MINUTE N° 25/

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie PRIEUR

— M^e Laurence FRICK

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 01 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00365

N° Portalis DBVW-V-B7J-IOPR

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTS :

Madame [Y] [S] épouse [E]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1170 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [M] [E]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1214 du 22/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL Société anonyme d’habitations à loyer modéré à directoire et conseil de surveillance, venant aux droit de la Société anonyme d’habitations à loyer modéré NOUVEAU LOGIS DE L’EST, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé du 11 décembre 2015, la Sa Nouveau logis de l’Est, devenue la Sa CDC Habitat social, a donné en location à Mme [Y] [S] épouse [E] et à M. [M] [E] un logement situé [Adresse 1] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 497,71 euros, outre 97,79 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier délivré le 19 mars 2024, la Sa CDC Habitat social a fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

— condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de.5 461,87 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

La demanderesse a fait valoir que les locataires avaient quitté le logement le 11 mars 2022 et qu’ils restaient devoir la somme de 5.461,87 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite de la somme de 492,71 euros versée à titre de dépôt de garantie.

Assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [E] n’étaient pas présents ni représentés à l’audience du 11 juin 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 8 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la Sa [Adresse 5] devenue la Sa CDC Habitat social la somme de 5.461,87 euros selon décompte arrêté au 18 juin 2022, terme du mois de mars 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. et Mme [E] in solidum à verser à la Sa CDC Habitat social une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [E] in solidum aux dépens.

M. et Mme [E] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par une déclaration transmise par voie électronique le 9 janvier 2025.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 8 septembre 2025, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— réduire les montants sollicités à de plus juste proportions et en tout cas à un montant qui ne saurait excéder la somme de 3.559,28 euros,

— accorder aux consorts [E] les plus larges délais de paiement pour leur permettre de régler le montant restant dû à la Sa CDC Habitat social à raison de versements mensuels de 150 euros,

— débouter l’intimée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

— dire et juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Les appelants contestent le montant mis en compte par le bailleur en l’absence de distinction effectuée dans le décompte entre les montants sollicités au titre du loyer et les montants sollicités au titre de l’avance sur charges.

Ils soutiennent que le bailleur n’a procédé à aucune régularisation annuelle de charges, de sorte qu’il n’est pas fondé à solliciter le règlement des avances sur charges mensuelles et que le montant de la créance doit être réduit au seul montant mensuel du loyer (497,71 euros), soit la somme totale de 4.094,92 euros.

Ils ajoutent qu’il convient également de déduire de cette somme de 4 094,92 euros le trop perçu de charges pour les années 2020 (144,89 euros), 2021 (118,99 euros) et 2022 (49,68 euros), outre les sommes injustifiées de 37,18 euros au titre de « dépenses à votre charge » en août 2019 et de 180,90 euros au titre de « frais de contentieux », et que le solde restant dû est de 3.559,28 euros.

Sur la demande de délais de paiement, les appelants indiquent que leurs revenus sont réduits puisque M. [E] est en arrêt maladie et perçoit les indemnités journalières de la sécurité sociale et que Mme [E] ne travaille pas pour s’occuper des deux enfants en bas âge du couple.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 juin 2025, la Sa CDC Habitat social demande à la cour de :

— rejeter l’appel,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [E] de l’intégralité de leurs fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [E] à payer à la Sa CDC Habitat social la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [E] aux entiers frais et dépens d’appel.

L’intimée fait valoir que les locataires reçoivent chaque mois des avis d’échéance faisant la distinction entre les montants dus au titre du loyer et les montants dus au titre des charges et que les décomptes de loyer et charges synthétisent le montant des dettes par souci de lisibilité.

Le bailleur indique que les régularisations de charges sont bien intervenues et qu’elles ont été adressées aux locataires avec le détail de la régularisation des charges par poste budgétaire.

Sur les délais de paiement, l’intimée soutient que les appelants ont déjà bénéficié de délais de paiement puisqu’ils ont quitté leur logement à la date du 11 mars 2022 et que leur dette globale a été arrêtée au 18 juin 2022.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires est, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte faisant ressortir une dette locative de 5.461,87 euros pour la période allant du 30 juin 2019 au 18 juin 2022.

Il est constant qu’une somme globale figure, chaque mois, au débit de ce décompte, aucune distinction n’étant opérée entre le loyer et les charges.

Cependant, aucun texte n’impose qu’au sein du décompte, le loyer soit distingué des charges.

En outre, la cour relève que la société CDC Habitat social produit le détail de la régularisation des charges de M. et Mme [E], avec le mode de répartition par poste budgétaire selon leur quote-part, au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022 (du 1er janvier au 11 mars, date de la remise des clefs).

Les locataires ne formulent aucune contestation à l’encontre de ces régularisations et il n’est pas soutenu par les appelants que les pièces justificatives afférentes n’auraient pas été mises à leur disposition par le bailleur.

En revanche, ils indiquent que la régularisation des charges des années 2020, 2021 et 2022 fait ressortir un crédit en leur faveur qui n’a pas été restitué.

A cet égard, la cour relève que les décomptes de régularisation pour ces trois années ont été établies postérieurement à la date d’établissement du décompte général faisant ressortir un solde débiteur de 5.461,87 euros à la date du 18 juin 2022.

Les appelants sont bien fondés à soutenir que le trop versé, au titre de ces trois années, n’a pas été pris en compte par l’intimée.

Il convient donc de déduire de la somme de 5.461,87 euros, les sommes de 144,89 euros (année 2020), 118,99 euros (année 2021, dernier décompte du 23 mars 2024) et 49,68 euros (année 2022).

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas des facturations effectuées le 2 août 2019 à hauteur de 37,18 euros au titre du poste « dépenses à votre charge » et le 25 juin 2020 à hauteur de 180,90 euros au titre du poste « frais de contentieux », de sorte qu’il convient également de déduire ces sommes des charges réclamées par la société CDC Habitat social.

Il en résulte que la somme restant due par M. et Mme [E] s’élève à 4.930,23 euros, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les appelants justifient que M. [E], actuellement en arrêt maladie, perçoit habituellement un salaire mensuel brut de base d’un montant de 1.889 euros et Mme [E] des prestations sociales et familiales à hauteur de 839 euros.

Cependant, ils ne produisent aucun élément concernant leurs charges et ne démontrent pas être en situation de régler chaque mois le montant des mensualités de leur dette locative.

Par ailleurs, ils ne justifient pas avoir entrepris l’apurement de leur dette locative alors que leur départ du logement est intervenu le 11 mars 2022, soit depuis plus de trois années.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré seront confirmées sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Les appelants ayant été partiellement accueillis en leurs demandes, il y a lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens d’appel et que la moitié sera mise à la charge de M. et Mme [E] et l’autre moitié à celle de la société CDC Habitat social.

Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre partie.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Y] [S] épouse [E] et M. [M] [E] à verser à la Sa [Adresse 5] devenue la Sa CDC Habitat social la somme de 5.461,87 euros selon décompte arrêté au 18 juin 2022, terme du mois de mars 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [S] épouse [E] et M. [M] [E] à verser à la Sa [Adresse 5] devenue la Sa CDC Habitat social la somme de 4.930,23 euros selon décompte arrêté au 18 juin 2022, terme du mois de mars 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [Y] [S] épouse [E] et M. [M] [E],

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE in solidum Mme [Y] [S] épouse [E] et M. [M] [E] à en payer la moitié et la société CDC Habitat social à en payer l’autre moitié,

DEBOUTE la société CDC Habitat social de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente