le coût du préjudice matériel et celui des constats d’huissier.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Y B de ce chef.

B) Les désordres affectant l’avant des locaux :

Il résulte de l’expertise judiciaire que les fuites d’eau survenues dans les plafonds situés à l’avant des locaux de Sofinco entre mai 2003 et mars 2004 proviennent de la combinaison des causes suivantes :

les pratiques liées à l’occupation des chambres situées au-dessus des locaux (fuite ou débordement sur les lavabos et bacs à douche des chambres de l’hôtel),

les fuites affectant les réseaux d’évacuation en plomb des chambres de l’hôtel, réseaux partant des appareils sanitaires situés dans les chambres, circulant sous le revêtement des chambres au-dessus du plancher en bois et traversant ponctuellement ce plancher pour aboutir entre plancher de l’hôtel et les plafonds de la banque.

L’expert isole également une autre cause consistant en des fuites qui seraient survenues lors des travaux en cours, entre décembre 2003 et janvier 2004, réalisés par les nouveaux gérants de l’hôtel à l’occasion des branchements de canalisations neuves sur les réseaux vétustes.

Mais cette dernière cause ne pourra être retenue dès lors que :

les fuites ont préexisté aux travaux dont s’agit qui n’ont démarré que fin décembre 2003,

l’expert relève lui-même en page 34 de son rapport que ces fuites se sont aggravées en septembre 2003 et encore en novembre-début décembre 2003 dans des zones jusque là épargnées par le phénomène, à une époque où les travaux de rénovation n’avaient pas encore débuté,

qu’aucun élément objectif ne permet d’incriminer les travaux de rénovation, l’expert se bornant à indiquer qu’ils auraient été « menés semble-t-il de façon inappropriée » sans étayer son appréciation par des constatations techniques et rappelant à bon escient que la situation était « déjà dégradée et concernait des réseaux vétustes et non entretenus et des locaux sanitaires en mauvais état relatif ».

L’expert propose de remédier aux désordres par :

l’enlèvement et la neutralisation de tous les réseaux d’évacuation anciens dans les chambres et pièces sanitaires de l’hôtel du commerce,

le remplacement par des conduites neuves étanches et insonorisées pour évacuer les eaux usées vers les réseaux communs,

la mise en place de revêtements étanches dans les locaux sanitaires de l’hôtel.

Il s’évince de ce qui précède que les désordres trouvent leur origine dans :

les débordements imputables aux pratiques des usagers des chambres de l’hôtel,

la vétusté et le défaut d’entretien des réseaux d’évacuation des sanitaires des chambres aboutissant entre le plancher de l’immeuble et les plafonds de Sofinco.

Les réseaux d’évacuation précités constituent nécessairement des parties privatives des lots occupés par l’hôtel dès lors qu’ils desservent les appareils sanitaires des chambres et se poursuivent à l’intérieur et du lot pour rejoindre les descentes d’eau communes.

Mais ces canalisations cessent d’être privatives pour devenir communes à l’instant où elles sortent des limites du lot privatif et traversent, même ponctuellement, le plancher commun de l’immeuble pour aboutir, ainsi que le relève l’expert, entre ce plancher et les plafonds de Sofinco. En effet dans ce cas, les canalisations ne sont plus affectées à l’intérieur du lot privatif, ainsi que le prévoit expressément le règlement de copropriété, puisqu’elles passent sous les planchers, parties communes de la copropriété.

L’entretien et les réparations des réseaux situés en dehors des limites des lots privatifs, au-dessous des planchers communs, ne peuvent relever que de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Or, les imprégnations d’eau se sont matérialisées dans les plafonds de Sofinco à l’endroit où précisément les canalisations deviennent communes. L’expert a d’ailleurs été contraint de faire déposer les faux-plafonds de Sofinco pour accéder aux canalisations fuyardes qui n’étaient ni visibles ni accessibles.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement se retrancher derrière Sofinco en incriminant la mise en place de faux plafond alors que les plafonds sont des parties privatives au terme du règlement de copropriété, sur lesquels les copropriétaires sont libres d’agir.

Dès lors, les désordres ayant affecté l’avant des locaux de Sofinco sont imputables :

au syndicat des copropriétaires tenu de l’entretien et des réparations des réseaux extérieurs aux lots privatifs et situés au-dessous des planchers communs,

au propriétaire du lot, K L, en vertu du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, parce qu’il doit répondre envers les tiers des dégâts des eaux survenus en raison des agissements des clients de l’hôtel exploité dans son lot,

aux exploitants de l’hôtel du commerce qui doivent répondre des agissements de leurs clients sans qu’il soit besoin de distinguer entre Y B et la Sarl Hôtel du Commerce, en effet, les désordres sont survenus avant et après l’acquisition du fonds de commerce par cette dernière puisqu’ils se sont produits entre mai et décembre 2003 mais également en janvier et février 2004.

La responsabilité in solidum de K L, de Y B et de la Sarl Hôtel du Commerce est engagée à l’endroit de la Sa Ca Consumer Finance.

C) Sur les préjudices de Sofinco aux droits de laquelle vient la SA Ca Consumer Finance :

La SA Ca Consumer Finance réclame les sommes de :

199.551,54 € TTC au titre des loyers, charges et taxes foncières du bail précaire entre le 19 février 2004 et le 31 décembre 2005 outre les frais du bail définitif du local loué au 24 bd du Jeu de Paume jusqu’à la date de la vente des locaux sinistrés le 27 décembre 2006,

21.104,78 € de frais de dépose pour les investigations techniques,

1.945,89 € pour les frais d’enseigne pour les locaux provisoires,

18.553,31 € TTC au titre des travaux électriques et informatiques, stockage mobilier d’avril à décembre 2004, frais de transfert, honoraires pilotage du transfert.

Les frais de dépose pour les investigations techniques, les frais d’enseigne et les frais au titre des travaux électriques et informatiques, stockage du mobilier d’avril à décembre 2004, frais de transfert, honoraires pilotage du transfert sont chiffrés par l’expert en page 36 du rapport et correspondent aux prétentions sus-énoncées auxquelles il conviendra de faire droit.

S’agissant du préjudice lié aux loyers et charges, il convient de rappeler que l’ordonnance de référé du 13 février 2004 a fait injonction à la Sarl Hôtel du Commerce de cesser immédiatement l’exploitation et l’occupation des chambres 21 à 26 de l’hôtel et des équipements sanitaires attenants et de cesser les travaux entrepris sur les différentes installations sanitaires et de plomberie « jusqu’à ce que l’expert ait définitivement procédé à ses investigations matérielles, fixé l’état des lieux et décrit les solutions réparatrices à mettre en oeuvre, voire à titre provisoire pour les locaux concernés, à constater la réalisation des travaux préconisés ».

L’expert indique en page 32 du rapport que l’état des locaux en février 2004 les rendait impropres à leur destination et qu’à compter du mois de mars 2004, la recherche de l’origine des fuites a nécessité dans les locaux Sofinco de procéder au démontage du faux plafond des locaux et de certaines cloisons, à l’enlèvement des réseaux électriques et des gaines techniques, ces entreprises ayant achevé de les rendre inutilisables.

L’expert a organisé sa dernière réunion sur place en décembre 2004. A cette occasion il a constaté, ce qui est retranscrit en page 23 du rapport, que toutes les chambres au-dessus des locaux de la banque étaient inoccupées et que les pièces humides étaient neutralisées et ne fonctionnaient pas. Il a relevé que l’ancien réseau de canalisation des chambres concernées avait été enlevé.

Sofinco a indiqué au cours de cette réunion que le bail précaire expirait dans moins d’un an et a informé l’expert et les parties de sa décision de ne pas réintégrer les locaux sans tests préalables d’étanchéité, exigeant qu’ils aient lieu avant réception des travaux neufs sur les nouveaux réseaux.

L’expert en page 23 du rapport prévoyait une durée des travaux de deux à trois semaines.

Par conséquent, dès le début de l’année 2005, Sofinco aux droits de laquelle vient la Sa Ca Consumer Finance, était en mesure de réintégrer ses locaux puisque l’expert avait achevé ses investigations techniques, que le réseau ancien avait été enlevé et les pièces humides neutralisées et que les travaux préconisés dans l’expertise du 31 juillet 2002 avaient été intégralement réalisés.

Sofinco ne peut faire supporter par les parties concernées les conséquences financières de son refus de réintégrer les locaux sans tests d’étanchéité préalables, cette exigence de précaution ressortissant de sa seule initiative et n’ayant pas été préconisée par l’expert.

Cependant, il résulte des termes du bail précaire signé le 16 février 2004 par Sofinco avec la SCI Le Galion que le bail d’une durée initiale de 12 mois expirant le 15 février 2005, devait être reconduit automatiquement et sans dérogation possible jusqu’au 30 septembre 2005 faute de dénonciation au 15 novembre 2004.

