MINUTE N° 516/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01029 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IA4T

Décision déférée à la cour : 31 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Madame [S] [H]

Monsieur [I] [C]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par M^e Thierry CAHN, avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS sur appel incident :

Monsieur [Z] [K]

Madame [G] [Y]

demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 3]

représentés par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 9 novembre 2018, M. [I] [C] et Mme [S] [H] (les époux [A]) ont fait l’acquisition, auprès de M. [Z] [K] et Mme [G] [Y] (les époux [U]) d’un local correspondant au lot n°21 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant la somme de 30'000 euros. Les époux [A] ont entrepris des démarches en vue de créer un logement dans ce local. Un arrêté d’opposition à déclaration préalable leur a été notifié le 21 janvier 2019.

*

Par assignation délivrée le 16 septembre 2021, les époux [A] ont attrait les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin de solliciter la nullité de la vente.

Par jugement en date du 31 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a':

— rejeté la demande de M. [I] [C] et Mme [S] [H] en nullité de l’acte de vente dressé par acte notarié du 9 novembre 2018,

— rejeté les demandes de dommages-intérêts formées par M. [Z] [K] et Mme [G] [Y],

— rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] [C] et Mme [S] [H] aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a relevé que l’acte notarié établi le 9 novembre 2018 décrivait le local vendu comme étant dépourvu de raccordement à un réseau d’assainissement, d’électricité ou de gaz, et usé par les vendeurs comme garage ; que les diagnostics obligatoires visés dans l’acte de vente et figurant en annexe confirmaient l’absence de tout raccordement aux fluides et au réseau d’assainissement, ce dont les acquéreurs, alertés sur la nécessité d’entreprendre des démarches auprès des autorités urbanistiques pour le cas où ils engageraient des travaux, avaient expressément déclaré faire leur affaire.

Le tribunal a en outre considéré que la destination à l’habitation du local avait fait l’objet de discussions au moment de la signature de l’acte authentique de vente ; que l’acte de vente faisait état de l’absence de travaux engagés par les vendeurs depuis leur propre acquisition du local ; que les vendeurs n’avaient ainsi pas dissimulé aux acquéreurs la situation juridique réelle de leur bien et avaient, au contraire, cherché à fournir les informations souhaitées par les acquéreurs, lesquels n’étaient empêchés ni de solliciter le notaire instrumentaire, ni d’opérer leurs propres investigations.

Ainsi, le tribunal a retenu que les demandeurs ne démontraient ni man’uvre dolosive ni réticence dolosive de la part des vendeurs, et qu’il n’était pas établi que les vendeurs, propriétaires du local depuis 2001, avaient connaissance des contraintes liées à l’accès à l’immeuble en copropriété, les précédents refus de transformation du local en logement datant de 1993 et de 1994.

En outre, le tribunal a relevé que les époux [U] ne justifiaient pas du caractère abusif du recours exercé par les demandeurs. A ce titre, le premier juge a souligné que la clause de renonciation à tout recours figurant dans l’acte de vente n’excluait pas une action judiciaire pour vice du consentement, et a ajouté que les défendeurs ne caractérisaient ni la pression qu’ils subiraient depuis deux ans de la part des demandeurs, ni le préjudice moral qu’ils invoquaient.

Selon le tribunal, le recours des époux [A] n’étant ni abusif ni dilatoire, il n’y avait pas lieu de faire application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

*

Par déclaration d’appel du'10 mars 2023,'les époux [A] ont, par voie électronique, interjeté appel du jugement rendu le 31 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du'3 décembre 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du'26 mars 2025. L’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 5 juin 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le'31 mai 2024,'les époux [A] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris,

— rejeter l’appel incident formé par les époux [U],

— statuant à nouveau, prononcer la nullité de la vente immobilière intervenue selon acte notarié du 9 novembre 2018,

— condamner solidairement les époux [U] à leur payer les sommes de 30'000 euros en remboursement du prix de vente, ou à défaut à titre de dommages-intérêts, 4 333,42 euros au titre des divers frais et taxes liées à la vente et 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [U] de toutes leurs fins et conclusions,

— condamner solidairement les époux [U] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Les époux [A] sollicitent la nullité de la vente et font valoir que leur consentement a été vicié par le dol et par l’erreur sur une qualité substantielle.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [A] font valoir que’les époux [U] exerçaient la fonction de syndic de copropriété depuis de nombreuses années et ne pouvaient ignorer la situation urbanistique des biens vendus, ni le fait que la commune de [Localité 5] avait refusé à plusieurs reprises la transformation du lot en local d’habitation.

Les appelants arguent de ce que les époux [U] ont procédé à des man’uvres pour les induire en erreur, notamment en affirmant que les locaux étaient habitables, comme cela résulte d’un message du 2 juillet 2018, ou encore en leur expliquant qu’une procédure était possible aux fins de voir installer des 'velux'. Les intimés ont également fait réaliser un diagnostic de recherche de plomb, lequel n’est obligatoire que dans les locaux d’habitation.

Les époux [A] indiquent qu’il résulte clairement de l’ensemble des éléments du dossier qu’ils ont acquis le bien immobilier dans le seul but de le transformer en appartement et de l’habiter, ce dont témoigne un message SMS prouvant que le problème de l’habitabilité était bien entré dans le champ contractuel.

Les appelants soutiennent que s’ils avaient appris que le bien n’était pas habitable, ils n’auraient jamais acquis ce bien immobilier, a fortiori pour un montant de 30 000 euros, six fois supérieur au prix payé par les époux [U] en 2001.

Ils contestent les affirmations des époux [U] selon lesquelles leur action doit être considérée comme une action en garantie des vices cachés qui exclurait l’action en nullité pour erreur, et soulignent à cet égard que la jurisprudence a évolué depuis les arrêts visés par les intimés. Ils prétendent que le consentement de l’acquéreur peut être vicié du fait du non-respect par le vendeur de son obligation générale d’information qui peut donner lieu soit à une action en nullité pour vice du consentement, soit à une indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; que leur consentement a été vicié du fait de l’erreur sur une qualité substantielle du bien qu’ils voulaient acquérir.

Enfin, ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir sollicité l’autorisation d’urbanisme entre le 'compromis de vente’ et la signature de l’acte authentique, alors qu’une telle autorisation ne peut être demandée que par le propriétaire du bien.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 juin 2024, les époux [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande des époux [A] en nullité de l’acte de vente dressé par acte notarié du 9 novembre 2018,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leurs demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau, condamner solidairement les époux [A] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— dire y avoir lieu à application de l’article 32-1 du code de procédure civile et prononcer l’amende qu’il plaira,

— condamner solidairement les époux [A] à leur verser la somme de 7'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens, dont droit de recouvrement direct au profit de M^e Hohmatter, avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [U] font valoir que la fonction de syndic de copropriété ne confère pas nécessairement une connaissance de la difficulté liée à la largeur de la voirie ; que les précédentes demandes de permis de construire et de changement d’affectation ont été refusées en raison d’un problème de voirie en 1993 et 1994, soit près de 25 ans avant la vente en cause, alors qu’ils n’étaient pas à l’origine des projets refusés ; que l’existence d’un dol qui leur soit imputable implique qu’ils aient eu connaissance de ces précédents refus, alors que le syndic n’est pas informé des demandes d’urbanisme accordées ou rejetées.

Les intimés soutiennent que lorsqu’il est indiqué que Mme [C] a eu confirmation de l’habitabilité par le notaire, c’est évidemment de la destination des locaux au sens du règlement de copropriété dont il est question ; que cela résulte tant du 'compromis de vente’ que de l’acte authentique dans lesquels le notaire rappelle qu’étant désigné comme local, et à défaut de restriction sur ce point dans le règlement de copropriété, la destination d’habitation est possible ; que le message du 2 juillet 2018 ne saurait constituer un engagement des vendeurs quant à l’obtention par les acquéreurs des autorisations d’urbanisme pour un éventuel projet mené ultérieurement.

S’agissant de la procédure aux fins d’installation d’un 'velux’ et de la réalisation d’un diagnostic de recherche de plomb, les intimés font valoir qu’elles sont dépourvues de signification. Les époux [U] soutiennent qu’une action a été introduite contre la décision refusant la pose de ce 'velux’ à la demande des acquéreurs car les vendeurs, encore propriétaires du lot, avaient seuls qualité à introduire cette action dans le délai de deux mois pour contester les décisions de l’assemblée générale de copropriété.

Les consorts [U] soutiennent que la demande des époux [A] est fondée sur le rejet d’une demande d’autorisation d’urbanisme à raison d’un problème d’étroitesse de la voirie menant à la copropriété, décision à laquelle ils sont étrangers et alors que les acquéreurs ont expressément indiqué à l’acte faire leur affaire des autorisations d’urbanisme nécessaires à leur projet sans recours contre quiconque. Ils ajoutent que les acquéreurs n’ont pris aucune précaution pour s’assurer de la faisabilité de leur projet alors que cinq mois se sont écoulés entre le 'compromis de vente’ et sa réitération par acte authentique, alors que le titulaire d’une promesse de vente a qualité pour demander une autorisation d’urbanisme.

Quant à la réalisation d’un diagnostic de recherche de plomb, les époux [U] soutiennent que celui-ci a été réalisé sur les indications du notaire qui a déduit la nécessité d’une telle démarche de la destination du local telle qu’elle résultait du règlement de copropriété.

En outre, les intimés font valoir qu’il n’est pas surprenant qu’en 17 ans les prix sur le marché immobilier aient fortement augmenté, soulignant qu’un prix de 30'000 euros pour un bien de 60 m² est cohérent avec la nature du bien vendu.

De surcroît, les époux [U] relèvent l’impossibilité juridique de soulever le vice du consentement tiré de l’erreur, les époux [A] affirmant que leur consentement a été vicié par leur erreur sur l’habitabilité du local alors que cette prétendue inhabitabilité s’analyse nécessairement comme un vice caché de la chose vendue, excluant l’action en nullité pour erreur. Les arrêts sur lesquels se fondent les appelants ne sont pas relatifs à l’action pour erreur mais à l’action pour dol. Les intimés ajoutent à cet égard que la jurisprudence de la Cour de cassation adoptée dans son arrêt du 14 mai 1996 (n°94 13.921) n’a pas évolué.

Par ailleurs, ils soutiennent que la jurisprudence à laquelle les appelants font référence n’est pas vérifiable, faute de références précises.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de la vente

Il résulte de l’article 1130 du code civil que 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre, par des manoeuvres ou des mensonges, ou encore de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’acte de vente précise d’une part que le local n’est raccordé à aucun réseau d’assainissement, d’électricité ou de gaz, d’autre part que le bien est en l’état utilisé par le vendeur à usage de garage, et enfin que malgré l’utilisation qui en est faite par le vendeur, le lot est désigné dans l’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété du 28 septembre 2001, comme local.

S’agissant du changement de destination du local, il résulte en outre de l’acte de vente qu''il est rappelé par le notaire rédacteur des présentes, qu’en cas de travaux ayant pour objet de rendre le lot de copropriété acquis, habitable, certains travaux devront être engagés. Selon les travaux entrepris, l’acquéreur pourrait être contraint de solliciter des autorisations d’urbanisme’ qui sont détaillées (…). 'S’agissant des travaux de raccordement au réseau collectif d’assainissement, aux divers réseaux d’électricité, de gaz et de télécommunication, ces travaux devront également faire l’objet d’un vote et être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires après avoir été mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale. L’acquéreur déclare être pleinement informé des éventuelles autorisations urbanistiques et autres à recueillir, et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque'.

