IF/ASC

MINUTE N° 17/0764

Copie exécutoire à :

—  M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

—  M^e Frédérique DUBOIS

Le 25/09/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 25 Septembre 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 16/02927

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 décembre 2015 par le juridiction de proximité de MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur D A

[…]

[…]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMES :

1) Monsieur F X

2) Madame C G épouse X

demeurant tous deux […]

[…]

Représentés par M^e Frédérique DUBOIS, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 juin 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. REGIS, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian Y, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat du 1^er décembre 2006, M. D A a donné à bail à M. F X et M^me C G épouse X un appartement […] à Mulhouse.

Les locataires ont quitté les lieux le 30 avril 2013.

Le 9 janvier 2014, M. et M^me X ont assigné M. D A devant la juridiction de proximité de Mulhouse aux fins de le voir condamner à leur restituer le dépôt de garantie et à leur payer une facture de plomberie.

M. D A a reconventionnellement sollicité paiement d’un arriéré locatif et de frais de remise en état des lieux.

Par jugement du 31 décembre 2015, la juridiction de proximité de Mulhouse a :

— condamné M. D A à payer à M. et M^me X les sommes de :

—  1135 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013,

—  1418,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2014,

— rejeté le surplus des demandes,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en indemnisation pour un préjudice subi par les autres locataires de l’immeuble,

— rejeté les autres demandes reconventionnelles,

— condamné M. D A à payer à M. et M^me X la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. D A aux dépens.

M. D A a interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 2 janvier 2017, il conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande la cour de :

— débouter M. et M^me X de leurs demandes et de leur appel incident,

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 880,54 euros au titre du solde restant dû,

— les condamner à payer une indemnité de 2166 euros au titre de la perte de loyer,

— condamner Monsieur X à lui payer une indemnité de 1500 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner aux dépens.

Il fait valoir que les locataires restent redevables d’un solde de 430,54 euros au titre des loyers et charges ; qu’outre le loyer de l’appartement, un loyer de 45 euros par mois était prévu pour un parking ; que le loyer de ce parking était révisable, de même que celui de l’appartement et de la cave ; qu’il était donc en droit de refuser la restitution du dépôt de garantie alors qu’il a dû effectuer d’importants travaux de remise en état de l’appartement.

Il fait valoir à cet égard que l’état des lieux a été dressé alors que les locataires n’avaient pas vidé les lieux ; que lorsque les meubles ont été retirés, il a pu constater l’état réel des lieux affectés de badigeonnage, trou colmaté et meubles de cuisine endommagés alors que les lieux étaient à l’état neuf lors de l’entrée dans les lieux ; qu’il a été constaté que les tapisseries et plafonds étaient sales et badigeonnés ; que l’évier de la cuisine était en très mauvais état ; que les lieux n’ont pu être reloués immédiatement compte tenu de leur état, ce qui a généré pour lui un manque à gagner ; que les désordres sont au-delà de la vétusté retenue par le premier juge et justifie qu’il soit imputé aux locataires la moitié du montant des travaux de peinture.

Il fait valoir par ailleurs que Monsieur X est à l’origine de troubles, notamment de nuisances sonores, au sein de la copropriété qui ont généré pour lui des ennuis dans la mesure où il a été convoqué au commissariat de police et interpellé à plusieurs reprises par le syndic ainsi qu’à l’assemblée générale de la copropriété ; qu’il a subi un préjudice moral qui mérite réparation.

Par écritures transmises par voie électronique le 4 novembre 2016, M. et M^me X ont conclu à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a limité à 1418,75 euros le montant mis à la charge de M. D A en remboursement d’un trop perçu et demandent à la cour de :

— condamner M. D A à leur payer la somme de 3663,64 euros en remboursement d’un trop perçu,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter M. D A de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. D A à leur verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les entiers dépens.

Ils font valoir que le contrat de bail stipulait un loyer révisable de 545 euros pour des locaux qui comprenaient une place de parking en sous-sol ; que c’est à tort que le bailleur a mis en compte 45 euros par mois au titre d’un garage ; qu’il existe un trop perçu qui doit leur être remboursé ; qu’il n’est pas justifié par le bailleur qu’il a respecté les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la communication aux preneurs d’un décompte par nature de charges avec les clés de répartition ; que c’est à juste titre que la demande au titre des charges a été rejetée par le premier juge ; que par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne fait apparaître aucune dégradation qui leur serait imputable ; que les pièces produites par le bailleur ne permettent pas de renverser les constatations de cet état des lieux.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 janvier 2017 ;

Sur l’arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1235 ancien du même code dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Les parties étaient liées par un contrat portant sur la location d’un appartement, d’une cave et d’un parking n° 51 en sous-sol, pour le prix de 545 euros stipulé révisable, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par lettre du 30 octobre 2013, M. A a transmis aux locataires un décompte final portant sur des loyers et révisions de 47 516,62 euros, des charges locatives de 8 275,83 euros, des frais de remise en état des lieux de 1 165 euros, sous déduction de règlements de 55 361,91 euros et du dépôt de garantie de 1 135 euros, soit un solde de 880,54 euros en sa faveur.

L’examen du décompte montre que le bailleur a imputé, outre le loyer de l’appartement, un loyer de 45 euros, qui a été indexé, pour la location d’un garage.

La place de parking étant déjà incluse dans le contrat de location, qui ne comprend qu’un seul loyer global de 545 euros hors charges, c’est de façon indue que M. A a facturé la location du garage en sus.

L’appelant ne peut se retrancher derrière la mention sibylline du contrat relative au dépôt de garantie, d’un montant de 1 135 euros « avec garage de décembre », pour démontrer l’accord des parties sur un loyer complémentaire pour ledit garage, alors que la description des lieux loués au bénéfice du versement d’un loyer mensuel de 545 euros comprend déjà la jouissance du parking.

M. et M^me X sont donc en droit de prétendre au remboursement de la somme trop versée de 540 euros pour 2007, de 552 euros pour 2008, de 568,08 euros pour 2009, de 575,52 euros pour 2010, de 578,88 euros pour 2011, de 588,96 euros pour 2012 et de 249,60 euros pour 2013, soit au total 3 653,04 euros.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

M. A verse aux débats les décomptes annuels de charges pour la période du bail, ainsi que le décompte établi par le syndic de la copropriété, faisant apparaître le détail des montants mis en compte et la part des charges récupérables sur les locataires.

Il produit de même les avis d’imposition foncière détaillant le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont les locataires sont redevables.

Les soldes après imputation des acomptes sur charges étant ainsi justifiés, M. A est fondé à mettre en compte les charges locatives d’un montant total de 8 275,83 euros.

Le décompte du bailleur relatif aux loyers et charges est en conséquence justifié à hauteur de la somme de (47 516,62 ' 3 653,04) = 43 863,58 + 8 275,83 = 52 139,41 euros, dont à déduire les règlements de 55 361,91 euros, de sorte que les intimés sont créanciers d’une somme de 3 222,50 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. A à payer aux époux X la somme de 1 418,75 euros au titre du trop-perçu et, statuant à nouveau sur ce point, de le condamner à leur payer la somme de 3 222,50 euros à ce titre, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les réparations locatives :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

M. A entend imputer aux intimés une somme de 1 165 euros correspondant à la moitié d’une facture de l’entreprise SG Menuiserie du 2 septembre 2013, portant sur la remise en peinture des murs et plafonds de la cuisine, de deux chambres, du WC, de la salle de bains et du salon.

Cependant, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, dressé le 24 novembre 2006 et celui de sortie, signé par les parties le 27 avril 2013, ne mentionne aucune dégradation, dans la mesure où les locaux, décrits pour partie à l’état neuf pour les sols à l’entrée et en bon état général, sont notés comme étant en bon état à la sortie.

La seule différence concerne la cuisine, pour laquelle les murs sont notés à la sortie comme étant dans un état moyen, ce qui à soi seul ne permet pas de considérer qu’il a été fait un usage anormal des lieux.

En l’absence de description de dommages ou dégradations, M. A ne peut se fonder sur une attestation de M. I B, de l’entreprise MG Menuiserie, datée du 10 mars 2014, qui indique que les murs avaient été badigeonnés partiellement par le passage d’un rouleau de peinture blanche, que les socles en bois étaient salis, que les caches des volets roulants étaient sales et qu’il y avait des traces de doigt sur la boiserie occasionnellement recouverts d’une légère couche de peinture, que le meuble sous évier était sale et détérioré, non plus que sur une lettre du Cabinet immobilier Weiblen Immeubles, gérant l’appartement, qui indique sous la signature de Domnine Grotzinger, avoir constaté que les tapisseries et plafonds de l’ensemble des pièces étaient sales et jaunis et que l’évier de la cuisine était en très mauvais état, dans la mesure où l’attestation de M. B date de près d’un an après la sortie des lieux des locataires, que le Cabinet Weiblen Immeubles est le mandataire de M. A, où leur description des lieux est en totale contradiction avec les mentions portées contradictoirement par les parties sur l’état des lieux de sortie et où le bailleur n’aurait pas manqué de relever les badigeonnages allégués ou l’aspect sale et jauni des murs, étant relevé que les deux versions données dans le courrier et l’attestation se contredisent et sont incompatibles.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle de M. A portant sur le paiement de frais de remise en état, ainsi que la demande fondée sur un préjudice de jouissance, le fait que le bailleur n’ait pu, ainsi qu’il le soutient, relouer immédiatement l’appartement n’étant pas imputable aux locataires.

Les intimés sont dès lors fondés à obtenir restitution du dépôt de garantie de 1 135 euros et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice moral :

M. A, qui soutient que M. X lui a causé un préjudice en ayant généré des troubles dans la copropriété, l’ayant obligé à s’expliquer au commissariat et à se voir interpeller par les copropriétaires et le syndic, ne produit strictement aucune pièce en relation avec le comportement allégué de l’intimé ou des plaintes dont il aurait été destinataire de la part d’autres occupants de l’immeuble ou du syndic.

Les lettres adressées aux époux X pendant la durée du bail, concernant la révision des loyers ou les décomptes de charges, ne contiennent de même aucune observation ou reproche quant à un manquement du locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués.

A défaut de toute preuve d’une faute de M. X ayant généré un préjudice pour l’appelant, il convient de rejeter la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante en appel, M. D A sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens exposés pour cette instance, qui seront compensés par le versement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. A à payer aux époux X la somme de 1 418,75 euros (mille quatre cent dix-huit euros soixante-quinze centimes) au titre du trop-perçu,

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE M. D A à payer à M. F X et M^me C

G épouse X la somme de 3 222,50 euros (trois mille deux cent vingt-deux euros cinquante centimes) à ce titre, portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. D A de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE M. D A à payer à M. F X et M^me C G épouse X la somme de 1 000 euros (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. D A de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. D A aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente de chambre