Or, à cette date du 15 novembre 2004, la dernière réunion d’expertise n’avait pas encore eu lieu de sorte qu’il ne peut être reproché à Sofinco de n’avoir pas résilié le bail plus tôt.

Il s’en évince que le prix du bail précaire doit être inclus dans le préjudice de Sofinco jusqu’au 30 septembre 2005 ce qui correspond à la somme de 135.342,21 € de loyers TTC, charges et taxes foncières 2004 et 2005 comprises, après examen des factures produites aux débats (20.961,40 € + 21.029,34 € + 20.961,40 € + 21.538,57 € + 22.274,89 € + 22.955,25 € + 2478 € + 1755,18 € + 1388,18 €).

La circonstance que Sofinco ait vendu son local pour un prix avoisinant les 500.000 € en 2006 est inopérante dans la prise en compte du préjudice tel qu’il vient d’être calculé.

Le syndicat des copropriétaires, Y B, la Sarl Hôtel du Commerce et K L doivent être condamnés in solidum à payer à la Sa Ca Consumer Finance la somme totale de 176.946,19 €, toutes causes de préjudices confondues (21.104,78 € + 1.945,89 € + 18.553,31 € TTC + 135.342,21 € TTC) .

Le jugement sera infirmé de ce chef.

IV) Sur les recours en garantie :

Les fuites qui ont débuté en mai 2003, se sont renouvelées en juin, juillet, septembre, novembre, décembre 2003 et encore en janvier et février 2004.

Ces fuites trouvent principalement leur siège dans la vétusté et le défaut d’entretien du réseau d’évacuation commun situé sous le plancher, dont l’expert relevait lors d’une visite sur les lieux qu’il était mal connu voire inconnu de la copropriété ; les débordements des bacs à douche et lavabos imputables aux clients de l’hôtel n’ont pu jouer qu’un rôle secondaire sur la durée compte tenu de leur caractère accidentel et donc beaucoup plus ponctuel.

A) Le syndicat des copropriétaires demande à être garanti par K L et la Sarl Hôtel du Commerce.

Cette demande dirigée contre K L sera accueillie dès lors que la responsabilité du propriétaire du lot est engagée envers le syndicat du fait des agissements de ses locataires.

Compte tenu des motifs qui précèdent K L sera condamné à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de 10%.

La Sarl Hôtel du Commerce, responsable des agissements de ses clients, sera tenue envers le syndicat à concurrence de 10%.

B) K L demande à être garanti par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires, défaillant dans son obligation d’entretien du réseau commun vétuste qui constitue la principale cause des désordres dans la mesure où les agissements des clients de l’hôtel ont nécessairement été accidentels et plus ponctuels, sera condamné à garantir K L à concurrence de 70%.

C) Y B demande à être garanti par son bailleur, K L, et par son assureur le Gan.

Cependant, ainsi qu’il vient d’être dit pour la Sarl Hôtel du Commerce, cette demande ne peut aboutir dès lors que la responsabilité de Y B est fondée sur les agissements des clients de son propre fonds de commerce d’hôtellerie dont son bailleur ne peut être tenu responsable à son endroit.

Le Gan oppose la prescription biennale de l’article L. 114-1 du code des assurances soutenant qu’aucun acte interruptif de prescription n’a été accompli entre la désignation de l’expert en 2001 et l’assignation délivrée par son assuré le 31 mai 2007.

Y B soutient que la prescription a chaque fois été interrompue.

La garantie du Gan ne peut être recherchée dans le présent litige que pour les désordres survenus entre mai 2003 et le 25 novembre 2003, date de cession du fonds de commerce à la Sarl Hôtel du Commerce, et pour couvrir la responsabilité de Y B en raison des agissements des clients de l’hôtel qui ont provoqué des débordements de bacs de douche et lavabos mis en évidence par l’expert.

Le Gan ne conteste pas avoir assisté son assuré lors de l’expertise ordonnée en référé par décision du 8 juillet 2003 ainsi que cela ressort d’ailleurs des indications figurant en page 38 du rapport

déposé le 11 mai 2005 selon lesquelles le conseil du Gan a été destinataire du rapport, de sorte que le point de départ du délai de prescription se situe à cette date.

Dans le délai de deux ans, la mission de l’expert a été étendue au propriétaire des locaux par ordonnance du 19 février 2004. Cette décision a interrompu le délai de prescription à l’égard de toutes les parties à la procédure initiale incluant le Gan qui a continué de participer aux opérations d’expertise.

Puis dans le délai de deux ans à compter du 19 février 2004, Y B a reçu l’assignation au fond de Sofinco le 25 octobre 2005.

Cette assignation a valablement été dénoncée au Gan par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2005 ce qui a interrompu une nouvelle fois le délai de prescription.

Il s’en évince qu’au jour de l’assignation délivrée au Gan par Y B le 31 mai 2007, l’action en garantie n’était pas prescrite. La fin de non recevoir sera rejetée de ce chef et le jugement infirmé sur ce point.

La société Le Gan doit garantir son assuré des conséquences pécuniaires des désordres précédemment rappelés et circonscrits, étant précisé qu’ils sont sans rapport avec l’éventuelle responsabilité de Y B à l’endroit de la Sarl Hôtel du Commerce du chef du contrat de cession, de sorte que le moyen opposé par Le Gan de ce chef est inopérant.

D) La Sarl Hôtel du Commerce demande à être garantie par son bailleur, K L, et par son vendeur, Y B.

Cependant, elle ne peut prétendre être garantie par son bailleur des désordres survenus par le fait des manquements du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien du réseau commun vétuste ou par le fait des clients de son propre fonds de commerce d’hôtellerie et elle sera déboutée de ses prétentions de ce chef et le jugement infirmé sur ce point.

Elle ne peut pas plus être garantie par Y B car si les manquements contractuels reprochés à ce dernier, à les supposer établis, ouvrent droit pour la Sarl Hôtel du Commerce à réparation du préjudice en découlant, ils ne peuvent avoir pour effet de faire supporter à Y B les conséquences des agissements des clients du fonds de commerce survenus postérieurement à la cession du fonds de commerce intervenue le 25 novembre 2003. La Sarl Hôtel du Commerce sera déboutée de ses prétentions de ce chef.

V) Sur les demandes de la Sarl Hôtel du Commerce :

Il résulte de l’article 11 paragraphe 7 de l’acte de cession du fonds de commerce que "le vendeur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun litige que ceux ci-dessus stipulés et dans le cas où cette déclaration se révélerait inexacte, s’obligerait à prendre en charge toutes les conséquences ou autres qui pourraient en découler après le transfert de propriété définitif du fonds de commerce objet des présentes ; de sorte que l’acquéreur ne soit ni recherché ni inquiété à ce titre."

Cette clause, contrairement à ce que soutient Y B, est générale et se rapporte aussi bien aux locaux loués au XXX qu’à ceux du 15 de la même rue, objet du présent litige.

Pourtant à la date de cession du fonds de commerce le 25 novembre 2003, Y B était déjà en procès-expertise depuis le 10 juillet 2001, date de la première ordonnance de référé.

Il aurait dû signaler l’existence de ce litige à son cessionnaire. En s’abstenant de le faire, il a engagé sa responsabilité envers ce dernier qui n’aurait pas contracté aux mêmes conditions s’il avait connu la procédure en cours.

La Sarl Hôtel du Commerce demande le remboursement de ses frais d’avocat depuis 2004, des frais d’architecte et de constat d’huissier outre des dommages-intérêts pour préjudice moral, désagrément, perte de temps, frais postaux, procédure en résiliation du bail et augmentation du loyer en cours.

Mais le préjudice subi par la Sarl Hôtel du Commerce réside dans la perte de chance de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Il ne peut être fait droit, dans ces conditions, à sa demande de remboursement de la totalité des frais engagés dans la présente procédure. Pour autant, nul doute que les conditions financières de la cession auraient été différentes si le cessionnaire avait été informé par le cédant de la procédure en cours.

La cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour évaluer à la somme de 40.000 € les conséquences de la perte de chance subie par la Sarl Hôtel du Commerce.

Y B sera condamné à lui payer ladite somme.

VI) Sur les demandes de K L :

K L réclame la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 36.503,50 € au titre des travaux de réfection des canalisations d’évacuation des eaux usées du 1^er étage de l’immeuble qu’il a réalisés pour le compte de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose concluant à un enrichissement sans cause de K L s’il était fait droit à ses prétentions.

