MINUTE N° 24/167

Copie exécutoire à :

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Emmanuel BERGER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 25 Mars 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04234 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H6UC

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg

APPELANTES :

Madame [N] [C]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

Madame [D] [C]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 janvier 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 15 novembre 2011, Monsieur [U] [F] a donné à bail à Madame [N] [C] un appartement sis [Adresse 1], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 630 € et d’une avance sur charges de 50 € par mois, le dépôt de garantie étant de 630 €.

Par acte du 18 octobre 2011, Madame [D] [C] s’était portée caution solidaire des engagements pris par la locataire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2020, Madame [N] [C] a donné son congé avec effet au 15 avril 2020, mais s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

Un second congé a été délivré par la locataire avec effet au 15 juillet 2020, sans que les lieux soient libérés.

Par actes en date du 13 avril 2021 et conclusions ultérieures, Monsieur [U] [F] a assigné Madame [N] [C] et Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir ordonner l’expulsion sans délai de [N] [C] et de voir condamner solidairement les défenderesses au paiement d’une indemnité d’occupation de 730 € par mois à compter du 15 avril 2020, d’une somme de 126,66 € au titre du solde de charges 2019 et d’une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les défenderesses ont sollicité le cantonnement de l’indemnité d’occupation à la somme de 579,30 € avance sur charges comprises, ont fait valoir que les clefs avaient été restituées, que le bailleur a perçu une somme de 8 270,12 € pour la période comprise entre juillet 2020 et mai 2022 et ont conclu au rejet des demandes, sollicitant condamnation du demandeur aux dépens et à leur payer la somme de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 23 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— constaté que le bail conclu le 15 novembre 2011 est résilié depuis le 24 juillet 2020 en raison du congé donné par la locataire et du délai prorogé par les textes issus de la pandémie de Covid 19,

— constaté que Madame [N] [C] a été occupante sans droit ni titre depuis cette date et jusqu’au 13 mai 2022, date de restitution des clefs,

— constaté que Monsieur [F] s’est désisté de sa demande d’expulsion devenue sans objet,

— condamné solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F], en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d’occupation de 709,61 €, égale au loyer (639,61 €) et avance sur charges (70 €), à compter du 24 juillet 2020 et jusqu’au 13 mai 2022, sous réserve du décompte de régularisation des charges, de la déduction du dépôt de garantie et de la déduction des Apl versées pour cette même période,

— condamné solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 126,66 € au titre du solde sur les charges 2019,

— condamné in solidum Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] une indemnité de procédure de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame [N] [C] et Madame [D] [C] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire.

Madame [N] [C] et Madame [D] [C] ont interjeté appel de cette décision le 21 novembre 2022.

Par écritures notifiées le 23 octobre 2023, elles concluent à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

— dire et juger que Monsieur [F] a perçu en trop la somme de 8 182,92 € après déduction de la somme de 1 486 € à rembourser de la Caisse d’Allocations Familiales,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [C] pour la période du 24 juillet 2020 au 13 mai 2022 à la somme de 509 €,

— constater la compensation entre le trop-perçu par Monsieur [F] et l’indemnité d’occupation due par Madame [C] pour la période concernée,

En conséquence,

— débouter Monsieur [F] de toute demande supplémentaire,

— condamner Monsieur [F] à payer à l’appelante la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Elles font valoir que Madame [N] [C] a quitté le logement depuis juillet 2020 ; qu’à la date de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, sa situation de compte locataire était créditrice à hauteur de 2 195,17 €, le bailleur ayant omis de comptabiliser les versements perçus de la Caisse d’allocations familiales ; qu’en prenant en compte une indemnité d’occupation de 509 €, Monsieur [F] a perçu un trop versé de plus de 8 182,92 € après déduction de la somme de 1 486 € dont le remboursement lui est réclamé par la Caf ; que ce trop perçu et le montant du dépôt de garantie compensent l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’en mai 2022 ; que le premier juge a à tort considéré qu’un trop perçu n’était pas démontré ; que la demande en paiement d’un solde de charges n’est pas justifiée de ce fait.

Elles contestent les sommes mises en compte au titre de réparations locatives, rappelant que les clefs ont été restituées lors de l’audience du 13 mai 2022 et que la locataire n’y a plus accès depuis ; que Madame [N] [C] n’est pas responsable des détritus trouvés dans la cuisine sous les meubles fixés au mur ; que le logement a manifestement été squatté, l’état des lieux de sortie n’ayant été effectué que le 2 juin 2022 ; qu’il convient de même de retenir un coefficient de vétusté ; que l’intimé n’est pas fondé à réclamer une perte de loyer, l’état du logement ne pouvant être imputé à tort à Madame [N] [C].

Par écritures notifiées le 19 novembre 2023, Monsieur [U] [F] a conclu à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant, demande à la cour de :

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer la somme de 8 612,05 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 juillet 2020 au

13 mai 2022, déduction ayant été faite des montants payés par la Caisse d’allocations familiales et par Madame [C], somme augmentée des intérêts légaux à compter du 13 mai 2022,

— débouter les appelantes de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur demande additionnelle :

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] un montant de 24,45 € au titre des arriérés de charges pour l’exercice 2020,

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] un montant de 406,97 € au titre des arriérés de charges pour l’exercice 2021,

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] un montant de 56 123,81 € au titre des réparations locatives,

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] un montant de 8 400 € au titre de la perte de loyers,

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] un montant de 490,58 € au titre de la moitié des frais de constat d’huissier,

— condamner Madame [N] [C] et les héritiers de Madame [D] [C] à payer à Monsieur [F] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens.

Il fait valoir que Madame [C] utilisait l’appartement pour y faire vivre ses chats ; que le montant de l’indemnité d’occupation a été adéquatement fixé au montant du loyer et de l’avance sur charges ; que la demande tendant au remboursement d’un trop-perçu est nouvelle et irrecevable en appel ; qu’elle est mal fondée, puisque basée sur une indemnité d’occupation de 509 € par mois ; que les appelantes sont au contraire redevables d’un arriéré de 8 612,05 €, qui ne tient pas compte des régularisations de charges pour les années 2019 à 2021 ; que ce solde tient compte de la totalité des sommes versées ; qu’il est fondé à demander en sus du paiement des arriérés de charges pour les années 2020 et 2021.

Il fait valoir que l’appartement a été restitué dans un état de saccage, du fait notamment de la présence d’animaux ; que la locataire a emporté avec elle divers éléments mobiliers ; que malgré un nettoyage en profondeur, l’appartement reste inhabitable en raison de la persistance d’odeurs ; que des travaux très conséquents doivent être entrepris ; que l’appartement n’a pu

être squatté, puisqu’il était fermé et que les clefs étaient en la possession de l’huissier, qui n’a constaté aucune effraction ; qu’aucune vétusté ne peut être appliquée au regard des dégradations causées notamment par l’urine des chats ; que lui-même est toujours intervenu à la demande de la locataire pour l’entretien des lieux, pendant la durée du bail.

Il soutient qu’il n’a pas la capacité financière d’avancer le montant des travaux de remise en état des lieux, de sorte que l’appartement ne peut être reloué ; que l’appelante doit être condamnée à l’indemniser de son préjudice équivalent à douze mois de loyers.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ; qu’en l’espèce, l’intimé ne conclut pas, aux termes du dispositif de ses écritures d’appel, à l’irrecevabilité de la demande en remboursement d’un trop-perçu.

Au demeurant, il sera relevé que cette demande découle de la contestation formée par l’appelante, portant sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Concernant cette indemnité, il convient de constater que Madame [N] [C] ne conteste pas qu’elle soit due pour la période du 24 juillet 2020 au 13 mai 2022, date de restitution des clefs au propriétaire ou à son mandataire.

Le bailleur est en droit de percevoir une indemnité compensant l’occupation du bien sans droit ni titre, postérieurement à la résiliation du bail.

Le premier juge en a exactement fixé le montant à celui du loyer de 639,61 € et de l’avance sur charges de 70 € et les appelantes ne versent aux débats aucun élément de nature à justifier qu’elle devrait être arbitrée à un montant inférieur à celui que le bailleur était légitimement en droit d’attendre de la mise à disposition de son bien.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé quant à la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 709,61 €, sous réserve des décomptes de régularisation des charges.

Il résulte du décompte établi par l’intimé, sur la base de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge, que le compte locataire de Madame [C] était créditeur de

3 222,56 € à la date du 15 mai 2020 à la suite du versement par la Caisse d’allocations familiales d’une somme de 4 311 € pour rappel d’allocation de logement familial ; que le 1er octobre 2020, le bailleur a restitué à la Caf la somme de 2 321 € au titre du trop-perçu ; que cependant, par lettre du 21 octobre 2020, la Caf a informé le bailleur de ce que Madame [C] occupant toujours les lieux était toujours bénéficiaire de l’aide au logement familial ; qu’un rappel de droits était dû, la Caf informant le bailleur du reversement de la somme qu’il lui a remboursée pour imputation sur le compte de l’occupante des lieux.

