Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 19 mai 2025, n° 24/02216

TGI Mulhouse 7 mai 2024

CA Colmar
Infirmation partielle 19 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Manquements contractuels des locataires
La cour a estimé que les manquements des locataires n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Arriérés de loyer
La cour a jugé que les locataires n'étaient pas en situation d'impayés suffisants pour justifier une expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a reconnu le droit de la S.C.I. à être payée pour les arriérés de loyers et charges, en confirmant le montant dû.
Rejeté
Occupation sans titre
La cour a jugé que l'occupation des locataires n'était pas justifiée par des manquements contractuels suffisants pour justifier une indemnité.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une partie des frais de justice à la S.C.I. en raison de la nature de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 19 mai 2025, n° 24/02216
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/02216
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Mulhouse, 7 mai 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CAHN
Parties :	S.C.I. DES CHENES, son représentant légal

Texte intégral

MINUTE N° 25/244

Copie exécutoire à :

— M^e Thierry CAHN

Copie à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 5]

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02216 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKHJ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

S.C.I. DES CHENES Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Madame [Y] [W]

[Adresse 2]

Non représentée, assignée à domicile le 11 septembre 2024 par acte de commissaire de justice

Madame [O] [F]

[Adresse 2]

Non représentée, assignée à personne le 11 septembre 2024 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, président et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat à effet au 1er février 2021, la Sci Des Chênes a donné à bail solidairement à Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] un appartement situé [Adresse 1] à 68210 Hagenbach, moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 750 ' et d’une provision pour charges de 150 '.

Par acte du 5 avril 2023, la Sci Des Chênes a fait signifier aux locataires un commandement de payer un arriéré locatif de 1 871,84 ', visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 31 août 2023, la Sci Des Chênes a assigné Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires, ordonner leur expulsion immédiate sous astreinte et de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 2 422,55 ' au titre des charges et loyers arriérés arrêtés au 9 août 2023, les montants dus pour la période échue entre le 9 août 2023 et le jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 ', ainsi qu’une somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure, avec capitalisation des intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 7 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] solidairement à verser à la Sci Des Chênes la somme de 140 ' selon décompte arrêté au 9 août 2023, au titre du solde de loyer du mois d’août 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la Sci Des Chênes de sa demande en résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [Y] [W] et de Madame [O] [F],

— débouté la Sci Des Chênes du surplus de ses prétentions, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] in solidum aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la dette locative réclamée était constituée de loyer à hauteur de 440 ', le reste étant constitué par des régularisations de charges ; que la bailleresse ne produit aucun justificatif permettant d’établir le montant réclamé au titre des charges locatives ; qu’un versement a été effectué par les locataires à hauteur de 300 ' ; que le solde dû de 140 ' ne peut justifier la résiliation du bail.

La Sci Des Chênes a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juin 2024.

Par écritures notifiées le 10 septembre 2024, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties à effet au 1er février 2021 aux torts exclusifs de Madame [Y] [W] et de Madame [O] [F],

— condamner Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elles occupent au premier étage à droite [Adresse 1] à [Localité 3], sous peine d’astreinte de 20 ' par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser en tant que de besoin l’huissier instrumentaire à se faire assister du concours de la force publique,

— condamner Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] solidairement à payer à la Sci Des Chênes une indemnité d’occupation de 1 000 ' par mois plus les charges, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des locaux,

— condamner Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] solidairement à payer à la Sci Des Chênes, à titre de provision, la somme de 2 422,55 ' avec intérêts légaux à compter du jour de l’assignation au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 9 août 2023,

— réserver les droits de la Sci Des Chênes à parfaire sa demande au regard de l’évolution du dossier depuis le jour de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] à payer à la Sci Des Chênes les montants dus pour la période échue entre le 9 août 2023, date du décompte, et l’arrêt à intervenir au titre des impayés locatifs (loyers et charges) avec intérêts légaux à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner en outre Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] solidairement à payer à la Sci Des Chênes un montant de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des deux instances ainsi que tous les frais et dépens y compris ceux nés du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 5 avril 2023.

Elle fait valoir que l’engagement de payer une avance sur charges était contractuel et que le premier juge a opéré un renversement de la charge de la preuve ; que les manquements contractuels perdurent, justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Madame [Y] [W] et Madame [O] [F], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte remis respectivement à domicile le 11 septembre 2024 et à personne à la même date, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] se sont engagées contractuellement à acquitter mensuellement une somme de 750 ', outre une avance sur charges de 150 ' dans le cadre du contrat de location conclu avec la Sci Des Chênes.

Selon décompte arrêté au 9 août 2023, la Sci Des Chênes a mis en compte un solde sur le loyer d’août 2022 de 440 ', une régularisation annuelle des charges au 30 août 2022 de 1 431,84 ', outre les frais du commandement de payer délivré le 5 avril 2023, ainsi qu’une somme de 685,99 ' au titre du décompte de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Le décompte fait état d’un virement des locataires de 300 ' le 21 avril 2023.

L’appelante a joint à ce décompte le décompte de charges du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, faisant apparaître un solde de 685,99 '.

La bailleresse justifie par la production du contrat de bail de l’obligation des locataires au paiement des loyers et de l’avance sur charges.

En revanche, alors qu’il n’est pas contesté que les locataires ont acquitté pour la période comprise entre février 2021 et août 2022 une somme mensuelle de 150 ' au titre des charges, l’appelante ne justifie pas de la mise en compte d’une somme de 1 431,84 ' au titre de la régularisation annuelle des charges au 13 août 2022, aboutissant, en tenant compte des avances sur charges entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 acquittées à hauteur de 1 800 ', à un total de charges de 3 231,84 ' pour un an, pour un appartement de 80 m².

C’est dès lors sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a retenu que la bailleresse ne justifiait pas du montant mis en compte au titre de cette régularisation des charges.

Il convient donc de retenir la somme de 140 ' pour solde du loyer d’août 2022, ainsi qu’une somme de 685,99 ' au titre du décompte de charges établi le 29 juillet 2023 pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, de sorte que le jugement déféré sera infirmé quant à la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, qui sera portée à la somme de 825,99 ', portant intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date de la demande.

Il n’y a pas lieu de condamner les locataires au paiement de montants qui seraient dus pour la période échue entre le 9 août 2023 et l’arrêt à intervenir au titre des impayés locatifs, à défaut de production d’un décompte faisant apparaître de tels impayés.

Alors qu’il n’est fait état d’aucun autre manquement quant au paiement mensuel du loyer et de l’avance sur charges, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le manquement contractuel des locataires n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, à voir ordonner l’expulsion des locataires et à les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les prétentions de la Sci Des Chênes ne prospérant que très partiellement en appel, il convient de laisser à sa charge la moitié des dépens d’appel et de ne faire droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’à hauteur de la somme de 500 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut,

INFIRME le jugement déféré quant au montant de la condamnation en paiement,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] à payer à la Sci Des Chênes la somme de 825,99 ', portant intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

REJETTE la demande en paiement de montant du pour la période échue entre le 9 août 2023 et l’arrêt à intervenir,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] à payer à la Sci Des Chênes la somme de 500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT masse des dépens d’appel,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [W] et Madame [O] [F] à payer la moitié des dépens d’appel,

CONDAMNE la Sci Des Chênes à payer la moitié des dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente