Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 DECEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/03136 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEFF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2020 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) – RG n° 18/00011

APPELANTE

S.A.R.L. SB [Localité 5]

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 492 290 150

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

Assistée de M^e Carole LEIBER de TGS FRANCE AVOCATS, avocate au barreau de Nantes

INTIMEE

Mme [G] [M] épouse [H]

Née le 20 janvier 1948 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistée de M^e Arnaud SALABERT de SALABERT & BESSE, avocat au barreau de Paris, toque : K83

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 19 et 23 octobre 2006, à effet du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015, les consorts [M] ont donné à bail commercial à la société SB [Localité 5] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], contre paiement d’un loyer de 12.000 euros HT HC par an.

Mme [G] [M] épouse [H] a fait signifier à la société SB [Localité 5] le 30 mars 3015 un congé à effet du 30 septembre 20l5 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2015, au prix de 24.000 euros HT HC par an.

Suivant mémoire en demande notifié le 2 juin 2017 Mme [G] [H] a demandé au juge des loyers commerciaux de :

— constater le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 ;

— juger qu’au regard de la modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré, le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative ;

— fixer le loyer du bail en renouvellement à la somme de 24.000 euros HT HC à compter du 1er octobre 2015 et de 27.500 euros à compter de la signification du mémoire ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou une expertise serait ordonnée :

fixer le loyer provisionnel dû par la société SB [Localité 5] à la somme de 20.000 euros a compter du 1er octobre 2015 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner la société SB [Localité 5] à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros, outre les entiers dépens.

Par acte d’huissier signifié le 27 mars 2018, Mme [G] [H] fait assigner la société SB [Localité 5] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir juger qu’au regard de la modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré, le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative et condamner la locataire au paiement d’une indemnité de procédure portée à 3.000 euros.

Par jugement rendu le 30 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux a, notamment, avec le bénéfice de l’exécution provisoire ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [O] [V] avec mission habituelle et fixé à la somme provisionnelle de 14.855 euros HT/HC par an le loyer du par la société SB [Localité 5] à compter du 1er octobre 2015 jusqu’à ce qu’ il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 30 août 2019.

Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— fixé au 1er octobre 2015 la date du bail renouvelé conclu entre Mme [G] [M] veuve [H] et la société SB [Localité 5] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Val-de-Maure), aux mêmes clauses et conditions à l’exception du loyer ;

— fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 21300 € HT.HC par an à compter du 1er octobre 2015,

— dit que la société SB [Localité 5] sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal, sur les seuls loyers, à compter du 27 mars 2018, date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

— dit n’y avoir lieu a application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et condamne chaque partie à en supporter la moitié ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 16 février 2021, la société SB [Localité 5] a interjeté appel du jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 novembre 2021, la société SB [Localité 5] demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté la société SB [Localité 5] de ses prétentions et notamment de sa demande d’application de la règle du plafonnement et de fixation du loyer renouvelé en fonction de la variation indiciaire prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce ;

fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 21.200 € HT / HC par an à compter du 1er octobre 2015 ;

dit que la société SB [Localité 5] sera tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal sur les seuls loyers à compter du 27 mars 2018, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

fait masse des dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et condamne chaque partie à en supporter la moitié ;

— juger qu’il n’est pas établi de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de salon de coiffure exploitée par la société SB [Localité 5] au cours du bail échu ;

— juger que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé n’est par conséquent pas justifié et maintenir la règle du plafonnement ;

— fixer, en conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation indiciaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, soit en l’espèce à la somme de 13.690,11 € HT HC par an, résultant de la variation de l’ILC publiée par l’INSEE, entre le 1er octobre 2006 (soit 95 – ILC du 2ème trimestre 2006) et le 30 septembre 2015 (soit 108,38 ' ILC du du 2ème trimestre 2015), soit 12.000 x 108,38 / 95 = 13.690,11 € ;

A titre subsidiaire,

— ramener la valeur locative fixée par le juge des loyers commerciaux à plus juste mesure compte-tenu des références mentionnées dans le rapport d’expertise et des contraintes présentées par la configuration des locaux (existence d’un podium et absence d’annexe d’une surface suffisante pour être utilisée comme vestiaire) ;

En tout état de cause,

— débouter Madame [H] de toutes ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, que la SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie pourra recouvrer directement dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 septembre 2023, Mme [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

fixé au 1er octobre 2015 la date du bail renouvelé conclu entre Mme [G] [M] veuve [H] et la société SB [Localité 5] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (Val-de-Marne), aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

dit que la société SB [Localité 5] était tenue de verser le complément de dépôt de garantie et les compléments de loyer avec les intérêts au taux légal, sur les seuls loyers, à compter du 27 mars 2018, date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

fait masse des dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et condamne chaque partie à en supporter la moitié ;

— infirmer le jugement de première instance en qu’il a :

fixé le prix du loyer de renouvellement à la valeur locative de 21.200 HT/ HC par an à compter du 1er octobre 2015 ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant de nouveau :

— fixer le loyer du bail en renouvellement à la somme annuelle en principal de 23.250 €, à compter du 1er octobre 2015 ;

— condamner la société SB [Localité 5] à verser à Madame [H] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP Grappotte benetreau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.

SUR CE,

Au cas d’espèce, les parties ne contestent pas la fixation de la date du loyer renouvelé au 1er octobre 2015.

Sur la fixation a valeur locative,

L’appelante expose que le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative, laquelle plafonnée à la variation des indices applicables selon L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable notamment des facteurs locaux de commercialité qui doivent avoir une influence réelle et favorable sur le commerce exploité par le preneur .

En l’espèce, l’appelante considère :

— qu’il n’y a pas lieu de retenir une amélioration de la commercialité de l’avenue dont dépendent les locaux loués, comme retenu par l’expert en ce que l’avenue a toujours été une rue commerçante et que la présence d’enseignes nationales préexistait au bail ; que l’évolution du nombre de résident est légère et en-deçà de l’évolution de la population de la commune ; que l’évolution de l’urbanisme ne saurait non plus caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— que s’agissant de la hausse de fréquentation de la station « Château de [Localité 5] », elle ne caractérise pas une modification des facteurs locaux de commercialité en ce que cette augmentation attire une clientèle touristique sans rapport avec le commerce exploité par la preneuse ; que cette augmentation s’explique par la situation stratégique de la station en terme de transport, étant desservie par une dizaine de lignes de bus  ; que les chiffres relevés par l’expert concernent tous les accès confondus alors que ceux-ci sont éloignés de plusieurs centaines de mètres, aucune statistique de fréquentation n’étant disponible pour chaque accès ; que même en cas d’augmentation significative de la fréquentation du métro (+ 26 %) le plafonnement restait justifié dès lors que des concurrents du locataire étaient plus proches de la station en question ;

— que s’agissant des travaux de voirie entrepris entre 2011 et 2013, la clientèle du salon de coiffure est une clientèle fidélisée et non dite de passage, de sorte que l’impact des travaux d’aménagement ayant amélioré les conditions de circulation piétonnière de l’avenue ne peut être considéré comme notable ; que les travaux d’aménagement se sont révélés d’ailleurs être une nuisance, laquelle ne peut être écartée au seul motif de l’existence de parcs de stationnement en centre-ville faute de proximité immédiate du salon comme l’étaient les places de stationnement supprimées par les travaux de voirie ;

— que si l’évolution du chiffre d’affaires de l’exploitant ne peut à elle seule caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité, elle est souvent un indicateur significatif, or, l’expert a relevé en l’espèce une faible augmentation du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux objets de l’expertise ; qu’il existe même une baisse au cours des trois derniers exercices du bail échu ; qu’il convient dès lors de fixer le loyer de renouvellement, plafonné conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, à la somme de 13.690,11 € HT HC par an.

L’intimée oppose :

— sur l’évolution de la population et de la fréquentation que la population de la commune de [Localité 5] a augmenté de 4,15 % ; que les stations desservant l’établissement ont connu une importante évolution de leur fréquentation ; que cette évolution est particulièrement notable n’a pu être que favorable au commerce exploité par la preneuse ; que la station « [Localité 5] » est très éloignée des arrêts de bus situés dans la gare routière ; que l’augmentation concomitante de la fréquentation des stations de métro et de RER traduit donc une évolution notable de la commercialité du centre-ville de [Localité 5] ;

— sur les aménagements urbains de la commune de [Localité 5] que d’importants travaux de voirie ont été réalisés par la commune de [Localité 5] au cours du bail expiré ; que les trottoirs ont été notablement élargis améliorant ainsi la visibilité du commerce et favorisant la circulation des chalands ; que les conditions d’accès de la clientèle utilisant comme moyen de transport le bus et la voiture « ne sont pas détériorés » eu égard à la présence en centre-ville de plusieurs parcs de stationnement ; que la locataire ne peut pas concomitamment soutenir que les prétendues difficultés de stationnement ont un impact défavorable, mais que l’augmentation de la fréquentation des transports en commun n’est pas notable ;

— sur l’augmentation du nombre de visiteurs du château de [Localité 5] que le nombre de visiteurs du Château de [Localité 5] a augmenté de + 6,44 % ; que l’année 2015 retenue par l’expert, n’est pas représentative en ce que la vague d’attentats a fortement impacté l’activité terroriste ;

— sur les constructions nouvelles que d’importants programmes immobiliers ont été réalisés sur la commune de [Localité 5], certains à proximité des lieux loués et constituent un élément particulièrement notable et favorable pour l’activité de la preneuse ; que même si les seuls travaux d’aménagement urbain suffisent à justifier le déplafonnement, les autres modifications constituent notable des facteurs locaux de commercialité.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord entre les parties, cette valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiques dans le voisinage.