Le décompte opéré par le bailleur fait apparaître les divers versements de la Caf au titre de cette aide au logement, y compris les rappels de droits. Il fait également apparaître les versements effectués par Madame [C] [N] ou par la caution Madame [D] [C].

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il incombe aux appelantes de rapporter la preuve de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le créancier de l’indemnité d’occupation.

Force est à cet égard de constater que le simple relevé opéré par Madame [C], qui met en compte des versements sans les justifier par des pièces bancaires, ne vaut pas preuve de paiements effectifs.

En conséquence, il est établi que Madame [C] est redevable d’une somme de 8 612,05 € au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 13 mai 2022 prorata temporis, de sorte que la demande tendant au remboursement d’un trop versé sera rejetée et que la demande en paiement formée par Monsieur [F] sera accueillie.

L’intimé justifie par ailleurs du décompte de régularisation des charges pour les exercices 2020 et 2021, qui ne sont au demeurant pas contestées par l’appelante, de sorte qu’il sera fait droit à la demande portant sur le paiement d’une somme de 24,45 € au titre des charges de l’exercice 2020 et de la somme de 406,97 € au titre des charges pour l’exercice 2021.

Sur les réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé le 9 novembre 2011 montre que l’appartement est globalement en bon état, les murs étant décrits comme « propres et bon état » ; que les éléments de cuisine sont également notés comme en bon état, de même que les appareils électro ménagers ; que les moquettes des chambres I et III présentent des traces d’usure, sont en état moyen mais sont propres ; que seule la peinture du dressing est défraîchie. Il est également noté des impacts nombreux sur le carrelage au sol de la cuisine ; qu’il y a une fissure dans le carrelage du salon vers la fenêtre et un petit trou dans la moquette de la chambre I.

L’état des lieux de sortie effectué par procès-verbal de Maître [S], huissier de justice, le 2 juin 2022, fait état de ce que l’appartement est dans un état extrêmement sale et dégradé et qu’il y règne une très forte odeur animale désagréable ; que notamment, les tapisseries sont délitées en de nombreux endroits, auréolées et que le placoplâtre apparait atteint ; que la porte palière et son cadre sont constellés de nombreuses projections, de taches et de traces de griffures et rognures importantes, le bois de la porte étant entamé ; que les murs présentent des traces de griffures importantes, avec disparition partielle du papier Ingrain ; que l’ensemble des murs sont sales et tachés sur toute leur surface dans l’entrée, avec des morceaux arrachés et des poils collés ; que le dessus des plinthes et carrelages, ainsi que les joints de carreaux sont fortement noircis en de nombreux endroits ; que les portes d’un placard bas sont absentes. Les mêmes dégradations, avec saleté, griffures, impacts sur les plinthes et carrelages sont notés dans le séjour, avec présence de matière brune et des poils collés. Il est indiqué que le papier mural est en mauvais état général, avec nombreuses traces de coulures de saleté, de matière et poils collés ; que les parties de papier situées sur une hauteur d’environ un mètre à un mètre vingt sont partiellement délitées ; que les parties basses sont les plus abimées et que les parties hautes sont également sales et tachées ; que des morceaux de matière de couleur brune et noire, grisâtres, sont accrochés entre les plinthes et les tuyaux apparents en divers endroits ; qu’en d’autres endroits, le papier Ingrain est rogné, rongé ; que de nombreuses traces de griffures sont visibles sur les murs et les boiseries ; que les murs à l’arrière de la cuisine sont très sales, avec une tapisserie totalement griffée et placoplâtre attaqué ; que les radiateurs présentent des rainures de couleur marron et rouille, sont très sales et que la peinture est soulevée par endroits ; que le pourtour des tuyaux comporte des masses de couleur vert-de-gris ; que le papier peint du plafond se décolle par endroit et comporte de nombreuses taches et salissures ; que les fenêtres sont en mauvais état général, les cadres en bois abimés ; que la fenêtre de toit de droite ne ferme pas ; que l’ensemble des prises électriques sont très sales ; que les portes des chambres et leur chambranle sont tachés et très sales,

avec d’importantes griffures et rognures ; que le sol de la chambre I est découvert et à nu ; que des traces de moquette sont encore visibles, notamment sur les pourtours ; que la chappe est recouverte d’une multitudes de salissures, taches et morceaux de matière ; que le papier peint est déchiré en de nombreux endroits, largement sali et dégradé, avec projections visibles, matières mêlées à des poils collés par endroit ; que les poutres, câbles métalliques sont très sales ; que la porte, abimée, impactée, sale, tachée est déposée contre un mur ; que le vélux est dépourvu de manivelle ; que le cadre et les vitres sont sales, le mur du dessous dégradé ; que le radiateur est dans le même état que celui de la pièce précédente, sale, rouillé, envahi de poils et de matières brunes ; que la porte de la salle de bains et son chambranle sont très sales et tachés, avec importantes griffures et rognures, la porte étant dépourvue de poignée et serrure et ne fermant pas ; que le carrelage est taché, notamment au niveau des joints, avec quelques impacts ; que les plinthes en carrelage sont brunies, noircies avec des poils collés ; que celle encadrant les miroirs sur le bas est totalement cassée ; que les murs en grande partie carrelés sont sales, avec de nombreuses traces et les joints tachés ; que les parties peintes sont de même sales, avec des morceaux de matière brune et des poils collés ; que le plafond comporte des salissures et que les poutres sont tachées ; que la douche et le lavabo sont ternis, sales, avec présence de poils, le fonds des bacs du lavabo étant faïencés ; que la robinetterie est terne, verdie et sale ; que les mousseurs sont encrassés de matières brunes et de poils, de même le dessous des lavabos, le siphon et l’étagère ; que le petit local arrière est dans le même état ; que la porte des toilettes est en très mauvais état, très sale, fortement tachée et griffée, avec poils et matières brunes ; qu’il manque la poignée ; que le sol est sale, avec traces jaunâtres et impacts disséminés ; que la tapisserie est totalement griffée et effritée ; que les éléments d’équipement sont très sales, bruni, avec poils collés, avec absence d’abattant sur les toilettes ; que le radiateur de la cuisine est en très mauvais état ; que les poutres sont rognées, griffées et tachées en partie basse ; que le papier peint est déchiré, délité en de nombreux endroits, taché et très sale, avec coulures de graisse ; que les poutres hautes sont jaunies, grasses et sales, de même que le carrelage à l’arrière du plan de cuisson ; que les sol et plafond sont très sales et abimés ; que les deux fenêtres sont extrêmement abimées, sales et tachées ; qu’un battant d’une fenêtre pend ; que les meubles de cuisine sont gonflés, gondolés, plans et étagères déstabilisés et arrachés partiellement des murs ; que la mélamine intérieure des meubles est également très abimée, totalement rognée par endroits, détruite et délitée ; que les appareils électroménagers sont extrêmement sales, le four étant sorti de son emplacement et déposé au sol ; que le mitigeur fuit ; que la structure métallique de la mezzanine présente des traces blanches, rouilles et marrons

ocrées, avec nombreuses touffes de poils collées  ; que le sol est extrêmement taché, la moquette arrachée et le sol affaissé à proximité du Vélux ; que la tapisserie des murs est arrachées sur le bas, très sale, avec coulures et matières brunes collées ; que le Vélux ferme difficilement ; que la porte de la chambre II est manquante ; qu’une commode est très abimée ; que le sol est dans le même état que les autres, avec Novopan à nu, fortement taché et auréolé ; qu’il en est de même des murs, dont la tapisserie est arrachée sur le bas, très sale, délitée en bas, avec des morceaux de matière brune ; que des restes d’une structure en bois sont visibles sur le pignon ; que le convecteur est très sale avec traces de rouilles ; que les mêmes constatations sont faites dans la chambre à côté quant à l’état de la porte, des murs, qui sont par ailleurs fortement tagués, du sol, du Vélux et du convecteur.

Les photographies annexées à ce constat permettent de constater l’ampleur peu commune des dégradations affectant ce logement, souillé d’excréments d’animaux.

Madame [N] [C] n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas responsable des dégradations ainsi constatées et que le logement aurait été squatté entre le 13 mai 2022, date de la remise des clés à l’audience et le 2 juin 2022, date du constat, dans la mesure où il est précisé par Maître [J] [S] que dès la fin de l’audience du 13 mai 2022, Maître Berger, avocat du bailleur, lui a remis les clefs afin d’éviter qu’un tiers ne pénètre dans les locaux hors de sa présence ; qu’elle a donné accès à l’appartement à Madame [C], Monsieur et Madame [F] ainsi qu’à un expert en assurances dans le cadre d’une recherche de fuite le 19 mai 2022 ; qu’à leur départ, l’appartement a été refermé par l’huissier qui a conservé les clés par-devers elle ; que le 2 juin 2022, elle a procédé à l’ouverture du logement, en présence de Madame [C], de Monsieur et Madame [F] ainsi que de Maître [H], huissier de justice mandatée par Madame [C] ; que ce constat ne fait état d’aucune effraction et que ni la locataire, ni son huissier n’ont formulé d’observation ni de remarques quant à une éventuelle pénétration de tiers dans les lieux.

Il est ainsi démontré que depuis la remise des clés par la locataire, aucune personne n’a pu entrer dans le logement à l’insu de maître [S], de sorte que les dégradations relevées sont entièrement imputables à Madame [C].

Le 11 juillet 2022, Monsieur [F] a fait procéder à un deuxième constat, dans lequel maître [X], commissaire de justice à [Localité 8], constate qu’une odeur nauséabonde et prenante émane de la cuisine dans laquelle il est difficile de respirer malgré l’ouverture de l’ensemble des fenêtres du logement et le port d’un masque chirurgical ; qu’à l’emplacement initial du lave-vaisselle, tiré au milieu de la pièce, se trouve de très nombreux excréments

ainsi que divers déchets plastiques et objets hétéroclites ; que le même constat d’innombrables excréments est réitéré lors de l’enlèvement des meuble de cuisine, ce qui accentue l’odeur nauséabonde et pestilentielle de la pièce ; que les meubles retirés sont pourris, la peinture s’écaillant massivement et l’aggloméré étant bruni et détérioré ; que des poils d’animaux sont disséminés et collés sur la sous face des meubles ; qu’à l’étage, le sol d’une pièce mansardée est intégralement recouvert d’une sous-couche de moquette dont la fibre est inexistante, couverte d’une immense auréole ; qu’à la découpe de la partie de la sous-couche présente au sol, il est constaté que la latte de bois située immédiatement en dessous cède facilement sous la pression exercée, laissant apparaître un trou béant d’où on peut entrevoir une poutre de structure ; que le bois de la latte est totalement endommagé et vermoulu ; que le plancher à proximité de l’ouverture faite n’est pas rigide et s’enfonce sous la pression des pas.

Un troisième procès-verbal de constat dressé par Maître [Z], commissaire de justice à [Localité 8] le 19 avril 2023, révèle que l’odeur prenante et nauséabonde qui imprègne le logement est toujours présente dans toutes les pièces, particulièrement dans la cuisine et au niveau d’un débarras à gauche de la salle de bains ; que dans cette pièce, le panneau de bois du plafond est totalement imbibé de liquide et présente des tâches d’humidité noire ; que la chape de la pièce située à gauche de l’entrée dans l’appartement est totalement auréolée, avec odeur particulièrement forte ; que la structure métallique est propre ; que les morceaux de tapisserie arrachée au niveau de la cuisine et de la mezzanine présentent une très forte odeur animale, fortement désagréable.

Enfin, dans une attestation en date du 27 décembre 2023, Monsieur [G] [I], gérant d’une société de nettoyage, a indiqué avoir été sollicité par Madame [C] courant mars 2022 pour le nettoyage de son appartement ; qu’un devis a été émis par mail et accepté le 31 mars 2022 pour la somme de 1 450 € hors-taxes ; que lorsqu’il s’est présenté à l’adresse, il a été stoppé net par l’odeur d’urine d’animaux, qui ne permettait pas de respirer tant l’odeur était fort et insupportable. Il précise n’avoir jamais vu un appartement particulier dans un tel état de délabrement et de saleté, où tout était bon à jeter, la moquette étant imbibée d’urine et d’excréments d’animaux, les radiateurs et le mobilier étant moisis par des années d’urine ; que le travail commandé a nécessité plus d’heures que prévu.

Les constats, effectués alors qu’un premier nettoyage des lieux avait été effectué à la demande de la locataire, ainsi que les autres pièces du dossier et les déclarations des parties permettent d’affirmer que les animaux dont Madame [C] était propriétaire faisaient de façon usuelle leurs besoins dans les lieux et que leurs

excréments et urines dont les traces ont été constatées ont endommagé jusqu’à la structure du plancher et la partie basse des placoplâtres des murs ; qu’ils ont durablement et définitivement endommagé les revêtements de sol et de murs, nonobstant un premier nettoyage approfondi des lieux.

Au regard de l’ampleur du dommage, qui nécessite une remise en état de l’appartement dans son entier et du caractère globalement en bon état des lieux lors de la prise à bail, Madame [C] est malvenue de solliciter l’application d’une vétusté tenant compte de la durée d’occupation des lieux, qui ne peut se concevoir que pour le remplacement des éléments de cuisine et des appareils électroménagers dont le remplacement à neuf procurerait au bailleur un enrichissement sans cause.

La locataire ne peut pas plus arguer d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien des lieux, dans la mesure où l’intimé verse aux débats des factures de travaux qu’il a exposés pendant la durée du bail pour l’entretien du logement.

Sur la base des factures et devis versés aux débats, Monsieur [F] est en droit de prétendre au paiement d’une somme de 1 504,05 € au titre de la facture de décapage de la structure galvanisée avec escalier, d’une somme de 2 820 € au titre d’une facture Aps Propreté relative au lessivage approfondi des murs, sols, portes, surfaces vitrées, tuyauterie et espaces sanitaire et cuisine, d’une somme de 4 117,91 € au titre d’une facture ADA Menuiserie pour le remplacement d’étagères, le réglage des portes intérieures, remplacement d’une porte, de façades de placard, d’un meuble sous lavabo et d’une poutre sur structure à colombages de séparation de la cuisine, d’une somme de 955,93 € au titre d’un devis de la société Herga pour les travaux de peinture des murs, plafonds et poutres de la cuisine, d’une somme de 25 012,98 € au titre d’un devis de cette même société pour des travaux de peinture et de revêtement de sol dans les autres pièces, d’une somme de 9 209,20 € au titre d’un devis de la société Idelec pour le remplacement des radiateurs, des prises de courant et interrupteurs, d’une somme de 2 957,02 € au titre d’un devis de la société Storexpert pour le remplacement d’une fenêtre verticale, la remise en état d’un Velux et de deux fenêtres verticales.

Il lui sera de même alloué une somme de 4 000 € au titre du remplacement des placards de cuisine, appareils électroménagers et sanitaires, sur la base du devis émis par la société Cuisinella d’un montant de 6 589,38 €.

En revanche, la prétention relative à une somme de 757,42 € au titre d’un devis de la société Leroy Merlin pour chiffrage d’une dalle et achat de divers matériaux sera rejetée, la réfection des sols étant prise en compte par ailleurs au titre de devis d’autres sociétés, incluant la fourniture des matériaux.

En conséquence, le montant de la remise en état des lieux sera fixé à la somme de 47 639,07 € dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 630 €, soit un solde de 47 009,07 €, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Au regard de l’ampleur des travaux nécessaires à la réparation des lieux et de leur durée, Monsieur [F] justifie subir un préjudice au titre de la perte des loyers, qui sera compensé par l’allocation d’une somme de 4 000 €.

Il sera de même fait droit à la demande portant sur le paiement de la moitié des frais de constat d’huissier, à hauteur de 490,58 €, étant relevé que Madame [C] a déplacé à plusieurs reprises la date d’état des lieux de sortie, initialement prévue courant juillet 2020, puis en 2021.

Aux termes de son acte de caution solidaire, Madame [D] [C] s’est portée caution solidaire de la locataire pour le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par [N] [C] en vertu du bail qui lui a été consenti.

Il ne résulte d’aucun acte de procédure que Madame [D] [C] soit décédée, étant rappelé que conformément aux dispositions de l’article 369 du code de procédure civile, le décès d’une partie, dans le cas où l’action est transmissible, n’interrompt l’instance qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie ; qu’en l’espèce, en l’absence de notification de l’appelante, la procédure n’a pas été interrompue et que les héritiers de la caution n’ont pas été appelés en la cause.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [N] [C] et [D] [C] au paiement des sommes dues à Monsieur [F].

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en leurs prétentions, les appelantes seront condamnées aux dépens de l’instance d’appel et seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche fait droit à la demande de l’intimé au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dus exposer pour défendre ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré, notamment en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due du 24 juillet 2020 au 13 mai 2022 à la somme mensuelle de 709,61 €,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F], au titre de l’indemnité d’occupation courue sur la période concernée, la somme de 8 612,05 €,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 24,45 € au titre des arriérés de charges pour l’exercice 2020,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 406,97 € au titre des arriérés de charges pour l’exercice 2021,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 47 009,07 € au titre des réparations locatives, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 490,58 € au titre des frais de constat d’huissier,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] et Madame [D] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [N] [C] et Madame [D] [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [C] et Madame [D] [C] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente