MINUTE N° 24/562

Copie exécutoire à :

— M^e Stephanie ROTH

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 Décembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02660 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IDSV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ILLKIRCH GRAFFENSTADEN

APPELANTE :

S.C.I. FINE , prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3] [Localité 5]

Représentée par M^e Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 1] [Localité 4]

Non représenté, assigné à étude de commissaire de justice le 16 octobre 2023 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me DAYRE, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la Sci Fine a donné en location à Monsieur [S] [G] et Madame [P] [E] un logement sis [Adresse 2] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros.

Mme [E] a donné congé par courrier du 15 février 2019.

Par acte du 15 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation d’un arriéré de 3 300 euros correspondant aux loyers échus impayés de janvier à mars 2022.

M. [G] a, par lettre du 1er juin 2022, donné congé pour le 1er juillet 2022.

L’état des lieux de sortie a été établi par voie de commissaire de justice le 9 juillet 2022.

Par assignation délivrée le 4 août 2022, la Sci Fine a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden afin d’obtenir condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 11 000 euros au titre des loyers impayés avec intérêts à compter de chaque échéance à partir de décembre 2021 et ayant couru jusqu’au 30 septembre 2022, terme du préavis usuel de trois mois faute pour le preneur d’avoir justifié d’un préavis réduit, la somme de 970,20 euros au titre des frais de nettoyage rendus nécessaires par l’état du logement, outre 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] s’est opposé au paiement de loyers postérieurs au 1er juillet 2022 et a entendu voir limiter l’arriéré locatif à la somme de 3 300 euros et rejeter toute demande au titre de prétendues réparations locatives, en se prévalant d’un accord oral entre les parties, du bénéfice d’un délai de préavis réduit pour motif professionnel, de la relocation immédiate du logement à son départ et de l’absence de toute dégradation locative. Il a par ailleurs sollicité l’octroi de délais de paiement.

Par jugement contradictoire rendu le 1er février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden a :

constaté que le bail avait été résilié le 3 juillet 2022, date de remise des clés au bailleur par le preneur,

condamné M. [G] à payer à la Sci Fine la somme de 4 400 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au terme de juin 2022 inclus, après déduction du montant du dépôt de garantie et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 4 août 2022,

débouté la Sci Fine de toute demande au titre des réparations locatives,

accordé à M. [G] des délais de paiement sur une durée de 24 mois par le biais de 23 versements de 180 euros et un ultime versement comprenant le solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce à compter de mars 2023 et sous peine d’exigibilité immédiate en cas de non-respect,

débouté la Sci Fine et M. [G] de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [G] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la bailleresse avait initié une procédure en constat de la résiliation de bail tout en précisant que ledit constat était devenu inutile du fait du congé donné par le preneur ; que la Sci Fine ayant sollicité la résiliation aux fins d’expulsion de son locataire, elle n’était pas fondée à demander le paiement de trois mois de loyer au titre d’un préavis que ce dernier n’avait plus à respecter du fait de cette procédure initiée par le bailleur ; que dès lors, la résiliation du bail était intervenue à la date de remise des clés, soit le 3 juillet 2022, constituant aussi arrêt des loyers et charges ; que la bailleresse ne justifiait d’aucun état des lieux de sortie ; que la dette du preneur s’élevait à la somme de 5 500 euros, correspondant aux termes impayés de février à juin 2022, dont à déduire le dépôt de garantie ; qu’en l’absence de justification d’un quelconque état des lieux de sortie, aucune dégradation ou réparation locative ne pouvait être imputée au preneur ; que ce dernier devait se voir accorder le bénéfice de délais de paiement, ayant quitté les lieux dans les meilleurs délais en limitant ainsi la dette locative et la Sci ne faisant valoir l’existence d’aucun besoin particulier.

La Sci Fine a, par déclaration enregistrée le 7 juillet 2023, interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, la Sci Fine demande à la cour de déclarer son appel recevable, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

condamner M. [G] à lui verser un préavis de trois mois soit 3 300 euros,

le condamner à lui verser un montant de loyers impayés de 6 600 euros,

condamner M. [G] à la mise en état des lieux pour un montant de 970,20 euros,

rejeter toute demande de délais de paiement de M. [G],

le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel et de première instance.

Au soutien de son appel, la Sci Fine conteste le droit de M. [G] à un préavis réduit alors que, de par son déménagement, il s’est éloigné et non rapproché de son lieu de travail et critique qu’il soit considéré que la signification de la clause résolutoire rendrait superflue la question du préavis alors que le preneur n’avait pas versé de loyers et charges pendant le délai écoulé. Il se prévaut du caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, en ce compris la durée du préavis.

L’appelant soutient que les loyers sont restés impayés de janvier 2022 à septembre 2022 soit durant neuf mois, les paiements différés opérés par le locataire (paiement en février 2022 du loyer de décembre 2021) ayant entraîné une confusion du premier juge.

La Sci Fine fonde enfin sa demande de remise en état sur les termes de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement, justifiant le nettoyage facturé à hauteur de 970,20 euros et des travaux de peinture à justifier en cours de procédure.

Elle justifie des frais exposés pour la procédure et fondant sa demande au titre des frais irrépétibles.

La Sci Fine a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [G] le 16 octobre 2023, ce dernier n’ayant pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur la durée du préavis

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, il s’évince des dispositions légales et notamment des mentions impératives du commandement de payer parmi lesquelles figure « l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion » que la résiliation du bail doit, sauf accord des parties, être constatée judiciairement.

En l’espèce, s’il est acquis et non contesté que les arriérés locatifs mis en compte dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 mars 2022 n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, la bailleresse n’avait pas encore saisi le juge d’une demande en constatation de la résiliation du bail à la date à laquelle le preneur a délivré son congé, le 1er juin 2022.

C’est à tort que le premier juge a considéré que le locataire n’était plus tenu de respecter un quelconque préavis au motif que la Sci Fine avait « initié une procédure en constat de résiliation de bail » par le seul biais du commandement de payer alors que si ce dernier est une condition nécessaire, il n’est pas une condition suffisante au constat de la résiliation du bail.

En l’absence de résiliation acquise et constatée, le preneur restait tenu de respecter le délai légal de préavis applicable par l’effet de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce texte fixe le délai de préavis à trois mois, le locataire restant redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur. Ce délai est ramené à un mois en cas notamment d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, à charge pour le locataire souhaitant bénéficier d’un délai réduit, de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Dans son congé, M. [G] sollicite le bénéfice d’un délai de préavis réduit « au regard des motifs justifiant (son) départ du logement loué » sans mention expresse de ces motifs. La seule attestation établie par une société située à [Localité 6] attestant qu’il intervient quotidiennement en son sein pour des missions de management et développement est sans emport, alors qu’elle n’est pas datée et ne caractérise ni mutation ni changement d’emploi, n’émanant au surplus pas de son employeur mais d’une société cliente au sein de laquelle la durée de mission n’est pas connue. M. [G] ne justifie donc pas remplir les conditions d’un délai de préavis réduit.

Il ne saurait davantage être tiré argument de la date de remise des clés, citée par le premier juge comme intervenue au 3 juillet 2022, alors que la seule acceptation de la remise des clés, rendant au bailleur la possession des lieux, ne suffit pas à caractériser sa renonciation

non équivoque aux loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis.

Il sera au surplus observé que l’état des lieux de sortie, produit à hauteur de cour, a été dressé le 9 juillet 2022 et non le 1er juillet ou le 3 juillet 2022 ; qu’il ne fait aucune mention d’un quelconque accord des parties sur la date de fin de bail mais précise, en son dernier paragraphe, qu’à la date du 27 juillet 2022, M. [G] n’avait pas fini de vider le garage ni restitué ses clés ; que la Sci Fine ne formant plus aucune demande en résiliation ou expulsion dans son assignation du 4 août 2022, il s’en déduit que la restitution intégrale des lieux et clés est intervenue entre ces dates.

Il convient, au vu de ces éléments, d’infirmer la décision déférée et de retenir que le bail a pris fin à l’expiration du délai de préavis légal usuel de trois mois, soit le 30 septembre 2022, comme sollicité par la partie demanderesse.

Sur le montant de la dette locative

Il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Il résulte des décomptes figurant au dossier que le dernier versement opéré par M. [G] est celui du 2 février 2022 portant règlement du loyer de janvier 2022. Le décompte établi par le bailleur en pièce 9 confirme que le loyer du mois de janvier 2022 a été acquitté.

M. [G] reste donc redevable envers la bailleresse des loyers ayant couru entre le 1er février 2022 et le 30 septembre 2022 soit la somme totale de 8 800 euros.

Sur la demande en réparations locatives

S’agissant des réparations locatives, en vertu des dispositions de l’article 7c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’absence de production de l’état des lieux d’entrée, le preneur est, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 9 juillet 2022 fait mention de la présence dans la quasi-intégralité des pièces de poussière, traces noires voire collantes, toiles d’araignée, les photographies confirmant que le sol comporte des amas de saletés qui n’ont pas été ramassés. Les sanitaires sont indiqués comme portant des traces de calcaire importantes, pouvant aller jusqu’à gêner l’écoulement. Les photographies et mentions du constat confirment également la nécessité d’un nettoyage important des éléments mobiliers et autres équipements de la cuisine.

Ces constatations circonstanciées démontrent la réalité d’un défaut d’entretien et de ménage suffisant et expliquent que l’intervention d’une société spécialisée, dont le coût d’intervention est justifié à raison de 970,20 euros, soit mis à la charge du preneur, en infirmation du jugement déféré.

Au vu du montant de l’arriéré locatif (s’élevant à 8 800 euros) et du coût des réparations locatives (970,20 euros), sur lesquels doit être déduit le dépôt de garantie (1 100 euros), M. [G] sera condamné à verser à la Sci Fine la somme de 8 670,20 euros.

Sur les délais de paiement

Le montant de la condamnation ayant augmenté de façon significative par l’effet de l’infirmation, il paraît peu opportun de maintenir des délais de paiement alors que l’intimé n’ayant pas constitué avocat, ses conditions de ressources et charges ne sont pas connues et que la partie appelante ne précise pas si ce dernier s’exécute quant au paiement des sommes mises à sa charge en première instance.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par la carence du preneur, sa condamnation aux dépens de première instance était justifiée et sera confirmée.

L’issue du litige commande de le condamner également aux dépens de l’appel et à verser au bailleur la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles, étant précisé que le rejet de la demande formée par M. [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas remis en cause et que l’appelante forme, à hauteur de cour, une demande d’indemnité unique sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et par arrêt par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 1er février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [S] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné ce dernier aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à la Sci Fine les sommes suivantes :

8 800 euros au titre des arriérés locatifs de février 2022 au 30 septembre 2022 inclus, terme du délai de préavis ;

970,20 euros au titre des réparations locatives ;

dont à déduire 1 100 euros de dépôt de garantie, soit la somme totale due de 8 670,20 euros ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement au profit de Monsieur [S] [G] et rejette toute demande en ce sens ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à verser à la Sci Fine une somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente