République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 14/10/2021

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N° de MINUTE :21/1035

N° RG 20/02762 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TDFS

Jugement (N° 19-000292) rendu le 25 juin 2020 par le tribunal de proximité de Hazebrouck

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique Sommeville, avocat au barreau de Dunkerque

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/05406 du 11/09/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Association Soliha Flandres

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé Joly, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 22 juin 2021 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Philippe Brunel, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Louise Theetten, conseiller, conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile, et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 mai 2021

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Vu le jugement contradictoire rendu le 25 juin 2020 par le tribunal de proximité d’Hazebrouck qui, saisi par l’association Soliha Flandres à l’encontre de M. Y X de demandes de résiliation du bail par le constat du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 16 mars 2007 portant sur un immeuble à usage d’habitation situé […] à Cassel, appartement rez-de-chaussée gauche, d’expulsion, de condamnation au paiement de la somme de 2 218, 33 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 juillet 2019, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 1153 du code civil, de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, a :

— constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 janvier 2019,

— condamné M. X à payer à l’association Soliha Flandres la somme de 1 751, 10 euros, montant des loyers, provisions pour charges et indemnités d’ occupation impayés arrêtés au 30 avril 2020, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1^er mai 2020 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— ordonné à M. X de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire, en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— dit qu’à défaut pour M. X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Soliha Flandres pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouté l’association Soliha Flandres de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d’indemnité de procédure,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné M. Y X aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ainsi que du commandement de payer ;

Vu la déclaration d’appel formée pour M. X le 20 juillet 2020 ;

Vu les dernières conclusions de M. X déposées le 22 septembre 2020 demandant à la cour de :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6/01/2019, l’a condamné à payer à l’association Soliha Flandres la somme de 1 751,10 euros montant des loyers, des provisions pour charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30/04/2020 outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 01/05/2020 jusqu’à l’entière libération des lieux, lui a ordonné de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la reprise de l’effet de la clause résolutoire, en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clé notamment), a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Soliha Flandres pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, l’a condamné aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de l’assignation ainsi que du commandement de payer,

— débouter l’association Soliha Flandres de l’intégralité de ses demandes,

— condamner l’association Soliha Flandres à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble dans les conditions d’existence,

— faire application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet1989 et lui accorder 24 mois de délais de paiement,

— dire que pendant le cours des délais de paiement, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus et qu’en cas de respect de l’échéancier fourni, cette clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— condamner l’association Soliha Flandres en tous les frais et dépens de l’instance tant de première instance que d’appel ;

Vu les conclusions de l’association Soliha Flandres déposées le 21 décembre 2020 demandant à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire d’Hazebrouck,

— débouter, en conséquence, M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. X à payer à l’Association Soliha Flandres la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X aux entiers dépens ;

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 562 du code de procédure civile, 7 et 24 de la

loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile ;

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Aux termes de la déclaration d’appel et en l’absence d’appel incident de l’Association Soliha Flandres, la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement ayant débouté l’Association Soliha Flandres de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2007, le PACT de Dunkerque, aux droits duquel intervient désormais l’association Soliha Flandres, a donné à bail à M. Y X un immeuble à usage d’habitation situé […], à Cassel.

Par acte d’huissier en date du 5 novembre 2018, l’Association Soliha Flandres a fait délivrer à M. X un commandement de payer la somme de 2 429,55 euros lequel visait la clause résolutoire et l’a, par exploit du 5 août 2019, fait assigner devant le tribunal de proximité d’Hazebrouck.

M. X conteste le jeu de la clause résolutoire faisant valoir que la dette visée au commandement ne constitue pas une dette de loyers mais des frais de desinsection et de débarras de son logement que l’Association Soliha Flandres doit prendre en charge, faisant valoir que lorsqu’il a accepté de prendre en charge les frais de nettoyage de son logement son consentement a été vicié et que son bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

En l’espèce, la somme visée au commandement de payer correspond au solde, déduction faite du coût de la prestation de dératisation, d’une facture de la société SNEM du 23 mars 2018 relative au débarras du logement, à la désinfection des sols pour les endroits dégagés et à la désinfection des équipements de chauffage et des équipements sanitaires.

A la suite d’une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement en date du 25 janvier 2018, M. X a signé un document préimprimé de même date autorisant à mandater une entreprise afin de procéder au nettoyage du logement et a autorisé sa bailleresse à débiter son 'compte locataire’ du montant de la facture.

Le premier juge a exactement décidé qu’aucun élément aux débats ne met en évidence que le consentement de M. X aurait été vicié par erreur, dol ou violence, fût-elle psychologique, la seule présence d’un huissier de justice n’étant pas en soi de nature à altérer le discernement du locataire, lequel ne justifie au demeurant pas souffrir d’une altération de ses facultés mentales ou d’une faiblesse psychologique particulière. Son consentement n’a pas plus été vicié du fait de l’absence de devis.

Toutefois, l’Association Soliha Flandres indique expressément se prévaloir sur le fondement de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 d’une dette correspondant aux frais de désinfection et nettoyage du logement, lesquels constituent des frais de réparations locatives, le locataire étant tenu de l’entretien courant du logement.

Dès lors que la dette visée au commandement ne correspond pas à une dette de loyers de charges ou de dépôt de garantie telle que définie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’Association Soliha Flandres ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ne peut être constatée.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et l’Association Soliha Flandres sera déboutée de ces demandes.

Sur la demande en paiement de l’association Soliha Flandres :

Le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

L’Association Soliha Flandres justifie par la production d’une facture de la société SNEM du 23 mars 2018 de la dépense opérée pour désinfecter et débarrasser le logement de M. X.

D’une part, celui-ci avait autorisé son bailleur à mandater à ses frais une entreprise pour le faire.

D’autre part, il résulte du constat d’huissier du 25 janvier 2018 qu’une odeur nauséabonde se dégage de l’appartement de M. X, que la salle de bains est en mauvais état d’entretien, que la pièce de vie est jonchée de détritus et d’affaires personnelles, recouvrant complètement le sol sur les surfaces visibles duquel se trouvent des excréments de rongeurs.

L’absence totale d’hygiène et d’entretien du logement par M. X ainsi constatée justifie que soient mis à sa charge les frais de désinfection et de débarras du logement au titre des réparations locatives.

Le jugement a exactement condamné M. X au paiement de la somme de 1 751,10 euros correspondant au solde de la dette au 30 avril 2020, déduction faite des frais de procédure. Toutefois, il sera réformé afin d’indiquer qu’il s’agit de réparations locatives et non de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de M. X :

Il résulte des motifs précédents que M. X s’est abstenu de tout entretien courant du logement.

C’est par une analyse exacte des pièces aux débats et des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. X est à l’origine de la prolifération de rongeurs dans le logement. Les pièces, notamment les correspondances de l’association Flandre-Solidarité, qu’il produit ne permettent pas d’établir son imputabilité à son voisin.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance formée par M. X.

Sur la demande de délais de paiement :

M. X précise dans les motifs de ses conclusions que cette demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire est formée dans l’hypothèse où il serait reconnu débiteur d’un arriéré de loyers. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, M. X ayant été condamné au paiement de réparations locatives.

La cour n’est donc pas saisie de cette demande formée à titre subsidiaire.

Sur les mesures accessoires :

La solution du litige justifie de condamner M. X aux dépens sauf ceux induits par la demande de résiliation de bail et d’expulsion, tel le commandement de payer notamment.

En revanche, il sera confirmé sur le rejet de la demande de l’Association Soliha Flandres au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. X, qui succombe principalement sera condamné aux dépens et l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant dans la limite de sa saisine :

Confirme le jugement entrepris sur le rejet de la demande de dommages-intérêts en réparation d’un trouble de jouissance formée par M. Y X et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute l’Association Soliha Flandres de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demande subséquentes ;

Condamne M. Y X à payer à l’Association Soliha Flandres la somme de 1 751,10 euros correspondant au solde restant dû au 30 avril 2020 de la facture de désinfection du logement du 23 mars 2018 émise par la société SNEM ;

Condamne M. Y X aux dépens de première instance sauf ceux induits par la demande de résiliation de bail et la demande d’expulsion dont, notamment, le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel.

Le Greffier P/ le Président empêché, l’un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

[…]