L’article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer renouvelé ne peut être supérieur à la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’article R. 145-6 du code de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l’intérêt que représente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-8 du même code, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, c’est par motifs pertinents et détaillés que le premier juge a décrit les caractéristiques intrinsèques et extrinsèques des locaux litigieux, ainsi que les obligations respectives des parties aux termes du bail, ensemble de points non contestées par les parties, auxquels la cour se réfère et qu’elle adopte.

D’une part, l’appréciation des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l’intérêt que représentent ces évolutions pour le commerce considéré, d’autre part, la modification notable implique une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

L’incidence favorable n’est pas automatiquement et exclusivement liée à l’évolution du chiffre d’affaires. Elle doit prendre en compte la capacité du commerçant normalement avisé et diligent à profiter de la dynamique créée par l’évolution des facteurs locaux de commercialisé.

En l’espèce, comme pertinemment analysé par l’expert et retenu par le premier juge, plusieurs facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution sur la période de référence, certains sans impact positif sur l’activité exercée par le preneur, d’autres avec un impact favorable.

Au titre des premiers, c’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie que le premier juge a relevé les évolutions de la population de la commune de [Localité 5], de l’urbanisme en termes de constructions nouvelles et de la fréquentation du Château de [Localité 5], insuffisamment significatives pour qu’elles puissent être considérées comme favorable au commerce litigieux.

Au titre du second, le premier juge a relevé la hausse de fréquentation du métro Château de [Localité 5] et, essentiellement, la réalisation de travaux de voirie entre 2011 et 2013 notamment sur la partie de l’avenue du Château concernée.

En l’espèce, l’expert a constaté, entre 2006 et 2015, une augmentation significative de 27 % de la fréquentation de la station de métro château de [Localité 5]. Toutefois, la station dispose de six accès d’entrée et de sortie, une seule d’entre elle étant située à moins de 200 m des lieux loués Aussi, si le salon a pu bénéficier de cette augmentation, d’une part, ce facteur est à tempérer au regard de l’environnement immédiatement concurrentiel, plusieurs salons étant situés à proximité de la sortie du métro, d’autre part, l’activité exercée par le preneur repose sur une certaine fidélité de la clientèle, sensible à la qualité du service et à la qualité de l’accueil propres à chaque salon.

L’expert a, par ailleurs, fait état des divers travaux de voirie réalisés dans le tronçon de l’avenue du Château ayant consisté en un élargissement des trottoirs, particulièrement du côté du commerce considéré, la mise en place d’un revêtement plus esthétique, un pavage de la chaussée et la suppression de toutes les places de stationnement et de livraison côté des numéros impairs. Il en a résulté selon lui une amélioration des conditions de circulation des chalands et une meilleure visibilité des commerces.

Contrairement à ce que soutient le preneur, la suppression de plusieurs places de stationnement ne constitue pas un facteur de minoration de la valeur locative en ce qu’il existe de nombreux parkings sous-terrain à proximité du commerce, tel que cela ressort du rapport d’expertise, mais aussi en ce que cela a favorisé la piétonnisation de l’avenue, élément favorable au commerce considéré.

Il infère de ces éléments que les travaux menés dans le secteur immédiat du commerce litigieux en ce qu’ils ont, une fois la gêne inhérente à leur réalisation passée, d’une part, abouti à l’élargissement des trottoirs de l’un des principaux axes commerçants du centre-ville, notamment du côté impair, de nature à favoriser le développement d’une clientèle de quartier essentiellement piétonnière évoluant dans le centre-ville dédié aux commerces, d’autre part, améliorer la visibilité du commerce considéré ce qui constitue un avantage certain dans un environnement concurrentiel, sont de nature à avoir un impact favorable sur l’activité d’un commerçant avisé et diligent.

Ainsi c’est à bon droit que le premier juge a retenu leur caractère déterminant dans la reconnaissance d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant d’écarter le principe du plafonnement du montant des loyers pour le commerce exploité par la société SB [Localité 5].

Sur la valeur locative

L’appelante expose que le jugement n’a pas tenu compte des contraintes que présentent les locaux litigieux ni des éléments de référence de loyers repris dans le rapport d’expertise ; que, compte tenu des normes PMR, la configuration des locaux comprenant un podium oblige à prévoir un bac à shampoing supplémentaire empiétant sur l’espace de coiffage ; que les locaux ne comportent pas d’annexe, la contraignant à louer une annexe dans l’immeuble contigu ; que le local annexe ne pouvait être consacré à la création d’un vestiaire en vertu des règles impératives du droit du travail découlant de l’article R. 4228-2 du code du travail ; que le local annexe a changé de propriétaire, lequel a délivré à la preneuse congé sans offre de renouvellement sans lui régler d’indemnité d’éviction ; que cette absence de réserve ou de local annexe impacte nécessairement de manière très défavorable la détermination de la valeur locative ; que l’expert n’a pas tenu compte des différents inconvénients devant affecter la valeur locative ; que la valeur locative devrait être fixée en-deçà des références reprises dans le rapport d’expertise ; qu’il convient de maintenir le plafonnement ; qu’à défaut il y a lieu de ramener le loyer à plus juste mesure, c’est-à-dire en deçà des valeurs de référence citées afin de tenir compte des contraintes des locaux litigieux.

L’intimée oppose que plusieurs enseignes nationales sont arrivées en cours de bail, de nombreuses agences bancaires y sont également implantées de sorte que les locaux loués à la société SB [Localité 5] jouissent d’une situation particulièrement favorable pour le commerce ; que l’intimée n’entend pas discuter les superficies et pondérations retenues par l’expert ; que concernant le podium, l’expert a tenu compte des caractéristiques des locaux loués en retenant, pour cette partie des locaux surélevée, un coefficient de pondération de 0,6 ; que, concernant l’annexe, c’est en connaissance de cause que la preneuse a accepté de prendre les locaux à un tiers ; que l’absence de vestiaire résulte du choix d’aménagement de la preneuse ; que la fixation du loyer en renouvellement ne peut dépendre du sort réservé au bail portant sur un local annexe loué par une tierce personne ; qu’il convient de fixer la valeur locative des locaux à la somme annuelle en principal de 23.250 € ; qu’il n’y a pas lieu de retenir un quelconque abattement pour charges exorbitantes ; que les travaux de conformité mis à la charge du preneur ne peuvent en effet le conduire à supporter des travaux qui ne seraient pas rendus nécessaires par l’exercice de son activité, ou qui seraient engendrés par la vétusté.

En l’espèce, le bailleur ne conteste pas les surfaces retenues par l’expert et par le premier juge pour le calcul de la valeur locative, soit 46,5 m²B.

Le preneur conteste les pondérations appliquées considérant que l’expert n’a pas tenu compte, d’une part, des contraintes d’aménagement des locaux liées à l’existence d’un podium l’ayant contraint à créer un bac supplémentaire dédié aux personnes à mobilité réduite en partie basse, d’autre part, de l’absence de local de stockage et de vestiaire l’ayant contraint à prendre à bail des surfaces supplémentaires auprès d’autres bailleurs à ces fins.

Comme indiqué par l’expert, « les surfaces ont été pondérées pour tenir compte des caractéristiques des lieux et de l’utilité, par rapport à l’ensemble, de chaque partie des locaux » intégrant de fait les contraintes présentées par le local, notamment l’absence de vestiaire. Par ailleurs, le locataire ne saurait faire peser sur le bailleur ses choix de réaménagement des locaux – sans vestiaire – et de disposition intérieure pour mettre ces derniers aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, obligation au demeurant qui lui incombe aux termes du bail et dont l’expert a tenu compte en proposant un abattement de 5 % de ce chef. Enfin, c’est par motifs pertinents que le premier juge a rappelé que la fixation du loyer en renouvellement ne pouvait dépendre du sort réservé à un bail portant sur un local annexe, auquel le bailleur est totalement étranger mais a néanmoins retenu que l’absence de lieu de stockage constituait un élément défavorable pour l’activité exercée.

La cour relève, à l’instar du premier juge, que les valeurs de référence proposées par l’expert ne sont pas discutées par les parties qui ne proposent pas d’autres termes de comparaison.

Il infère de ces éléments que c’est par motifs pertinents que le premier juge a fixé le prix unitaire à la somme de 480 €/m² et qu’il a retenu un abattement de 5 % au titre des travaux de mise en conformité des locaux mis à la charge du preneur.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ainsi fixé la valeur locative :

[(46,50 m²P x 480 €/m²B) ' 5 %] = 21.204 €

arrondie à la somme de 21.200 euros hors taxes, hors charges par an.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la société SB [Localité 5] supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme. [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 10 novembre 2020 sous le numéro de RG 18/11 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société SB [Localité 5] à payer à Mme. [G] [M] épouse [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SB [Localité 5] à supporter la charge des dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SCP Grappotte Benetreau conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente