Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 3 novembre 2020, n° 15/02793

TI Grenoble 9 avril 2015

CA Grenoble
Infirmation 3 novembre 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence de raccordement au chauffage collectif
La cour a estimé que la SCI Saint Hugon doit participer aux charges tant que le règlement de copropriété n'a pas été modifié, et qu'elle ne peut se désolidariser des installations collectives.
Accepté
Calcul des charges basé sur les tantièmes
La cour a jugé que les charges de chauffage doivent être calculées en fonction de la consommation individuelle, et non des tantièmes, ce qui justifie le remboursement demandé.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé qu'il n'était pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Saint Hugon la totalité de ses frais irrépétibles.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 3 nov. 2020, n° 15/02793
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	15/02793
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Grenoble, 9 avril 2015, N° 11-13-001896
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emmanuèle CARDONA, président
Avocat(s) :	Sébastien VILLEMAGNEAudrey MANGIONE
Parties :	SCI SAINT HUGON c/ Syndic. de copropriété LE VERONE

Texte intégral

N° RG 15/02793 – N° Portalis DBVM-V-B67-IBIU

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

M^e Sébastien VILLEMAGNE

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 NOVEMBRE 2020

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-13-001896)

rendu par le Tribunal d’Instance de Grenoble

en date du 09 avril 2015

suivant déclaration d’appel du 30 Juin 2015

APPELANTE :

SCI SAINT HUGON, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Sébastien VILLEMAGNE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE VERONE, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOSQUARE – […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat

au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, Présidente,

Agnès Denjoy, Conseillère,

Laurent Grava, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 31 Août 2020, Agnès Denjoy, conseillère chargée du rapport d’audience, en présence de Laurent Grava, conseiller, assistés de Caroline Bertolo, greffière, ont entendu seuls les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Saint Hugon a fait l’acquisition dans le courant de l’année 2005 de locaux commerciaux constituant le lot numéro 315 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété « le Vérone » situé […] .

Elle a donné ces locaux en location à la « Pharmacie Centrale » gérée par M. Z-A X, pharmacien, lequel est également associé de la SCI.

Le règlement de copropriété de l’immeuble établi le 4 juin 2004 stipule en page 38, dans un paragraphe C intitulé « Charges de chauffage et d’eau chaude » :

« 1° : Charges de chauffage

L’immeuble est raccordé au système de chauffage urbain. Les charges de chauffage comprennent :

- s’il y a lieu les frais d’entretien et de réfection de la sous station de chauffage,

- l’entretien et les réparations des canalisations se trouvant dans les parties communes, les abonnements pour les compteurs s’il en existe,

- et d’une manière générale, toutes les charges de chauffage.

Les charges de chauffage seront réparties conformément au contrat avec la société de chauffage urbain et par relevé du compteur individuel, elles seront réparties entre les lots en fonction de la quote-part relevée à leur compteur individuel.

2° : charges d’eau chaude

La production d’eau chaude est assurée par le réseau de chauffage urbain.

Les dépenses d’eau chaude, qu’il s’agisse du coût de sa fourniture ou de toutes autres dépenses afférentes au maintien du bon fonctionnement de ce service, seront réparties entre les lots desservis, au prorata des consommations relevées par le compteur divisionnaire installé dans chaque lot. »

Courant 2005, M. X a commandé à la société SEICAR la mise en place d’un équipement de traitement d’air type « SPLIT SYSTEM » réversible à condensation par air, les travaux étant exécutés et réglés dans le courant du mois d’août 2005.

Au cours d’une assemblée générale des copropriétaires tenue le 25 juillet 2005 a été votée la résolution n° 10 intitulée « autorisation de travaux à la pharmacie centrale (Monsieur X) » libellée comme suit :

« L’assemblée générale après en avoir délibéré autorise la pharmacie centrale à effectuer des travaux à ses frais dans les parties communes sous réserve de :

- se conformer à la réglementation en vigueur, M. X devra fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

- faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

- souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,

- se conformer aux dispositions du règlement de copropriété. »

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 23 octobre 2006 a été décidée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés la pose de compteurs d’eau froide, d’eau chaude et d'« eau d’énergie ». Des compteurs individuels ont été installés, en exécution de cette décision, le 23 mars 2007, pour un certain nombre de lots à l’exception de celui appartenant à la SCI Saint Hugon s’agissant de compteurs « de calories ».

En raison de l’installation de son système de chauffage par la « Pharmacie centrale », la SCI Saint Hugon a refusé de régler les charges de consommation et d’entretien concernant le réseau collectif de chauffage et de VMC.

Aux termes d’une mise en demeure en date du 19 novembre 2012, le conseil de la SCI Saint Hugon a demandé au syndic ès qualités de lui régler la somme de 4 953,70 euros au titre de charges indûment payées d’entretien et de consommation de chauffage et de VMC, et de ne plus les lui imputer pour l’avenir.

Après avoir sollicité la communication de justificatifs, le syndicat des copropriétaires a répondu le 14 février 2013 par l’intermédiaire de son conseil qu’il n’entendait pas procéder au règlement de la somme de 4 953,70 euros et qu’il continuerait à imputer pour l’avenir les charges communes de chauffage et de VMC puisque la SCI n’avait pas été dispensée de toute participation aux charges de chauffage par une décision prise en assemblée générale.

Par acte du 22 juillet 2013, la SCI Saint Hugon a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour voir, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et R. 131-2 du code de la construction et de l’habitation et du règlement de copropriété et avec exécution provisoire :

— dire qu’elle n’est pas redevable des charges de copropriété relatives au chauffage collectif et à la VMC,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » à lui payer la somme de 5 380,61 euros au titre des charges de chauffage et de VMC indûment facturées et des pénalités afférentes, outre une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Par jugement du 9 avril 2015, le tribunal de grande instance de Grenoble :

— a débouté la SCI Saint Hugon de l’intégralité de ses prétentions ;

— l’a condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré :

— que si la SCI Saint Hugon avait été autorisée par l’assemblée générale à procéder à la réalisation de travaux, elle n’avait, pour autant, pas été autorisée à se désolidariser de l’installation de chauffage collectif et du paiement des charges afférentes, étant souligné que seule une modification du règlement de copropriété prise à l’unanimité était susceptible de permettre cette désolidarisation,

— que dès lors la SCI Saint Hugon devait s’acquitter de sa quote-part de charges de chauffage tant que le règlement de copropriété n’aura pas été modifié, ce au prorata de ses tantièmes étant précisé qu’elle ne supporte que les charges d’entretien et non de consommation puisqu’elle n’est pas raccordée au système.

Par déclaration au greffe en date du 30 juin 2015, la SCI Saint Hugon a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 28 septembre 2015, la SCI Saint Hugon demande l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et :

— qu’il soit dit qu’elle n’est pas redevable des charges de copropriété relatives au chauffage collectif et à la VMC,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » représenté par son syndic à lui payer la somme de 6 226,15 euros au titre des charges qui lui ont été indûment facturées s’agissant du chauffage et de la VMC et des pénalités afférentes du 1/07/2005 au 31/03/2014,

Subsidiairement, si par extraordinaire, la juridiction devait retenir la prescription d’une partie des demandes, elle demande à la cour de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » représentée par son syndic à lui payer la somme de 3 495,31 euros au titre des charges qui lui ont été indûment facturées s’agissant du chauffage et de la VMC et des pénalités afférentes pour la période de juillet 2008 à mars 2014,

Encore plus subsidiairement, et avant dire droit, si la juridiction s’estimait insuffisamment

informée,

— faire injonction à la copropriété de produire un décompte des charges devant être récupérées par elle et conformément à la décision à intervenir, correspondant à tout ce qui a été facturé à tort sur la période en considération.

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » à supporter le coût afférent à la liaison du local lui appartenant au compteur de calcul des calories.

Elle demande enfin condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

* qu’elle a contesté dès l’origine devoir toutes charges au titre du chauffage en raison de son absence de raccordement,

* que si une première régularisation était intervenue le 7 juillet 2011 à sa demande, le syndicat est revenu sur cette régularisation suite à une réunion du conseil syndical et a continué de lui imputer des charges de chauffage aux tantièmes,

* qu’en application des dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 131-2 du code de la construction et de l’habitation, les charges de chauffage doivent être imputées en fonction de l’utilité que les services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et les locaux privatifs doivent être équipés d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif,

* qu’en l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que les charges de chauffage sont réparties en fonction de la quote-part relevée aux compteurs individuels,

* que, dans le cas présent, elle a été autorisée à effectuer des travaux lui fournissant réfrigération et chauffage, ce qui a pour conséquence que le système de chauffage collectif ne présentait plus aucune utilité pour son lot et qui explique qu’aucun compteur individuel de calorie n’a été installé concernant celui-ci,

* qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’individualiser les charges lui incombant au titre de la seule eau chaude, et qu’au demeurant, celle-ci pourrait être déduite de l’analyse des comptes des années 2011 à 2013 en pourcentage,

* qu’aucune prescription n’est applicable en raison de l’interruption de celle-ci par le courrier du syndic du 19 juillet 2011 ayant reconnu l’erreur et recrédité les sommes indûment perçues,

* qu’en toute hypothèse, elle ne peut pas se voir facturer des consommations dont le quantum ne peut être évalué en l’absence d’un compteur de calcul des calories relié à son lot.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone », dans ses conclusions en réponse notifiées le 6 novembre 2015, demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.

Il demande encore à la cour, y ajoutant :

— de lui donner acte de son accord pour que la SCI Saint Hugon procède à la pose d’un sous- compteur de calories sur le raccordement du système de chauffage collectif,

— de condamner la SCI Saint Hugon à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

* que les charges liées à la chaufferie sont, en l’espèce, réparties entre plusieurs postes techniques, dont une ligne « charges chauffage » calculée aux tantièmes car non attachée à une consommation individuelle, de même qu’une ligne « diverse » correspondant aux opérations éventuelles calculées aux tantièmes puisque non attachée à une consommation,

* qu’ainsi, toute une partie des charges chauffage (contrat d’entretien, réparation) est répartie en

fonction des tantièmes attachés à chaque lot,

* qu’en l’espèce la SCI Saint Hugon ne règle que la partie de ces charges calculée aux tantièmes, puisqu’elle n’utilise plus le chauffage collectif, tout en bénéficiant quand même de l’installation puisque la chaufferie permet la production d’eau chaude,

* qu’ainsi que l’a retenu le tribunal, la SCI Saint Hugon n’a jamais été autorisée à se désolidariser des installations collectives communes ni à se soustraire au règlement des charges de chauffage,

* que la SCI Saint Hugon ne peut contester la répartition des charges approuvée par les assemblées générales successives par des décisions qui n’ont fait l’objet d’aucun recours,

* qu’en toute hypothèse, la demande de remboursement d’un trop payé formé par la SCI Saint Hugon se heurte pour partie à la prescription de cinq ans,

* qu’en l’état des documents produits, aucune ventilation n’est possible puisque la SCI Saint Hugon bénéficie de la chaufferie collective pour sa consommation d’eau chaude.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 4 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe de la répartition des charges :

Aux termes du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : ' les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et ces éléments présentent à l’égard de chaque lot ', cette utilité devant être entendue objectivement, indépendamment de l’usage effectif par le copropriétaire concerné du service ou de l’équipement en cause.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit, en page 38, dans un paragraphe C de la section II "Charges spéciales" intitulé « Charges de chauffage et d’eau chaude » :

« 1° : Charges de chauffage

L’immeuble est raccordé au système de chauffage urbain. Les charges de chauffage comprennent :

- s’il y a lieu les frais d’entretien et de réfection de la sous station de chauffage,

- l’entretien et les réparations des canalisations se trouvant dans les parties communes, les abonnements pour les compteurs s’il en existe,

- et d’une manière générale, toutes les charges de chauffage.

2° : charges d’eau chaude

La production d’eau chaude est assurée par le réseau de chauffage urbain.

Les dépenses d’eau chaude, qu’il s’agisse du coût de sa fourniture ou de toutes autres dépenses afférentes au maintien du bon fonctionnement de ce service, seront réparties entre les lots desservis, au prorata des consommations relevées par le compteur divisionnaire installé dans chaque lot. »

Il en résulte que toute participation aux charges tant de chauffage que d’eau chaude doit être calculée en fonction des consommations relevées sur le compteur individuel de chaque lot, cette disposition, qui s’impose à l’ensemble des copropriétaires, n’étant pas contraire à l’alinéa 1 de l’article 10 de la loi ci-dessus rappelé.

Il n’y a donc pas lieu, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, de distinguer, au sein de ces charges, celles qui relèveraient de la consommation proprement dite de celles qui ne seraient pas "attachées à la consommation individuelle", l’article du règlement de copropriété ci-dessus reproduit n’opérant aucune distinction de cette sorte, mais précisant au contraire que les charges de chauffage comprennent "s’il y a lieu les frais d’entretien et de réfection de la sous-station de chauffage, l’entretien et les réparations des canalisations se trouvant dans les parties communes, les abonnements pour les compteurs s’il en existe, et d’une manière générale, toutes les charges de chauffage« , tandis que les charges d’eau chaude s’entendent de toutes dépenses d’eau chaude »qu’il s’agisse du coût de sa fourniture ou de toutes autres dépenses afférentes au maintien du bon fonctionnement de ce service".

