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MINUTE N° 66/2021

Copies exécutoires à

Maître CROVISIER

Maître D’AMBRA

Maître WETZEL

Le 28 janvier 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/02142 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GYIZ

Décision déférée à la cour : jugement du 12 avril 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur A X

2 – Madame B Z épouse X

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître CROVISIER, avocat à la cour

INTIMÉS et défendeurs :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

représenté par son Syndic la Société ALSIMMO

[…]

représentée par son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître D’AMBRA, avocat à la cour

2 – La SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître WETZEL, avocat à la cour

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître D’AMBRA, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble situé […] à Strasbourg est régi par un règlement de

copropriété reçu par acte authentique du 6 juillet 1966.

M. X et M^me Z, épouse X, ont acquis le lot n°1 au sein de cette copropriété, consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et comportant notamment, d’après le règlement de copropriété, « une terrasse sur rue avec escalier venant du jardinet et une terrasse sur jardin avec escalier d’accès ». Par ailleurs, ce lot bénéficie d’un droit de jouissance et d’usage exclusif du jardinet situé devant l’immeuble et d’une partie du jardin situé à l’arrière, délimité par la terrasse et par le mur arrière du bâtiment.

Des différends ont opposé les époux X-Z à d’autres copropriétaires et au syndicat des copropriétaires, dont l’origine est présentée de manière différente par les uns et par les autres. Ils ont conduit à différents contentieux et à des décisions successives du tribunal de grande instance de Strasbourg et de la présente cour.

Dans l’instance qui a donné lieu au présent appel, le tribunal de grande instance de Strasbourg, saisi par les époux X-Z de demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires, la SARL Agence Immobilière Rohanne (AIR) et la SCI Buloba, a, par jugement du 12 avril 2018, dans l’instance n°RG 12/04618, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, débouté M. X et M^me Z, épouse X :

— de leur demande tendant à la remise à l’état antérieur, par la SCI Buloba, des parties communes modifiées sans autorisation,

— 

de leur demande tendant à l’évacuation, par la SCI Buloba, des parties communes qu’elle

occupe sans autorisation,

— de leur demande tendant à la condamnation de la SARL AIR et du syndicat des copropriétaires à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Le tribunal a par ailleurs débouté le syndicat des copropriétaires et la SARL AIR de leurs demandes respectives d’indemnisation pour procédure abusive et condamné les époux X à payer au syndicat des copropriétaires et à la SCI Buloba la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, à la SARL AIR, la somme de 1 500 euros sur le même fondement, ainsi qu’aux dépens de la procédure.

Sur la remise en état antérieur des parties communes modifiées, le premier juge a rappelé que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 19 décembre 2008 avait autorisé la SCI Buloba à poser une plaque professionnelle pour son activité de cabinet comptable, et que, selon un constat du 18 janvier 2012, trois plaques ont été apposées, dont une double. Mais il a retenu que, selon ce constat, ces plaques forment un ensemble uni, de sorte qu’il n’apparaît pas de contradiction manifeste avec l’autorisation consentie par cette résolution et que, de plus, il n’est pas démontré en quoi cette plaque aurait été posée au mépris des règles de l’art.

Concernant l’installation d’une boîte aux lettres par la SCI Buloba, le premier juge a relevé qu’elle avait été autorisée par la résolution n°11 de l’assemblée générale du 19 décembre 2008, qu’un constat démontre que la SCI Buloba a installé une boîte aux lettres extérieure et qu’il n’est pas démontré que celle-ci serait contraire au règlement de copropriété, le fait que les autres boîtes aux lettres se trouveraient à l’intérieur de l’immeuble ne traduisant aucune obligation de les installer toutes à cet endroit précis.

Sur la demande tendant à l’évacuation, par la SCI Buloba, des parties communes occupées par elle sans autorisation, le premier juge a relevé que les demandeurs ne précisent pas les éléments de preuve sur lesquels ils fondent leurs allégations, de sorte que l’appréhension de l’envergure de l’occupation prétendue est incertaine, du fait du nombre important de pièces

versées aux débats. De plus, l’assemblée générale du 12 décembre 2012 a donné à bail ce local à la SCI Buloba. Si une procédure est en cours, relative à la contestation de cette résolution, celle-ci demeure actuellement applicable et la SCI Buloba dispose donc d’un titre de jouissance.

Par ailleurs, le premier juge a considéré que la responsabilité du syndicat de copropriété s’applique, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, uniquement aux dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, mais que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement des violations du règlement de copropriété alléguées par les consorts X-Z.

Sur la responsabilité de la SARL AIR, le premier juge a retenu que les consorts X-Z ne démontrent aucune violation des dispositions du règlement de copropriété, qu’il s’agisse de l’encombrement des parties communes, du défaut d’harmonie entre les fenêtres de différents copropriétaires et de l’exercice prétendu d’une activité commerciale dans l’immeuble par la SCI Buloba. Sur ce dernier point, il a ajouté qu’il n’est pas non plus démontré que la SARL AIR aurait été informée de la situation et ainsi mise en capacité de prendre les mesures nécessaires.

