CD/SD

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e X Y

— M^e Z A

Le 19.10.2016

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 19 Octobre 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 15/02043

Décision déférée à la Cour : 12 Mars 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE
COLMAR

APPELANT – INTIME INCIDEMMENT :

Monsieur B C

XXX

XXX

Représenté par M^e X
Y, avocat à la
Cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015002425 du 28/04/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIME – APPELANT INCIDEMMENT :

Monsieur D E

13 a, route d’Ingersheim

XXX

Représenté par M^e Z
A, avocat à la
Cour

Avocat plaidant : M^e SCHACH, avocat à
STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. VALLENS, Conseiller faisant fonction de
Président

M. ROBIN, Conseiller

M^me F, Conseillère, entendue en son rapport

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me G

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure
Civile.

— signé par M. H VALLENS, conseiller faisant fonction de président et M^me Christiane
MUNCH-SCHEBACHER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES
PARTIES

:

Monsieur B C exerçant la profession de pharmacien était propriétaire d’une officine sise 54 rue d’Ensisheim à
PULVERSHEIM.

Par décision du 7 octobre 2011 le Conseil de l’Ordre, a prononcé à son encontre une interdiction d’exercer sa profession pendant une durée de 5 ans du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2016. Monsieur C a par conséquent recruté un pharmacien remplaçant, et a décidé de vendre son officine.

Le l8 avril 2012, Monsieur B
C et Monsieur D E ont signé un compromis de vente par lequel le second acquérait l’officine de pharmacie pour un prix de 1.375.000 . La vente a été conclue sous les conditions suspensives suivantes :

L’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 1.300.000 sur 15 ans pour financer l’acquisition,

·

La cession par Monsieur E de l’ensemble des parts sociales qu’il détenait dans la pharmacie Camille SEE à COLMAR,

·

L’enregistrement de la déclaration d’exploitation de l’acquéreur en conformité de l’article L 5125-16 du Code de la Santé Publique, et son inscription à la section A du tableau de l’ordre des pharmaciens.

·

Il était contractuellement convenu que la signature de l’acte authentique de vente et le transfert de propriété interviendraient au plus tard le 15 septembre 2012, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis.

L’acte de vente n’a pas été réitéré à la date convenu du 15 septembre 2012, l’acquéreur se prévalant du refus bancaire de lui accorder le prêt sollicité.

Estimant que l’acquéreur est seul responsable de non réalisation des conditions suspensives, et par conséquent de la non signature de l’acte authentique, Monsieur B C a, par assignation du 1^er février 2013 fait citer Monsieur D E devant le tribunal de grande instance de COLMAR afin de le voir condamné à lui payer les sommes de :

137.500 au titre de la clause pénale,

·

25.000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral,

·

355.000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice matériel,

·

70.000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice résultant de la fermeture de 1'officine et de la mise en 'uvre de la procédure collective,

·

3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

·

Monsieur D E contestait ces demandes affirmant que la banque a refusé l’octroi du prêt compte tenu des éléments défavorables révélés à savoir : la dissimulation de la fermeture administrative de l’officine, la dissimilation de la péremption du stock, la dissimulation de la demande de liquidation judiciaire en raison du non-paiement des salaires, l’absence d’information sur le commandement visant la clause résolutoire du bail commercial ; de sorte que la condition suspensive n’a pas été réalisée. Il reproche au vendeur d’avoir usé de man’uvres frauduleuses viciant son consentement et affectant l’accord sur la chose et le prix. Il ajoute que Monsieur C a été pénalement condamné pour escroquerie, faux et usage de faux envers la
CPAM.

Ses conclusions tendaient à voir juger, nul le compromis de vente, à débouter le vendeur de toutes ses prétentions, et à le condamner reconventionnellement à lui payer une somme de 50.000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, et au titre de la procédure manifestement abusive, outre 3.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 mars 2015 le tribunal a rejeté l’intégralité des prétentions des parties.

Il a rejeté la demande principale en jugeant qu’il est établi que Monsieur E n’a pas obtenu le prêt escompté, et ce sans qu’une faute puisse lui être reprochée, et dans un contexte particulier de la publication du bulletin municipal de juin 2012 relatant la cessation de l’activité du pharmacien suite à une procédure judiciaire démarré en mai 2011, et la nécessité de fermer l’officine durant 3 jours pour obtenir une nouvelle autorisation. Le tribunal soulignait que le vendeur n’a pas donné suite aux demandes légitimes de communication du chiffre d’affaire d’avril 2012, et d’une attestation de non fermeture intempestive. Le tribunal a jugé que le compromis était devenu caduc le 18 septembre 2012.

Il a également rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur E en soulignant que le compromis mentionne bien les poursuites ordinales dont faisait l’objet Monsieur C, et qu’il appartenait à l’acheteur de se renseigner plus avant. Il a jugé que la requête en procédure collective est postérieure au 18 septembre 2012 et n’a finalement pas abouti, et que la surévaluation du stock n’est pas établie. Le tribunal reconnaît en revanche la déclaration mensongère de Monsieur C quant à l’absence d’arriérés de loyers et charges, alors qu’une procédure judiciaire était en cours.
Mais il a estimé que l’ampleur de la dette n’est pas connue, et qu’il n’est pas établi qu’elle aurait empêché l’acheteur de conclure.

Le tribunal a condamné Monsieur C à payer à Monsieur E la somme de 3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté toutes les autres prétentions, et procédé à un partage des dépens à concurrence de ¾ pour Monsieur C et ¼ pour Monsieur E.

Vu la déclaration d’appel formalisée par Monsieur B C le

14 avril 2015,

Vu l’admission de l’appelant au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale le 28 avril 2015,

Vu les dernières conclusions récapitulatives de l’appelant en date du 05 octobre 2015 tendant à :

DECLARER l’appel principal recevable et bien fondé,

REJETER l’appel incident,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il déboute Monsieur E de l’intégralité de ses prétentions,

INFIRMER le jugement entrepris et statuant à nouveau,

DIRE et JUGER que Monsieur E est seul et unique responsable de la non-réalisation des conditions suspensives contenues dans le compromis de vente, et de fait, de la non-réitération par acte authentique dudit compromis.

CONDAMNER Monsieur E à payer à Monsieur C la somme de 137 500 au titre de la clause pénale.

CONDAMNER Monsieur E à payer à Monsieur C la somme de 50 000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur E à payer à Monsieur C la somme de 355 000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel,

CONDAMNER Monsieur E à payer à Monsieur C la somme de 70 000 à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice issu de la fermeture de son officine ainsi que de la mise en 'uvre de la procédure collective,

CONDAMNER Monsieur E à payer à Monsieur C la somme de 6 000 au titre de l’article 700 du Code de Procédure
Civile.

CONDAMNER Monsieur E aux frais et dépens,

Vu les dernières conclusions récapitulatives avec appel incident de l’intimée en date du 07 septembre 2015 tendant à :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande
Instance de COLMAR.

Statuant à nouveau,

CONSTATER, DIRE et JUGER les conditions suspensives du compromis de vente du 18 avril 2012 non réalisées.

CONSTATER, DIRE et JUGER que Monsieur C a usé de manoeuvres dolosives viciant le consentement de Monsieur E affectant l’accord sur la chose et le prix.

CONSTATER, DIRE et JUGER que Monsieur C a manqué aux obligations contractuelles en diminuant la valeur du fonds de commerce pour aboutir à une procédure collective sur requête de Monsieur I de la République de
COLMAR.

En conséquence,

JUGER nul et de nul effet le compromis de vente du 18 avril 2012.

DEBOUTER Monsieur C de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

En tout état de cause,

DIRE et JUGER qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes prétendument reprochées à Monsieur E et le préjudice allégué par Monsieur C.

SUR APPEL INCIDENT DE L’INTIME

CONDAMNE Monsieur C au paiement de la somme de 50.000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Monsieur E et au titre de la procédure manifestement abusive.

CONDAMNER Monsieur C au paiement de la somme de 3.500 au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur C aux entiers frais et dépens de l’instance y compris d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture du 29 juin 2016,

MOTIFS :

Sur l’appel principal :

Attendu que Monsieur B
C soutient que Monsieur D E est responsable de la non réalisation des conditions suspensives, et par là même de la non signature de la vente, alors que ce dernier tout en affirmant n’avoir commis aucune faute, soutient avoir été victime d’un vice du consentement, en l’espèce un dol ;

Que les deux questions apparaissent liées d’autant que l’acquéreur affirme avoir essuyé un refus de prêt par sa banque précisément suite à la découverte de faits cachés par le vendeur ;

Attendu qu’il convient par conséquent, avant de statuer sur la caducité du compromis de vente pour non réalisation des conditions suspensives, de statuer sur la validité même du contrat qui est nul si le consentement de l’acheteur a été, comme il le soutient, vicié ;

Attendu que selon l’article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ;

Attendu que le premier juge relève fort justement que le compromis mentionne bien les poursuites ordinales dont faisait l’objet Monsieur C, et qu’il appartenait à l’acheteur de se renseigner plus avant ;

Et qu’en effet le compromis mentionne en page 6 'Monsieur C a fait l’objet d’une procédure ordinale actuellement en appel auprès du
Conseil de l’Ordre des Pharmaciens à
STRASBOURG’ ;

Que cette mention quoique très succincte, aurait dû éveiller l’attention de l’acheteur, également pharmacien, auquel il appartenait de se renseigner plus avant, sans qu’une réticence dolosive ne puisse de ce fait être reprochée à Monsieur C ;

Attendu en revanche que Monsieur B C est bien responsable d’un dol en d é c l a r a n t e n p a g e 3 d e l ' a c t e ' q u ' i l n ' e s t d u a u c u n a r r i é r é d e l o y e r o u d e charges'.Qu’aucune sommation'. ni aucun congé ou dénonciation du droit de location n’a été délivré par le bailleur, avec lequel il n’existe aucun différend. Qu’aucune contravention aux clauses du bail n’a été commise susceptible de permettre au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans payer d’indemnité d’éviction’ ;

Or Attendu que Monsieur C accusait lors de la signature du compromis des arriérés de loyers et de charges, et que surtout il résulte d’un courrier adressé le

3 septembre 2012 par le bailleur à son huissier qu’une procédure d’expulsion était en cours, qu’elle a donné lieu à un jugement, et que Monsieur C a obtenu des délais de paiement qu’il n’a pas respectés, de sorte que le bailleur demandait dans ce courrier à l’huissier de procéder à l’expulsion ;

Attendu qu’il est remarquable que l’appelant s’abstienne de produire la moindre pièce relative à ce litige locatif, mais excipe d’un courrier du bailleur en date du 5 juin 2012 dans lequel celui-ci consent au renouvellement du bail avec le nouvel acquéreur ;

Que l’appelant est quelque peu téméraire de se prévaloir de ce courrier du 5 juin 2012 qui est postérieur au compromis du 18 avril 2012, et n’enlève rien aux fausses déclarations qui y figurent ;

Qu’en outre cet écrit confirme de manière flagrante l’existence d’un différend, nié dans le compromis, puisque le bailleur va jusqu’à conditionner le renouvellement du bail au fait que Monsieur C ne figure pas parmi les associés de la société que créera Monsieur D E ;

Attendu qu’il est constant que le vendeur est responsable de réticences dolosives graves en occultant délibérément par des déclarations mensongères l’existence d’arriérés locatifs, d’une procédure judiciaire d’expulsion en cours, et ce sur un élément déterminant de l’achat d’un fonds de commerce, qu’est de contrat de bail ;

Que cet élément, compte tenu de sa gravité, est à lui seul suffisant pour caractériser le dol ;

Attendu qu’un autre élément déterminant du compromis concerne le maintien des contrats de travail en cours, repris par le repreneur ;

Qu’en page 14 de l’acte sont mentionnés les noms des salariés, leurs qualification, ancienneté, rémunération, et type de contrat ;

Qu’en page 15 il est mentionné 'qu’il n’existe actuellement aucun litige avec le personnel, ni aucune instance en cours devant le conseil des prud’hommes’ ;

Or Attendu qu’il résulte de la requête du procureur de COLMAR du 25 septembre 2012 aux fins d’ouverture d’une procédure collective que Monsieur B C a par ordonnance de référés du conseil des prud’hommes de
COLMAR du 29 août 2012 été condamné à payer à :

Madame J K la somme de 10.369,41

·

Madame L M la somme de 4.090,28 ;

·

Que ces personnes apparaissent sur le compromis comme deux salariées titulaires d’un contrat à durée indéterminée, exerçant les fonctions de préparatrices ;

Que là non plus Monsieur B C ne produit pas les décisions judiciaires, mais qu’il est néanmoins constant compte tenu du délai des procédures jusqu’au prononcé, du montant des rémunérations de ces salariées, et des montants alloués, que pour le moins contrairement aux déclarations de Monsieur C dans le compromis, il existait un litige avec le personnel, et ce au moins avec deux des cinq salariés ;

Que l’absence de litige entre l’employeur et les salariés repris, surtout dans une petite structure comportant 5 salariés est évidemment un second élément déterminant du contrat, élément qui lui aussi a été dolosivement caché par le vendeur ;

Attendu en outre que Monsieur B C verse aux débats le rapport de la
Chambre de discipline du conseil de l’ordre des pharmaciens suite à sa plainte du 14 juin 2012 à l’encontre d’un autre salarié, Monsieur N O pharmacien adjoint ;

Que Monsieur B C reproche à Monsieur O embauché seulement le 24 janvier 2012, notamment des faits de 'Dénigrement et diffamation de l’officine et de son titulaire par la convocation de la chaîne France 3 Alsace reportage le 23 mai 2012'', mais aussi des faits de 'manipulation du personnel, dénigrement auprès de la clientèle'', ou encore de 'vol et production de documents en justice obtenus de manière illicite', et plus largement lui reproche des 'man’uvres exprimées, manifestant la volonté de faire obstruction et échec au compromis de vente du 18 avril 2012" ;

Que le litige avec le personnel n’est pas soudainement apparu le 23 mai 2012, mais existait déjà au moment de la signature du compromis le 18 avril 2012, que l’ambiance était délétère, et que se posait des problèmes d’approvisionnement rendant difficile le service rendu aux clients ;

Que cette tension a atteint son paroxysme avec le déplacement d’une équipe de télévision le 23 mai 2012, puis la fermeture de l’officine à l’initiative des salariés le 29 mai 2012, suivi selon le rapport précité d’une mise à pied du personnel de 17 à 75 jours, et du licenciement de Monsieur O ;

Que c’est précisément ce reportage et la fermeture de l’officine, qui ont entraîné, (pour rassurer les habitants), la publication d’un bulletin municipal en juin 2012 visant le reportage, la cessation de l’activité du pharmacien suite à une procédure judiciaire démarré en mai 2011, la nécessité de fermer l’officine durant 3 jours pour obtenir une nouvelle autorisation, et la signature d’un compromis de vente ;

Qu’il apparaît dans de telles conditions qu’il est faux, et particulièrement déloyal pour le vendeur de prétendre qu’il n’existait aucun litige avec le personnel ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les fausses déclarations effectuées par Monsieur B C dans le compromis de vente du 18 avril 2012 sur des éléments aussi essentiels que le contrat de bail et les litiges avec les salariées, constituent des man’uvres dolosives sans lesquelles Monsieur D E n’aurait pas contracté ;

Attendu par conséquent que le compromis de vente du 18 avril 2012 est jugé nul et de nul effet ;

Que le jugement déféré est sur ce point infirmé ;

Attendu que le compromis étant nul, il n’y a pas lieu de statuer sur les conditions suspensives, ni sur la clause pénale, et que l’auteur du dol ne peut évidemment réclamer de dommages et intérêts du fait de la non réitération de l’acte ;

Sur l’appel incident :

Attendu qu’il n’est pas démontré qu’en exerçant l’action dont il disposait, Monsieur B
C, se soit rendu coupable d’abus de droit ;

Attendu en revanche qu’il a été démontré qu’il a eu à l’égard de son cocontractant une attitude parfaitement déloyale, constitutive de dol lors de la signature du compromis ;

Que le vendeur a maintenu cette attitude déloyale en exigeant la signature de l’acte sans informer Monsieur D E de la dégradation de la situation, du licenciement du personnel, ou de la requête en ouverture d’une procédure collective par le parquet lui-même saisi par les salariés ;

Que son attitude déloyale a conduit Monsieur D E à s’investir en vain dans des démarches lourdes de rachats d’une officine ;

Qu’il convient de ce fait de le condamner à payer à Monsieur D E une somme de 5.000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Sur le surplus :

Attendu que le jugement est confirmé s’agissant des frais irrépétibles alloués à Monsieur D E ;

Qu’en revanche en application de l’article 696 du code de procédure civile Monsieur B
C qui succombe, et ce également sur les mérites de son appel, est condamné aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d’appel ;

Que l’équité ne commande pas de faire application au profit de l’appelant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, mais qu’à l’inverse l’équité commande d’allouer une somme de 3.000 sur ce même fondement à Monsieur D E ;

P A R C E S M P

La Cour,

Reçoit les appels principal et incident,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il rejette l’intégralité des prétentions de Monsieur D E, et le condamne à payer un quart des dépens de la procédure,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit et juge nul et de nul effet le compromis de vente du 18 avril 2012,

Condamne Monsieur B
C à payer à Monsieur D E la somme de 5.000 à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Condamne Monsieur B
C aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur B
C à payer à Monsieur D E la somme de 3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur D
E aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier : le Président :