Il en ressort que les charges de chauffage et d’eau chaude imputées au lot de la SCI Saint Hugon doivent, comme pour tout autre copropriétaire, être calculées en fonction strictement de sa consommation individuelle, et non pas de sa quote-part des parties communes.

Sur les demandes de la SCI Saint Hugon :

# tendant à voir dire qu’elle n’est pas redevable des charges de copropriété relatives au chauffage collectif et à la VMC

Compte-tenu de ce qui vient d’être développé, il ne saurait être fait droit à cette demande, la SCI Saint Hugon étant tenue de participer aux charges concernant ces équipements conformément et selon les modalités prévues au règlement de copropriété tant que celui-ci n’a pas été modifié, ainsi que l’a justement retenu le tribunal.

# en remboursement de sommes indûment payées au titre des charges de chauffage et VMC

* sur la prescription

Lorsque la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 sur la prescription est entrée en vigueur, les créances les plus anciennes invoquées par la SCI Saint Hugon (charges échues pour la période du 1^er juillet 2005 au 30 juin 2006) n’étaient pas prescrites.

Le nouveau délai de 5 ans édicté par cette loi a donc commencé à courir à compter de cette date, en application de l’article 26 de cette loi. Or ce délai était expiré le 22 juillet 2013 lors de la délivrance de l’assignation saisissant le tribunal.

Il ne saurait par ailleurs être déduit de la seule lettre du syndic du 19 juillet 2011 une reconnaissance du droit de la SCI Saint Hugon entraînant interruption de la prescription, cette lettre, qui évoque une régularisation de charges, n’étant pas explicite sur les motifs qui y ont conduit.

Il en résulte que la demande ne peut porter que sur les sommes échues à partir du 22 juillet 2008 soit, pour les plus anciennes, celles afférentes à l’exercice 2008-2009 puisque le budget de la copropriété est calculé du 1^er juillet au 30 juin de l’année suivante.

* sur le fond

Compte-tenu de ce qui a été développé au paragraphe relatif à la répartition des charges de chauffage, la SCI Saint Hugon est fondée à réclamer le remboursement des charges de chauffage qui lui ont été réclamées et calculées en fonction de ses tantièmes et non de sa consommation réelle, ce nonobstant l’approbation annuelle des comptes par les assemblées générales de copropriétaires, cette approbation ne portant que sur le décompte général des charges et non sur leur répartition entre les copropriétaires.

S’agissant de la quote-part des charges de production d’eau chaude, il n’est pas démontré que celles affectées au lot de la SCI Saint Hugon aient été calculées en fonction de sa quote-part des parties communes et non de sa consommation réelle, les écritures des parties n’étant pas explicites sur ce point, tandis que le détail des charges affectées au lot de la SCI Saint Hugon (par exemple pour l’exercice du 01/04/2013 au 31/03/2014 (sa pièce n° 28) fait état pour le poste « eau chaude », du relevé d’un index.

S’agissant enfin, des charges relatives à la VMC, la SCI Saint Hugon n’explique ni a fortiori ne justifie en quoi elle les aurait indûment payées, ces charges n’étant pas incluses dans celles du chauffage ni de l’eau chaude et ne faisant pas l’objet d’une répartition particulière dans le règlement de copropriété.

Dès lors, la SCI Saint Hugon est fondée à réclamer les sommes suivantes au titre d’un trop payé sur les charges de chauffage au vu de son décompte dont le contenu n’est pas discuté s’agissant du montant et de la nature des charges : 1 424,23 + 694,62 = 2 118,85 euros à l’exception des sommes intitulées « pénalités » pour lesquelles il n’est fourni ni explication ni justificatif de la réalité et des circonstances de leur facturation.

Sur les demandes accessoires :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de « donner acte » du syndicat des copropriétaires qui ne contient aucune véritable prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone », succombant pour l’essentiel en sa défense, devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Saint Hugon la totalité de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de la SCI Saint Hugon tendant à voir dire qu’elle n’est pas redevable des charges de copropriété relatives au chauffage collectif et à la VMC ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » à payer à la SCI Saint Hugon la somme totale de 2 118,85 euros (deux mille cent dix-huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des charges de chauffage indues pour la période allant de l’exercice 2008-2009 à l’exercice 2013-2014 inclus ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Vérone » aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,