Sur les demandes d’indemnisation pour procédure abusive, le premier juge a retenu que ni le syndicat des copropriétaires, ni la SARL AIR ne rapportent la preuve de ce que les consorts X-Z auraient introduit la présente action dans l’objectif spécifique de leur nuire. De plus, ils ne justifient d’aucun préjudice distinct des frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

*

M. X et M^me Z, épouse X, ont interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 16 mai 2018.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives datées du 13 février 2019, ils sollicitent l’infirmation partielle du jugement déféré et que la cour, statuant à nouveau :

— condamne la SCI Buloba, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

* à remettre les parties communes modifiées sans autorisation en leur état antérieur,

* à évacuer les parties communes qu’elle occupe sans autorisation, et notamment les combles,

— condamne solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires et la SARL AIR, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et, par voie de conséquence, à entreprendre toute démarche nécessaire en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes.

Ils sollicitent également que l’appel incident du syndicat des copropriétaires et celui de la SARL AIR soient rejetés, ainsi que l’ensemble de leurs prétentions.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire ou in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SARL AIR et de la SCI Buloba au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens nés des appels principal et incident.

Ils demandent par ailleurs qu’il soit jugé qu’ils ne seront pas eux-mêmes tenus de participer en fonction de leurs millièmes aux condamnations pouvant être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, celles-ci devant être supportées par les autres copropriétaires.

Sur la recevabilité de leur demande, les époux X-Z se prévalent des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et ajoutent qu’une jurisprudence constante autorise chaque copropriétaire à exiger des autres et de leurs ayants droits le respect du règlement de copropriété ainsi que la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, sans devoir justifier de l’existence d’un préjudice personnel.

Sur les atteintes aux parties communes, les consorts X-Z invoquent l’article 4, alinéa 2, du règlement de copropriété, interdisant aux propriétaires ou occupants de l’immeuble d’encombrer les parties communes et d’y laisser séjourner quoi que ce soit. Ils se prévalent d’un constat d’huissier du 18 juin 2012, selon lequel certains copropriétaires encombraient les parties communes pour entreposer leurs effets personnels.

Ils dénoncent également de nombreux travaux réalisés dans les parties communes sans aucune autorisation de l’assemblée générale, également mentionnés dans le constat d’huissier du 18 juin 2012. Ils invoquent encore un constat du 10 mars 2015 établissant une absence d’harmonie entre les fenêtres posées par chacun des copropriétaires, soulignant que la SCI Buloba a remplacé des fenêtres initialement en bois par des fenêtres en PVC, ce qui ne constitue pas un remplacement à l’identique.

Les époux X-Z invoquent d’autres manquements tels que :

— l’installation de conduites dans les mansardes, parties communes,

— la réalisation de bouches d’aération en façade de l’immeuble,

— le rebouchage grossier de trous sur la façade,

— l’utilisation et l’occupation du séchoir aux fins de stockage d’archives professionnelles,

— la présence dans l’immeuble du siège social d’une société informatique, alors que le règlement de copropriété s’oppose à l’exercice d’une quelconque activité commerciale,

— la présence de multiples plaques au format publicitaire à l’entrée de l’immeuble, ayant nécessité le percement de plusieurs trous sur la façade.

Ils affirment que ces agissements ont, pour leur quasi-totalité, été commis par la SCI Buloba, celle-ci ayant reçu l’autorisation de poser une plaque professionnelle qui, cependant, ne l’a pas été selon les règles de l’art, étant observé qu’elle avait été autorisée à poser une plaque et qu’elle en a posé trois.

À ce titre, ils invoquent les stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropriétaires.

Ils dénoncent également la pose d’une boîte aux lettres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Sur l’installation de sociétés commerciales, les consorts X-Z font valoir que le règlement de copropriété prévoit expressément que, si l’exercice de professions libérales est toléré, c’est à l’exclusion de tous bureaux commerciaux et administratifs, alors que six

sociétés commerciales ont leur siège social dans l’immeuble. Ils ajoutent que la société informatique admet s’y faire livrer le matériel dont elle a besoin et que son gérant y est présent tous les jours. Ils soutiennent que la domiciliation d’une société dans un lieu déterminé constitue une présomption de preuve que l’exercice de son activité y est localisé et que le premier juge a renversé la charge de la preuve en leur imposant de démontrer qu’il ne s’agissait pas d’une simple domiciliation.

Enfin, les consorts X-Z reprochent à la SCI Buloba de s’être appropriée le grenier de l’immeuble, partie commune, pour y entreposer des archives, et ce depuis des années, sans approbation de l’assemblée générale. Ils précisent que, suite à l’introduction de la procédure, l’assemblée générale du 12 décembre 2012 a adopté une résolution n°15 ayant autorisé la location du grenier à raison de 45 euros par mois. Ils indiquent avoir contesté cette décision, ce qui a conduit à un jugement du 12 avril 2018 frappé d’appel (n°RG 18/01525). Enfin, ils ajoutent que le grenier n’est pas seulement occupé par la SCI Buloba mais aussi par la société Audofic.

Sur la responsabilité de la SARL AIR, les consorts X-Z font valoir que les violations du règlement de copropriété ne résultent pas seulement du constat du 18 janvier 2012, mais de l’ensemble des constats versés aux débats, dont le tribunal ne semble pas avoir tenu compte. Ils soutiennent que le syndic a bien été informé de la situation, au vu de leurs multiples courriers du 22 mars 2012, du 6 juillet 2012, et de leur conseil du 24 juillet 2012. De plus, ils avaient demandé que soit portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 mai 2011, l’autorisation du syndic d’ester en justice contre les copropriétaires ayant réalisé des travaux sur les parties communes, sans autorisation. Ils soutiennent que la SARL AIR a commis une faute en ne prenant pas de mesures utiles pour mettre fin aux atteintes portées aux parties communes de l’immeuble.

Ils contestent la demande d’indemnisation pour procédure abusive présentée par la SARL AIR, reprenant à ce titre les motifs du jugement déféré.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires , les consorts X-Z font valoir qu’il incombe à ce dernier de défendre l’intégrité matérielle de l’immeuble et de mettre fin aux violations du règlement de copropriété, en application de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en s’abstenant de toute démarche ou action en justice pour obtenir la restitution des parties communes annexées par certains copropriétaires et le rétablissement des lieux dans leur état primitif, et en s’abstenant de travaux de remise en état nécessaires à la conservation des parties communes et de poursuites contre celui qui a effectué une construction illicite. Ils invoquent à ce titre un abus de majorité commis par le syndicat des copropriétaires, dont la mission est de faire respecter le règlement de copropriété et de veiller à la conservation de l’immeuble.

Par ailleurs, sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires, les époux X-Z reprennent également les motifs du jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

*

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 11 février 2019, la SARL AIR demande que l’appel de M. X et de M^me Z, épouse X, soit déclaré irrecevable, subsidiairement mal fondé, et qu’il soit rejeté intégralement.

Formant appel incident, elle sollicite la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive à l’encontre des époux

X-Z.

En conséquence, elle demande la condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. X et de M^me Z, épouse X, à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En tout état de cause, elle sollicite le rejet de toutes les prétentions des parties adverses s’opposant aux siennes et la condamnation solidaire, subsidiairement in solidum, de M. X et de M^me Z, épouse X, à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

La SARL AIR expose que, parallèlement aux procédures innombrables engagées par les consorts X-Z, elle a été désignée en qualité de syndic par une assemblée générale du 4 mai 2011. Lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2012, elle a présenté sa démission et a été remplacée par le Cabinet Giogest. Elle indique n’être donc restée syndic que pendant une durée très limitée, les procédures en cours s’étant poursuivies sous la responsabilité de son successeur. Or, les consorts X-Z ont maintenu leur demande à son encontre pendant toute la durée de la procédure, alors qu’elle n’était plus syndic. De plus, alors qu’ils en ont été déboutés en première instance, ils ont interjeté appel du jugement, y compris à son encontre, sollicitant de sa part le respect du règlement de copropriété et la cessation de prétendues atteintes aux parties communes, alors qu’elle n’est plus syndic depuis six ans. Elle soulève donc l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre, pour « défaut de légitimité passive », rappelant qu’elle n’a plus aucun pouvoir pour faire respecter le règlement de copropriété et les atteintes aux parties communes.

De plus, elle rappelle que l’assemblée générale du 4 mai 2011, qui l’avait désignée, avait refusé de mandater le syndic aux fins d’ester en justice à l’encontre de copropriétaires, au motif de prétendue violation du règlement de copropriété et d’atteinte aux parties communes, qui sont désormais débattues. Or, elle fait valoir que cette résolution n’a jamais été annulée tant qu’elle était syndic et qu’elle ne pouvait donc aller à son encontre, le syndicat des copropriétaires, seul responsable du respect du règlement de copropriété et des parties communes en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, étant souverain dans son appréciation.

Elle soulève également l’irrecevabilité de la demande des consorts X-Z pour défaut d’intérêt à agir, au motif que l’action individuelle d’un copropriétaire n’est ouverte, en cas d’atteinte aux parties communes, qu’à la condition qu’il justifie « d’un intérêt légitime à agir en raison d’un préjudice éprouvé dans la jouissance ou la propriété de son lot », ce dont les consorts X-Z ne justifient pas en l’espèce. De plus, cette action individuelle est subordonnée à l’information préalable du syndicat, qui n’a pas été faite, les courriers ayant été adressés postérieurement à l’assignation de février 2012.

Enfin, elle souligne que la demande n’a aucun objet précis, les atteintes aux parties communes n’étant ni visées, ni détaillées, et les stipulations du règlement de copropriété dont le respect est sollicité n’étant pas non plus visées.

Sur le fond, elle rappelle qu’elle n’a été syndic que pendant un an et demi et que les résolutions demandées par les époux X-Z ont toutes été inscrites à l’ordre du jour des différentes assemblées et ont été rejetées, alors que les atteintes aux parties communes dénoncées par eux ont été autorisées ou « ont existé de tout temps » dans la copropriété, les époux X-Z ne justifiant nullement de leurs prétentions.

À l’appui de son appel incident à l’encontre du rejet de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, la SARL AIR dénonce, de la part des consorts X-Z, un

véritable acharnement judiciaire, le seul maintien de leur demande révélant une intention de nuire à son encontre, alors qu’elle n’est plus syndic de la copropriété depuis près de six ans et qu’elle n’a plus aucun pouvoir pour faire respecter le règlement de copropriété.

Elle ajoute que sa démission a été motivée par l’attitude des consorts X-Z, qui, notamment, la harcelaient, alors qu’elle inscrivait systématiquement les résolutions qu’ils demandaient à l’ordre du jour des assemblées générales.

*

Dans leurs conclusions récapitulatives datées du 15 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SARL Alsimmo, anciennement dénommée Giogest, et la SCI Buloba, sollicitent la confirmation du jugement déféré en toutes les dispositions contestées par les appelants à leur égard, y compris celles relatives aux frais répétibles et irrépétibles de première instance.

Le syndicat des copropriétaires forme appel incident et sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle. Il demande la condamnation in solidum des époux X-Z au paiement d’une indemnité de 5 000 euros pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la SCI Buloba sollicitent par ailleurs la condamnation in solidum des époux X-Z au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de chacun d’eux en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Sur les atteintes aux parties communes dénoncées par les époux X-Z, le syndicat des copropriétaires et la SCI Buloba font valoir qu’il s’agit de points ayant fait l’objet de résolutions adoptées à la majorité des copropriétaires.

Sur l’apposition d’une plaque professionnelle par la SCI Buloba et sur l’installation d’une boîte aux lettres normalisée, ils reprennent les motifs du jugement déféré. Par ailleurs, ils soutiennent que la SCI Buloba peut exercer une activité de domiciliation de sociétés, ce qui est le cas pour toutes les sociétés dont le nom figure sur sa boîte aux lettres, aucune d’elles n’exerçant la moindre activité dans ses locaux, conformément au contrat de domiciliation. Si la société Manric Informatique a bien son siège social dans l’immeuble, elle exerce son activité commerciale exclusivement dans son établissement principal situé à une autre adresse. S’il arrive à cette société de se faire livrer du matériel au 14 allée de la Robertsau, celui-ci est exclusivement destiné à la société Audofic, sa cliente, pour les besoins de ses activités d’expertise comptable et de commissariat aux comptes, qu’elle exerce sur place.

Sur l’occupation du grenier, la SCI Buloba affirme avoir été expressément autorisée, par la résolution n°15 de l’assemblée générale du 12 décembre 2012, à louer le séchoir situé dans le grenier de l’immeuble pour y entreposer ses archives, contre un loyer de 20 euros par mois. Les intimés précisent que cette résolution a fait l’objet d’une contestation, par les époux X-Z, qui a été rejetée par un jugement du 12 avril 2018, dont ces derniers n’ont pas interjeté appel. De plus, l’assemblée générale du 18 novembre 2013 a adopté la résolution n° 20, par laquelle le syndicat des copropriétaires a donné son accord pour la signature d’un bail relatif à la location d’une partie du grenier à la SCI Buloba. La contestation de cette résolution par les époux X-Z a été rejetée en première instance et fait l’objet d’un appel en cours. Le syndicat des copropriétaires et la SCI Buloba reprennent les motifs du jugement déféré selon lesquels cette résolution demeure pour l’heure applicable.

Sur l’absence d’harmonie de ses fenêtres avec celles posées par les autres copropriétaires, la

SCI Buloba affirme avoir remplacé l’ensemble de ses fenêtres à l’identique.

Concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce dernier conteste tout agissement pouvant engager sa responsabilité. Notamment, il nie tout abus de majorité, qui signifie la négligence délibérée de l’intérêt commun dans l’intention de nuire à un ou plusieurs copropriétaires. Il souligne à ce titre que l’assemblée générale du 12 décembre 2012 a adopté 8 des 14 résolutions proposées au vote à la demande des époux X-Z, ajoutant que la résolution destinée à autoriser la pose de boîtes aux lettres conformes par les époux X-Z avait été rejetée, faute de précisions sur le modèle et l’emplacement des boîtes aux lettres conformes sollicités par eux.

Sur les motifs du jugement déféré relatif à l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires observe que, dans l’arrêt du 8 mars 1995 cité par les appelants, la Cour de cassation n’a statué que sur la responsabilité du syndic de la copropriété.

À l’appui de son appel incident, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’abus de procédure ne se réduit pas à l’intention de nuire et qu’il résulte de tout l’historique des procédures initiées par les époux X-Z, que ces derniers n’ont pas exercé des actions en justice pour faire valoir des droits légitimes, mais en ont abusé en multipliant les procédures, soit inutiles car ne reposant sur aucun élément sérieux, ce qui est le cas de la présente instance, soit faisant double emploi avec des procédures antérieures.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique

— le 13 février 2019 pour les consorts X-Z,

— le 12 février 2019 pour la société AIR

— le 15 novembre 2018 pour le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et pour la SCI Buloba.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2019.

Appelée à l’audience de plaidoiries du 10 janvier 2020, l’affaire a été renvoyée à celle du 17 décembre 2020, à la demande des avocats des parties, en raison d’un mouvement de grève du barreau de Colmar.

MOTIFS

I – Sur la recevabilité des demandes des consorts X-Z à l’encontre de la SARL AIR

Selon les dispositions de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

De plus, selon une jurisprudence constante, chaque copropriétaire a également le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Dès lors, les consorts X-Z ont bien qualité pour présenter leurs demandes tendant à ce qu’il soit mis fin à des atteintes aux parties communes et à exiger le respect du règlement de copropriété, et leur action est recevable à ce titre.

Cependant, s’agissant de la demande des consorts X-Z dirigée contre la SARL AIR, tendant à sa condamnation, sous astreinte, à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et, par voie de conséquence, à entreprendre toute démarche nécessaire en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes, il convient de constater, ainsi que le souligne l’intimée, que cette dernière, qui avait été désignée syndic de la copropriété par une assemblée générale du 4 mai 2011, a été remplacée dans ces fonctions par le cabinet Giogest, lors d’une assemblée générale du 12 décembre 2012. De ce fait, elle n’a plus, depuis cette date, aucune qualité et aucun pouvoir pour agir au sein de la copropriété et notamment, comme le sollicitent les consorts X-Z, pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et entreprendre la moindre démarche en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes.

Dès lors, une telle demande, en ce qu’elle est dirigée contre cette société, est irrecevable, ladite société n’ayant pas qualité pour défendre à cette demande. Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté, au fond, la demande des consorts X-Z dirigée contre la société AIR, d’accueillir la fin de non-recevoir qu’elle soulève et, par conséquent, de déclarer irrecevable la demande des appelants à son encontre.

II – Sur les demandes présentées contre la SCI Buloba

a) Sur la demande tendant à la remise en leur état antérieur des parties communes modifiées sans autorisation

Les consorts X-Z évoquent de nombreux travaux réalisés dans les parties communes sans aucune autorisation de l’assemblée générale, qui apparaissent sur les constats d’huissier qu’ils produisent, en date du 18 janvier 2012, du 18 juin 2012 et du 10 mars 2015, tels que :

— la pose de différents tuyaux et conduites au niveau des murs et des plafonds des parties communes,

— l’installation d’une caméra au premier étage par percement au-dessus de la porte d’entrée,

— une VMC rebouchée grossièrement, dont le pourtour est abîmé au premier étage et au troisième étage,

— l’installation d’une prise électrique et d’un luminaire au deuxième étage,

— la mise en place d’un bloc métallique couvrant une conduite le long de la façade,

— de nombreux fils électriques et câblages inesthétiques circulant le long de la partie basse de la façade.

Cependant, ils ne démontrent nullement que ces travaux aient été le fait de la SCI Buloba, étant observé que, par une lettre de son conseil du 3 mai 2010, cette société reprochait elle-même aux consorts X-Z d’avoir fait installer des tuyaux dans différentes parties communes de la cave et de rajouter des tuyaux et vannes dans son lot privatif.

Sur le défaut d’harmonie des fenêtres posées par la SCI Buloba au regard de celles posées par chacun des copropriétaires, les consorts X-Z soulignent que la SCI Buloba a

remplacé des fenêtres initialement en bois par des fenêtres en PVC, ce qui ne constitue pas un remplacement à l’identique.

Le règlement de copropriété stipule que les portes d’entrée, les fenêtres, gardes-corps, persiennes ou stores, et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété privative, sans le consentement de la majorité des propriétaires.

La SCI Buloba assure qu’elle a effectué le remplacement de l’ensemble de ces fenêtres à l’identique, en respectant la couleur et la forme, notamment, l’existence ou non de croisillons.

Le constat d’huissier du 18 juin 2012 mentionne que les fenêtres du 1^er étage sont en PVC, alors que celles de l’appartement des consorts X-Z, bien que neuves, sont en bois. Il n’évoque pas de différence d’apparence entre ces fenêtres, et n’indique pas si les autres fenêtres de l’immeuble sont en bois ou en PVC, étant observé que le règlement de copropriété ne comporte pas d’exigence particulière sur ce point.

Le constat d’huissier du 10 mars 2015 ne comporte aucune observation sur ce point et les photographies qui y sont annexées ne font apparaître aucune différence d’apparence entre les fenêtres des différents étages, ne mentionnant que l’absence de garde-corps sur une fenêtre du premier étage.

Dès lors, ainsi que l’a retenu le premier juge, il n’apparaît pas que le remplacement des fenêtres de son appartement par la SCI Buloba contrevienne au règlement de copropriété en constituant une modification de ces fenêtres remettant en cause l’harmonie des menuiseries extérieures de l’immeuble.

S’agissant de la pose d’une boîte aux lettres par la SCI Buloba, l’assemblée générale du 19 décembre 2008, en sa résolution n°11, a autorisé cette société « à faire poser une boîte aux lettres normalisée dans les règles de l’art ». Les constats d’huissier du 18 janvier 2012 et du 18 juin 2012 font mention d’une boîte aux lettres sur pied fixé au sol, à l’avant de l’immeuble. L’un d’eux fait également état de ce que M. X indique s’être vu lui-même refuser l’implantation d’une boîte aux lettres normalisée. Ce dernier a d’ailleurs contesté la résolution qui avait refusé sa demande.

Cependant, les consorts X-Z ne soutiennent nullement que la résolution qui a autorisé la SCI Buloba à poser une boîte aux lettres normalisée a fait l’objet d’une annulation et les constats d’huissier n’établissent pas non plus que cette boîte aux lettres aurait été posée en violation des règles de l’art.

En conséquence, la demande des consorts X-Z n’est pas fondée, s’agissant de cette boîte aux lettres.

S’agissant de la pose de plaques professionnelles, les consorts X-Z reprochent à la SCI Buloba un non-respect des règles de l’art, eu égard au format publicitaire de celles-ci, qui a nécessité le percement du mur de façade à de multiples reprises, et du fait qu’ont été mises en place trois plaques, et non une seule, comme le prévoyait l’autorisation donnée.

À cet égard, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 18 décembre 2008 a autorisé la SCI Buloba à « faire poser une plaque professionnelle dans les règles de l’art à l’extérieur de l’immeuble et à l’entrée du cabinet, cette autorisation ayant été sollicitée pour son activité de cabinet comptable ».

Or, il résulte du constat d’huissier du 18 juin 2012 que, sur la façade de l’immeuble, ont en réalité été posées trois plaques professionnelles, au nom, respectivement, de « Audofic – D E », « F G » et « G Audit et Conseil », ces deux dernières étant accolées.

Ce constat ne permet pas d’établir un manquement aux règles de l’art, dans la pose de ces plaques. En revanche, contrairement à ce qu’a relevé le premier juge, l’autorisation de l’assemblée générale ne portait que sur une seule plaque professionnelle et non sur trois et, quelle que soit l’esthétique de l’ensemble, la SCI Buloba n’a pas respecté les limites de l’autorisation qui lui avait été accordée par l’assemblée générale des copropriétaires pour la pose d’une seule plaque professionnelle.

Dès lors, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts X-Z portant sur ces plaques professionnelles et la SCI Buloba doit être condamnée à ôter les deux plaques posées sans autorisation et à remettre le support en son état antérieur. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte afin d’en assurer l’effectivité.

Enfin, si les époux X-Z invoquent d’autres atteintes aux parties communes, telles que l’installation de conduites dans les mansardes, la réalisation de bouches d’aération en façade de l’immeuble et le rebouchage grossier de trous sur la façade, ils ne démontrent nullement que cela soit le fait de la SCI Buloba.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts X-Z relatives aux atteintes aux parties communes, autres que celle portant sur les plaques professionnelles de la SCI Buloba.

b) Sur la demande tendant à l’évacuation des parties communes que la SCI Buloba occuperait sans autorisation

Ainsi que le rappellent les consorts X-Z, l’article 4, alinéa 2, du règlement de copropriété interdit aux propriétaires ou occupants de l’immeuble d’encombrer les parties communes et d’y laisser séjourner quoi que ce soit.

Ils se prévalent de constats d’huissier du 18 janvier 2012, du 18 juin 2012 et du 10 mars 2015, selon lequel certaines parties communes étaient encombrées, telles que le couloir de la cave et le local destiné au personnel d’entretien, une poussette était accrochée à la rambarde des escaliers du rez-de-chaussée de

l’immeuble, une caméra avait été installée au-dessus de la porte du 1^er étage, une armoire se trouvait sur le palier du 2^e étage, une bicyclette sur le palier du 4^e étage, un buffet en bois et des fauteuils et chaises sur le palier de l’étage des mansardes, des meubles étaient entreposés dans le passage permettant l’accès au jardin et à la cour intérieure.

Cependant, au vu de la date de ces constats d’huissier, rien n’établit que ces meubles et accessoires soient toujours présents actuellement dans les parties communes et doivent encore être évacués. Surtout, rien ne démontre que cet encombrement des parties communes était le fait de la SCI Buloba.

S’agissant du stockage d’archives dans le grenier de l’immeuble, reproché à la SCI Buloba par les consorts X-Z, il résulte des pièces produites que l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2012 a, par sa résolution n°15, autorisé cette société à prendre en location le séchoir (au grenier) pour entreposer ses archives, moyennant un loyer de 20 euros par mois, sous réserve de vérification du règlement de copropriété et de ce que le local soit assuré aux frais exclusifs de la SCI Buloba.

La demande en annulation de cette résolution présentée par les consorts X-Z a été rejetée par un jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 12 avril 2018 (dossier n°RG 13/01385), au motif que ces derniers ne démontraient aucune irrégularité ou aucun abus susceptible de justifier l’annulation de cette résolution. De plus, il n’est pas contesté que ce jugement est devenu définitif.

Les consorts X-Z ne contestent pas que, par la suite, l’assemblée générale du 18 novembre 2013 a voté la résolution n°20 par laquelle le syndicat des copropriétaires, suite à l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 12 décembre 2012, a donné son accord pour la signature d’un bail relatif à la location d’une partie commune du grenier à la SCI Buloba, après étude effectuée par un expert. Un bail a été ainsi signé, conformément à cette résolution, le 18 novembre 2013, l’étude effectuée par un expert, déterminant les conditions de stockage (disposition des archives et nombre maximum de cartons disposés en hauteur), ayant été transmise le 16 décembre 2013.

Les consorts X-Z ne nient pas non plus que leur contestation relative à ce bail et à la résolution de l’assemblée générale qui en avait autorisé la signature a été rejetée par un jugement du 12 avril 2018. Si la SCI Buloba indique qu’ils ont interjeté appel de ce jugement, elle précise dans ses écritures que cet appel est toujours en cours, ce que les consorts X-Z ne remettent pas en cause.

Dès lors, le bail du 18 novembre 2013 demeurant actuellement valide, cette société dispose bien d’un titre l’autorisant à occuper la partie commune du grenier où elle stocke ses archives et c’est donc à bon droit que le premier juge a débouté les consorts X-Z de leur demande tendant à l’évacuation de ces archives du grenier.

Au vu de tous ces éléments, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts X-Z tendant à l’évacuation, par la SCI Buloba, des parties communes qu’elle occuperait sans autorisation.

Enfin, il doit être souligné que l es seules demandes des consorts X-Z dirigées contre la SCI Buloba tendent à la remise des parties communes, modifiées sans autorisation, en leur état antérieur, et à l’évacuation des parties communes qu’elle occupe sans autorisation, et notamment les combles.

En conséquence, si, dans les motifs de leurs conclusions récapitulatives, ils reprochent à cette dernière d’abriter l’activité de sociétés commerciales, en contravention avec le règlement de copropriété, ils ne présentent aucune demande contre elle à ce titre, dans la mesure où cela ne concerne pas l’occupation des parties communes ou une atteinte à ces dernières.

III – Sur les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires

La demande des consorts X-Z dirigée contre le syndicat des copropriétaires tend à la condamnation de ce dernier « à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et, par voie de conséquence, à entreprendre toute démarche nécessaire en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes ».

Les fautes qu’ils invoquent contre ce syndicat consistent en l’abstention de toute démarche ou action en justice pour faire cesser les empiétements des copropriétaires, obtenir la restitution des parties communes annexées et le rétablissement des lieux dans leur état primitif, ainsi qu’en la non-réalisation de travaux de remise en état nécessaires à la conservation des parties communes et de poursuites contre les copropriétaires qui ont effectué des travaux sans autorisation. Ils invoquent à ce titre un abus de majorité, s’agissant notamment de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2011, qui a été rejetée,

alors qu’elle tendait à autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre des copropriétaires ayant réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable.

Toutefois, les époux X-Z ne justifient pas avoir obtenu l’annulation de cette résolution et ne la sollicitent pas. Au surplus, en proposant cette résolution, les consorts X-Z y ont joint des listes des copropriétaires concernés, qui ne sont pas annexées à la copie du procès-verbal de l’assemblée générale qu’ils produisent. Or, il ne peut être exclu que la majorité des copropriétaires ait refusé cette résolution en raison de l’inexactitude de cette liste. Mais ce refus a aussi pu être motivé par une préférence pour d’autres moyens d’action que des poursuites judiciaires, qui n’étaient pas la seule voie possible et pas non plus la plus adaptée, selon la situation et les actes en cause.

En conséquence, il n’est pas démontré que, par ce vote, la majorité ait usé de ses droits sans profit pour les intérêts collectifs des copropriétaires, dans l’intention de nuire ou à tout le moins dans un but autre que l’intérêt commun de

la copropriété, ou encore dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. L’abus de majorité invoqué par les consorts X-Z n’est donc pas établi.

De plus, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, lors d’autres assemblées générales, différentes résolutions proposées par les consorts X-Z ont été adoptées. Ainsi en a-t-il été de 8 des 14 résolutions soumises au vote à leur demande lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2012. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires précise les raisons pour lesquelles la demande d’installation d’une boîte aux lettres « conforme » sollicitée par les consorts X-Z, avait été rejetée, faute de précision sur le modèle et l’emplacement souhaités, pour finalement expliquer que de nouvelles boîtes aux lettres conformes aux exigences de la Poste ont été posées en février 2013, avec l’accord de tous les copropriétaires, ce que les appelants ne contestent pas.

Par ailleurs, alors que la demande des appelants à l’encontre du syndicat des copropriétaires tend à une injonction de faire, elle est formulée dans des termes trop généraux pour être accueillie en l’état. Il leur appartient en effet de préciser clairement, dans cette demande, quelles dispositions du règlement de copropriété ne sont pas actuellement respectées et par quelles actions ou abstentions, et quelles atteintes aux parties communes il y a lieu de faire cesser.

Enfin, il doit être souligné, là encore, que l’ancienneté des constats d’huissier produits est trop importante, ne permettant nullement de connaître l’état actuel des parties communes et la réalité des éventuelles atteintes qui leur sont faites à ce jour, ce qui est nécessaire pour déterminer les éventuelles actions à exiger du syndicat des copropriétaires. C’est pourquoi il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande des consorts X-Z dirigée contre ce syndicat.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Si la demande des consorts X-Z dirigée contre le syndicat des copropriétaires est rejetée, ce rejet ne suffit pas à établir qu’en agissant contre lui, les consorts X-Z ont fait preuve de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires évoquant de multiples procédures introduites par les consorts X-Z à son encontre, il peut être observé que, dans ces procédures, certaines de leurs demandes ont été accueillies, ce qui contredit l’existence d’un abus de droit.

De plus, dans la présente instance, les appelants ont exercé leurs droits à l’égard du syndicat des copropriétaires et rien ne caractérise la mauvaise foi à son encontre invoquée par ce dernier.

En conséquence, le premier juge a, à bon droit, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en dommages intérêts pour procédure abusive et cette disposition du jugement déféré sera confirmée.

V – Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL AIR pour procédure abusive

Ainsi qu’il a été relevé plus haut, les consorts X-Z ont sollicité la condamnation de la SARL AIR, sous astreinte, à faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et à entreprendre toute démarche nécessaire en vue de faire cesser les atteintes portées aux parties communes, alors qu’à l’évidence, cette demande était irrecevable, puisque cette société n’était plus le syndic de la copropriété depuis le 12 décembre 2012.

Si leur action devant le premier juge avait été engagée en février 2012, alors que la SARL AIR était encore syndic, les consorts X-Z, au vu de la nature de leur demande dirigée contre cette dernière, ne pouvaient ignorer que celle-ci ne pourrait plus aboutir postérieurement au changement de syndic, cette société n’ayant plus, dès lors, aucune qualité et aucun pouvoir pour agir au sein de la copropriété.

Or, ils ont non seulement maintenu leur demande à son encontre en première instance, mais persisté en la reprenant en appel, alors qu’elle était manifestement vouée à l’échec.

Dès lors, leur mauvaise foi est établie et, les appelants ayant ainsi exposé la SARL AIR à des tracasseries et des démarches du fait de cette action abusive, ils lui doivent réparation de son préjudice, qui excède les frais exclus des dépens qu’elle a dû engager pour se défendre et qui doit être évalué à 1 500 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL AIR pour procédure abusive et les consorts X-Z seront condamnés à ce titre à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

VI – Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement déféré étant confirmé pour l’essentiel, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens.

Les consorts X-Z étant déboutés de l’essentiel de leurs demandes en appel, ils seront condamnés aux dépens d’appel et ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros à la SARL Air et de la somme totale de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires et à la SCI Buloba, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés par les intimés en appel.

Pour les mêmes motifs, les consorts X-Z seront déboutés de toutes leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 12 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. X et M^me Z,

épouse X, présentée à l’encontre de la SARL Agence Immobilière Rohanne (AIR), en ce qu’il a rejeté leur demande relative à l’atteinte aux parties communes portant sur les plaques professionnelles de la SCI Buloba, et en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL AIR en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. A X et M^me B Z, épouse X, présentée à l’encontre de la SARL Agence Immobilière Rohanne ;

CONDAMNE la SCI Buloba à ôter deux des plaques professionnelles posées sur la façade, à l’entrée de l’immeuble du […] à Strasbourg, en violation de l’autorisation donnée par la résolution n°10 de l’assemblée générale du 18 décembre 2008, et à remettre leur support en son état antérieur, et ce sous astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et pendant une durée de quatre mois ;

CONDAMNE M. A X et M^me B Z, épouse X, in solidum, à payer à la SARL Agence Immobilière Rohanne la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Ajoutant audit jugement,

CONDAMNE M. A H et M^me B Z, épouse X, in solidum, aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. A X et M^me B Z, épouse X, in solidum, à payer à la SARL Agence Immobilière Rohanne la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,au titre des frais exclus des dépens engagés en appel ;

CONDAMNE M. A X et M^me B Z, épouse X, in solidum,à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Strasbourg, représenté par son syndic, et à la SCI Buloba, ensemble, la somme totale de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel ;

REJETTE la demande de M. X et M^me Z, épouse X présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens engagés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE