N° RG 25/00849 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QE5C

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en référé du 13 janvier 2025

RG : 24/00844

[B]

C/

[D]

S.A.S. PTNK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 06 Mai 2026

APPELANTE :

Mme [I] [B]

née le 12 Février 1969 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jérémy BENSAHKOUN de la SELARL STRIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2339

INTIMÉES :

Maître [Y] [D], Notaire Associée, titulaire d’un office notarial dont le siège est [Adresse 2]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat associé de la SCP BAULIEUX BOHE CHOUVELLON MUGNIER RINCK, avocat au barreau de LYON

La société PTNK, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le numéro 810 443 903, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2026

Date de mise à disposition : 06 Mai 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [B] était propriétaire d’un tènement immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour lequel elle a, par acte établi par Me [Y] [D], notaire à [Localité 6], consenti une promesse unilatérale de vente le 5 avril 2022 à la SAS PTNK, marchand de biens, au prix de 614'800 €.

Aux termes de cette promesse, le promettant s’engageait à garantir au bénéficiaire, avec faculté de substitution de ce dernier, l’exclusivité de la vente jusqu’au 15 juillet 2022. Cet acte prévoyait en outre une indemnité d’immobilisation de 61'480 € payable dans les conditions suivantes':

une somme de 30 700 € à verser en la comptabilité de Me [D], constituée séquestre et dépositaire, dans les 15 jours de la signature de la promesse à titre de dépôt de garantie,

une somme de 30 780 € à verser au promettant au plus tard dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option d’achat.

Le 16 mai 2022, la société PTNK a fait usage de la faculté de substitution au profit de la SAS Warm’Up, laquelle a versé la somme de 30 700 € à titre de dépôt de garantie.

Par courrier de son conseil du 22 novembre 2023, Mme [B] a mis en demeure la société PTNK d’enjoindre à Me [D] de lui restituer la somme de 30 700 € et de lui payer le surplus de l’indemnité d’immobilisation.

En l’absence d’accord amiable, Mme [B] a, par exploits des 2 et 3 mai 2024, ait assigner Me [D] et la société PTNK devant la formation de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon, laquelle a, par ordonnance du 13 janvier 2025, statué ainsi :

Rejette les demandes de Mme [B],

Condamne Mme [B] aux dépens,

Condamne Mme [B] à payer à la société PTNK la somme de 1 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à la charge de Me [D] les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Par déclaration du 3 février 2025, Mme [I] [B] a relevé appel de cette décision en ceux de ses chefs lui étant défavorables et, par avis de fixation du 14 février 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 10 février 2026 (conclusions d’appelant n°2), Mme [I] [B] demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a laissé à la charge de Me [D] les frais irrépétibles qu’elle a exposés,

Et, statuant à nouveau,

Débouter la société PTNK de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Juger qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à l’obligation pour la société PTNK de verser à Mme [B] le montant de l’indemnité d’immobilisation qui est le prix de l’exclusivité qui a été conférée par cette dernière à la société PTNK pour la vente du bien immobilisé,

Condamner la société PTNK au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 61'480 € au profit de Mme [B] et pour cela :

Ordonner à Me [D], notaire située [Adresse 5] à [Localité 6], de libérer la somme séquestrée de 30 700 € au profit de Mme [B],

Condamner la société PTNK à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 30 780 € correspondant au surplus de l’indemnité d’immobilisation,

Condamner la société PTNK à une indemnité de 8'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 9 mars 2026 (conclusions d’intimée n°2), la SAS PTNK demande à la cour':

Confirmer purement et simplement l’ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamner Mme [B] au paiement de la somme de 5 000 € à la société PTNK au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [B] aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 15 mai 2025 (conclusions), Me [Y] [D] demande à la cour':

Statuer ce que de droit sur l’imputabilité de la non-réitération,

Juger que Me [D] se libéra de l’indemnité d’immobilisation en partie séquestrée à hauteur de 30 600,94 € entre les mains de qui il appartiendra, selon décision de justice à rendre,

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a laissé à Me [D] la charge de ses frais irrépétibles,

Condamner Mme [B] ou la société PTNK, le succombant d’entre eux, à payer à Me [D] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Laffly, LX Avocats.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande en paiement par provision du surplus de l’indemnité d’immobilisation':

Le juge de première instance a retenu que l’absence de réitération de la vente a eu lieu dans des circonstances qui ne sont pas clairement du fait de la société PTNK et de la société Warm’Up qui s’était substituée à elle puisque, suite à l’annulation de la signature du 18 juillet 2022, ces sociétés avaient sollicité la signature d’un avenant que Mme [B] n’a finalement pas proposé. Il a en outre relevé que Mme [B] a attendu le 22 novembre 2023 pour mettre en demeure les acquéreurs, de sorte que le principe de la créance se heurte à des contestations sérieuses.

Mme [B] considère que le juge des référés aurait dû condamner le bénéficiaire de la promesse du seul fait qu’il n’avait pas levé l’option avant le terme contractuellement fixé. Elle rappelle l’économie de la clause d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente et elle considère qu’en l’absence de condition suspensive, il n’en résulte aucune contestation sérieuse.

Elle souligne que seul le défaut de levée d’option constitue un manquement, indépendamment de toute autre considération puisqu’il ne s’agit pas d’une promesse synallagmatique.

En réponse à l’argumentation adverse, elle rappelle que la levée d’option est un acte réceptice ne produisant effet qu’au jour de sa réception par le promettant et elle conteste dès lors la valeur du courriel adressé que la société Warm’Up a adressé à son propre notaire se rapportant au report du rendez-vous du 18 juillet. Au demeurant, elle relève que ce courriel ne s’analyse pas comme une levée d’option non-équivoque mais tout au plus comme une manifestation d’intention. Elle expose qu’à défaut de levée d’option, son notaire a demandé le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Elle dénonce en outre le caractère mensonger de l’argumentation adverse dès lors que c’est à la demande du bénéficiaire qu’elle a accepté de reporter la régularisation en la forme authentique le 18 juillet 2022, que ce rendez-vous a été annulé à la demande de la société Warm’Up et que son notaire a immédiatement sollicité une nouvelle date, sans obtenir de réponse. Elle affirme que sous couvert de problèmes de santé de son dirigeant, la société Warm’Up ne disposait en réalité pas des fonds à la date du 18 juillet 2022. Elle conteste qu’un rendez-vous ait été prévu en septembre 2022, cette assertion n’étant pas prouvée et ayant de son côté saisi son assureur protection juridique le 1er août 2022.

Elle expose qu’elle avait besoin des fonds en juillet 2022 pour les besoins de l’acquisition de sa résidence sur la commune de [Localité 7]. Elle se défend d’avoir revendu son bien à meilleur prix, ayant au contraire revendu avec une différence de 64'800 € et ayant dû exposer de frais de location pour assumer la rentrée scolaire de son fils dans de bonnes conditions. Elle juge inopérant le litige opposant la société intimée avec les agents immobiliers qui n’ont pas perçu leur rémunération en raison de l’absence de levée de l’option.

La société PTNK considère que les demandes de Mme [B] se heurtent à des contestations sérieuses tenant à la mauvaise foi de l’intéressée et au fait qu’il n’est pas établi que le défaut de signature de l’acte de vente lui soit imputable.

Elle rappelle les termes de la promesse et elle affirme qu’alors qu’il avait été convenu une signature le 30 septembre 2022, Mme [B] n’a pas donné suite. Elle relève d’ailleurs que l’intéressée ne justifie d’aucune mise en demeure de signer l’acte.

Elle estime que l’existence du rendez-vous le 18 juillet atteste de la levée d’option qui résulte nécessairement de la signature de l’acte de vente. Elle affirme que Mme [B] a revendu son bien à un prix largement supérieur et fait montre de mauvaise foi en réclamant l’indemnité d’immobilisation.

Elle ajoute que les agents immobiliers ont déjà cherché à obtenir le paiement de leur rémunération alors que celle-ci était à la charge du promettant et que vraisemblablement, l’action de ce dernier vise, par le biais de l’action en référé engagée, à payer les agents immobiliers. Elle considère avoir respecté le délai de levée d’option puisque les parties ont convenu de deux prorogations (au 18 juillet puis au 30 septembre) puis d’un avenant et elle rappelle que la jurisprudence considère qu’il faut retenir la dernière date pour apprécier la levée d’option. Or, elle affirme que c’est Mme [B] qui n’a pas honoré le rendez-vous du 30 septembre. Elle fait valoir que la promesse prévoit que la levée d’option pourrait être exprimée par la signature de l’acte et elle considère en tout état de cause que l’allocation d’une indemnité excède la compétence du juge des référés.

Me [D] fait valoir qu’elle n’est pas juge du bien fondé de la position des parties et elle s’en remet à justice.

Sur ce,

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le juge des référés, tenu d’appliquer les clauses claires et précises d’un acte, le cas échéant en passant outre des contestations superficielles ou dilatoires, n’a pas le pouvoir d’interpréter un contrat.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente reçue par acte authentique du 5 avril 2022 prévoit notamment':

que «'la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2022 à 18 heures'» (page 6),

que le consentement du bénéficiaire «'pourra être exprimé par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente'» (page 7),

que «'l’indemnité d’immobilisation constituant le seul prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire'» (page 10), «'le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant (le surplus de cette indemnité) au plus tard dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option pour le cas où le bénéficiaire, toute conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait'» (page 11).

Étant précisé que l’acte ne prévoyait aucune condition suspensive de prêt, il résulte de ces stipulations claires et précises que la société PTNK devait lever l’option, le cas échéant en signant l’acte authentique de vente, au plus tard le 15 juillet 2022.

Or, il est constant que la réitération de la vente n’est jamais intervenue.

Au soutien de son argumentation se rapportant à des reports de la levée d’option convenus entre les parties, la société PTNK verse d’abord aux débats un courriel daté du 8 juillet 2022 reçu de son propre notaire indiquant que la signature de l’acte authentique de vente a été reportée au 18 juillet 2022 à 17 heures.

L’accord des parties pour un tel report est effectivement confirmé par le courrier daté du 11 juin 2024 produit par l’appelante émanant de Me [D] aux termes duquel le notaire instrumentaire rapporte que, suite à un échange avec le notaire de la société Warm Up, le rendez-vous de signature avait été fixé le 18 juillet. Il est ainsi suffisamment établi, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que Mme [B] avait consenti à un report de trois jours pour la levée d’option.

Cela étant et contrairement à ce que soutient la société intimée, ni ce report convenu entre les parties, ni le rendez-vous alors fixé, ne suffisent à caractériser la levée d’option elle-même à défaut pour la société PTNK, soit de justifier d’avoir fait connaître à Mme [B] ou à Me [D] sa volonté claire et non-équivoque de lever l’option, la société bénéficiaire ne produisant que des échanges de courriels avec son propre notaire, soit d’avoir signé l’acte authentique de vente puisque la promesse unilatérale indique que le consentement du bénéficiaire «'pourra être exprimé par la signature de cet acte authentique'».

La société PTNK invoque ensuite des reports ultérieurs au 22 juillet 2022, puis au 30 septembre 2022, qui auraient été convenus avec Mme [B]. Or, la cour d’appel relève que les affirmations de la partie intimée sur ces points reposent uniquement sur un courriel, daté du 22 juillet 2022 émanant du président de la société Warm Up, adressé à son propre notaire, ainsi libellé': «'Bonjour, j’ai eu l’agent immobilier M. [P] au téléphone lundi pour évoquer la signature d’un avenant au 30 septembre, effectivement des soucis médicaux doivent me faire décaler notre acquisition. Rien de grave je vous rassure. Notre vendeuse étant engagée dans une acquisition dans le Sud a besoin de cet avenant pour décaler de la même façon son achat. Depuis plus de nouvelles de l’agence. Pouvez vous vous rapprocher de votre cons’ur afin de mettre en place cet avenant. Merci beaucoup'».

Ces assertions sont en premier lieu trop imprécises pour établir que des accords seraient intervenus pour des reports successifs au 22 juillet et 30 septembre 2022 du rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente. En deuxième lieu, ces assertions ne sont corroborées par aucun autre élément produit par l’une quelconque des parties de sorte qu’elles n’engagent en réalité que leur auteur. En troisième et dernier lieu, il importe de relever qu’à la date de ce courriel, Me [D] rapporte dans son courrier du 11 juin 2024 qu’elle avait quant à elle adressé un courriel au notaire des sociétés PTNK et Warm Up pour réclamer le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation au profit de Mme [B].

Cette réclamation financière en date du 22 juillet 2022 finit ainsi clairement d’écarter l’hypothèse selon laquelle Mme [B] aurait accepté de reporter au-delà du 18 juillet 2022 le délai d’option dont disposait le bénéficiaire. Dès lors et contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, les allégations de la société PTNK selon lesquelles Mme [B] aurait elle-même sollicité la signature d’un avenant, sans jamais proposer de date, constituent une présentation de faits ne reposant sur aucun indice sérieux.

A l’inverse et en l’état des explications données par Me [D] dans son courrier du 11 juin 2024 selon lesquelles, d’une part, elle a été informée que «'la société PTNK ne serait pas en mesure de débloquer les fonds pour le 18 juillet …'» et d’autre part, que malgré ses relances, elle n’a obtenu de la société PTNK et de son notaire «'aucun retour … pour programmer un nouveau rendez-vous de signature'», il est établi avec l’évidence requise devant le juge des référés que l’absence de réitération de la vente par signature de l’acte authentique est du seul fait du bénéficiaire.

En raison des relances faites par Me [D] pour le compte de Mme [B] comme le notaire instrumentaire les évoque dans son courrier du 11 juin 2024, la société PTKN n’est manifestement pas fondée à opposer à l’appelante l’absence d’envoi de mise en demeure afin de lever de l’option. De même, les allégations de la société PTNK selon lesquelles Mme [B] aurait préféré vendre à un tiers mieux-offrant sont démenties par les pièces produites par l’appelante qui justifie au contraire que la vente de son bien immobilier le 20 janvier 2023 a été consentie au prix de 550'000 € et non plus à celui de 614'800 € qui avait été convenu avec la société intimée, outre les frais de location qu’elle a été contrainte d’exposer et dont elle justifie.

La société PTNK ne rapporte pas la preuve que les agents immobiliers, privés de leur commission du fait de l’absence de réitération de la vente en la forme authentique, se seraient retournés contre Mme [B], outre qu’un tel recours ne serait de toute façon pas de nature à constituer l’appelante de mauvaise foi. Enfin, le caractère tardif de la réclamation de Mme [B] par courrier de son conseil du 22 novembre 2023 ne résiste pas à l’analyse dès lors que l’appelante justifie qu’elle avait saisi son assureur protection juridique de son litige avec la société PTNK dès le 1er août 2022, étant relevé que la déclaration de sinistre faite à cette date exclut également les allégations d’accord pour la régularisation d’un avenant au 30 septembre 2022.

Au final, aucune des contestations soulevées par la société intimée ne présente le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande de provision, tandis qu’à l’inverse, il est établi avec l’évidence qui s’impose devant le juge des référés qu’en raison de sa carence à lever l’option au plus tard le 18 juillet 2022, l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation, à la charge de la société PTNK, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande de provision présentée par Mme [B], est en conséquence infirmée. Statuant à nouveau, la cour d’appel condamne la société PTNK à payer la somme de 30'780 € à titre de provision à valoir sur le surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 avril 2022.

Sur la demande de libération du séquestre':

Mme [B] invoque les stipulations de la promesse de vente qui subordonne la remise du dépôt de garantie, versé en la comptabilité du notaire institué séquestre, à une décision judiciaire. En réponse à l’argumentation adverse, elle considère que la société PTKN confond force de chose jugée et autorité de la chose jugée, rappelant que si elle n’a pas autorité de chose jugée au principal, une ordonnance de référé est exécutoire et qu’elle acquiert ainsi force de chose jugée.

La société PTNK considère que la libération des fonds par le notaire suppose une décision passée en force de chose jugée.

Me [D] fait valoir qu’elle n’est pas juge du bien fondé de la position des parties et elle s’en remet à justice.

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente reçue par acte authentique du 5 avril 2022 prévoit que le notaire, institué séquestre du dépôt de garantie, «'remettra cette somme au promettant au cas où, la présente promesse n’étant frappé ni de caducité, ni de résolution ' le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option des les délais et conditions prévus. Toutefois, cette mission ne pourra s’exécuter que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée'» (page 11).

En l’espèce, l’absence d’accord des parties sur le sort du dépôt de garantie justifie que Mme [B] ait engagé une action en justice pour obtenir la levée du séquestre. Concernant la nature de cette action, la société PTNK n’est pas fondée à prétendre que les prévisions contractuelles ci-avant rappelées imposaient d’engager une instance au fond. En effet, ces prévisions contractuelles font référence à une «'décision judiciaire'», sans opérer de distinction entre décisions au fond et décisions en référé. En outre, la société intimée conteste vainement qu’une décision de référé puisse passer en force de chose jugée lorsqu’elle n’est plus susceptible d’un recours suspensif de son exécution. Il s’ensuit qu’en raison de la carence du bénéficiaire de la promesse à lever l’option dans le délai imparti ci-avant retenue, le dépôt de garantie qu’il a versé revient effectivement au promettant.

En l’état de ces éléments, la cour d’appel retient que la demande de Mme [B] tendant à voir le notaire institué séquestre lui remettre le dépôt de garantie ne se heurte en conséquence à aucune contestation sérieuse et l’ordonnance attaquée qui a rejeté cette demande, est infirmée. Statuant à nouveau, la cour dit que Me [D], institué séquestre, doit remettre le dépôt de garantie de de 30'700 € à Mme [B].

Sur les demandes accessoires':

La société PTNK succombant à l’instance, la cour d’appel infirme la décision attaquée qui a condamné Mme [B] aux dépens de première instance et à payer à la société PTNK la somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est également infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Me [D] en indemnisation de ses frais irrépétibles.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne la société PTNK aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Laffly, LX avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour d’appel rejette les demandes présentées par la société PTNK au titre de l’indemnisation de ses frais irrépétibles exposés en première instance comme en appel et la condamne à payer à Mme [B], la somme de 3'000 €, et à Me [D], la somme de 1'500 €, le tout en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 13 janvier 2025 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS PTNK, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [I] [B] la somme de 30'780 € à titre de provision à valoir sur le surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 avril 2022,

Dit que Maître [Y] [D], notaire à [Localité 8], désignée séquestre, devra remette à Mme [I] [B] la somme de 30'700 € correspondant au dépôt de garantie versé par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente du 5 avril 2022,

Condamne la SAS PTNK, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me [Localité 9] Laffly, LX avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée par la SAS PTNK au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS PTNK, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [I] [B] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS PTNK, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Maître [Y] [D] la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT