XXX

MINUTE N° 16/0545

Copie exécutoire à :

— M^e Michel WELSCHINGER

— SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

Le 20/06/2016

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Juin 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/03047

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mars 2015 par le Tribunal d’Instance de MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur B Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Michel WELSCHINGER, avocat à la cour

INTIME :

Monsieur G Z

XXX

XXX

Représenté par la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocats à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mars 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 2 mai 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat du 7 novembre 2011, M. G Z a donné à bail à M. B Y un appartement sis XXX à Saint-Louis Bourgfelden, moyennant paiement d’un loyer de 475 euros indexé et d’une avance sur charges de 25 euros.

Arguant de ce que peu de temps après la conclusion du bail, il a rencontré des problèmes relatifs à la fourniture d’eau chaude et au chauffage, M. Y a assigné M. Z devant le tribunal d’instance de Mulhouse aux fins de se voir autoriser à consigner le montant des loyers sur un compte séquestre dans l’attente de réalisation de travaux relatifs à la chaudière et de voir condamner le défendeur à effectuer ces travaux sous astreinte, ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice de jouissance.

M. G Z a demandé reconventionnellement validation d’un congé délivré au locataire.

Par jugement du 26 mars 2015, le tribunal d’instance de Mulhouse a :

— Débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— Constaté que le congé délivré par M. Z est régulier,

— Constaté la résiliation du bail ayant lié les parties à compter du 18 novembre 2014,

— Débouté M. Z de sa demande relative au remplacement de la chaudière,

— Condamné M. Y à payer à M. Z la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer, le tribunal a retenu que le locataire avait manqué à ses obligations en refusant l’intervention d’un dépanneur et qu’il a, par son attitude, empêché la réalisation des travaux nécessaires ; qu’il n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’absence d’eau chaude et de chauffage ; que le congé délivré est régulier et a entraîné la résiliation du bail, de sorte que la demande tendant à voir consigner les loyers est sans objet.

M. B Y a interjeté appel de cette décision le 1^er juin 2015.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 9 décembre 2015, il conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

— Condamner M. Z à effectuer les travaux de réparation de la chaudière à gaz de l’appartement dans un délai de quinze jours sous peine d’astreinte de cent euros par jour de retard à compter du 15^e jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Ordonner la mise sous séquestre des loyers dus sur le compte Carpa de son avocat dans l’attente de l’exécution des travaux sollicités,

— Condamner M. Z à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, outre les factures de la société Habe & Fils de 89,77 euros et de 161,46 euros,

— Dire que ces montants seront assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande,

— Débouter M. Z de ses demandes,

— Le condamner aux entiers dépens des deux procédures, outre au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il maintient qu’il a rencontré peu de temps après le début de la location des problèmes de chauffage et d’eau chaude, générés par la défectuosité de la chaudière malgré deux interventions, à sa demande, de l’entreprise Habe & Fils ; qu’il a alerté le bailleur à de nombreuses reprises ; qu’il ne peut lui être fait le reproche de ne pas avoir laissé entrer le salarié d’une entreprise qui ne s’est pas présenté et n’a donné aucune coordonnée de cette société ; qu’il n’était pas nécessaire de pénétrer dans son appartement pour dépanner la chaudière qui se trouve à l’extérieur ; que M. Z n’a pas respecté son obligation de bailleur visée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’il n’a plus de chauffage ni d’eau chaude depuis septembre 2013.

Il fait valoir qu’il rencontre également d’autres désagréments, tels que le dysfonctionnement de la porte d’entrée ou des fenêtres ; qu’il subit pour l’ensemble de ces faits un préjudice de jouissance important qui doit être indemnisé.

Il conteste la résiliation du bail, car l’enveloppe recommandée qui lui a été remise le 13 mai 2014 était vide et que le bailleur, qui en a été informé, ne lui a pas fait parvenir un nouvel envoi de ce courrier ; qu’en tout état de cause, le congé qui aurait ainsi été délivré ne comporte aucun motif et est en conséquence nul.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 8 octobre 2015, M. G Z a sollicité la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, ainsi que la condamnation de M. Y aux dépens et en paiement d’une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a fait le nécessaire pour l’intervention d’une société de dépannage dès qu’il a été informé du dysfonctionnement de la chaudière ; que l’appelant est responsable de la non intervention de l’entreprise ; que le contrat de bail a été valablement résilié.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 février 2016 ;

Sur la demande de travaux :

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il ressort des pièces produites que par lettre du 9 janvier 2014, M. Y a informé M. Z de ce qu’il était sans chauffage depuis plus de trois mois et que son appartement était envahi de moisissures.

Il n’est pas contesté qu’à la suite de l’intervention d’un dépanneur le 7 février 2014, la chaudière fonctionnait.

M. Y a cependant fait valoir par lettre recommandée du 14 février 2014 que la chaudière est à nouveau tombée en panne le 13 février 2014 et a demandé au bailleur de faire intervenir un réparateur.

Il n’est pas contestable que le bailleur a donné suite à cette demande, puisque par lettre du 4 avril 2014, M. Y a interpellé M. Z en ces termes : « De quel droit faites-vous intervenir à mon adresse XXX une personne totalement inconnue pour la réparation du chauffage. Cette personne n’a pas voulu indiquer son nom. Elle n’a pas d’adresse personnelle ni de numéro de téléphone ni de carte de visite. Je n’autorise pas une personne douteuse à entrer chez moi. Je considère cette man’uvre comme un alibi afin de ne pas perdre la face devant le tribunal’ ».

M. Z produit une attestation de M. A, gérant de la société MN Dépannage, en date du 15 avril 2014, qui déclare avoir pris rendez-vous avec M. Y pour contrôler s’il y avait des fuites dans le circuit de chauffage car la pression baissait constamment, ce qui provoquait la mise en sécurité de la chaudière par manque de pression, mais qu’il n’a pas voulu le laisser entrer.

Selon facture de MN Dépannage du 16 juillet 2014, M. Y s’est à nouveau opposé à laisser pénétrer chez lui le préposé de l’entreprise, alors que rendez-vous avait aussi été pris et qu’il y avait lieu de contrôler l’existence d’une fuite dans le circuit chauffage, au motif que le salarié n’avait pas de carte de visite à lui présenter.

Il doit être tiré de ces éléments que M. Y a refusé l’entrée de son appartement à l’entreprise avec laquelle il avait pourtant pris un rendez-vous et qu’il ne peut se retrancher derrière le fait que la chaudière se trouvait à l’extérieur de son appartement et aurait pu être dépannée en tout état de cause, alors que la vérification du circuit de chauffage dans les locaux loués était nécessaire pour en vérifier le bon état et résoudre le problème de pression rencontré.

Cette vérification dans les locaux loués apparaissait d’autant plus nécessaire que la facture de dépannage produite par les établissements Habe & Fils en date du 19 mars 2013 mentionne une panne de chauffage à la suite d’une surchauffe en raison de l’absence de pression dans le circuit de chauffage.

En donnant suite aux demandes de son locataire, M. Z a rempli ses obligations de bailleur, dans la mesure où il n’est aucunement justifié qu’il avait été informé du dysfonctionnement du chauffage antérieurement au 9 janvier 2014.

M. Y, qui s’est de mauvaise foi, compte tenu des termes de son courrier du 4 avril 2014, opposé à l’intervention du chauffagiste, et qui ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’abonnement pour l’entretien de la chaudière, n’est pas fondé à solliciter la condamnation sous astreinte du bailleur à faire procéder à la réparation de la chaudière ni à solliciter la consignation des loyers, de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts :

Concernant la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, il sera relevé qu’alors que le bailleur avait été averti par lettre du 9 janvier 2014 de la panne de chaudière, la société MN Dépannage n’est intervenue que le 7 février 2014 sans que M. Z puisse justifier du délai ainsi écoulé, alors que son locataire se trouvait sans chauffage et sans eau chaude pendant un mois d’hiver.

Le préjudice qui en découle pour le locataire doit être indemnisé et il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande.

La cour statuant à nouveau, il convient d’allouer à l’appelant la somme de 300 euros à ce titre.

M. Y ne justifie pour le surplus pas d’un autre préjudice, compte tenu de sa propre attitude qui a fait échouer les interventions suivantes et du manquement à ses obligations, de même qu’il ne corrobore par aucune autre preuve les dysfonctionnements allégués de la porte d’entrée de l’immeuble et des fenêtres de son appartement.

Sur la demande de remboursement de factures :

M. Y sollicite condamnation du bailleur à lui rembourser deux factures de la société Habe & Fils en date du 19 mars 2013, d’un montant de 89,77 euros portant sur la réparation d’une panne de chauffage en raison de l’absence de pression dans le circuit et du 28 mars 2013 de 161,46 euros relative au remplacement du vase d’expansion, d’un coût unitaire de 41 euros, outre la main d''uvre et le déplacement.

S’agissant de la première facture, M. Y en peut en obtenir le remboursement dès lors qu’elle se rapporte à l’exécution par le locataire de son obligation d’entretien.

S’agissant de la seconde facture, le remplacement du vase d’expansion ne constitue pas une réparation locative à la charge du locataire selon les dispositions du décret du 26 août 1987. Son montant doit être mis à la charge du bailleur dès lors que l’urgence, s’agissant d’une condition d’habitabilité du logement, autorisait le locataire à se dispenser de mise en demeure du propriétaire et d’autorisation de justice.

Sur la résiliation du bail :

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mai 2014, M. Z a informé M. Y de ce qu’il n’entendait pas renouveler le bail venant à terme le 17 novembre 2014.

M. Y soutient qu’il a bien reçu le courrier recommandé, mais que l’enveloppe était vide.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil, il incombe au destinataire d’un courrier recommandé qui en conteste le contenu d’apporter la preuve de l’absence des documents annoncés.

L’appelant ne produit cependant aucune preuve de ce que le courrier aurait été dépourvu de contenu, de sorte que sa contestation sur ce point a été justement écartée par le premier juge.

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le congé que peut donner le bailleur à la fin du bail doit respecter les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la même loi.

Il doit donc en conséquence être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant et doit à peine de nullité indiquer le motif allégué.

Il sera constaté en l’espèce que le congé délivré par M. Z ne précise pas le motif du refus de renouvellement du bail, en violation des dispositions précitées.

C’est à tort que le premier juge a retenu que le bailleur n’était pas tenu de préciser dans le courrier l’un des motifs visés à l’article 15 de la loi, puisque le congé intervenait au terme du bail, alors que l’article 10 de la loi régissant le contrat fait expressément référence à l’article 15 quant aux conditions du congé.

Le jugement déféré sera de ce fait infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2014 et la cour statuant à nouveau, le congé étant annulé, M. Z sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur les frais et dépens :

Les parties succombant toutes deux partiellement en leurs prétentions conserveront à leur charge leurs propres dépens d’appel et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel seront rejetées.

Il sera constaté pour le surplus que dans sa motivation, le premier juge a condamné M. Y aux dépens de première instance, mais ne l’a pas repris dans le dispositif du jugement déféré ; que cette condamnation apparaît justifiée, le demandeur, initiateur de la procédure judiciaire, étant débouté de sa demande principale tendant à l’exécution de travaux sous astreinte et à la consignation des loyers ; qu’il convient de la confirmer et de la préciser au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet du congé,

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE M. G Z à payer à M. B Y la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

ANNULE le congé délivré par M. Z par lettre recommandée reçue le 15 mai 2014,

DEBOUTE en conséquence M. G Z de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de ce congé,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus et notamment en ce qu’il a condamné M. B Y aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Z à payer à M. B Y la somme de 161,46 € (cent soixante et un euros quarante-six centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la demande ;

DEBOUTE M. Y de sa demande en paiement de la somme de 89,77 € (quatre-vingt-neuf euros soixante-dix-sept centimes) ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier La présidente de chambre