L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 1^er août 2007 dont K L excipe à l’appui de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires a, par arrêt confirmatif

sur ce point et par motifs adoptés, débouté K L de sa demande de résiliation de bail aux torts de la Sarl Hôtel du Commerce. L’arrêt relève que les conclusions de l’expertise H ne démontrent pas que la dégradation des locaux de Sofinco soit le fait des travaux entrepris par la Sarl Hôtel du Commerce après son acquisition du fonds de commerce le 25 novembre 2003. Prudemment, l’arrêt relève des causes multiples à la survenance des désordres dont certaines seraient susceptibles d’engager la responsabilité du syndicat si des parties communes étaient en cause. Dès lors, K L ne peut fonder sa demande en remboursement dirigée contre le syndicat sur une phrase de cet arrêt qui en comprend 11, phrase au demeurant tirée de son contexte.

En outre, le rapport de fin de travaux de O P, architecte, en date du 20 janvier 2008, ne permet pas à la cour de distinguer et encore moins de chiffrer les travaux effectués sur le réseau privatif de ceux réalisés sur le réseau commun.

K L demande également au syndicat des copropriétaires de lui rembourser l’intégralité des condamnations mises à sa charge au profit de son locataire par arrêt prononcé le 2 novembre 2010 par la cour d’appel de Montpellier.

Mais, ainsi qu’il le conclut d’ailleurs lui-même, les condamnations prononcées contre lui par la cour au titre des travaux de réfection avancés par la Sarl Hôtel du Commerce ne concernent que la remise en état des salles de bain à savoir les équipements et le carrelage.

Ces travaux ne peuvent en aucun cas être supportés par le syndicat, s’agissant de parties privatives de l’immeuble ainsi que cela résulte des termes précis du règlement de copropriété cités plus haut.

Dans ces conditions, K L sera débouté de ses prétentions.

P A R C E S M O T I F S

La cour ;

Ordonne la jonction entre les procédures n°10.8959 et n°10.9152 sous le seul n°10.8959.

Sur l’incident :

Déclare irrecevables, comme enfreignant le principe de la contradiction, les conclusions de la Sarl Hôtel du Commerce remises au greffe le 26 septembre 2012 ;

Déclare recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX remises au greffe le 1^er juin 2012 ;

Sur le fond :

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Dit que le syndicat des copropriétaires du XXX est seul et entièrement responsable des désordres occasionnés à l’arrière des locaux de Sofinco aux droits de laquelle vient la Sa Ca Consumer Finance entre 2000 et mai 2003 ;

Condamne en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer à la Sa Ca Consumer Finance la somme de 2.923,40 € en réparation de ses préjudices ;

Dit que le syndicat des copropriétaires du XXX, K L, Y B et la Sarl Hôtel du Commerce sont responsables des désordres occasionnés à l’avant des

locaux de Sofinco aux droits de laquelle vient la Sa Ca Consumer Finance entre mai 2003 et février 2004 ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX, K L, Y B et la Sarl Hôtel du Commerce à payer à la Sa Ca Consumer Finance venant aux droits de Sofinco la somme de 176.946,19 €, toutes causes de préjudices confondues ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX, K L, Y B et la Sarl Hôtel du Commerce aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du XXX, K L, Y B et la Sarl Hôtel du Commerce à payer à la Sa Ca Consumer Finance venant aux droits de Sofinco la somme de 8.000 € au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance comme en cause d’appel ;

Condamne K L à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de 10% des condamnations prononcées contre lui, intérêts, frais irrépétibles et dépens inclus ;

Condamne la Sarl Hôtel du Commerce à garantir le syndicat des copropriétaires à concurrence de 10% des condamnations prononcées contre lui, intérêts, frais irrépétibles et dépens inclus ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à garantir K L à concurrence de 70% des condamnations prononcées contre lui, intérêts, frais irrépétibles et dépens inclus ;

Déboute la société Le Gan de sa fin de non recevoir tirée de la prescription biennale ;

Condamne le Gan à garantir Y B, dans les limites contractuelles, de toutes les condamnations prononcées contre lui au titre des désordres occasionnés aux locaux de Sofinco, intérêts, frais irrépétibles et dépens inclus ;

Déboute Y B de son recours en garantie dirigé contre K L ;

Déboute la Sarl Hôtel du Commerce de ses recours en garantie dirigés contre Y B et K L ;

Dit que Y B a engagé sa responsabilité envers la Sarl Hôtel du Commerce en omettant de l’informer de la procédure pendante lors de la cession du fonds de commerce ;

Condamne Y B à payer à la Sarl Hôtel du Commerce la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice ;

Déboute K L de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à Y B, la Sarl Hôtel du Commerce et K L la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Déboute toutes les autres parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT

CC