Il résulte de ces mentions, et il n’est pas contesté, que la volonté des époux [A] de transformer le bien en local d’habitation était entrée dans le champ contractuel.

En revanche, il ne peut être déduit du message envoyé par les vendeurs, dans lequel ils indiquent se renseigner sur l’habitabilité du local, une connaissance de l’impossibilité d’obtenir les autorisations nécessaires.

Il n’est en outre nullement établi que les époux [U] avaient connaissance de précédents refus de transformation du local en logement, antérieurs à leur propre acquisition du bien. Cette connaissance ne saurait en outre se déduire de la fonction de syndic de copropriété exercée par Mme [K].

La réalisation d’un diagnostic de recherche de plomb – obligatoire dans les locaux d’habitation – ne saurait davantage être interprétée comme une manoeuvre dolosive des vendeurs, dès lors que le bien était défini dans le règlement de copropriété comme un local, sans autre précision, et qu’il n’est pas établi qu’ils aient été à l’initiative de cette démarche.

Si l’acte de vente mentionne en outre, en page 25 que 'd’un commun accord entre les parties, les vendeurs ont déposé auprès du Tribunal de Grande Instance de Mulhouse, en date du 5 novembre 2018, un acte introductif d’instance à l’encontre du syndicat des copropriétaires, afin d’obtenir le droit de poser des vélux sur le toit du lot objet des présentes', il ne peut en être déduit une manoeuvre des vendeurs destinée à faire croire aux acquéreurs que la transformation du local était acquise, les intimés relevant à juste titre qu’un tel équipement peut être posé indépendamment du caractère habitable du bien.

L’ensemble de ces éléments met en évidence que les acquéreurs ont été informés des démarches à effectuer pour obtenir le changement de destination du bien et ont déclaré en faire leur affaire, sans qu’il ne soit par ailleurs établi que les vendeurs avaient connaissance de l’impossibilité d’obtenir les autorisations nécessaires à ce changement de destination.

Dès lors, aucune manoeuvre ou réticence dolosive des vendeurs n’apparaît caractérisée et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en nullité de la vente sur le fondement du dol.

Sur l’erreur

A hauteur de cour, les époux [A] soutiennent que leur consentement a également été vicié du fait de l’erreur sur une qualité substantielle du bien.

Selon l’article 1132, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou celles du cocontractant.

Toutefois, et ainsi que le soutiennent à juste titre les intimés, dans les cas où l’erreur est liée à un vice caché de la chose vendue, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de l’action.

L’impossibilité administrative de transformer le bien en local d’habitation s’analyse comme un vice caché de la chose au sens de l’article 1641 du code civil, de sorte que les acquéreurs ne peuvent agir sur le fondement du vice du consentement pour cause d’erreur.

La demande en nullité de la vente des époux [A] sur le fondement de l’erreur sera par conséquent également rejetée.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de époux [A] en nullité de l’acte de vente dressé par acte notarié du 9 novembre 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [U]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de leur demande, les époux [U] invoquent la mauvaise foi des appelants et le caractère abusif de la procédure.

L’exercice d’une action en justice, y compris l’exercice des voies de recours, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas établi en l’espèce, de sorte le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par les époux [U].

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande indéterminée des époux [U] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En outre, ce texte, dans ses dispositions relatives à l’amende civile, ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt au prononcé d’une telle amende à l’encontre de l’adversaire.

Le jugement entrepris ne peut dès lors qu’être confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais de procédure

Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions principales, le sera également s’agissant des dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [A], qui succombent en leur appel, sont condamnés aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros aux époux [U], leur demande de ce chef étant rejetée.

Il n’y a pas lieu à distraction des dépens au profit du conseil des intimés. En effet, l’application des dispositions en vigueur des articles 103 à 107 du code de procédure civile local d’Alsace-Moselle, instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, fait obstacle à celles de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré':

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [S] [H] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit du conseil des intimés ;

CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [S] [H] in solidum à payer à M. [Z] [K] et Mme [G] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [I] [C] et Mme [S] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,