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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 24 Janvier 2017

RG : 15/00374

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 26 Janvier 2015, RG 13/829

Appelant

M. E B

né le XXX à XXX

représenté par la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

SARL MOULIN TRANS’IMMOBILIER, dont le siège social est situé XXX

représentée par M^e Fabrice PAGANELLI, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 28 novembre 2016 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président

— Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, qui a procédé au rapport

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

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FAITS ET PROCÉDURE

La société Moulin Trans’Immobilier, après avoir estimé à 262'000 € la valeur d’une maison d’habitation située à la Ravoire le 19 décembre 2012, a obtenu de M. E B et de M. I Z, propriétaires indivis de ce bien immobilier, un mandat de vente sans exclusivité au prix de 280'000 € moyennant une commission de 15'000 € à leur charge soit un prix net vendeur de 265'000 €. Elle les a informés par lettre recommandée du 12 mars 2013 de l’accord des époux C pour une acquisition au prix convenu ; elle a chargé un notaire de préparer la rédaction d’un compromis de vente sous condition suspensive ; un procès-verbal dressé par maître D, en date du 2 avril 2013, relate que les acquéreurs ont réitéré leur intention de signer la vente, que M. I Z avait signé une procuration en vue de la vente, mais que M. B n’a pas souhaité y consentir. Ce dernier ayant été mis en demeure par lettre du 10 avril 2013, a indiqué dans une réponse écrite du 22 avril 2013 qu’il ne souhaitait pas signer, arguant d’une petite dépression.

Par exploit du 15 mai 2013, la société Moulin Trans’Immobilier a fait assigner M. E B à comparaître devant le tribunal de grande instance de Chambéry aux fins de paiement de la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts, montant d’une clause pénale, en réparation d’un dommage ayant pour cause sa faute prétendue dans l’exécution du mandat par refus de signer l’acte de vente sous condition suspensive correspondant aux conditions, notamment de prix, qu’il avait acceptées.

Ce dernier s’est opposé la demande en invoquant à titre principal la nullité du contrat de mandat pour motif de dol et à titre subsidiaire sa résolution ainsi que la responsabilité du mandataire, au soutien d’une demande de dommages-intérêts.

Par jugement du 26 janvier 2015, le tribunal a rejeté les demandes de nullité et de résolution du mandat, et retenant la faute de M. E B, l’a condamné à payer à la société Moulin Trans’Immobilier la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts, celle de 1000 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 17 février 2015, M. E B a interjeté appel de ce jugement ; la procédure a été clôturée le 14 novembre 2016.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées au greffe le 27 octobre 2016 au nom de M. E B demandant à la Cour notamment de :

— réformer le jugement entrepris et prononcer la nullité du mandat de vente sans exclusivité du 14 février 2013 et en tout état de cause la nullité de la clause pénale

— condamner la société Moulin Trans’Immobilier à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts et encore la somme de 15'000 € à titre de dommages-intérêts

— la débouter de toutes ses demandes

— subsidiairement, ramener le montant de la clause pénale à de plus justes proportions

— condamner la société Moulin Trans Immobilier à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et la même somme au titre des frais d’appel

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise du cabinet Berthier d’un montant de 717,60 €.

L’appelant expose avoir édifié le bien immobilier avec feu Y Z qui l’avait élevé alors qu’il était orphelin, et s’être résigné à la vente de ce bien après le décès de ce dernier, à la demande du notaire chargé de la succession et de l’héritier de l’autre part indivise, M. I Z; ayant fait confiance à l’agence immobilière chargée de donner un avis de valeur, il lui reproche d’avoir volontairement sous-évalué le bien, ce qui expliquerait l’offre d’acquisition des époux X très rapidement formalisée quelques jours après. C’est pourquoi il prétend que le contrat de mandat est nul pour dol ayant vicié son consentement, ainsi que pour non respect des règles relatives au démarchage à domicile ; il ajoute qu’en tout état de cause la clause pénale doit être annulée car l’agent immobilier ne peut exiger le paiement d’aucune autre indemnité que la seule commission en cas de réalisation de la vente. Très subsidiairement il demande la modération de la clause pénale.

Il prétend qu’il y a eu une collusion frauduleuse pour parvenir à une vente rapidement, entre le notaire, Maître Geiger et la société Moulin Trans Immobilier, en voulant pour preuve que c’est le notaire qui a fait signer le mandat de vente au profit de l’agent immobilier en se rendant à la maison de retraite de M. I Z, âgé de 93, et qui a présenté l’agent immobilier comme un expert en immobilier. Il relève encore que le mandat comporte une clause prévoyant la signature de l’acte chez Maître Geiger, en contravention au règlement national des notaires.

Il produit un avis de valeur du cabinet d’expertise Berthier qui a estimé le bien à 328'000 €, soit plus de 25 % de différence avec l’estimation du mandataire.

Enfin, il invoque les règles du code de la consommation sur le démarchage au motif qu’on lui a fait signer le mandat de vente à son propre domicile, sans lui remettre sur le champ un exemplaire du contrat, sans lui remettre un bordereau de rétractation, et sans reproduire les articles 121-23 à 121-26 du code de la consommation.

Il prétend que la clause pénale est nulle, en contravention à l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et qu’il n’a commis aucune faute en refusant, bien légitimement de signer le compromis de vente qui lui était présenté pour un prix manifestement sous-évalué par l’agent immobilier.

De plus, il formule diverses critiques sur le projet de compromis, dont la condition suspensive relative au financement n’était pas précise et préjudiciable à ses intérêts, de même que la clause pénale qu’il n’était pas tenu d’accepter. Il demande la réparation de son propre préjudice qui a notamment consisté dans l’obligation de se défendre sur une action injustifiée

Subsidiairement, il justifie la modération nécessaire de la clause pénale par l’absence de préjudice de l’agence immobilière qui a très rapidement trouvé un acquéreur, sans devoir engager de frais ni exercer de quelconques diligences.

Vu les conclusions déposées au greffe le 10 novembre 2016 au nom de la société Moulin Trans’Immobilier demandant à la Cour notamment de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— condamner M. E B à lui payer une indemnité complémentaire de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de son avocat

La société intimée fait valoir que par ses tergiversations, M. E B a empêché la réalisation de la vente, commettant ainsi une faute à l’égard de son mandataire puisqu’il s’était engagé à signer au prix convenu toute promesse de vente qui lui serait présentée, ayant seulement changé d’avis sur le principe de la vente.

Elle s’inscrit en faux contre les accusations de fraude, rappelle le délai qui s’est écoulé entre son avis de valeur et la signature du mandat, qui n’était pas exclusif. Elle ajoute que la différence de valeur entre son avis et l’expertise de M^me A n’est pas significative, compte tenu des fluctuations du marché, et les variations acceptables. Elle souligne que l’attitude du notaire est tout à fait normale et habituelle, puisqu’il était chargé de la succession; et que les mandants en disposaient du temps nécessaire pour effectuer toutes vérifications souhaitées. Elle observe que la preuve n’est pas rapportée de la possibilité réelle de vendre l’immeuble à un prix supérieur à celui figurant au mandat litigieux.

Concernant la régularité du mandat, la société Moulin Trans’Immobilier conteste qu’il ait été signé par M. B à son domicile, et affirme qu’il n’est nullement prohibé de faire figurer sur le mandat le nom du notaire que les parties ont choisi.

Elle prétend que la clause pénale du mandat est valable en ce qu’elle ne concerne pas le paiement d’une commission en effet interdite en l’absence de vente, mais qu’elle est relative au refus du mandant d’exécuter le mandat ; sans que cela soit nécessaire en raison de l’application de la clause pénale qui lui paraît justifiée, elle souligne que son préjudice est réel, du fait de nombreuses diligences accomplies, mais aussi par perte de chance de percevoir la commission.

Elle conteste tout manquement à son devoir de conseil.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité du mandat de vente du 14 février 2013

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116 ancien du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont-elles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Un mandat de vente sans exclusivité a été consenti par M. E B et M. I Z, par acte sous-seing privé du 14 février 2013 signé à Chambéry, au profit de la société Moulin Trans’Immobilier, portant sur une maison d’habitation située sur la commune de La Ravoire, au prix de 280'000 €, moyennant une commission de 15'000 € ramenant le prix net vendeur à la somme de 265'000 €; à titre de clause particulière, il était prévu qu’un compromis de vente serait signé chez Maître Geiger, notaire à Chambéry, désigné comme le notaire du mandant.

Au soutien du moyen de dol ayant vicié son consentement, M. E B prétend que le mandataire et le notaire avaient un intérêt commun à une vente rapide du bien immobilier et se seraient entendus pour qu’un avis de valeur permette une vente rapide du bien à un prix sous-évalué afin de s’assurer une rentabilité rapide au détriment des vendeurs.

Le fait que l’agent immobilier aurait été présenté au vendeur par le notaire chargé de la succession de M. Y Z, ou encore le fait que la signature du mandat de vente de M. I Z aurait été recueillie par le notaire à la maison de retraite, ne suffisent pas à établir une man’uvre dolosive concertée avec le mandataire, ayant pu vicier le consentement de M. E B.

Sur l’erreur, vice du consentement

Le consentement de la partie qui s’oblige est une condition de validité des conventions, de sorte que le défaut de consentement, lorsque la convention a été contractée par erreur au sens de l’article 1117 ancien du Code civil, peut justifier son annulation dans les conditions prévues aux articles 1304 et suivants anciens du Code civil.

Aux termes de l’article 1110 ancien du Code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Au soutien du moyen tiré de l’erreur ayant vicié son consentement, M. E B prétend que l’immeuble avait une valeur supérieure d’environ 25 % à celle proposée par l’agent immobilier, sur la base de laquelle il s’est fait consentir le mandat de vente.

L’objet du mandat n’est pas l’immeuble lui-même, mais le pouvoir donné au mandataire de le mettre en vente, par des actes d’entremise, selon la définition qui résulte des termes de l’article 1984 du Code civil.

En l’espèce, une erreur d’appréciation de la valeur du bien mis en vente s’analyse comme une erreur sur la rentabilité de l’opération économique, mais ne peut pas constituer une erreur sur la substance du mandat. Elle peut encore être qualifiée d’erreur sur les motifs, qui sont sans influence sur la validité du mandat puisque M. E F ne conteste pas qu’il avait réellement l’intention de vendre l’immeuble, de même qu’il avait réellement l’intention de consentir un mandat de vente ; et qu’en outre, s’agissant d’une simple entremise, et en l’absence de clauses particulières de représentation, il n’était pas tenu de vendre l’immeuble au prix figurant sur le mandat.

Ainsi, sans avoir à examiner à ce stade du raisonnement la valeur objective du bien mis en vente, suivant les conditions du marché, les constatations qui précèdent suffisent à écarter le moyen de nullité du mandat de vente en raison d’une erreur sur la valeur du bien.

Sur l’atteinte au principe de libre choix du notaire

Le principe de libre choix du notaire est notamment affirmé par les articles 3.1 et 4.2.1 du règlement national des notaires.

Mais la mention sur le mandat de l’intention des mandants de signer une promesse de vente avec tout candidat acquéreur, en l’étude de Maître Geiger, alors qu’il s’agit d’un contrat de mandat auquel le notaire n’est pas partie, ne constitue pas une irrégularité susceptible d’affecter la validité du mandat de vente.

Il en est d’autant plus ainsi que cette clause du mandat exprime précisément le libre choix par les mandants de leur notaire.

Sur les règles du démarchage à domicile

M. E F ne peut pas se prévaloir de la signature du mandat par M. Z à la maison de retraite où il réside, alors que ce dernier n’invoque pas lui-même les règles protectrices du code de la consommation, et alors surtout que sous le support d’un seul titre sous-seing privé, deux mandats de vente ont été consentis par les propriétaires indivis, agissant ensemble, mais chacun pour son propre compte.

M. E F ne prétend d’ailleurs pas obtenir la nullité du mandat consenti par M. Z.

Or, pour ce qui le concerne, il lui appartient de démontrer qu’il n’a pas signé le mandat au siège de l’agence à Chambéry, mais à son propre domicile sur la commune de La Ravoire, ainsi qu’il le prétend.

A cet égard, le fait que le lieu de signature ne soit pas l’objet d’une mention manuscrite de sa part, n’est pas probant ; de même, la production d’une photographie ancienne de la façade de l’agence immobilière ne suffit pas à démontrer qu’il y aurait méprise de sa part, indiquant qu’il ne se serait jamais lui-même déplacé à l’agence ; et une telle méprise ne démontre en rien que l’agent immobilier s’est transporté à son propre domicile.

Il en résulte qu’il n’est pas fondé à se prévaloir des règles du démarchage à domicile. En conclusion, le mandat de vente litigieux est valable, et la prétention d’annulation de ce contrat doit être rejetée.

Sur la demande en paiement formée par la société Moulin Trans’Immobilier

Aux termes de ses conclusions d’appel, cette société demande la confirmation du jugement ; elle demande à la Cour de juger qu’elle a rempli sa mission, et que M. E B a commis une faute dans l’exécution du mandat en refusant de signer l’acte de vente sous condition suspensive correspondant pourtant aux conditions, notamment de prix, figurant dans le contrat de mandat du 14 février 2013.

En défense, M. E B soutient que la clause pénale doit être annulée, qu’il n’a commis aucune faute, et que le mandataire ne justifie pas d’un préjudice certain.

Sur la clause pénale

Le tribunal, par le jugement entrepris, a fait application explicite de la clause pénale contractuelle par laquelle le mandant s’engage, en cas de refus de sa part de signer aux charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de sa rémunération par ailleurs fixée en l’espèce à 15'000 €.

Les conditions générales du mandat signé le 14 février 2013 comportaient, au titre II relatif aux obligations du mandant,§4, la clause suivante rédigée en caractères gras :

De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a- s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.1979) avec tout acquéreur présenté par le mandataire (..).

EN CAS DE NON-RESPECT DES OBLIGATIONS ÉNONCÉES CI-AVANT AUX PARAGRAPHES a- (…), IL S’ENGAGE EXPRESSÉMENT À VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE

XXX.

Le mandat est donc soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;

Or, la clause ci-dessus rapportée, en ce qu’elle érige en faute le seul refus du mandant de contracter aux conditions du mandat refus qui ne constitue ni l’acte écrit unique contenant l’engagement des parties auquel l’article 6,3° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction alors applicable, subordonne la rémunération de l’intermédiaire (Civ. 1 , 1 décembre 1987, XXX, B. 313 ère er o ) ni une faute en soi, n’est pas licite en ce qu’elle

contrevient à la prohibition de l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, modifié, selon lequel :

aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement

conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties

En effet, le mandat litigieux permettait au mandataire de rechercher un acquéreur, et de négocier l’opération pour rapprocher les parties, mais pas d’engager son mandant, en l’absence d’une clause spéciale l’y autorisant expressément, pour une opération

déterminée dans les termes de l’article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972.

En conséquence, dès lors que la vente n’a pas été réalisée, l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir d’une clause pénale qui emportait obligation de conclure la vente sauf

à payer la somme contractuellement prévue même en l’absence de faute imputable au mandant.

Sur la demande de dommages-intérêts

La société Moulin Trans’Immobilier ne s’est cependant pas contenté d’invoquer l’application à son profit de la clause pénale, prenant soin d’invoquer une faute du mandant à l’origine d’un préjudice certain.

Cependant, il résulte du rapprochement des textes précités qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée en l’absence d’une clause l’y autorisant expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Or, en l’espèce, le mandataire ne prétend pas que l’opération a été conclue en dehors de lui, en contravention au mandat, et il ne propose pas de démontrer la faute de M. E F autrement que par son seul refus de réaliser l’opération de vente aux conditions convenues dans le mandat.

En l’absence de preuve d’une faute, les conditions de la responsabilité contractuelle ne sont pas réunies, et la demande en paiement de dommages-intérêts n’est pas fondée.

Sur la demande de dommages-intérêts formés par M. E B

Le moyen tiré du dol ayant été rejeté, la demande de dommages-intérêts formée en réparation du préjudice consécutif au dol n’est pas fondée.

Cependant, M. E B invoque les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, selon lesquelles « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ». Il prétend que l’agent immobilier a manqué à son devoir de conseil en donnant un avis de valeur du bien immobilier, largement sous-évalué.

Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le caractère fautif d’une évaluation du bien immobilier à la somme de 262'000 €, par un avis de valeur sous forme d’attestation du 19 décembre 2012, se contentant d’une description sommaire du bien, sans fournir de références ni faire de réserves sur la situation du marché, le pourcentage d’erreur, et sans explication sur la méthode d’évaluation utilisée, peut constituer une faute par négligence, de nature à induire en erreur le client, même s’il faut relativiser la gravité de cette faute au regard de la mission donnée, de sa rémunération.

La conclusion d’un rapport d’expertise en date du 27 août 2013 dans le cadre d’une mission réalisée à titre privé par M^me K A, expert près la cour d’appel, permet de vérifier en effet qu’une analyse plus rigoureuse du bien immobilier, des conditions du marché, et selon des méthodes croisées, lui a permis de conclure à une valeur vénale de 328'000 €, sous réserve d’une marge d’appréciation de plus ou -5 %, soit pour le même bien immobilier une différence d’environ 25 % à quelques mois d’intervalle.

Toutefois, M. E B ne rapporte pas la preuve de son préjudice certain invoquant seulement le fait qu’il a dû subir les conséquences de son refus, pourtant justifié, de consentir à la vente au prix du mandat, et notamment les conséquences judiciaires.

La nécessité de sa défense en justice, les frais engagés à cette occasion feront l’objet de son indemnisation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En l’absence d’un préjudice certain, sa demande de dommages-intérêts n’est pas fondée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Moulin Trans’Immobilier qui succombe doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Les frais de l’expertise réalisée dans le cadre d’une mission privée par le cabinet Berthier ne doivent pas être inclus dans les dépens ; en revanche, il convient d’en tenir compte pour indemniser, en équité, les frais irrépétibles exposés par M. E B en faisant droit, en application de l’article 700 du même code, à sa demande de paiement à ce titre d’une somme de 1500 € pour les frais exposés en première instance et la même somme pour ceux exposés à l’occasion de l’instance d’appel, soit au total la somme de 3000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Réforme partiellement le jugement rendu le 26 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de Chambéry,

Le confirme seulement en ce qu’il a débouté M. E B de sa demande d’annulation du mandat de vente du 14 février 2013,

L’infirme en toutes ses autres dispositions, et statuant à nouveau,

Annule la clause pénale stipulée dans le mandat de vente du 14 février 2013, aux termes de laquelle le mandant s’est engagé à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération convenue au cas de vente, en cas de non-respect de son engagement de signer toute promesse de vente, tout compromis, aux conditions convenues dans le mandat, avec tout acquéreur présenté par le mandataire,

Déboute la société Moulin Trans’Immobilier de toutes ses demandes, Déboute M. E B de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

Condamne la société Moulin Trans’Immobilier à lui payer la somme de 3000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 24 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,